房地产模拟试题一.docx

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1、一、单项选择题（共60题，1题1分）1 .房地产投资方案类型中，若一个方案被选中，其他方案就会被排斥，这种投资方案类型属 于（）。A.独立方案B.互斥方案C.相互关系方案D.互补方案参考答案：B参考解析：本题考查房地产投资方案的类型。互斥方案的特点：若干方案中选择其中任何 一个，其他方案就必然被排斥。2.相对于自行销售方式，房地产开发企业选择商品房委托代理销售方式的不利之处是销售渠 道的（）。A.经济性差B.适应性差C.可控性差D.程序性差参考答案：C参考解析：本题考查房地产销售渠道选择的原则。采用间接销售渠道，在销售过程中，房 地产开发企业和房地产经纪机构的经济利益不同，双方之间的冲突可能难

2、以避免，销售渠道 的控制难度相对较大。3.业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当 经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1 / 2, 2/3B.1 / 2, 1/2C.2 / 3, 2/3D.2 / 3, 1/2参考答案：C参考解析：本题考查业主大会决定事项的表决原则。业主大会会议决定筹集和使用专项维 修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上 的业主且占总人数2/3以上的业主同意。4,在城市的发展过程中，（）城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，

3、郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现郊区化的前兆。 A.绝对集中阶段B.相对集中阶段C.相对分散阶段D.绝对分散阶段参考答案：C参考解析：本题考查城市发展的四个阶段。第一阶段绝对集中阶段，大量乡村人口向城市 迁移；第二阶段相对集中阶段，市区人口增长速度高于郊区人口增长速度；第三阶段相对分 散阶段，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度；第四阶段绝对分散阶段，郊区人口上 升，市区人口绝对量下降，出现负增长。C.行为因素D.心理因素参考答案：B参考解析：本题考查房地产市场细分。依据人口因素进行房地产市场细分是房地产开发企 业在前期策划中市场细分最常用的方法。41.通过()，就把可比实例在其

4、自身房地产状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。A.统一价格可比基础B.交易情况修正C.市场状况调整D.房地产状况调整参考答案：D参考解析：本题考查房地产状况调整的内涵。房地产状况调整，将可比实例在其自身房地 产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。42,基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益二()-运营费用。A.总收入B.有效毛收入C.潜在毛收入D.毛利润参考答案：B参考解析：本题考查净收益的计算。基于租赁收入的净收益二潜在毛租金收入-空置和收租 损失+其他收入运营费用二有效毛收入运营费用，所以本题选择Bo43.()是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映。关系到房地产

5、企业在市场中的地位和兴衰。A.投资收益率B.市场占有率C.销售利润率D.投资回收额参考答案：B参考解析：本题考查房地产定价目标。市场占有率是房地产企业经营状况和产品竞争力状 况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。44 .某从事二手房租售代理的房地产经纪机构希望给广告受体提供能随时查询的房地产详细 状况，并及时更新房源信息，宜采用的广告媒体是()。A.路牌B广播C.电视D.网络参考答案：D参考解析：本题考查房地产广告媒体及其选择。网络的特点是可以随时更新信息。收起笔 记45 .在房地产抵押贷款关系中，贷款人称为（ A.中介人 B.担保人 C.抵押权人 D.抵押人 参考答案：C参考解

6、析：本题考查房地产贷款抵押的涵义。在房地产抵押贷款关系中，借款人为债务人, 贷款人为债权人；提供抵押房地产的借款人或者第三人为抵押人，贷款人为抵押权人。46 .在房地产抵押贷款中，银行为（）。A.借款人B抵押人C.债务人D.抵押权人 参考答案：D 参考解析：本题考查抵押权人的含义。在房地产抵押贷款中，抵押权人一般为银行。47,下列关于房地产市场调研报告编制的步骤，说法正确的是（）。A.专题研讨一信息整理一分工编写一形成初稿一修改定稿 B.专题研讨一分工编写一信息整理一形成初稿一修改定稿 C.信息整理一专题研讨一分工编写一形成初稿一修改定稿 D.专题研讨一信息整理f分工编写一修改定稿一形成初稿

