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1、物业物业(w y)综合管理综合管理第一页，共29页。第第1 1节节 物业综合管理物业综合管理(gunl)(gunl)概述概述二、物业二、物业(w y)综合管理的特点综合管理的特点综合性强综合性强专业性强专业性强政策性强政策性强第1页/共29页第二页，共29页。第第1 1节节 物业综合管理物业综合管理(gunl)(gunl)概述概述三、物业综合管理的实施三、物业综合管理的实施委托专业服务公司委托专业服务公司 人员精干人员精干(jng gn)、技术水平高、技术装备好、技术水平高、技术装备好、服务质量好、服务收费合理服务质量好、服务收费合理自行组建专业服务队伍自行组建专业服务队伍第2页/共29页第三
2、页，共29页。第第1 1节节 物业综合管理物业综合管理(gunl)(gunl)概述概述四、物业综合管理的工作要点四、物业综合管理的工作要点确保确保(qubo)国家有关规定与行国家有关规定与行业标准的执行业标准的执行规范服务人员的行为规范服务人员的行为明确服务对象的权利和义务明确服务对象的权利和义务注意协调好与有关部门、机构的注意协调好与有关部门、机构的关系关系第3页/共29页第四页，共29页。第第2 2节节 物业环境物业环境(hunjng)(hunjng)管理管理一、物业一、物业(w y)环境卫生管理环境卫生管理指物业指物业(w y)服务企业通过宣传服务企业通过宣传教育、直接监督和日常清洁工教
3、育、直接监督和日常清洁工作，保护物业作，保护物业(w y)环境，防环境，防治环境污染，及时进行日常生治环境污染，及时进行日常生活垃圾的分类收集、处理和清活垃圾的分类收集、处理和清运。运。第4页/共29页第五页，共29页。第第2 2节节 物业环境物业环境(hunjng)(hunjng)管理管理一、物业环境卫生管理一、物业环境卫生管理清洁卫生范围清洁卫生范围楼宇内公共楼宇内公共(gnggng)部位部位底楼到顶楼（大厅、电梯间、公底楼到顶楼（大厅、电梯间、公用卫生间、楼宇外墙）用卫生间、楼宇外墙）物业区域内的公共物业区域内的公共(gnggng)场场所所（道路、空地、公共（道路、空地、公共(gnggn
4、g)停车场、公共停车场、公共(gnggng)娱乐娱乐场所）场所）第5页/共29页第六页，共29页。第第2 2节节 物业环境物业环境(hunjng)(hunjng)管理管理一、物业环境卫生管理一、物业环境卫生管理清洁卫生要求清洁卫生要求“五定五定”（定人、定点、定时间、定任务、（定人、定点、定时间、定任务、定质量）定质量）根据根据(gnj)实际定具体要求实际定具体要求道路清洁标准（马路清扫质量标准）道路清洁标准（马路清扫质量标准）垃圾处理（当日清除、合理分类）垃圾处理（当日清除、合理分类）第6页/共29页第七页，共29页。第第2 2节节 物业物业(w y)(w y)环境环境管理管理一、物业环境卫
5、生管理一、物业环境卫生管理基本措施基本措施制定管理制度（保证制定管理制度（保证(bozhng)）搞好卫生设施建设（基础）搞好卫生设施建设（基础）做好环卫宣传教育工作（完善）做好环卫宣传教育工作（完善）第7页/共29页第八页，共29页。第第2 2节节 物业环境物业环境(hunjng)(hunjng)管理管理二、物业二、物业(w y)环境绿化管理环境绿化管理绿化的功能绿化的功能物质功能物质功能精神功能精神功能绿化系统绿化系统指不同规模、不同种类的绿地，指不同规模、不同种类的绿地，按点、线、面、环相结合的原按点、线、面、环相结合的原则，组成相互协调的有机体系。则，组成相互协调的有机体系。第8页/共2
6、9页第九页，共29页。第第2 2节节 物业物业(w y)(w y)环境管环境管理理一、物业环境绿化管理一、物业环境绿化管理(gunl)环境绿化评价指标环境绿化评价指标绿地率绿地率 小区内绿地用地面积小区内绿地用地面积/小区小区总用地面积总用地面积100绿化覆盖率绿化覆盖率 绿地覆盖面积绿地覆盖面积/小区总用地小区总用地面积面积100人均公共绿地面积人均公共绿地面积 小区公共绿地面积小区公共绿地面积/小区内小区内居住总人口居住总人口100第9页/共29页第十页，共29页。第第2 2节节 物业物业(w y)(w y)环境环境管理管理一、物业环境绿化管理一、物业环境绿化管理环境绿化基本要求环境绿化基
