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1、长春市新城区天合花园长春市新城区天合花园房地产评估报告房地产评估报告估估价价项项目目名名称：长春市新城区天合花园称：长春市新城区天合花园 3 3 号楼号楼委委托托方：长春市陆华制药有限公司方：长春市陆华制药有限公司估估价价方：北京方：北京*房地产评估有限公司房地产评估有限公司估估价价人人 员：员：*估价作业日期：估价作业日期：20092009 年年 9 9 月月 2121 日日20092009 年年 1010 月月 2323 日日估估价价报报告告编编号：号：*评字评字20092009第第*号号目目录录第一部分第一部分致委托方函致委托方函.错误错误!未定义书签。未定义书签。第二部分第二部分估价师
2、声明估价师声明.错误错误!未定义书签。未定义书签。第三部分第三部分估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件.错误错误!未定义书签。未定义书签。第四部分第四部分估价结果报告估价结果报告.错误错误!未定义书签。未定义书签。一、委托方.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、估价方.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、估价对象.错误错误!未定义书签。未定义书签。四、估价目的.错误错误!未定义书签。未定义书签。五、估价时点.错误错误!未定义书签。未定义书签。六、价值定义.错误错误!未定义书签。未定义书签。七、估价依据.错误错误!未定义书签。未定义书签。八、估价原则.错误错误!未定义书签。未定义书签。九
3、、估价方法.错误错误!未定义书签。未定义书签。十、估价结果.错误错误!未定义书签。未定义书签。十一、估价人员.错误错误!未定义书签。未定义书签。十二、估价作业日期.错误错误!未定义书签。未定义书签。十三、估价报告应用的有效期.错误错误!未定义书签。未定义书签。第五部分第五部分估价技术报告估价技术报告.错误错误!未定义书签。未定义书签。一、个别因素分析错误错误!未定义书签。未定义书签。二、区域因素分析错误错误!未定义书签。未定义书签。三、市场背景分析错误错误!未定义书签。未定义书签。四、最高最佳使用分析错误错误!未定义书签。未定义书签。五、估价方法的选用错误错误!未定义书签。未定义书签。六、估价
4、测算过程错误错误!未定义书签。未定义书签。七、估价结果的确定错误错误!未定义书签。未定义书签。第六部分第六部分附附件件.错误错误!未定义书签。未定义书签。第一部分第一部分致委托方函致委托方函北京市第二中级人民法院：北京市第二中级人民法院：受贵法院委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对北京市朝阳区将台路 2 号和乔丽晶公寓 B 幢 H-1505 室（建筑面积289.27 平方米）房地产的市场价格进行了评估，估价目的是为委托方进行司法拍卖提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上
5、，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象房地产在 2009 年 9 月 21 日的市场价格为（币种：人民币）：房地产总价：万元房地产总价：万元大大 写写 金金 额额:伍佰壹拾玖万伍仟元整伍佰壹拾玖万伍仟元整房地产单价：房地产单价：1795917959 元元/平方米平方米评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告。北京*房地产评估有限公司法定代表人：*2009 年 10 月 23 日第二部分第二部分估价师声明估价师声明一、估价师声明一、估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自
6、己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7.需要声明的事项：（1）本报告估价时点为 2009 年 9 月 21 日，提交报告之日为 2009 年10 月 23 日。在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过一年，即 2009 年 10 月 23 日至 2010 年 10 月 22
7、 日。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。（2）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。(此页无正文)二、估价师签名二、估价师签名姓姓名名注注 册册 号号签签名名*第三部分第三部分估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件一、本报告委托方为北京市第二中级人民法院，委估的房地产为北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢H-1505室（建筑面积289.27平方米）。根据委托方提供的商品房买卖合同记载，房屋买受人为鹿文德，商品房
8、用途为公寓。本次评估假设估价对象为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格。二、本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。三、由于委托方未提供估价对象房屋所有权证，故本次评估依据委托方提供的商品房买卖合同进行评估，若房屋面积等数据与最终颁发的产权证书不符，则估价报告应进行相应的调整，特提请报告使用方注意。四、本次评估为委托方进行司法拍卖之目的使用，提供估价对象正常市场价格参考，故本次评估设定估价对象于估价时点为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权
