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1、*华夏名城华夏名城 二期户型规划建议书二期户型规划建议书一、华夏名城二期购房意向的市场调查统计分析（一）调查问卷样本的相关特征（一）调查问卷样本的相关特征本次调查采取问卷调查的形式，共回收问卷 68 份，其中有效问卷 66 份。1 1、目标客户的基础性调查、目标客户的基础性调查样本的年龄特征：从本次问卷调查对象的年龄层次分析，2029 岁之间的共有 27 人，3035 岁之间共有 19 人，3645 岁之间的共有 14 人，46 岁以上的共 6 人。35岁以下的共 46 人，占样本总数的 69.7%，36 岁以上的共 20 人，占样本总数的 30.1%；样本的家庭结构特征：从家庭结构上看，本次
2、调查样本的家庭结构为单身的共 7 人，占样本总数的 10.6%；二口之家的共 3 人，占样本总数的 4.5%；与子女同住的共 29 人，占样本总数的 43.9%；与父母同住的家庭共 21 人，占样本总数的 31.8%，三代同堂的家庭共 6 人，占样本总数的 9.1%。从调查样本的家庭常住人口上看，常住人口为 1 人的有 4 人，常住人口为 2 人的有 5 人，常住人口为 3 人的有 29 人，常住人口为 4 人的有 18 人，常住人口为 5 人及 5 人以上的家庭有 10 人。调查样本的文化特征状况：调查样本的职业特征：调查样本的经济状况分析：统计表明：家庭月收入在 800 到 1599 元之
3、间的所占的比例最大，占样本/*总数的 56%，月收入在 2000 元以上的占样本总数的 23%。结论 1：在受访者的职业构成上看来，经商人士所占比例较大，导致对商业物业的需求大；结论 2：居民的经济收入偏低，导致房地产市场的有效需求不足；结论 3：家庭结构以满巢为主，与子女同住和与父母同住的家庭超过样本总数的 3/4，家庭常住人口以 3 人、4 人为主；结论 4：从文化层次上看，当地居民的学历以高中（中专）为主。2 2、样本的居住物业因素、样本的居住物业因素现有居住状况：需求的居住面积：从居住面积反映看来，本地居民现有的居住面积主要集中在 75120 平米之间，现有居住面积在 75120 平米
4、之间的占样本总数的 70%；而从需求的住宅面积反映看来，样本需求的的住宅面积主要集中在 100140 平米之间，占样本总数的74%，其中所需住宅面积在100119平米的占样本总数的42%，所需住宅面积在 120140 平米的占样本总数的 32%，其余需求住宅面积占26%。需求的住宅户型：从需求户型看来，本地居民需求的户型以三室两厅双卫为主，占样本总数的 58%，其次为二室两厅单卫，占样本总数的 20%。能接受的住宅单价：统计表明：样本能接受的住宅单价在 600 元以下的有 37 人，能接受600699 元的有 21 人，700799 元的有 4 人，能接受 800899 元的有 3/*人，能接
5、受 900 元以上的有 1 人。能接受的住宅总价：受调查样本能接受的住宅总价，在 5 万以下的有 18 人，能接受 5 万到 6万之间的有 20 人，能接受 67 万元的有 10 万人，78 万元的有 10 人，能接受 89 万的有 5 人，能接受 910 万元的有 2 人，10 万元以上的有 1 人。投资理念本次调查问卷中关于投资渠道共设计了存款、债券、股票、房地产及其他种类。从问卷的统计结构看来，选择存款共有 10 人，没有人选择债券投资，有 2人选择股票，选择房地产投资的有 45 人，另有 9 人选择了其他投资方式。统计表明：当地居民的投资渠道相对较少，且大多数居民还属于保守型投资者（风