7、参考答案：C 参考解析：本题考查市场调研报告的编写步骤。正确的编写步骤为：信息整理一专题研讨 一分工编写一形成初稿f修改定稿。48.下列资金中，不在房地产投资项目现金流量表中列出的是（）。A.开发建设投资B.经营资金C.应收款D.销售收入 参考答案：C 参考解析：本题考查现金流量表的类型。现金流量表只反映项目计算期内各年的现金收支, 不包括非现金收支（如折旧费、应收款、应付款等）。49.关于房地产市场营销，下列说法中不正确的是（）。A.市场营销是具体的活动，而不是观念B.市场营借不等于销售C.市场营销应服务和服从于企业经营方针和经营目标D.市场营销既是企业经济行为，也是企业的社会管理过程 参考

8、答案：A参考解析：本题考查房地产市场营销的概念。选项A错误。市场营销既是一种观念，也包 括具体的活动。50.在建设项目（）论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查。A.可行性研究B.项目建议书C.房屋拆迁D.工程设计参考答案：A参考解析：本题考查集体土地征收的审查。在建设项目可行性研究论证时，由土地行政主 管部门对建设项目用地有关事项进行审查。51 .下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是（）。A.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益B.按计划用地，可以适当超出计划控制指标C.按规划用地、节约用地、保护耕地D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用

9、审批手续参考答案：B参考解析：本题考查集体建设用地使用的原则。集体建设用地的使用原则：维护社会主 义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益；按规划用地，节约用地，保护耕地； 按计划用地，不得突破计划控制指标；依法办理审批手续；如果涉及占用农用地的， 必须依法办理农用地转用审批手续。52.（）是在设计问题时不设计供受访者选择的答案，受访者根据问题自由发表意见，对其回答不做任何限制。A.自由回答法B.词语联想法C.回忆法D.故事构筑法参考答案：A参考解析：本题考查房地产市场调研问卷的问题设计。自由回答法也称为无限制回答法， 是在设计问题时不设计供受访者选择的答案，受访者根据问题自由发表意见，对其

10、回答不做 任何限制。53.房地产需求自住价值取向的类型中，其需求者通常是首次购房者的是（）。A.基本居住取向B.地段价值取向C.居住享受取向D.社会地位取向参考答案：A参考解析：本题考查目标客户的置业需求特征分析。基本居住取向是购房者以满足自身基 本居住要求为主要目的，他们在市场选择时，最重要的影响因素通常是住房价格的高低和居 室面积的大小。这部分需求者通常是首次购房者。54,下列工作中，不属于房地产开发项目工程招标程序的是（）。A.发出招标公告或邀请书B.工程投标询价和现场考察C.开标、评标和授标D.签订工程承包合同参考答案：B参考解析：本题考查房地产开发项目工程招标程序。房地产开发项目工程

11、招标程序都要经 过以下步骤：（1）招标前的准备工作；（2）发出招标公告或邀请书；（3）投标人资格预审；（4）发 售招标文件；开标、评标和授标；签订工程承包合同。55 .业主大会筹备组应当自组成之日起（）日内组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会委员。A.30B.90C.15D.50参考答案：B参考解析：本题考查业主大会的筹备和成立。业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组 织业主召开首次业主大会会议。56 .业主委员会可以由（）人组成。A.4B.6C.9D.10参考答案：C参考解析：本题考查业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选 举产生，由511人单数组成。5

12、7 .韦伯提出的原料指数是指（）。A.货物的绝对重量除以制成品总重量B.限地性原料总重量除以制成品总重量C.货物的相对重量除以制成品总重量D.限地性原料总重量除以遍布性原料总重量参考答案：B参考解析：本题考查原料指数的公式。原料指数二限地性原料总重量+制成品总重量。58,下列选项中，（）不属于房地产项目竣工结算的编制程序。A.定稿B.编制C.审查D.准备参考答案：C参考解析：本题考查房地产竣工结算的编制程序。竣工结算应按准备、编制、定稿三个工 作阶段进行。59 .级差地租n是指（）。A.在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的 地租形态B.等量资本和等量劳动

