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1、南京完美生活项目投资分析南京完美生活项目投资分析 doc6doc6一、按住宅运算一投资部分1、总投资额=单价*建筑面积=5000 元/平米*38 平米=190000 元。2、首付金额=190000 元*0.2=38000 元。按首付两成计3、月还款额=845 元。按八成贷款，30 年等额本息运算二收入部分1、采纳市场比较法确定以后租金收入（1）选取可比实例依照本项目的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置,选取可比实例:A:南开区广开四马路与黄河道交口广林园租赁交易实例B:南开区广开四马路广云花园租赁交易实例C:南开区白堤路龙井里租赁交易实例（2）对可比实例进行修正可比实例修正表可比实例修正表估价
2、对象及可比实例 完美生活案例 A比较因素内容租赁价格案例 B案例 C0.7 元/平0.85 元/平 0.75 元/平米/天米/天90米/天90交易情形10090房地产状况地区级差10097100102离市中心距离离主干道距离房屋成色结构装修商业网点公共配套设施物业治理及服务景观1001001001001001001001009810090901029492969998949510094951029796708598858085由于可比实例均为个人单独进行出租交易的案例在营销手段、租金价格等各方面均与完美生活项目为专业公司运做存在较大差距，因此在交易情形一项对可比实例进行修正均为 90.房地产状
3、况一项修正见上表，修正结果如下：可比实例 A：0.7 元/0.93=0.75 元/平米/天可比实例 B:0.85 元/0.96=0.88 元/平米/天可比实例 C0.75/0.88=0.85 元/平米/天完美生活的租金价格取以上三个价格的算术平均数：（0.75+0.88+0.85/3=0.83 元/平米/天交易日期修正，以上可比实例的交易时刻均为近期，考虑到完美生活项目的的出租时刻将在一年半以后，综合考虑以后该地区的进展情形以及本市房屋租赁市场的整体情形，年增长率按 5%运算，那么完美生活的租金价格应为：0.83*1+5%的1.5 次方=0.9 元/平米/天.三投资收入比较面积38 平米55
4、平米月还款额845 元1223 元月租金额1026 元1485月收益181 元262 元按上表运算，投资完美生活的 38 平米住宅单元一套，30 年后不但能够通过以租养房获得该房的完全产权，而且可获得额外收益 27160 元。181*12*305000*38*0.2该方案未考虑房产的以后保值增值因素。二、按办公运算一投资部分1、总投资额=单价*建筑面积=5000 元*152 平米=760000 元。以 38 平米为 1 个单位，按 4 个单位运算2、首付金额=760000 元*0.2=152000 元。按首付两成计3、月还款额=3380 元。按八成贷款，30 年等额本息运算二收入部分1、采纳市
5、场比较法确定以后租金收入（1）选取可比实例依照本项目的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置,选取可比实例:A:南开区黄河道大通大厦租赁交易实例B:南开区长江道新时代大厦租赁交易实例C:南开区白堤路运通大厦租赁交易实例（2）对可比实例进行修正可比实例修正表可比实例修正表估价对象及可比实例 完美生活比较因素内容租赁价格案例 A案例 B案例 C1.3 元/平米/1.3 元/平米/1.1元/平米/天天92100991009097100949294天92989796889896909094交易情形房地产状况地区级差离市中心距离离主干道距离房屋成色结构装修商业网点公共配套设施物业治理及服务景观1001001
6、0010010010010010010010095979810094102100969596由于可比实例均为非专业公司进行出租交易的案例在营销手段、租金价格等各方面均与完美生活项目为专业公司运做存在一定差距，因此在交易情形一项对可比实例进行修正。.房地产状况一项修正见上表，修正结果如下：可比实例 A：1.3 元/0.97=1.35 元/平米/天可比实例 B:1.3 元/0.96=1.36 元/平米/天可比实例 C1.1 元/0.94=1.17 元/平米/天完美生活的租金价格取以上三个价格的算术平均数：1.35+1.36+1.17/3=1.3 元/平米/天交易日期修正，以上可比实例的交易时刻均为近期，考虑到完美生活项目的的出租时刻将在一年半以后，综合考虑以后该地区的进展情形以及本市办公用房租赁市场的整体情形，年增长率按 5%运算，那么完美生活的租金价格应为：1.3*1+5%的 1.5 次方=1.4 元/平米/天.三投资收入比较面积114 平米152 平米按上表运算，投资完美生活的 152 平米办公单元一套，30 年后不但能够通过以租养房获得该房的完全产权，而且可获得额外收益 929440 元。3004*12*305000*152*0.2该方案未考虑房产的以后保值增值因素。月还款额2535 元3380 元月租金额4788 元6384 元月收益额2235 元3004 元