6、险规避型），存款和房地产都属于风险较小的投资渠道，而这两项共占样本总数的 82%，而股票/期货类高风险投资渠道仅占样本总数的 3%。购买住宅时看重的因素购买住宅的付款方式统计表明：受访者在购买住房时，对按揭的依赖程度比较大，希望采取按揭方式购房的受访者占样本总数的 43%。购买住宅的时间调查显示：即将购买的有 4 人，半年内购买的有 5 人，一年内购买住房的有 10 人，两年内购买的有 22 人，五年内购买的有 25 人。结论 1：从样本分析看来，当地居民对住房的价格还较为敏感，能接受 700元以下的占样本总数的 69%，故此，在后期的价格策略时应相当谨慎。结论 2：如果将在一年和一年内打算购
7、买的视为短期内有购房意向的话，则/*短期内将购房的占样本总数的 29%，中长期购房的占样本总数的71%。潜在市场相对较大，有效需求相对不足是本区域住宅市场的一大特征。结论 3：居民的投资意识相对保守，多数属于稳健型投资者，对收益率高，风险相对较小的房地产投资十分看好。结论 4：对物业的单价和总价而言，受经济条件所限，当地居民更希望住宅能低单价、低总价。由此推出，居住物业的需求弹性系数较大，在住房的价格控制上应小心谨慎。结论 5：对所需求的户型仍以三室两厅双卫为主，所需面积主要集中在100140 平米。（二）受访者对商业物业的敏感分析（二）受访者对商业物业的敏感分析1 1、铺面的首要考虑因素：、
8、铺面的首要考虑因素：统计表明：首选位置为商业铺面要素的共 53 人，占样本总数的 76%，位置仍是商业物业的第一要素。铺面的分割面积：技术结论：普遍是认为面积要适中，不宜偏大，也不宜过小，以保证投资者今后有更多的可经营的范围及组合方式。购买铺面的目的：相关结论：受访者中对于商铺的投资回报形式仍以出租为主。购买铺面的付款方式：投资者中大部份选择按揭的方式支付，不仅可以减轻支付压力，还可以降低投资风险，在这一类人群中，都希望可以通过租金或经营来偿抵每月的月供款。另一方面选择一次性付款的人群中，绝大部份是小投资者，愿意从个人存款中拿出一/*部份来投资，为避免利息损失而选择一次性付款。购物场所：403
9、02010 010146313超级市场 专业商场 百货公司8私人店铺 批发市场专卖店统计表明：当地居民购物场所主要集中在超市、批发市场和私人店铺。当地缺乏的商业形态：统计表明：当地居民对专业商场、超级市场、批发市场的需求占有较大的比例。尤其是专业商场在当地还有很大的市场空间。结论 1：购买商业铺面的首要看重因素仍是地理位置；结论 2：购买商业铺面的目的相当部分是用于自己经营和出租；结论 3：对分割铺面的面积普遍认为在 2049 平米最为合适；结论 4：购买铺面所选择的付款方式有较大比例的受访者选择按揭和分期付款的方式，希望通过租金和经营收入来缓解资金压力；结论 5：专业商场也超级市场在当地有较
10、大的市场空间；2 2、对本专案的认识、对本专案的认识对华夏名城的认知途径：对本专案的印象：统计表明：受访者对华夏名城的认识上，认为“很好”的有 6 人，认为“较好”的有 23 人，认为“一般”的有 34 人，认为“很差”的有 1 人。对华夏名城的购买意向：/*统计表明：即将购买和很有可能购买华夏名城的共占 39%，有可能购买的占样本总数的 39%，不可能购买的占 22%。结论 1：从受访者对华夏名城的印象看来，认为华夏名城形象“很好”和“较好”的占样本总数的 45%，认为“一般”的占样本总数的53%。由此看来，在后期推广中还需加强项目自身品质的打造，从细微环节入手，着力树立起专案的高品质形象。