13、投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力 带来的级差超额利润的转化形态C.不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度的不同而形成的差别地租D.使用土地所获得的超额报酬或收益参考答案：A参考解析：级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而 形成的差别地租。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级 差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租n是指在同一块土地上连续追加投资，每次投人资本的生产率不同而产生的超额利 润所转化的地租形态。60 .下列物业管理事项中，不属于业主权利的是o oA.提议召开业主

14、大会会议B.交纳物业服务费用C.选举业主委员会成员D.监督专项维修资金的管理和使用参考答案：B参考解析：交纳物业服务费用属于业主义务。二、多项选择题（共20题，1题1分）61.下列属于经营型房地产开发项目现金流入的是（）。A.固定、资产投资B.租金收入C.自营收入D.转让收入E.经营成本参考答案：BCD参考解析：本题考查经营型房地产开发项目的现金流入。经营型房地产开发项目的现金流 入一般为租金收入、自营收入和转让收入。62.房地产开发项目合同的争议解决方案，需要第三方介入的是（）。A.仲裁B.诉讼C.解约D.调解E.协商参考答案:A,B,D参考解析：本题考查房地产开发合同争议的解决方案。其解决

15、方式有四种，分别是协商、调解、仲裁和诉讼。后三种都需要第三方的介入，只有第一种协商，不需要第三方的介入。63 .按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有 （）OA.天文区位B.经济地理区位C.文化地理区位D.政治地理区位E.自然地理区位参考答案：B,C,D参考解析：本题考查区位的分类。按照客体的多样性，可以将区位分成自然区位和社会区 位两大类。在自然区位中，有天文区位和自然地理区位；在社会区位中有经济地理区位、文 化地理区位和政治地理区位。64 .房地产市场调研的跟踪性和连续性的主要区别是（）。A.跟踪性不一定能代表市场的总体表现B.连续性注重的是某种市场信

16、息的总体表现C.连续性一定能反映某个具体样本的变化情况D.跟踪性则是针对某些特定样本所进行的跟踪E.连续性不一定能反映某个具体样本的变化情况参考答案：A,B,D,E参考解析：本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场调研的跟踪性和连续性的主要区 别是：连续性注重的是某种市场信息的总体表现，这种表现并不一定能反映某个具体样本的 变化情况；跟踪性则是针对某些特定样本所进行的跟踪，这些特定样本的跟踪信息所反映的 特点，也不一定能代表市场的总体表现。65 .房地产市场环境调研包括（）。A.经济环境调研B.社会文化环境调研C.科技发展环境调研D.房地产市场需求调研E.资源环境调研参考答案：A,B,C,E参

17、考解析：本题考查房地产市场环境调研。房地产市场环境调研主要有：政治法律环境调 研、经济环境调研、社会文化环境调研、科技发展环境调研、资源环境调研。66.房地产投资项目风险识别的主要工作有（）。A.测算风险概率B.感知风险C.估计风险损失D.分析风险E.制定风险应对策略参考答案：B,D参考解析：本题考查房地产投资项目风险识别。房地产投资项目风险识别过程包含两个环 节：一是感知风险，即通过各种方法了解和认识投资项目将面临哪些客观存在的风险；二是 分析风险，即在感知风险的基础上，进一步分析引起风险事故的各种潜在因素，即造成风险 事故的主要原因。67 .建筑物的折旧包括（ ）。A.物质折旧 B.物质磨

18、损 C.功能折旧 D.经济折旧 E.无形损耗参考答案：ACDE参考解析：本题考查建筑物折旧的内容。建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。 注意这些折旧的别称，物质折旧也称为有形损耗，功能折旧也称为无形损耗，经济折旧也称 为外部折旧。68 .应由业主共同决定的事项主要包括（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.业主已购买房屋的交付时间C.制定和修改管理规约D.改建、重建建筑物及其附属设施E.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用参考答案：A,C,D参考解析：本题考查业主共同决定的事项。下列事项应由业主共同决定：（1）制定和修改业 主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主