9、利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格，特提请报告使用方注意。五、本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。六、在评估所委托房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。七、自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化，并对估
10、价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。八、本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。九、本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。第四部分第四部分估价结果报告估价结果报告一、委托方一、委托方北京市第二中级人民法院联系人：陈海川联 系 电 话：案件号：（2009）二中执字第 726 号二、估价方二、估价方北京*房地产土地评估有限责任公司地址：北京市*区*法 人 代 表：*房地产评估资质级别：贰级资质证书号：*号联系人：*联系电话：010-*三、估价对象三、估价对象1.1.估价对象基本状况估价对象基本
11、状况本次估价对象为北京市朝阳区将台路 2 号和乔丽晶公寓 B 幢 H-1505 室房地产，房屋建筑面积为 289.27 平方米，商品房用途为公寓。朝阳区将台路 2 号和乔丽晶公寓 B 幢为高层公寓楼，建成于 2001 年，钢混结构，总层数 22 层，外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象位于 15 层，七室两厅五卫一厨格局，朝向东。室内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间
12、地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为 95%。2.2.估价对象权利状况估价对象权利状况根据商品房买卖合同记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，房屋建筑面积为 289.27 平方米，土地使用年限自 1996 年 2 月 28日至 2066 年 2 月 27 日。估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租
13、赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。3.3.估价对象区位状况估价对象区位状况（1 1）朝阳区基本概况）朝阳区基本概况估价对象位于北京市朝阳区，朝阳区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。朝阳区是北京市人口最多、总面积最大的城区。面积平方公里，常住人口 176 万，流动人口约50 万。按北京市城市总体规划，到2010 年北京城区面积将达到 1040 平方公里，朝阳区占%。朝阳区涉外资源雄厚，堪称中国第一区。区域内云集了除俄罗斯、卢森堡之外的各国驻华使馆；聚集了设在北京 60以上的外国商社和 300
14、0 多家外国公司、绝大多数国外驻华新闻机构、北京市 l3 以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店、宾馆及奥林匹克中心、国贸中心、国际会议中心、国际展览中心等一些久负盛名的国际交往活动场所。还拥有秀水服装市场、雅宝路服装市场、三里屯酒吧街、潘家园旧货市场等闻名中外的特色市场。目前朝阳区域经济总量位居北京市前列。随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展，朝阳区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第二产业为龙头、门类齐全的产业结构；区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好的发展环境，吸引了众多国内外投资商纷纷云
15、集到这里投资或设立办事机构，国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的投资服务机构使朝阳区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。面向新世纪，首都北京将形成西有中关村、东有中央商务区，科技与商务互动的发展新格局。（2 2）估价对象区位状况）估价对象区位状况位置位置：估价对象位于朝阳区将台路2号，该小区西临芳园西路，北临将台路，地理位置较优越。社区成熟度社区成熟度：小区周边有龙佑丽都花园、芳园里小区、星城公寓、飘 HOME居住小区，社区成熟度较高。自然环境和人文环境自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有四得公园，自然环境及人文环境较好。公共服务设
16、施及教育配套设施公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、燕莎商场、望京医院、和睦家医院、南湖一小、94 中学等，生活服务及教育设施较齐全。交通交通：小区东距酒仙桥路约500 米，西南距东四环北路约1 公里，通达性较好。小区附近有909、运通 104、942 支、421 等多条公交车站，交通便捷度较高。基础设施状况基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。4.4.估价对象市场分析估价对象市场分析2009 年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐
17、步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。2009 年 1-9 月，全市商品房销售面积为 1593.6 万平方米，比上年同期增长倍，比 2007 年同期增长%。全市住宅销售面积为 1301.4 万平方米，同比增长倍，比 2007 年增长 14%。2009 年 9 月份住宅销量大幅下滑。1-9 月，全市销售商品住宅万套，已经超过上年全年住宅销售套数（万套）的%。其中，9 月份全市住宅销售面积为 118.6 万平方米，比8 月份下降%，比7 月份下
