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1、K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案本试卷适应本试卷适应南京农业大学试题纸范围范围工工管管2012-2013 学年 1 学期 课程类型：选修试卷类型：A课程课程 房地产估价房地产估价 班级工管班级工管 9191/9292/9393 学号姓名成绩学号姓名成绩一、单项选择题一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。每小题在题干的括号内。每小题 1 1 分，共分，共 1616 分分)1.1.（B B）限制了估价报告书的用途。）限制了估价报告书的用途。A A、估价方法、估价
2、方法B B、估价目的、估价目的C C、估价原则、估价原则D D、估价日期、估价日期2 2政府举行土地使用权拍卖出让，政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种承受的最高购买价格，这也是一种(B)(B)。A.A.市场价值评估市场价值评估 B B投资价值评估投资价值评估 C C原始价值评估原始价值评估 D D账面价值评估账面价值评估3 3、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值同一估价时点下的评估价值通常不完全相同
3、，这主要是因为通常不完全相同，这主要是因为(a a)。A.A.掌握的有关信息不同掌握的有关信息不同B.B.作出的估价师声明不同作出的估价师声明不同C.C.估价对象状况不同估价对象状况不同D.D.委托人不同委托人不同4 4(B)(B)是随着时间的推移而减少的。是随着时间的推移而减少的。A.A.原始价值原始价值 B B账面价值账面价值 C.C.市场价值市场价值 D D投资价投资价值值5 5在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（房屋并进行分成，属于动用（b b）的行为。
4、）的行为。A A宅基地所有权宅基地所有权B B空间利用权空间利用权C C地役权地役权D D建筑物相邻关系建筑物相邻关系6 6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产(c c)。A.A.目前是否有经济收入目前是否有经济收入 B.B.过去是否带来了经济收益过去是否带来了经济收益C.C.是否具有产生经济收益的能是否具有产生经济收益的能力力D.D.目前的收入是否大于运营费用目前的收入是否大于运营费用7 7楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为()()。A A楼面地价
5、；土地总价楼面地价；土地总价 总建筑面积总建筑面积 B B楼面地价：土地总价楼面地价：土地总价x x 总建筑面积总建筑面积 C C楼面地楼面地价：土地总价价：土地总价+总建筑面积总建筑面积 D.D.楼面地价：总建筑面积土地总价楼面地价：总建筑面积土地总价8 8现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（a a）。A A存量存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量他种类房地产量一拆毁量B B存量十新开发量十该类房地产与其他种类
6、房地产之间转换总量存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量拆毁量C C存量存量+新开发量新开发量+空置房量一拆毁量空置房量一拆毁量D D存量存量+新增竣工量一拆毁量新增竣工量一拆毁量9 9城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（换的差价而对该期房价进行估价，则（c c）。A A估价时点为未来，估价对象为未来状况估价时点为未来，估价对象为未来状况B B估价时点与房地产状况均为现在估价时点与房地产状况均为现在C C估价时点为现在，估价对象为
7、未来状况估价时点为现在，估价对象为未来状况D D估价时点为现在，估价对象为过去状况估价时点为现在，估价对象为过去状况1010、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于(B B)。A.A.市场价值市场价值B.B.清算价值清算价值C.C.快速变现价值快速变现价值D.D.投资价值投资价值1 1K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案1111、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是(D D)。A.A.有租约限制下的价值有租约限制下的价值B.B.共
8、有房地产的价值共有房地产的价值C.C.无租约限制下的价值无租约限制下的价值D.D.承租人权益的价值承租人权益的价值1212引起真正的房地产自然增值的原因是引起真正的房地产自然增值的原因是(B(B)。A.A.装修改造装修改造B.B.需求增加需求增加C.C.通货膨胀通货膨胀D.D.改进物业管理改进物业管理1313、下列情况中会导致房地产价格上升的是、下列情况中会导致房地产价格上升的是(B(B)。A.A.上调贷款利率上调贷款利率B.B.收紧房地产开发贷款收紧房地产开发贷款C.C.开征房地产持有环节的税收开征房地产持有环节的税收D.D.增加土地供应增加土地供应1414、某宗房地产规划用途为商业，现状为
9、超市，年净收益为、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为1818 万元，预计改为服装店万元，预计改为服装店后的年净收益为后的年净收益为 2020 万元，除此无其他更好的用途，则根据万元，除此无其他更好的用途，则根据(B B)应按服装店用途进行估应按服装店用途进行估价。价。A.A.合法原则合法原则B.B.最高最佳使用原则最高最佳使用原则C.C.估价时点原则估价时点原则D.D.替代原则替代原则1515某综合办公楼建设期为某综合办公楼建设期为3 3 年，有效经过年数为年，有效经过年数为1010 年，现补办了土地使用权出让手年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为续，土地使用权出