19、委员会委员； 制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业；筹集和 使用专项维修资金；（7）改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途；（9）利用 共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（10）法律、法规或者管理规约确定应由业 主共同决定的事项。69.韦伯工业区位理论的前提包括（）。A.均质的国家或特定的地区，且只考虑经济因素B.劳动力供给已知，并且可以自由流动C.运费是重量和距离的函数D.工业原料、燃料产地分布固定且已知E.工业产品的消费地点和范围为己知，且需求量不变参考答案：A,C,D,E参考解析：本题考查韦伯的工业区位论的前提。韦伯的工业区位论的前提：（1

20、）研究的对象 是一个均质的国家或地区，且只探讨影响工业区位的经济因素，不考虑其他因素；工业 原料、燃料产地分布在特定地点，且已知；（3）工业产品的消费地点和范围也已知，且需求 量不变；劳动力供给为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的；（5）运输 成本是重量和距离的函数；（6）仅就同一种产品讨论其生产和销售问题。70.以下有关城市理论的说法中，正确的是（）。A.城市是以非农业人口集聚为主要特征的居民点B.城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心C.城市的职能是唯一的D.城市化率越大，说明城市化水平越高E.郊区化是郊区城镇化的简称参考答案：A,B,D参考解析：本题考查城市理论。C城市的

21、职能可以有多个；E郊区化和郊区城镇化是两个截 然不同的概念。71 .按照市场调研对象包括的范围不同，市场调研可分为（）。A.全面调研B.一次性调研C.非全面调研D.宏观市场调研E.深度调研参考答案：A,C参考解析：本题考查市场调研的分类。按照市场调研对象包括的范围不同，市场调研分为 全面调研和非全面调研。72 .房地产投资的特点有（）。A.投资选择的多样性B.投资收益的个别性C.投资决策的专业性D.投资变现的快速性E.投资预期的不确定性参考答案：A,B,C,E参考解析：本题考查房地产投资的特点。房地产投资的特点有：投资选择的多样性；投资 变现的复杂性；投资价值的附加性；投资区域的差异性；投资收

22、益的个别性；投资过程的综 合性；投资预期的不确定性；投资决策的专业性。73.下列属于出售型房地产开发项目现金流中土地取得成本的有（）。A.城市基础设施建设费B.开发期间税费C.土地房屋征收补偿费D.勘察设计和前期工程费E.土地使用权取得税费参考答案：A,C,E参考解析：本题考查出售型房屋开发项目的现金流出的构成。土地取得成本包括土地使用 权出让金、城市基础设施建设费、土地房屋征收补偿费、土地使用权取得税费。74,下列选项中，（）的价格评估适于采用假设开发法。A.可供开发建设的土地B.在建工程C.可装修改造的旧的房地产D.新建房屋E.最高最佳利用的写字楼参考答案：A,B,C参考解析：本题考查假设

23、开发法的适用情形。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜 力的房地产价值，例如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧 的房地产。75.房地产抵押贷款市场的中介服务机构包括（）等。A.贷款日常维护服务机构B.评估机构C.律师事务所D.担保公司E.监管机构参考答案：A,B,C参考解析：本题考查房地产抵押贷款中介服务机构。在房地产抵押贷款市场的参与者中， 中介服务机构是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构，包括贷款日常维护服务机 构、估价机构和律师事务所等。76,下列关于土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的说法中，正确的有（）。A.竞买人的最高应价或者报价未达到底价时.主持人应

24、终止拍卖B.评标小组人数可以为3人C.挂牌截止应由挂牌主持人主持确定D.投标人少于3人的，出让人应终止招标活动E.按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组参考答案：A,C,D,E参考解析：本题考查土地使用权招标、拍卖和挂牌出让中的特殊情况的处理。由出让人代 表、有关专家组成评标小组进行评标，评标小组人数为5人以上的单数。77.实操性是前期策划的一个重要特点，其主要表现在（）。A.市场运作的实操性B.企业运作的实操性C.方案评价的实操性D.可行性研究的实操性E.方案执行的实操性参考答案：A,B,E参考解析：本题考查房地产开发项目前期策划的特点。实操性是前期策划的一个重要特点, 其主要表