18、降%。当月住宅销售套数为万套，比 8 月份减少%，成交量达到今年 3 月以来的最低值。新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9 月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨%，涨幅比上月提高个百分点，环比上涨%，涨幅比上月回落个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。二手住宅价格环比涨幅略有回落。9 月份，我市二手住宅价格指数同比下降%，降幅比上月缩小个百分点，环比上涨%，价格环比在连续 3 个月上涨%之后，本月涨幅比上月回落个百分点。各环路商品住宅期房价格全面上涨。一至三季度，四环路以内商品住宅期房均价为 19109 元/平方米，四至五环路为17205 元/平方米，五至六环路为 9980 元/平
19、方米，六环路以外为 7878 元/平方米，分别比上半年上涨 2226元/平方米、1457 元/平方米、684 元/平方米和 275 元/平方米。受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5 月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金亿元，比上年同期增长%，增幅比 1-8 月扩大个百分点。其中金融贷款增长最快，为亿元，同比增长倍。自筹资金和定金及预收款分别为亿元和亿元，同比分别增长%和%。总之，北京房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。四、估价目的四、估价目的本次估价为委托方进行司法执行提供估价对象房地产
20、客观、公正、科学、合理的市场价格参考。五、估价时点五、估价时点2009年9月21日六、价值定义六、价值定义本次评估采用公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于估价时点2009年9月21日的公开市场价格。七、估价依据七、估价依据1.有关政策法规和文件（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999；（4）中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范 GB/T18508-2001；（5）京政发200232 号文件北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知；
21、（6）京国土房管出20021121 号文件关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知；（7）其它相关法律法规。2.委托方提供的有关资料3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。八、估价原则八、估价原则本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。九、估价方法九、估价方法估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格，由于估价对象土地处于北京市基准地价覆盖区域，可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价；由于与估价
22、对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。1 1、基准地价系数修正法：、基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原则，就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。2 2、成本法：、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。3 3
23、、市场比较法：、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。十、估价结果十、估价结果本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2009年9月21日的市场价格为：（币种：人民币）房地产总价：万元房地产总价：万元大大 写写 金金 额额:伍佰壹拾玖万伍仟元整伍佰壹拾玖万伍仟元整房地产单价：房地产单价：1795917959 元元/平方米平方米十一、估
24、价人员十一、估价人员姓姓名名注注 册册 号号*签签名名十二、估价作业日期十二、估价作业日期2009 年 9 月 21 日至 2009 年 10 月 23 日十三、估价报告应用的有效期在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告日期起不超过一年，即 2009 年 10 月 23 日至 2010 年 10 月 22 日。第五部分第五部分估价技术报告估价技术报告一、一、个别因素分析个别因素分析1.1.估价对象基本状况估价对象基本状况本次估价对象为北京市朝阳区将台路 2 号和乔丽晶公寓 B 幢 H-1505 室房地产，房屋建筑面积为 289.27 平方米，商品房用途为公寓。朝阳区将台路
25、2 号和乔丽晶公寓 B 幢为高层公寓楼，建成于 2001 年，钢混结构，总层数 22 层，外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象位于 15 层，七室两厅五卫一厨格局，朝向东。室内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全
