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1、XXXX 年年 1414 月房地产市场政策分析月房地产市场政策分析 1010 页页（2010 年 4 月）目目录录一、一、二、二、背景背景.3 34 4 月出台政策月出台政策.4 4文件：.4解读：（具体措施内容见附件）.4（一）（二）三、三、政策总动员政策总动员.5 5（一）已动作部门及作用点.5（二）待动作部门及有关作用点.5四、四、今后政策走向与特点今后政策走向与特点.6 6（一）政策走向：.6（二）政策特点：.6（三）政策总结：.6五、五、附件（周边市场动态、政策要点）附件（周边市场动态、政策要点）.6 6附件 1国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知（国十一条）要点.7附件
2、 2 央行上调人民币存款准备金率.7附件 3 银监会流淌资金贷款管理暂行办法与个人贷款管理暂行办法 7附件 4 国土资源部关于加强房地产用地供应与监管有关问题的通知.7附件 5 财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知.8附件 6国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知.8附件 7 住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知.9一、一、背景背景2009年出于应对国际金融危机对国内影响与促进房地产业复苏的双重需要，救市政策发挥极大功效。表现为年度内市场进展超预期，引发了有关一系列的负面影响。由一月份国务院国十一条与央行上调准备金率释放明显行业调整信
3、号。由于 3 月 5 日召开两会，会出台有关的细部调整方案，楼市进入调整前准备。两会上楼市热议，两会后地王频出且多为央企制造，引发新一轮市场大反弹，3 月成 5 年来上涨最快月份，4 月上旬上涨势头不减；同时预示了此前出台的一系列调整政策并未起到应有作用。4 月 14日国务院会议通过决定对房地产采取深度调整。1-3月期间要紧政策明细：2010年1月7日，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知。2010年 1 月 18日，央行决定上调人民币存款准备金率 0.5个百分点。2010 年 2 月 12 日，银监会 流 淌资 金贷 款管理 暂行 办法 与 个人贷款 管理 暂行 办法 通过 施行
4、。2010年 3 月 8 日，国土 资源 部关 于加 强房 地产用 地供 应与 监管 有关问题的 通知2010 年 3 月 22 日，财政 部、国家 税务 总局关 于首 次购 买普 通住房有关 契税 政策 的通 知。二、二、4 4 月出台政策月出台政策（一）（一）文件：文件：1.国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）2.住建部 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（二）（二）解读：解读：（具体措施内容见附件）（具体措施内容见附件）1.国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知加强市场监管与责任、更严格有力的信贷税收政策、增加住房有效供给、加快保障房建
5、设。2.住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知进一步加强房地产市场监管、完善商品住房预售制度、加强预售商品住房交付与质量管理、健全房地产市场监督管理机制。三、三、政策总动员政策总动员（一）已动作部门及作用点（一）已动作部门及作用点国务院：2010年两纸公文，前者诉求稳固健康；后者强调坚决遏制。央行：上调人民币存款准备金率 0.5个百分点。银监会：流淌 资金 贷款 管理 暂行 办法、个 人贷 款管 理暂 行办 法、不得 对捂 盘开 发商 放新增 贷款、新 二套 房贷的 制定 中国土 部：加强 房地 产用地 供应 与监 管、确定公 布 2010 年全国 各省 区供地计
6、 划与 保障 住房 建设计 划住建部：加强房地产市场监管完善商品住房预售制度、限制购置多套房或者大批量购置住房。财政部、国家税务总局：首次 购买 90 平米及下 列普 通住 房契 税优惠 从紧证监 会：联手 国土 部把关 地产 融资上市审批 更严 格保监 会：禁保 险金 与保险 企业 投资 或者 参与房 地产 经营国资 委：下发 78 家非房 地产 主营 业务 央企需 退市 的通 知（二）待动作部门及有关作用点（二）待动作部门及有关作用点银监 会：二套 房贷 政策通 过与 执行。财政 部、国家 税务 总局：房产 税的 制定、试点 与暂 行条 例推 出。国土 部：土地 招拍 挂制度 改革 试点国
7、资 委：78 家非房 地产 主营 业务 央企 退市的 细则 与执 行。各国企主管部门：禁止非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发与房地产经营业务的执行。四、四、今后政策走向与特点今后政策走向与特点尽管目前出台了很多的政策与解读，但实质上我们能够按照以上归结为简单的几类，假如更简单一点我们只需要把这几类进一步归纳为两点，即：文件两个：国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知与住建部 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知。目前政策热点：二套房贷利率已基本确定，二套房的定义尚未确定，目前消息为认房不认贷但会考虑改善型需求。（一）（一）政策走向：政策走向：阶段