25、现在三个方面：（1）市场运作的实操性；（2）企业运作的实操性；（3）方案执行的实操 性。78.根据房地产价格确定的基本原理，直接调整价格有（）途径。A.调整基价B.调整付款方式C.调整差价系数D.调整付款地段E.调整付款比例参考答案：A,C参考解析：本题考查房地产价格调整的基本方式。房地产价格调整的基本方式包括直接调 整价格方式和调整付款方式（也称为间接调整价格方式）。直接调整价格方式有两种途径，分 别是调整基价和调整差价系数。79 .城市化进程中的各种量变和质变会引起（）变化。A.城市体系属性B.城市形态C.城市生态D.城市居民生活方式E.城市人口性别参考答案：ABCD参考解析：城市化引起的

26、变化:城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化。城市化 引起城市形态的变化。（3）城市化引起城市生态的转变。（4）城市化引起城市性态的改变。城 市性态是表示由城市环境培育的人的生活方式、处事态度、价值观念以及行为的模式。80.从投资者的角度看，资金产生时间价值的主要原因有（）A.政策变化B.投资收益C.价格波动D.通货膨胀E.时间风险参考答案：BDE参考解析：资金的时间价值产生的原因：投资收益。通货膨胀。时间风险。三、案例分析题（单选+多选。共20题，1题1分）（一）根据下面材料，回答问题。某投资者以500万元的总价购买了一店铺用于出租经营，首付款为60%,余款为银行提供 的年利率为7%、期限

27、为10年、按年等额还款的抵押贷款。该店铺的经营期为20年，投资 者要求的目标收益率不低于10%,该商铺每年的净经营现金流量为100万元。81.该投资者的年还款额为（A.21.4）万元。B.27.00C.28.48D.32.10参考答案：CK解析】本题专介等版本息还款的计算.贷款金领 P- 5000000 X 40% 2000000（元）.年利2000000 X所以选择C.率为7%,年还款额为+1 一2848（万兀）,82.该投资项目的现金流出为（5 .某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为（）人。A.3B.5C.7D.9参考答案：B参考解析：本题考查土地使用权招标。评标小组由出让人代表、

28、有关专家组成，人数为5 人以上的单数，因此成员至少为5人。6 .已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足（）且未经批准中止开发建设连续满一年的土地，可以认定为闲置土地。A.1 / 3B.1 / 2C.2 / 3D.1/4参考答案：A参考解析：本题考查闲置土地的认定。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用 地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的 国有建设用地，可以认定为闲置土地。7 .下列房地产开发经营观念中，企业在（）下追求企业利益、目标市场需求与社会利益的统一。A.产品观念.市场营销观念C.社会营销观念D.推销观念参考答案：

29、C参考解析：本题考查房地产开发经营观念。在社会营销观念下，企业追求企业利益、目标 市场需求和社会利益的统一。8 .下列不属于通过划拨方式取得的国有建设用地的是（）。A.水电站B.看守所C.机场D.私人医院参考答案：D参考解析：本题考查国有建设用地划拨的范围。D选项是以营利为目的的医疗机构，并不 属于公益事业用地，不能通过划拨的方式取得国有建设用地使用权。9 .国有建设用地使用权协议出让过程中，逾期未全部支付出让金的，出让方有权（）。A.不需批准而变更合同B.扣压已交付的土地出让金C.解除合同，并请求违约赔偿A.土地取得成本B.购房款C.经营成本D.租金收入参考答案：B,C参考解析：本题考查经营

30、型房地产开发项目的现金流出。经营型房地产开发项目的现金流 出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成，这里的固定资产投资就是购房款，所以选 择BCo.该投资项目的净现值为（）。A.351.35B.500C.300D.251.35参考答案：A.该投资的内部收益率为（）。A.10.33%B.15.23%C.19.43%D.20.00%参考答案：C（-）根据下面材料，回答问题。甲房地产开发企业将其开发的某住宅小区项目委托乙房地产经纪机构代理销售，并签订了委 托销售合同，合同约定另外三家房地产经纪机构也可以销售该项目，但不直接与甲房地产开 发企业签订委托销售合同。乙房地产经纪机构给甲房地产开发企业提交

