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1、高校住宅区物业管理存在问题与对策摘要高校住宅区物业管理是高校物业管理的难点，现阶段高 校住宅区物业管理中存在缺乏住宅区所需的维修基金、管理方法陈 旧落后、基础设施套配不全、物业从业人员素质不高、服务不到位、 住户观念转变滞后等问题，解决这些问题需要加强思想总发动与政 策宣传、设立公共维修基金、成立业主委员会、推进物业管理制度 创新、加强住宅区内秩序、提高物业从业人员职业素质与服务水平 等措施。关键词高校；住宅区；物业管理随着高校改革的深入，高校住宅区物业管理改革也进一步深化, 并取得了一定的成绩，一些学校基本建立起安全、和谐、团结、友 爰的居住区环境。但一局部高校由于各种历史因素与现实因素，改
2、 革步履维艰，进展不大，局部高校依然存在使用财政性资金支付应 由个人负担的物业费、水电费等问题。推进高校住宅区物业管理的 改革，建立健全高校住宅区物业管理制度，对创立安全、和谐的大 学校园环境具有重要的意义。一、广西高校住宅区物业管理的现状当前，广西高校住宅区的物业服务和管理方面大体上可以分为以 下四种模式:一是校方包揽管理，这类管理表现是校方大包大揽，对 住宅区内的物业管理费和水电费都是由学校统一支付给物业公司 和水务公司、电网公司，再从工资中扣除相应水电费；二是校方包给后勤集团，由后勤集团聘用员工，负责进行统一高校物业管理服 务;三是校方包给后勤集团后，后勤集团再转包给有资质的社会物业 公
3、司，由物业公司负责对高校校园与住宅区进行管理；四是完全社 会化，高校直接通过对有资质的物业公司进行招标，由中标物业公 司对高校物业进行管理1。在这四种管理模式中，就当前广西高校 来说，采用第四种管理模式的高校还是比拟多，但也有不少高校采 用其他三种模式。无论哪一种物业管理模式，高校基本都设置有后 勤管理部门，直接或间接地对物业公司进行监督管理，处理相关高 校物业管理中的事宜。但不管是哪种管理模式，高校物业在住宅区 物业管理中，基本上很少收取个人住户的物业管理服务费，对住户 只象征性收取相关的水电费，有些高校，甚至只对水电费定个基数,每个月只收取住户8元水费，而不看其实际用水量，绝大局部费用 开
4、支仍由高校财政支付。二、广高校住宅区物业管理存在的问题(-)缺乏住宅区所需的维修基金由于年代因素，限于当时条件限制，高校住宅区是以解决教职工 住宿为主，因而这些老住宅规划设计不是很合理、面积狭窄，布局 不周，配套设施不全，比方两户合用一个厨房，一层楼共用洗澡间、 卫生间等等。再加上年代久远，这类老住宅区整体上已明显陈旧破 敝,各种设施包括线路、管道、消防及安全设施严重老化，存在种 种不容忽视的安全隐患与问题，不仅不能满足教职工对现代生活的 需求，而对这类老住宅区维修所需费用也随着时代的久远所需维修费也愈来愈高，而分配到房子的教职工因为没有房产证，亦不愿负 担这一笔额外的维修费用。住宅楼由于没有
5、公共维修基金，住宅楼 公用基础设施、公用设备的更新、改造等工程的维修是由学校统 管理，统一维护，所需资金是由学校统一支付，然而高校由于经费 有限，这导致老住宅区在维修存在资金短缺。（二）管理方法陈旧落后，基础套配不健全长期以来，广西高校住宅区中的基础设施维护的物业管理，还停 留在几十年前沿袭下来的管理方法。虽然高校在改革中都组建起后 勤集团，在住宅区物业管理中引进市场化的物业公司，但在管理方 法和管理手段上基本还是沿袭老一套的方法，不适应时代的开展要 求。如现代高校住宅区中，由于教职工调动频繁、住房更换、住宅 区外租户增多、已调走但已购房的教职工水电费收取情况的变动, 仍然按原有的管理方法来管
6、理已行不通。同时，高校住宅区跟教学 区、宿舍区呈交错现状，如共用一条路，共享一片绿地、甚至有些 学校住宅区旁边就是教学区、学生宿舍区，这使得在物业管理过程 中，该区域的水电与管理费用该由那一方负担，需要区分如还按原 有的管理方法手段，就容易造成纠缠不清。尤其是老旧住宅区，规 划不够合理，基础套配不建全，没有规划建设停车场。现在随着人 们生活水平提高与改善，许多教职工都购置有汽车，小区内出现汽 车、电动车乱停乱放的现象。（三）物业从业人员素质不高，服务不到位受制于思想观念、服务技能、人工本钱等因素的影响，物业从业 人员素质不高，具体表现在只有少数管理层人员文化素质较高，其 他大多数从业人员年龄介