26、。根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为 95%。2.2.估价对象权利状况估价对象权利状况根据商品房买卖合同记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，房屋建筑面积为 289.27 平方米，土地使用年限自 1996 年 2 月 28日至 2066 年 2 月 27 日。估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。二、二、区域因素分析区域因素分析1 1、朝阳区基本概况、朝阳区基本概
27、况估价对象位于北京市朝阳区，朝阳区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。朝阳区是北京市人口最多、总面积最大的城区。面积平方公里，常住人口 176 万，流动人口约50 万。按北京市城市总体规划，到2010 年北京城区面积将达到 1040 平方公里，朝阳区占%。朝阳区涉外资源雄厚，堪称中国第一区。区域内云集了除俄罗斯、卢森堡之外的各国驻华使馆；聚集了设在北京 60以上的外国商社和 3000 多家外国公司、绝大多数国外驻华新闻机构、北京市 l3 以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店、宾馆及奥林匹克中心、国贸中心、国际会议中心、国际展览中心等一些久负盛名
28、的国际交往活动场所。还拥有秀水服装市场、雅宝路服装市场、三里屯酒吧街、潘家园旧货市场等闻名中外的特色市场。目前朝阳区域经济总量位居北京市前列。随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展，朝阳区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第二产业为龙头、门类齐全的产业结构；区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好的发展环境，吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构，国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的投资服务机构使朝阳区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。面向新
29、世纪，首都北京将形成西有中关村、东有中央商务区，科技与商务互动的发展新格局。2 2、估价对象区位状况、估价对象区位状况位置位置：估价对象位于朝阳区将台路2号，该小区西临芳园西路，北临将台路，地理位置较优越。社区成熟度社区成熟度：小区周边有龙佑丽都花园、芳园里小区、星城公寓、飘 HOME居住小区，社区成熟度较高。自然环境和人文环境自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有四得公园，自然环境及人文环境较好。公共服务设施及教育配套设施公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、燕莎商场、望京医院、和睦家医院、南湖一小、94 中学等，生活服务及教育设施较齐全。交通交
30、通：小区东距酒仙桥路约500 米，西南距东四环北路约1 公里，通达性较好。小区附近有909、运通 104、942 支、421 等多条公交车站，交通便捷度较高。基础设施状况基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。三、三、市场背景分析市场背景分析2009 年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位
31、资金增幅扩大。2009 年 1-9 月，全市商品房销售面积为 1593.6 万平方米，比上年同期增长倍，比 2007 年同期增长%。全市住宅销售面积为 1301.4 万平方米，同比增长倍，比 2007 年增长 14%。2009 年 9 月份住宅销量大幅下滑。1-9 月，全市销售商品住宅万套，已经超过上年全年住宅销售套数（万套）的%。其中，9 月份全市住宅销售面积为 118.6 万平方米，比8 月份下降%，比7 月份下降%。当月住宅销售套数为万套，比 8 月份减少%，成交量达到今年 3 月以来的最低值。新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9 月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨%，涨
32、幅比上月提高个百分点，环比上涨%，涨幅比上月回落个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。二手住宅价格环比涨幅略有回落。9 月份，我市二手住宅价格指数同比下降%，降幅比上月缩小个百分点，环比上涨%，价格环比在连续 3 个月上涨%之后，本月涨幅比上月回落个百分点。各环路商品住宅期房价格全面上涨。一至三季度，四环路以内商品住宅期房均价为 19109 元/平方米，四至五环路为17205 元/平方米，五至六环路为 9980 元/平方米，六环路以外为 7878 元/平方米，分别比上半年上涨 2226元/平方米、1457 元/平方米、684 元/平方米和 275 元/平方米。受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观
33、政策出台影响，5 月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金亿元，比上年同期增长%，增幅比 1-8 月扩大个百分点。其中金融贷款增长最快，为亿元，同比增长倍。自筹资金和定金及预收款分别为亿元和亿元，同比分别增长%和%。总之，北京房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。四、四、最高最佳使用分析最高最佳使用分析最高最佳使用原则，是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最