7、本要求形成完整统一的绿地系统形成完整统一的绿地系统新建小区：公共绿地人均新建小区：公共绿地人均1.2平方平方米以上米以上旧区改造小区：公共绿地人均不旧区改造小区：公共绿地人均不低于低于0.5平方米平方米绿地管理及养护措施绿地管理及养护措施(cush)落落实实第10页/共29页第十一页，共29页。案例案例(n l)(n l)内容内容这两年，某住宅区里的这两年，某住宅区里的这两年，某住宅区里的这两年，某住宅区里的“圈地运动圈地运动圈地运动圈地运动”愈演愈烈。两片公共绿地被一些业主你占一点儿，我抢一愈演愈烈。两片公共绿地被一些业主你占一点儿，我抢一愈演愈烈。两片公共绿地被一些业主你占一点儿，我抢一愈
8、演愈烈。两片公共绿地被一些业主你占一点儿，我抢一块儿，成了由香椿、石榴、葡萄等密树木组成的杂树林，成了种植辣椒、韭菜、丝瓜的菜块儿，成了由香椿、石榴、葡萄等密树木组成的杂树林，成了种植辣椒、韭菜、丝瓜的菜块儿，成了由香椿、石榴、葡萄等密树木组成的杂树林，成了种植辣椒、韭菜、丝瓜的菜块儿，成了由香椿、石榴、葡萄等密树木组成的杂树林，成了种植辣椒、韭菜、丝瓜的菜园子。圈地的业主收获了园子。圈地的业主收获了园子。圈地的业主收获了园子。圈地的业主收获了“丰收丰收丰收丰收”果实，但其他业主对此颇有微词。果实，但其他业主对此颇有微词。果实，但其他业主对此颇有微词。果实，但其他业主对此颇有微词。物业管理部门
9、初始阶段曾进行过劝阻，但收效甚微。后来看到已经失控，才发出通知：限物业管理部门初始阶段曾进行过劝阻，但收效甚微。后来看到已经失控，才发出通知：限物业管理部门初始阶段曾进行过劝阻，但收效甚微。后来看到已经失控，才发出通知：限物业管理部门初始阶段曾进行过劝阻，但收效甚微。后来看到已经失控，才发出通知：限10101010日日日日之内自行清除私自种植的果木和蔬菜，逾期将强行解决，重新统一规划建设绿地。规定时之内自行清除私自种植的果木和蔬菜，逾期将强行解决，重新统一规划建设绿地。规定时之内自行清除私自种植的果木和蔬菜，逾期将强行解决，重新统一规划建设绿地。规定时之内自行清除私自种植的果木和蔬菜，逾期将强
10、行解决，重新统一规划建设绿地。规定时限到了，仍有部分业主无动于衷，物业管理部门只好亲自动手，开始对杂树林、菜园子进限到了，仍有部分业主无动于衷，物业管理部门只好亲自动手，开始对杂树林、菜园子进限到了，仍有部分业主无动于衷，物业管理部门只好亲自动手，开始对杂树林、菜园子进限到了，仍有部分业主无动于衷，物业管理部门只好亲自动手，开始对杂树林、菜园子进行彻底清理。行彻底清理。行彻底清理。行彻底清理。清理刚刚开始，一个业主把举报电话打到市园林绿化监察部门，投诉物业管理部门私自砍伐树清理刚刚开始，一个业主把举报电话打到市园林绿化监察部门，投诉物业管理部门私自砍伐树清理刚刚开始，一个业主把举报电话打到市园
11、林绿化监察部门，投诉物业管理部门私自砍伐树清理刚刚开始，一个业主把举报电话打到市园林绿化监察部门，投诉物业管理部门私自砍伐树木。园林绿化监察执法人员来到现场，没收了物业管理工作人员工具，并下发违章通知书。木。园林绿化监察执法人员来到现场，没收了物业管理工作人员工具，并下发违章通知书。木。园林绿化监察执法人员来到现场，没收了物业管理工作人员工具，并下发违章通知书。木。园林绿化监察执法人员来到现场，没收了物业管理工作人员工具，并下发违章通知书。物业管理部门感觉受了莫大的委屈，为了更好的绿化清理杂树怎么就成了破坏绿化？楼前物业管理部门感觉受了莫大的委屈，为了更好的绿化清理杂树怎么就成了破坏绿化？楼前
12、物业管理部门感觉受了莫大的委屈，为了更好的绿化清理杂树怎么就成了破坏绿化？楼前物业管理部门感觉受了莫大的委屈，为了更好的绿化清理杂树怎么就成了破坏绿化？楼前绿地难道听任个别业主随意种植？清理住宅区内私种树木这样的绿地难道听任个别业主随意种植？清理住宅区内私种树木这样的绿地难道听任个别业主随意种植？清理住宅区内私种树木这样的绿地难道听任个别业主随意种植？清理住宅区内私种树木这样的“家务事家务事家务事家务事”还非得报批吗还非得报批吗还非得报批吗还非得报批吗园林绿化监察部门首先肯定，物业管理部门重新规划建设楼前绿地的初衷是好的。同时面对他园林绿化监察部门首先肯定，物业管理部门重新规划建设楼前绿地的初