31、的营销方案中，关于 销售价格的部分内容为：按估算的开发成本和25%加成率测算的价格为5600元/Itf,开盘 时确定的均价为5800元/以，开盘以后原则上每个季度调升一次价格，每次调升的幅度不 超过3%；当地同类房地产的市场均价为8000元/以。对于楼层、整单元、整栋购买的消 费者，价格优惠5%；对于一次性付款的消费者，价格优惠3%；对抵押贷款的消费者，价 格优惠l%o.乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交的营销方案中运用的价格策略为（）。A.数量折扣策略B.现金折扣策略C.低开高走策略D.高价策略参考答案：ABC参考解析：本题考查房地产定价策略。开盘以后原则上每个季度调升一次价格是低开高走

32、 策略；对于楼层、整单元、整栋购买的消费者，价格优惠5%,这是数量折扣策略；对于一 次性付款的消费者，价格优惠3%,这是现金折扣策略，所以选择ABC。86.从甲房地产开发企业的角度分析，该项目代理销售的类型为（）。A.独家代理B.独家销售权代理C.公开销售代理D.联合销售代理参考答案：A参考解析：本题考查商品房销售代理的基本形式。甲委托乙代理销售，并签订了委托销售 合同，所以这是独家代理的形式，本题容易误选为B,合同虽然约定另外三家房地产经纪机 构也可以销售该项目，但不直接与甲房地产开发企业签订委托销售合同，所以不是共同代理。87 .若按照加权平均法确定该项目开盘时的销售均价，成本加成定价法和

33、竞争导向定价法的 比重分别为0.4和0.6,则项目开盘的销售均价应为（）元/田2。A.6560B.6829C.7040D.7120参考答案：C参考解析：本题考查房地产定价。根据成本加成定价法计算出的价格为5600元/ m2,而同 类房地产的市场均价为8000元/ m2,所以得到5600X0.4+8000X0.6=7040（元/ m2）o88 .乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交营销方案之前应完成的工作为（）。A.与甲房地产开发企业签订委托销售合同B.向甲房地产开发企业索取相关资料C.进行销售准备D.与甲房地产开发企业进行项目结算参考答案：A,B参考解析：本题考查商品房销售代理的流程。商品房

34、销售代理流程是：寻找可能的销售 代理机构。（2）选择销售代理机构，协商委托代理事项，签订委托代理合同。委托人提交 有关资料。销售代理机构进行营销策划。（5）销售代理机构进行销售准备。销售代理机 构销售执行。房地产开发企业进行销售过程的配合和管理。（8）委托人与销售代理机构进 行项目结算。（三）根据下面材料，回答下列各题。甲建设单位开发建设的某住宅小区总建筑面积为60万平方米，其中专有面积为50万平方米, 2009年10月1日业主人住，2011年2月1日召开首次业主大会会议，选举产生了业主委 员会。经业主大会授权，业主委员会采用公开捂标方式选聘物业服务企业，并于2011年3 月1日发出招标文件，

35、其内容包括小区物业项目简介、物业服务内容及要求、招标活动方案、 评选方法和评标标准、物业管理实施方案、物业服务合同签订说明等，之后选聘了乙物业服 务企业，并与其签订了物业服务合同，在该合同中说明了物业服务质量并约定物业服务计费 方式采用包干制。89 .该小区召开首次业主大会会议的前提条件是，截至2011年2月1日该小区已交付的专有 部分面积应超过（）万平方米。A.15B.20C.25D.30参考答案：c参考解析：本题考查业主大会成立的条件。根据业主大会和业主委员会指 导规则，物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建设总面积50%时，建设单位应及 时报送筹备首次业主大会会议所需资料，所以50X5

36、0%=25（万平方米）。90 .该小区业主委员会发出的招标文件中，不属于应有内容的为（）。A.招标活动方案B.评选方法和评标标准C.物业管理实施方案D.物业服务内容及要求参考答案：C参考解析：本题考查招标文件的内容。招标文件包括招标人及招标项目简介、物业服务内 容及要求、对投标人及投标书的要求、评选方法和评标标准、招标活动方案、物业服务合同 签订说明、其他事项的说明及法律法规规定的其他内容等。91 .签订的物业服务合同中有关物业服务质量的提法，错误的为（）。A.物业服务质量是指法律规定的各项具体服务应达到的标准B.业主与物业服务企业可协商确定物业服务标准与质量C.物业服务企业制定的服务细则不应