7、于四十多岁到五十多岁间，此类从业人员 特点是比拟能吃苦耐劳，但文化素质普通不高，鲜有经历过专业培 训。这导致在服务过程中，出现服务不到位的情况，比方水电管线 坏了，修护的质量不够好，生活垃圾无人清理，楼道卫生无人清洁 或是清洁不干净。同时，高校住宅区的物业管理存在多头管理的情 况，这反映在基础设施维护中校方、后勤集团、物业公司相互扯皮、 推诿的现象，使得一些问题需要花很久时间才能解决。如有时老旧 的楼房出现渗水，找物业公司，物业公司认为这不是其管理范围, 推给后勤集团，后勤集团以经费为由，推给校方，而校方认为这是 属于物业管理的，再踢给物业公司，这使得问题长久得不到解决, 影响了教工的身心健康
8、。此外，存在一些特权服务。对领导要求的 服务，尽量优先满足，如优先给予停车位或是预留停车位，甚至不 收停车管理费；对于普通教职工找个停车位都觉得困难。（四）住户观念转变滞后广西高校住宅区中的基础设施的维护与建设，绿化地带的管护、 消防安全、室内水电管线维护、网络维护与建设所需的费用，基本 都是由学校大包大揽，学校只是收取象征性的一点费用。如有的学 校水费按每户只收8元，多出的费用那么由校方财政支付。此类沿续 了几十年的收费管理，被教职工认为是理所当然的福利。而在高校 住宅区物业管理向市场化运作的改革中，不仅要交房子维修基金、 还要每月定期交纳垃圾清理、绿化地带的管护、公共水电、有线电 视、网络
9、、停车管理等其他相关的费用，这就动了长期以来被认为 是教职工福利的”奶酪，这使得一局部教职工心理不平衡，对改 革漠不关心，使改革难以顺利进行，这也是当前一局部高校住宅区 物业管理改革步履维艰的原因之一。要彻底地转变广大教职工从”福利服务思想，到花钱买服务 2消费观念中来，还需要一 个过程，需要校方做广泛的思想发动工作。三、加强广西高校住宅区物业管理的措施(-)加强思想总发动与政策宣传当前高校住宅区物业管理在向市场化运作改革之所以进展不大，很大的一局部原因是改革触动了被广大教职工长期认为的奶酪， 因此，必须切除这块“奶酪，对广大教职工进行思想发动，让其 了解方针政策，从而转变广大教职工福利的奶酪
10、到市场花钱 买服务消费上的思想认识，自觉的执行上级的方针政策。要做好 这一点，首先根据本校的情况，对本校住户作周密详细的调查，如 住户数、人数，多少是公房，多少是私房，现有教职工住户、退休 教职工住户、已购置房子但调动了工作的原教职工住户、外来租户 等等，然后根据实际情况制定切实可行的住宅区物业改革方案；其 次是把政策文件、改革方案下到达各二级学院、学校各部门，由其 组织对本学院、本部门教职工进行思想发动与政策学习，并对改革 方案进行讨论，提出意见，从而取得广大教职工对住宅区物业改革 的理解与支持；再次针对本校中的住户、教职工家属的宣传，通过 张贴宣传材料等多种方式,加强对住户与其家属的思想教
11、育,充分 理解文件精神，拥护政策决定，认真贯彻执行。（二）设立公共维修基金，成立业主委员会高校住宅区与一般商品房居住小区不同,一般商品房居住小区, 购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按 购房款23%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收F 的维修基金属全体业主共同所有，并经超过三分之二的业主同意方 可使用，3这为商品房居住小区公共基础设施提供了专项的维护基 金。然而，长期以来高校公共基础设施的修护，都是由校方全权负 责，这不仅加重高校自身的财政负担，造成教学、科研经费紧张。随着高校物业改革的进一步深入，政府出台一系列文件严禁高校使 用财政性资金支付应由个人承当的费用
12、，如自治区财政厅下发的关于严禁使用财政性资金支付应由个人负担的物业费和水电费 的通知（桂财行201663号）。对此,高校住宅区物业管理 的改革，必须以市场化运作为改革的方向，改变校方大包大揽的福 利奶酪物业服务方式，向着花钱买服务消费的市场化运作 改革，谁使用谁负责向住户收取公共维修基金，以减轻学校的负担。要收取上述的费用，首先是做好住宅区内住户的调查统计，加快推 进住宅区内住户房子产权化,只有住户拥有产权了，才能成为真正 意义上的业主，住户只有成为业主，才能负担起楼房公共维修基金。其次是确定公共维修基金的负担比例，由于高校住宅区大局部都是 属于老旧住宅楼，如果按新楼比例来收取住户公共维修基金