13、衷是好的。同时面对他园林绿化监察部门首先肯定，物业管理部门重新规划建设楼前绿地的初衷是好的。同时面对他园林绿化监察部门首先肯定，物业管理部门重新规划建设楼前绿地的初衷是好的。同时面对他们的种种疑问们的种种疑问们的种种疑问们的种种疑问(ywn)(ywn)(ywn)(ywn)，解释说，楼前绿地属于住宅区附属绿地，统一归市园林绿化规划，解释说，楼前绿地属于住宅区附属绿地，统一归市园林绿化规划，解释说，楼前绿地属于住宅区附属绿地，统一归市园林绿化规划，解释说，楼前绿地属于住宅区附属绿地，统一归市园林绿化规划与建设，对其树木的砍伐实行许可证制度。并强调无论楼前绿地上的树木何人所种，已经与建设，对其树木的
14、砍伐实行许可证制度。并强调无论楼前绿地上的树木何人所种，已经与建设，对其树木的砍伐实行许可证制度。并强调无论楼前绿地上的树木何人所种，已经与建设，对其树木的砍伐实行许可证制度。并强调无论楼前绿地上的树木何人所种，已经长成这是事实，长成了就要纳入园林绿化监察部门的监管范围。长成这是事实，长成了就要纳入园林绿化监察部门的监管范围。长成这是事实，长成了就要纳入园林绿化监察部门的监管范围。长成这是事实，长成了就要纳入园林绿化监察部门的监管范围。第11页/共29页第十二页，共29页。案例案例(n l)(n l)分析分析居住区内业主私自种植花草树木破坏园区绿地居住区内业主私自种植花草树木破坏园区绿地居住区
15、内业主私自种植花草树木破坏园区绿地居住区内业主私自种植花草树木破坏园区绿地(l d)(l d)是目前较为普遍是目前较为普遍是目前较为普遍是目前较为普遍的一种现象，在管理中根治难度大原因，就是个别业主从中获得了一的一种现象，在管理中根治难度大原因，就是个别业主从中获得了一的一种现象，在管理中根治难度大原因，就是个别业主从中获得了一的一种现象，在管理中根治难度大原因，就是个别业主从中获得了一定的利益。这里管理上的防微杜渐是非常重要的，如果物业管理公司定的利益。这里管理上的防微杜渐是非常重要的，如果物业管理公司定的利益。这里管理上的防微杜渐是非常重要的，如果物业管理公司定的利益。这里管理上的防微杜渐
16、是非常重要的，如果物业管理公司从苗头阶段就积极阻止，不允许业主的这种行为形成一定的规模，这从苗头阶段就积极阻止，不允许业主的这种行为形成一定的规模，这从苗头阶段就积极阻止，不允许业主的这种行为形成一定的规模，这从苗头阶段就积极阻止，不允许业主的这种行为形成一定的规模，这种现象是可以控制的。但是，本案例中的物业管理公司由于开始管理种现象是可以控制的。但是，本案例中的物业管理公司由于开始管理种现象是可以控制的。但是，本案例中的物业管理公司由于开始管理种现象是可以控制的。但是，本案例中的物业管理公司由于开始管理力度不够，促成了这种现象的形成，所以，后来工作的难度就加大了。力度不够，促成了这种现象的形
17、成，所以，后来工作的难度就加大了。力度不够，促成了这种现象的形成，所以，后来工作的难度就加大了。力度不够，促成了这种现象的形成，所以，后来工作的难度就加大了。对于业主的举报，姑且不论是何动机，其法律意识还是值得称道。倘对于业主的举报，姑且不论是何动机，其法律意识还是值得称道。倘对于业主的举报，姑且不论是何动机，其法律意识还是值得称道。倘对于业主的举报，姑且不论是何动机，其法律意识还是值得称道。倘若微澜初起时，物业管理部门也能想到求助行政执法部门，可能就不若微澜初起时，物业管理部门也能想到求助行政执法部门，可能就不若微澜初起时，物业管理部门也能想到求助行政执法部门，可能就不若微澜初起时，物业管理
18、部门也能想到求助行政执法部门，可能就不会有后来的麻烦。当然只是会有后来的麻烦。当然只是会有后来的麻烦。当然只是会有后来的麻烦。当然只是“可能可能可能可能”而已，因为现实是许多地方的行而已，因为现实是许多地方的行而已，因为现实是许多地方的行而已，因为现实是许多地方的行政执法部门对单位很有一套，往往严厉有加；而对业主则惟恐避之而政执法部门对单位很有一套，往往严厉有加；而对业主则惟恐避之而政执法部门对单位很有一套，往往严厉有加；而对业主则惟恐避之而政执法部门对单位很有一套，往往严厉有加；而对业主则惟恐避之而不及，即使躲不过去也往往比较不及，即使躲不过去也往往比较不及，即使躲不过去也往往比较不及，即使