37、作为物业服务质量的组成部分D.物业服务企业公开做出的服务承诺应当作为物业服务质量的组成部分参考答案：A/C参考解析：本题考查物业服务质量。A选项物业服务质量是指约定的各项 具体服务应达到的标准。C项物业服务企业制定的服务细则应作为物业服务质量的组成部 分。92 .该小区采用的物业服务包干制计费方式，由该小区业主支付固定物业服务费用，盈余或 者亏损均由（）享有或者承担。A.乙物业服务企业B.甲建设单位C.该小区全体业主D.该小区全体业主和物业使用人参考答案：A参考解析：本题考查包干制物业服务计费方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固 定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的

38、物业服务计费方式。（四）根据下面材料，回答问题。张某欲购买一总价为180万元的店铺用于出租经营，首付款为总价的60%,其余为银行提 供的贷款年利率为8%、贷款期限为8年、按季等额还本付息的抵押贷款。93.张某的投资属于（）。A.房地产开发投资B.房地产间接投资C.房地产置业投资D.房地产直接投资参考答案：C,D参考解析：本题考查房地产投资的种类。房地产直接投资包括房地产开发投资和房地产置 业投资两种。房地产置业投资是指投资者对市场上正在运行中的房地产实物资产，通过购买 或租赁方式取得其所有权或使用权的行为。张某的投资就是直接投资中的置业投资，所以选择CDo.张某购买该店铺的首付款为（）万元。A

39、.72B.108C.117D.180参考答案：B参考解析：本题考查首付款的计算。首付款=总价X首付比例=180义60%=108（万元）。94 .银行提供的抵押贷款的实际年利率为（）。A.8.00%B.8.16%C.8.24%D.8.30%参考答案：C【解析】本题学介实际利率与名义利率的计算.4 -争二】=824%.张某每季归还银行抵押贷款的还本付息额为（）万元。A.2.250B.2.295C.3.068D.5.625参考答案：C【解析】本剧号介等（本息还款的计算.贷款金旗P=180X（l - 60%）= 72万元季利率i8% + 42%.按季度计算n,4X8 = 32.不工 * * * 79

40、v 2%X（l+2% 产.z , 丁 还 wl 为 72 X -, 2 y）二 J 3，68（万元）.所以选择C.（五）根据下面材料，回答下列问题。某建筑物的建筑面积100而，套内建筑面积80 nl2,按套内建筑面积计算的重置价格为4000 元/nr,经过年数10年，经济寿命50年，残值率5%。97 .该建筑物单位建筑面积的重置价格为（）元/ nf。A.3200B.4000C.4100D.5000参考答案：A参考解析：本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。套内建筑面积下 的单价二建筑面积单价义建筑面积土套内建筑面积，所以该建筑单位建筑面积的重置价格为（4000X80） / 10

41、0=3200（元 / m2）o.采用直线法折旧，该建筑物的成新率为（）。A.20%B.50%C.81%D.95%参考答案：C参考解析：本题考查成新率的计算。成新率=/ NX 100%=l-（l-5%）X 10 / 503 X 100%=81%o98 .采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为（）元。A.4000B.6080C.6400D.7600参考答案：B参考解析：本题考查年折旧额的计算。年折旧额D=C（1-R） / N=3200 X 100 X （1-5 % ） / 50=6080（元）。99 .计算该建筑物现值可采用的公式为（）。A.建筑物现值二建筑物重置价格-年折旧额B.建筑物现值二建筑物