13、，有失 公平,应该按二手楼房方案来办理（住宅折旧后价值），对于没有 分配出去，由校方租给外来人员居住的，校方除了承当这些住户的 公共维修基金，还应承当住宅提折旧后一定的比例的公共维修基金。其次对于调开工作了的住户，校方应收回原来分配的房子，再分配 给本校中无房的教职工；已买断住房，但又调动了工作的住户，目 在外面还有其他福利性个人住房的，校方应该有权回购回住宅区内 的房子，再分配或卖给本校无房的教职工。再次，成立业主委员会, 由业委会来管理维修基金，校方所承当的比例应由后勤管理部门的 工作人员作为业主委员会代表，参与维修基金的管理，在今后对住 宅进行基础设施维护时，由业主委员会三分之二的成员通
14、过时方可 使用公共维修基金。（三）推进物业管理创新，加强住宅区秩序管理对于当前高校沿用了几十年的物业管理方法，在推进高校住宅区 物业管理向市场化中，必须学习商业住宅小区物业管理的方法与制 度，加强高校住宅区内秩序管理，营造和谐、安全的大学校园环境。必须与国务院公布的物业管理条例接轨，成为具有教育属性的社 会新型服务部门，实现物业管理的现代化,即管理观念现代化、管理 方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段现代化, 与国际物业管理接轨4。在现实中具体的操作中，对于长期以来不 收取的物业管理费、城市垃圾清理费、公共水电费必须按市场化运 作要求来管理，按市场价格来收取相应的费用。对于住宅
15、区内公用 场合的绿地维护、运动场的管理与维护，要收取相应的管理费用； 对于属于校方的还是属于住宅区内住户负担的公共基础维护费用、 水电费，要由校方与住宅区内主委会共同协商，属于校方负担的, 应由校方支付，属于业主负担的，应由全体主业与校方所占的比例 来公摊。对于日益增多的汽车与电动自行车，应开设规划相应的汽 车停车场与电动自行车停车场，由物业派人专门管理，只允许本校 内的教职工车辆停放，并收取相应的停车管理费，所得物业管理的 费用,应由物业、业主、校方三方按相应比例共有。同时，成立以 物业为主，业主为辅的住宅区内维护员，加强对住宅区内秩序管理, 如对住宅区内饲养鸡狗等的行为，坚决按市宠物饲养的
16、管理条列加 以管理，对私垦菜地、破坏绿化的行为，坚决制止。（四）提高物业从业人员职业素质与服务水平高校住宅区物业管理从业人员职业素质与服务水平是物业管理改 革成功的重要因素。不少教职工存在这样的矛盾心理不怕花钱买 服务，就怕花钱买来的不是服务，而是受气。因此，必须提高物 业从业人员的素质与服务水平。首先，对技能岗位从业员人要进行 入职前岗位技术与职业道德培训，如水电、木工岗位，由于现在水 电、木工技术的开展，水电、木工安装工具与设备也不断的更新, 因此，对水电、木工进行岗前的技术培训、安全教育、职业道德教 育是十分必要的，否那么仍存在不胜任本职工作或是对本职工作应付 了事，如某住户玻璃窗坏了，
17、需要物业派员维修，但这时木工拖踏 迟迟不来，恰逢大雨，淋湿了住户家里财物，这将导致住户对物业 服务的不信任，认为自己白花钱养人。其次要对物业从业人员进行 入职前的职业培训，虽然这类服务要求不高，只要具备有劳动能力 的人都可以胜任，但差异就在服务过程中的服务态度与服务质量。 如物业从业人员在清扫楼梯中，只有端正劳动态度，把楼梯楼道打 清洁全面，不仅要把地板清扫干净，还要做到天花板无蛛网、地板 死角无粉尘，只有全面的清洁干净，才让住户感到满意如意。因此， 加强物业从业人员的职业素质培训是十分必要的，只有物业从业人 员态度端正、服务质量好，就会让业主觉得花钱买来的服务物有所 值。再次，要提高服务水平，物业从业人员对待所有的用户要平等 对待，对住户合理要求，要想方设法来解决,而不是口气生硬的拒 绝；如果实在不能解决的，要礼貌地向住户抱歉，希望得到住户的 谅解。如前面说的停车的事，停车管理人员不能看菜下单，而是想 法设办协调，尽量解决住户停车需求。总之，深化高校住宅区物业 管理的改革，建立起行之有效的物业管理制度与管理方法，不仅使 教职工安心于教学、科研工作，减轻高校财政负担，而且对营造安 全和谐的校园环境具有重要的意义。