10、让年限为 5050 年，建筑物剩余经济寿命为年，建筑物剩余经济寿命为 3535 年，则计算该建筑物折旧的年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（经济寿命应为（B B）年。）年。A A3535B B4545C C4848D D50501616实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如如(D)(D)。A A、出让土地使用权上的房地产抵押估价；、出让土地使用权上的房地产抵押估价；B B、商品房售价；、商品房售价；C C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿；、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿；D D、房屋火
11、灾保险。、房屋火灾保险。二、多项选择题二、多项选择题(在每小题的备选答案中选出二个或二个以上正确的答案，并将正确答在每小题的备选答案中选出二个或二个以上正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的，该小题无分。每小题案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的，该小题无分。每小题 1 1 分，共分，共1313 分分)1 1、房地产的独一无二特性导致了、房地产的独一无二特性导致了(ABCDABCD)。A.A.难以出现相同房地产的大量供给难以出现相同房地产的大量供给B.B.房地产市场不能实现完全竞争房地产市场不能实现完全竞争C.C.房地产交易难以采取样品交易的方式
12、房地产交易难以采取样品交易的方式D.D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.E.房地产价值量大房地产价值量大2 2房地产之所以有价格，其前提条件是房地产之所以有价格，其前提条件是(A BD)(A BD)。A A房地产的有用性房地产的有用性 B B房地产的稀缺性房地产的稀缺性C C房地产的有效供给房地产的有效供给 D D房地产的有效需求房地产的有效需求3 3估价中的最高最佳使用具体包括（估价中的最高最佳使用具体包括（ACEACE）等。）等。A A最佳用途最佳用途B B最佳位置最佳位置C C最佳规模最佳规模D D最佳环境最佳环境E E最佳
13、集约度最佳集约度4 4一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（A,A,C,C,D D）A A、扎实的、扎实的2 2K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案理论知识；理论知识；B B、广泛的人际关系；、广泛的人际关系；C C、丰富的实践经验；、丰富的实践经验；D D、良好的职业道德。、良好的职业道德。5 5房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是(A,B,C,D)(A,B,C,D)。A A最高最佳使用原则最高最
14、佳使用原则 B B合法原则合法原则 C C估价时点原则估价时点原则 D D替代原则和公平原则替代原则和公平原则6 6下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ABDEABDE）。A A消费者的收入增加消费者的收入增加B B作为替代品的房地产的价格上升作为替代品的房地产的价格上升C C作为互补品的房地产的价格上升作为互补品的房地产的价格上升D D消费者预期其未来的收入增加消费者预期其未来的收入增加E E消费者预期未来的房地产价格上升消费者预期未来的房地产价格上升7 7从某种意义上讲，房地产价格是：从某种意义上讲，房地产价格是：(C(C、D)D)A A、个别人
15、的价值判断、个别人的价值判断B B、估价人员的主观定价、估价人员的主观定价C C、由市场力量决定、由市场力量决定D D、市场参与者集体竟拍的结果市场参与者集体竟拍的结果E E、由交易双方委托经纪人确定由交易双方委托经纪人确定8 8从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ABDABD）等。）等。A A房地产改扩建费用房地产改扩建费用B B抵押贷款还本付息额抵押贷款还本付息额C C房屋设备折旧费房屋设备折旧费D D所得税所得税E E房屋装修折旧费房屋装修折旧费9 9下列表述中，正确的有（下列表述中，正确的有（ABCABC）。A A开发经营期可分为
16、开发期和经营期开发经营期可分为开发期和经营期B B开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期期和建造期C C开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相起点与开发经营期起点相同同D D经营期可具体化为销售期和出租期经营期可具体化为销售期和出租期E E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期1010最高最佳使用具体包括最高最佳使用具体包括(B,C,D)(B,C,D)。A A最佳
17、高度最佳高度 B B最佳用途最佳用途 C C最佳规模最佳规模 D D最佳集约度最佳集约度1111从某种意义上讲，房地产价格是：从某种意义上讲，房地产价格是：(C(C、D)D)A A、个别人的价值判断、个别人的价值判断B B、估价人员的主观定价、估价人员的主观定价C C、由市场力量决定、由市场力量决定D D、市场参与者集体竟拍的结果市场参与者集体竟拍的结果E E、由交易双方委托经纪人确定由交易双方委托经纪人确定1212居住用途房地产的位置优劣，主要是看居住用途房地产的位置优劣，主要是看(A,B,C,D)(A,B,C,D)。A.A.周围环境状况周围环境状况 B B安宁程度安宁程度 C C交通是否方
18、便交通是否方便 D D与市中心的远近与市中心的远近1313获取房地产估价业务的措施有（获取房地产估价业务的措施有（BCBC）。A A突破专业能力限制，接受各种估价要求突破专业能力限制，接受各种估价要求B B提高服务质量提高服务质量C C恰当的宣传恰当的宣传D D低收费低收费E E最大限度压缩估价作业期最大限度压缩估价作业期三、判断改错题三、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打，错误的打，错误的打 。每小题每小题 2 2 分，共分，共 2020 分分)1 1一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。一般来说，不宜直接使用