11、结论 2：统计表明：超过半数的受访者是通过户外广告得知本专案，表明前期本专案的户外广告对项目形象的导入起到了相当的作用，而内部杂志的宣传效果仅占 8%，在后期的推广中，应加大内部杂志的影响。二、华夏名城一期推出户型的市场反应（一）各种户型面积销售的统计（一）各种户型面积销售的统计从总体成交的情况来看，除了上述客户呈现的相关特征，还可以看出目前被市场较为接受认可户型面积特征：109113.71 的三房两厅及 137138 的三房两厅较为畅销。总价和三房差价不大的两房，由于不具价格优势，因此在销售上仍有市场阻力。因此，在本项目即将推出的二期户型应充分考虑如何规避这一市场风险因素。（二）影响消费者购
12、买主力因素的分析（二）影响消费者购买主力因素的分析1 1、有利因素、有利因素景观（现有的自然景观+后期的景观打造）促销措施及优惠政策户型的实用性首层较为热销（有可利用的花园平台）/*2 2、不利因素、不利因素工程形象的脱节（迟迟未见工程动工，导致客户产生信任危机）户型无太大创新（客户选择面较小）三、华夏名城二期现有户型规划的特征（一）户型统计（共（一）户型统计（共 704704 套）套）此次二期规划的主力户型仍然是三房两厅双卫，这种户型配比基本上是比较适合本项目目标客户群体的潜在需求的。（二）面积配比（二）面积配比1、两室两厅单卫：88.7490.56（120 套）占二期总户数的 17.05%
13、2、三室两厅双卫：101.34136.38 （568 套）占二期总户数的 80.68%3、三室两厅双卫：148.20（16 套）占二期总户数的 2.27%从以上数据可以看出，目前的二期户型规划设计的面积配比其主力户型是在101.34136.38 平方米，这与目前一期畅销的户型面积基本吻合，但在具体的调整过程中应体现出实用性和舒适性。（三）户型设计特征（三）户型设计特征目前的户型设计总体来说比较适合大竹房地产市场的消费状况，突出实用性。但综合以上华夏名城一期户型销售的市场反应，目前的二期设计的户型仍较为单一，规整，客户的选择面较窄。因此建议在二期的户型规划调整上，结合目标客户群体的需求特征，引入
14、一定的创新的户型，创造市场的轰动！四、华夏名城二期户型相关规划建议（一）户型及面积配比建议（一）户型及面积配比建议1 1、两室两厅单卫（错层）、两室两厅单卫（错层）：88.7490.56/*占二期总户数的 16%参考户型：二室二厅单卫（套内面积76.67 平米）2 2、三室两厅双卫、三室两厅双卫：101.34120，占二期总户数的 20%参考户型：三室二厅双卫套内面积97 平米3 3、三室两厅双卫：、三室两厅双卫：120.34136.38，占二期总户数的 45%。4 4、三室两厅双卫：、三室两厅双卫：148.20（16 套），占二期总户数的 4%参考户型：四房二厅双卫（套内面积 127.56）
15、平米5 5、四房两厅三卫：、四房两厅三卫：160180 跃层，占二期总户数的 15%。三房两厅两卫双花园套内面积约 120 平米（二）建议“引绿入室”（二）建议“引绿入室”，营造立体绿化，营造立体绿化为了使本项目的规划设计体现其顶级社区的人文性及生态性，建议将地面绿化、建筑立面绿化、私家绿化、屋顶绿化结合起来打造大竹首家“立体绿化”生态住宅社区，使本项目的二期一经推出就能引起市场的再次轰动！（三）建议采用退台式设计，营造阳光花园房（三）建议采用退台式设计，营造阳光花园房建议二期的户型调整从品质上将项目的档次及价值体系作一次提升，同时考虑每户的均好性，建议将退台式的设计引入本项目二期户型规划当中。三房两厅双卫套内面积 124.59 平米（四）建议将外立面根据户型的特点营造出曲线的变化（四）建议将外立面根据户型的特点营造出曲线的变化/*根据以上的户型建议，可适当的将项目的外立面作一些相应调整。如增加一些曲线变化，使整个建筑及社区显得更生动、更现代，打造出别具风格的大竹顶级社区。重庆 XX 物业顾问有限公司二零零三年九月二十四日/