8、内为两项国家与部委级指导意见的细化与执行；7 月前会陆续出台新的指导性政策，因而能够预见下半年将继续是政策的解读期与细化落实为主，影响可能将持续到 2011年初。（二）（二）政策特点：政策特点：本次中央调控政策态度之坚决、信心之坚定、力度之大，可称前所未见。就目前公布的方向来看，假如调控面全部落实将促进房地产进展走向新的阶段。即加大市场秩序管理、明确政府责任，使房地产健康有序平稳的进展。但结果如何，取决于执行得是否全面且到位。（三）政策总结：（三）政策总结：目前国家种种政策动向说明：政府亟待建立一种关于房地产市场与行业进行长效管理的方案与机制，这就是一揽子带出台的政策像我们表达出的一种信息与味
9、道。纵观本次调控历程，可见政策覆盖面非常之大，且目前市场呈现出“减需“减需增供”增供”迹象。市场表现出现量价下降，观望情绪滋长与持币抄底心态的蔓延。五、五、附件（周边市场动态、政策要点）附件（周边市场动态、政策要点）附件附件 1 1 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知（国（国十一条）要点十一条）要点（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应与开发利用效率。（三）加大差别化信贷政策执行力度。（四）继续实施差别化的住房税收政策。（五）加强房地产信贷风险管理。（六）继续整顿房地产市场秩序。（
10、七）进一步加强土地供应管理与商品房销售管理。（八）加强市场监测。（九）力争到 2012 年末，基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。（十一）落实地方各级人民政府责任附件附件 2 2 央行上调人民币存款准备金率央行上调人民币存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。目前准备金率为15%。附件附件 3 3 银监会流淌资金贷款管理暂行办法与个人贷款管银监会流淌资金贷款管理暂行办法与个人贷款管理暂行办法理暂行办法规范两类贷款业务,加强贷款审慎经营管
11、理。其中,个贷管理办法明确规定银行不得发放无指定用途的个人贷款。只是,信用卡透支除外。由于两项新规对贷款支付与贷后管理上作出了更加严格的规定,可能会增加个人与企业从银行贷款的流程。但银监会强调,新规不可能增加信贷成本,也不可能影响信贷总量。附件附件 4 4 国土资源部关于加强房地产用地供应与监管有关问题的国土资源部关于加强房地产用地供应与监管有关问题的通知通知通知规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的 20%。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。通知要求，土地出让成交后，务必在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1 个月内务必缴纳
12、出让价款 50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已签合同却不缴纳出让价款的，务必收回土地。通知称，对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的限价房项目使用竞地价办法招拍挂出让。附件附件 5 5 财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知政策的通知对两 个或 者两 个以 上个人 共同 购买 90 平方米 及下 列普 通住 房，其中 一人 或者 多人 已有购 房记 录的，该套 房产 的共 同购 买人 均不适用首次 购买 普通 住房 的契税 优惠 政策。附件附件 6 6国务院关于坚决遏制
13、部分城市房价过快上涨的通知国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(一)统一思想,提高认识。住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳固的重要民生问题。(二)建立考核问责机制。(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包含借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于 30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例与贷款利率应大幅度提高。(四)增加居住用地有效供应。(五)调整住房供应结构。(六)确保完成 2010年建设保障
14、性住房 300万套、各类棚户区改造住房 280万套的工作任务。(七)加强对房地产开发企业购地与融资的监管。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发与房地产经营业务。(八)加大交易秩序监管力度。(九)完善房地产市场信息披露制度。附件附件 7 7 住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知制度有关问题的通知未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10 日内一次性公
15、开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或者未将全部准售房源对外公开销售，与有意采取畸高价格销售或者通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。明确商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更换购房者姓名。明确商品住房交付使用条件包含工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施与公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书与住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。要求各地要建立健全商品住房交付使用管理制度。