19、实际成交价格来判断估价结果的准确性。()2 2在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）（）3 3 房地产市场是一个完全的市场。房地产市场是一个完全的市场。（）（）4 4就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）3 3K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案5 5在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去
20、，估价对象为历史状况下的在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。情形。（）6 6运用市场法求取房地产的价格时，运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.50.52 2 范围内。范围内。（）7 7在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。（）8 8房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（）（）9 9建筑物的经济寿命早于
21、或与土地使用期限一起结束韵，建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用期限确应根据土地剩余使用期限确定收益期限。定收益期限。（）1010估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（）四、简答题四、简答题(每小题每小题 5 5 分，共分，共 1010 分分)1.1.房地产估价的职业道德的要求有哪些？房地产估价的职业道德的要求有哪些？、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；、应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利害关系人有关的估价、应保
22、持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利害关系人有关的估价业务；业务；、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托；托；、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；料擅自公开或泄露给他人；、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当的竞争
23、；不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自不得降低收费标准，进行不正当的竞争；不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。2.成本法和市场法的适用范围、无交易、无收益的房地产估价、无交易、无收益的房地产估价、特殊目的房地产估价、特殊目的房地产估价、特殊建造的房地产、特殊建造的房地产、狭小市场上的房地产、狭小市场上的房地产、市场比较法中的修正计算、市场比较法中的修正计算五、计算题五、计算题(第一题第一题 1212 分，第二题分，第二题 1010 分，共分，共 2222
24、分分)1.甲乙两个房地产交易实例，甲的建筑面积 200m2，成交总价 80 万人民币，分 3 期付款，首期付款16 万元人民币，第二期于半年后付32 万元人民币，余款32 万元人民币于1 年后付清。乙交易实例房地产的使用面积 2500 平方英尺，成交总价 15 万美元，于成交日期一次付清，试对甲乙两个交易实例建立价格可比基础。（假设人民币于美元的市场汇率为 1 美元等于 8.3 人民币）解：、统一付款方式解：、统一付款方式假设当时人民币的年利率为假设当时人民币的年利率为 8 8，则，则甲总价甲总价16163232/(1+6%)0.5+32/(1+6%)=77.27(/(1+6%)0.5+32/
25、(1+6%)=77.27(万元人民币）万元人民币）乙总价乙总价1515（万美元）（万美元）、统一采用单价、统一采用单价甲单价甲单价772700/772700/2002003863.5(3863.5(元人民币元人民币/平方建筑面积）平方建筑面积）乙单价乙单价150000/150000/250025006060（美元（美元/平方英尺使用面积平方英尺使用面积、统一币种和货币单位、统一币种和货币单位甲单价甲单价3863.53863.5（元人民币（元人民币/平方米建筑面积）平方米建筑面积）乙单价乙单价60 x8.3=498(60 x8.3=498(元人民币元人民币/平方英尺使用面积）平方英尺使用面积）、
26、统一面积内涵、统一面积内涵经调查了解，乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为经调查了解，乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为 1 1：0.750.75甲单价甲单价3863.53863.5（元人民币（元人民币/平方米建筑面积）平方米建筑面积）4 4K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案乙单价乙单价498 x 0.75=373.5498 x 0.75=373.5（元人民币（元人民币/平方英尺建筑面积）平方英尺建筑面积）、统一面积单位、统一面积单位1 1 平方英尺平方英尺0.092903040.09290304 平方米，则平方米，则甲单价甲单价3863.53863.5（元人民币（
27、元人民币/平方米建筑面积）平方米建筑面积）乙单价乙单价373.5373.5/0.09290304=4020.3(0.09290304=4020.3(元人民币元人民币/平方米建筑面积）平方米建筑面积）2.2.某房地产于 1999 年 4 月 1 日以出让方式取得 50 年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10 万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005 年 4 月 1 日的收益价格。六、论述题六、论述题(13(13 分分)房地产估价结果报告的一般要素含有哪些？房地产估价结果报告的一般要素含有哪些？报告摘要致委托方函估价师声明房地产估价结果报告房地产估价技术报告教研室主任出卷人教研室主任出卷人世上没有一件工作不辛苦，没有一处人事不复杂。不要随意发脾气，谁都不欠你的5 5