34、高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：1.法律上允许(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制,而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。2.技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。3.经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。4.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时把建筑物与土地区位是否相匹配，是
35、否具有投资集约度的因素考虑进去。5.房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否平衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。6.可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。根据估价对象权属状况、地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，按照估价对象目前状况继续使用为最高最佳使用途径。五、五、估价方法的选用估价方法的选用估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费
36、用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格，由于估价对象土地处于北京市基准地价覆盖区域，可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。1 1基准地价系数修正法：基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原则，就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。2 2成本法：成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重
37、新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。3 3市场比较法：市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。六、六、估价测算过程估价测算过程（一）（一）采用基准地价系数修正法及成本法测算估价对象房地产价格采用基准地价系数修正法及成本法测算估价对象房地产价格1.1.土地使用权价格土地使用权价格估价对象位于北京市基准地价覆盖区域，本次评估采用基准地价系数修正法测算土地使用权价格。（1）基准地价内涵：基准地
38、价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。（2）基准地价说明：2002 年 12 月 4 日，北京市人民政府颁发了京政发 2002 32 号文件 北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知；2002年 12 月 27 日，北京市国土资源和房屋管理局以京国土房管出20021121号文件颁发了关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知，本报告以上述两个文件为依据估算土地使用权价格。（3）宗地价格计算
39、公式的说明估价对象位于北京市基准地价居住用途 4 级地价区，容积率为，本次估价测算的宗地价格是估价对象土地开发程度为宗地外七通，宗地内场地平整的价格，即熟地价格。用基准地价修正法测算熟地楼面地价的公式为：宗地楼面熟地价适用的楼面熟地价期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数其他情况修正系数（4）具体测算过程：A、适用的基准地价（楼面熟地价）的确定根据北京市基准地价级别范围，估价对象所在区域的土地级别属于居住用途 4 级地价区，楼面熟地价为 2090-3600 元/建筑平方米。按照有关规定适用的楼面熟地价取平均值，即 2845 元/建筑平方米。B、相关系数的求取期日修正期日修正系数=宗
40、地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数，京政发（2002）32 号文件北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知基准地价基准日为 2002 年 1 月 1 日，根据中国城市地价监测指数系统有关数据的统计及分析，2002 年 1 季度为价格指数为 105，估价时点价格指数约为 169。经计算，估价对象宗地的期日修正系数约为。年期修正年期修正系数=1-1/（1+r）n/1-1/（1+r）m其中，r：土地还原利率%n：宗地剩余使用年限年m:法定最高出让年限 70 年根据上述公式测算出估价对象年期修正系数为。容积率修正：按照城市规划管理部门给定的宗地容积率（R），查相应的容积率修
41、正系数表确定容积率修正系数。根据估价人员掌握的资料，估价对象用地容积率为，查容积率修正系数表，用公式计算得出容积率修正系数为。因素修正因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照北京市基准地价因素修正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：因素修正系数=1+ki其中 ki：第 i 种因素的修正系数。参照北京市基准地价因素修正系数说明表，考虑估价对象的具体情况，各项影响因素的修正系数如下：居住用地因素修正系数（居住 4 级）影影响响因因素素情情况况说说影响因素影响因素修正范围修正范围明明取值（取值（%）居住
42、集聚程度成熟交通便捷度好区域土地利用方向一致临路状况好宗地形状及可利用程度规则公共服务设施和基础设施状况齐全自然和人文环境状况好与商业中心的接近程度近以上各项合计/26即估价对象宗地居住用地因素修正系数为。其他情况修正考虑估价对象的区位及具体情况，本次评估其他情况修正系数取1。（5）宗地价格的计算楼面熟地价=28451=（元/建筑平方米）（6）土地开发的管理费用取土地成本的 5%，即：5%=（元/建筑平方米）（7）土地开发利息：根据 1998 年“北京市建筑安装工程工期定额”及同类项目开发难易程度，确定估价对象正常的开发建设期为2 年，假定土地取得成本在计息期初一次性投入，一至三年期贷款利率为
