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1、【郭洁】：商业地产的开发并不是所有地产寡头的专利，有时候小地产公司只要找到一个符合当地市场需求的开发模式，也能够成功，成都的蓝光其实就是一个很好的例子。中小企业可以就自己企业的资金、社会资源、管理运营人才等方面的情况，进行一个创新模式的开发。比如蓝光，他们就是一个从小做大的商业地产开发企业，他们最早开发的五块石电子市场，是一个专业市场，他们学习了国外地产商的开发模式，将专业市场修建起来之后，进行租赁而不销售，至今这个项目还是蓝光每年收入的一个重点，从专业市场做起，只租不售。后来蓝光结合成都人的消费休闲习惯，开发了系列的“生活广场”项目，从最初的“玉林生活广场”到后来的“蓝色加勒比”到最后的“香
2、槟广场”。也就是刚才讲到的通过市场调研，深入研究当地市场特点，针对性的开发系列商业项目。蓝光的这种开发模式，已经从最初的探索到后期的成熟。但是这种“围合式的商业广场”+“2-3 层底场”+“商业小户型”的开发模式，也存在很多的问题。因为这种“多业权”的开发模式，没有办法解决后期商业规划和经营管理的问题。2、3 线城市后来有很多开发企业学习蓝光做这种模式的开发，因为这种模式本身就是有问题的，所以这样做的后果，就使很多2、3 线城市的商业地产项目出现了问题。【郭洁】：其实说到 2、3 线城市的商业地产开发，最核心的问题还是资源重新配置的问题独栋别墅+商业联排+专业古街的三线城市商业项目，请问您能给
3、出怎样的建议呢？，这个问题让我想起了置信的芙蓉古城，芙蓉古城的商业古街其实是一条社区配套商业，芙蓉古城已经是商业地产的标杆项目之一了，因为芙蓉古城的入住率非常的低，所以刚开始是没有商家愿意入驻经营的，越是没有商家经营，配套就越跟不上，别墅的入住率就越低，这就导致了一个恶性的循环。后来置信为了解决这个问题，就考虑了一种方式来重新定位这条商业街。置信的商旅开始重新包装宣传和招商，将这条商业街包装成一个成都老民俗的休闲商业街，商业的业态和经营的商业都具有非常浓厚的老成都特色，加上后期的宣传，一时间成为了成都人周末度假休闲的地方，后来经过一段时间的经营，这条街就活了起来。但是现在我们看，这条街还是回复
4、到了它原本的作用社区的配套商业，但是这样的经营方式，还是值得我们学习的，毕竟它曾经成为了成都的标志性项目，商业街的成功，带动了住宅的销售，之后再回归最初的定位。（现在大宅门的销售请了陈国强做广告。这条街不是社区的商业配套是一条专业性文化艺术品的古街面向全国的一个专业文化古街）南北二,三线城市商业地产的操作差别那么就需要认真的去考究一下：这个地方有什么历史文化遗存，会吸引全国的人都去消费，这个才是问题的根本，南北的地域差异是比较大的。中国自古以来，各个地域都有自己的文化风俗，就连一个城市里面，都有不同的风俗习惯，还有宗教、人口、年龄、性别、生活等方面的差异，南北2、3 线城市最大的差异其实是在业态上，而不是在操作手法上，气候对一个地区的商业影响最大。不知道有没有朋友注意到一个很有趣的现象。沿海地区的商业街一般都有一个骑廊，而内地的商业街很少有。