42、重置价格X成新率C.建筑物现值二建筑物重置价格.折旧总额D.建筑物现值二建筑物重置总价X（1 .经过年数+经济寿命）参考答案：B,C参考解析：本题考查建筑物现值的计算公式。计算该建筑物现值可采用的公式为：建筑物 现值二建筑物重置价格义成新率，建筑物现值二建筑物重置价格-折旧总额。D.强行收回土地使用权参考答案：C参考解析：本题考查国有建设用地使用权出让金。逾期未全部支付出让金的，出让人有权 解除合同，并可请求违约赔偿。10,下列关于房地产开发项目工程勘察管理内容的表述错误的是（）。A.工程勘察任务书应由房地产开发企业或其委托专业公司编制B.选择勘察单位只能采用直接委托或公开招标方式C.现场监督

43、应主要围绕勘察质量监督和勘察进度监督进行D.勘察报告要确保勘察成果深度与设计深度要求相适应，与施工要求相衔接参考答案：B参考解析：本题考查房地产开发项目工程勘察管理的内容。选择勘察单位可采用直接委托或 公开招标、邀请招标方式。1L依据买方对产品价格的需求强度来定价的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.竞争价格定价法C.需求导向定价法D.价值效用定价法参考答案：C参考解析：本题考查需求导向定价法的概念。需求导向定价法是以需求为中心。依据买方 对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。12 .在借款偿还期内，房地产开发企业的未分配利润首先用于（）。A.购置土地B.归还借款C.发放

44、福利D.增加资本金参考答案：B参考解析：本题考查利润与利润分配表。在借款偿还期内，未分配利润主要用于归还借款。13 .房地产开发项目道路交通的规划主要内容不包括（）。A.项目道路网络规划B.项目动态交通规划C.项目出入口设置D.项目静态交通规划参考答案：B参考解析：本题考查房地产开发项目的道路交通规划。项目道路交通的规划内容主要有项 目道路网络规划、项目出入口设置和项目静态交通规划。13 .比较法是选取一定数量的（）并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。A.买卖实例B.成交案例C.交易实例D.可比实例参考答案：D参考解析：本题考查市场法的概

45、念。比较法也称为市场法、市场比较法、交易实例比较法, 是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价 对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。发生过交易 且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易类型与估 价目的吻合、成交日期与价值时点接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的与估价 对象相似的房地产。14 .建筑物经济寿命与自然寿命的关系为（）。A.经济寿命W自然寿命B.经济寿命自然寿命C.经济寿命二自然寿命D.经济寿命自然寿命参考答案：A参考解析：本题考查建筑物经济寿命与自然寿命的关系。建筑物的

46、自然寿命是指从建筑物 竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全 使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再 有贡献为止的时间。两者的关系中，经济寿命只能小于或等于其自然寿命。15.在房地产贷款中，最主要的贷款形式是（）。A.信用贷款B.质押贷款C.抵押贷款D.保证贷款参考答案：C参考解析：本题考查房地产贷款的种类。在房地产贷款中，房地产抵押贷款是最主要的贷 款形式。16 .某人申请住房贷款20万元，贷款期为5年，贷款月利率为0.5%,采用每月等额偿还本 息法归还，每月应归还的贷款本息为（）元。A.4866B.3888C

47、.3866D.3876参考答案：C参考解析：本题考查贷款利率不变的等额本息还款方式的计算。根据公式得3866（元）。17 .土地出让中的招标、拍卖、挂牌出让底价是由（）。A.市、县人民政府国土资源行政主管部门决定B.土地评估事务所根据土地估价结果决定C.市、县人民政府决定D.招标、拍卖、挂牌出让的机构确定参考答案：A参考解析：本题考查招标、拍卖、挂牌出让底价。市、县人民政府国土资源行政主管部门 应根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价，标底或者底价不低于国家规定 的最低标准价。18.房地产市场调研最为关键的阶段是（）。A.信息收集阶段B.准备阶段C.研究阶段D.总结阶段参考答案：A参考解析：本题考查房地产市场调研的程序。房地产市场调研中，最为关键的阶段是信息 收集阶段。19.（）是对调研对象中的所有单位进行调研。A.全面调研B.重点调研C.典型调研D.抽样调研参考答案：A参考解析：本题考查全面调研的概念。全面调研是对调研对象中的所有单位进行调研。20,下列不确定性分析的类型中