43、%，采用复利计算，利息费用为+(1+%)2-1)=（元/建筑平方米）（8）土地开发成本利润率取 35%，则+35%=（元/建筑平方米）（9）销售税费：销售税费主要包括营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税和销售代理、市场推广费等。其中营业税、城市建设维护费、教育费附加及土地增值税为销售收入的 6%，销售代理、市场推广费等取销售收入的%。（10）土地使用权价格:=（+）（）=（元/建筑平方米）2.2.建筑物价格建筑物价格（1）建造成本a.建安费用依据目前建安工程定额标准，结合估价对象的具体情况及估价人员现场勘察，估价对象为现状情况下的建安费用取4000 元/建筑平方米。b.红线内市政费用
44、一般取建安费用的 10%-15%，考虑估价对象的具体情况，本次估价取费10%，即：400010%=400（元/建筑平方米）建造成本为以上两项相加之和，即4000+400=4400（元/建筑平方米）c.专业人士费此项费用一般取建造成本的 5%-10%,本次估价取费 8%，为44008%=（元/建筑平方米）d.不可预见费不可预见费的求取主要考虑建筑物工程规模大小，施工难易程度、不可预见因素多少等因素，一般取建安费用的 5%-10%，本次评估取建安费用的8%。40008%=（元/建筑平方米）（2）管理费包括开办费、管理人员工资、福利等，一般取建造成本的 2%-5%，本次评估取建造成本的 5%。440
45、05%=（元/建筑平方米）（3）投资利息根据 1998 年“北京市建筑安装工程工期定额”及同类项目开发难易程度，确定估价对象正常的开发建设期为2 年，假定建设费用在建设期内均匀投入，估价时点一至三年期贷款利率为%，采用复利计算，投资利息为：(4400+(1+%)2/2-1（元/建筑平方米）（4）利润以上述建造成本、专业人士费、不可预见费、及管理费之和为基数，考虑住宅项目开发的一般利润水平,开发利润率取成本利润率 35%,则(4400+35%=（元/建筑平方米）（5）销售税费销售税费主要包括营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税和销售代理、市场推广费等。其中营业税、城市建设维护费、教育费
46、附加及土地增值税为销售收入的 6%，销售代理、市场推广费等取销售收入的%。（6）建筑物重置成本建筑物重置成本=（4400+）（）=（元/建筑平方米）（7）成新率依据估价规范，应采用耐用年限法和实际观察法综合确定建筑物成新率。估价对象建成于 2001 年，装修保养情况较好，依据观察法和成新法综合确定其成新率为 95%。（8）建筑物价格建筑物价格=95%=（元/建筑平方米）3.采用成本法确定估价对象房地产单价将土地价格和建筑物价格相加，得到估价对象房地产单价为+（元/建筑平方米）(二二)采用市场比较法测算估价对象房地产价格采用市场比较法测算估价对象房地产价格本次采用市场比较法的步骤为：1.比较案例
47、选择根据市场调查，在同一供需圈内，搜集与估价对象类似的三个房地产案例。项目案例 A案例 B案例 C可比案例和乔丽晶和乔丽晶和乔丽晶交易价格（元/建筑平方米）层数8/116/1110/11结构钢混钢混钢混装修档次精装修精装修豪华装修2.因素选择结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响房地产价格的主要因素有：交易时间因素：指由于房地产交易的时间不同，造成房地产市场价格不同。交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公正及客观程度、税费的承担情况等。区域因素：主要指居住社区成熟度、交通便捷度、环境条件、自然及人文景观、公共服务设施、基础设施状况、与商业中心的接近程度等。个别因素：建筑结构、装
48、修状况、设备设施情况、楼层、朝向、成新率等。3.编制因素条件说明表通过对估价对象和三个比较案例交易时间、交易情况、区域因素和个别因素的调查，列表对影响房地产价格的各种因素条件进行了说明，详见下表。表表 1 1因素条件说明表因素条件说明表比较项目估价对象和乔丽晶和乔丽晶和乔丽晶用途住宅住宅住宅住宅交易单价待估交易日期2009 年 9 月2009 年 9 月2009 年 9 月 2009 年 9 月交易情况正常正常正常正常居住区成熟程成熟度成熟成熟成熟区域交通便捷度方便方便方便方便环境条件因素自然及人文景观好好好好好好好好基础设施达到七通,达到七通,达到七通达到七通齐全齐全,齐全,齐全有超市医院有
49、超市医院公共配套设置银行等,齐全银行等,齐全有超市医有超市医院银行等,院银行等,齐全齐全与商业中心的近接近程度近近近建筑结构钢混钢混钢混钢混七室两厅一平面布局厨五卫个别因素设备设施情况齐全装修豪华装修三室两厅一厨两卫三室两厅一五室两厅一厨两卫厨五卫精装修精装修豪华装修齐全齐全齐全楼层15/228/116/1110/11面积185168269朝向东南北南北南北建成年代2001 年2001 年2001 年2001 年成新率95%95%95%95%4.编制比较因素条件指数表表表 2 2比较因素条件指数表比较因素条件指数表比较项目估价对象案例 A案例 B案例 C销售单价(元/平方待估米)交易情况100
50、100100100交易日期100100100100区域居住区成熟程100度100100100因素交通便捷度100100100100环境条件100100100100自然及人文景100观100100100基础设施100100100100公共配套设置100100100100与商业中心的100接近程度100100100建筑结构个平面布局别因装修素设备设施情况1001001001001001001001001009595100100100100100楼层100989799朝向100103103103成新率1001001001005.因素修正系数表表表 3 3因素修正系数表因素修正系数表比较项目案例 A案