19、躲不过去也往往比较“客气客气客气客气”。但是，业主的举报实际上也给物业管理公司一个启示，那就是用法律但是，业主的举报实际上也给物业管理公司一个启示，那就是用法律但是，业主的举报实际上也给物业管理公司一个启示，那就是用法律但是，业主的举报实际上也给物业管理公司一个启示，那就是用法律武器去保护大多数业主的利益。武器去保护大多数业主的利益。武器去保护大多数业主的利益。武器去保护大多数业主的利益。第12页/共29页第十三页，共29页。第第3 3节节 物业物业(w y)(w y)安全安全管理管理一、物业安全管理一、物业安全管理指物业服务企业采取各种措施和指物业服务企业采取各种措施和手段，保证业主和使用人
20、的人手段，保证业主和使用人的人身身(rnshn)财产安全，维持财产安全，维持正常的生活和工作秩序的一种正常的生活和工作秩序的一种管理工作。管理工作。治安管理治安管理消防管理消防管理车辆道路管理车辆道路管理第13页/共29页第十四页，共29页。第第3 3节节 物业安全物业安全(nqun)(nqun)管理管理二、物业安全管理与物业基础管二、物业安全管理与物业基础管理理管理对象不同管理对象不同管理目的不同管理目的不同管理方法不同管理方法不同对企业信誉对企业信誉(xny)影响力不同影响力不同影响范围不同影响范围不同第14页/共29页第十五页，共29页。第第3 3节节 物业安全物业安全(nqun)(nq
21、un)管理管理三、物业治安管理与公安机关治三、物业治安管理与公安机关治安管理安管理职责范围不同职责范围不同职权不同职权不同工作工作(gngzu)方式不同方式不同第15页/共29页第十六页，共29页。第第3 3节节 物业物业(w y)(w y)安全安全管理管理三、物业治安管理三、物业治安管理三、物业治安管理三、物业治安管理(zh n un l)(zh n un l)基本内容基本内容基本内容基本内容建立健全物业安全保卫组织机构建立健全物业安全保卫组织机构建立健全物业安全保卫组织机构建立健全物业安全保卫组织机构制定和完善各项基本制度和岗位责任制制定和完善各项基本制度和岗位责任制制定和完善各项基本制度
22、和岗位责任制制定和完善各项基本制度和岗位责任制保安员的配备及其培训保安员的配备及其培训保安员的配备及其培训保安员的配备及其培训建立正常的巡视制度建立正常的巡视制度建立正常的巡视制度建立正常的巡视制度完善区域内安全防范措施完善区域内安全防范措施完善区域内安全防范措施完善区域内安全防范措施搞好群防群治搞好群防群治搞好群防群治搞好群防群治搞好治安管理搞好治安管理搞好治安管理搞好治安管理(zh n un l)(zh n un l)与周边单位建立联防联保制度与周边单位建立联防联保制度与周边单位建立联防联保制度与周边单位建立联防联保制度为保安员配备保安器具，办理人身保险为保安员配备保安器具，办理人身保险为
23、保安员配备保安器具，办理人身保险为保安员配备保安器具，办理人身保险第16页/共29页第十七页，共29页。第第3 3节节 物业安全物业安全(nqun)(nqun)管理管理四、高层建筑消防管理特四、高层建筑消防管理特点及措施点及措施耐火极限低耐火极限低火险因素多火险因素多火势蔓延快火势蔓延快疏散困难疏散困难扑救扑救(pji)难度大难度大 特点特点 措施措施防火分割防火分割做好安全疏散准备工作做好安全疏散准备工作设置自动设置自动(zdng)(zdng)报警设施报警设施设置火灾事故照明设备和疏散设置火灾事故照明设备和疏散标志标志第17页/共29页第十八页，共29页。第第3 3节节 物业安全物业安全(n
24、qun)(nqun)管理管理五、居住区道路规划五、居住区道路规划居住区级道路：车行道宽度不应居住区级道路：车行道宽度不应小于小于9m居住小区级道路：车行道宽度一居住小区级道路：车行道宽度一般般(ybn)为为7m居住组团级道路：车行道宽度一居住组团级道路：车行道宽度一般般(ybn)为为4m宅前小路：宽度一般宅前小路：宽度一般(ybn)为为3m步行林荫道步行林荫道第18页/共29页第十九页，共29页。第第3 3节节 物业安全物业安全(nqun)(nqun)管理管理六、停车场管理六、停车场管理场内车位划分要明确场内车位划分要明确场内行驶标志要清楚场内行驶标志要清楚进出停车场管理要严格进出停车场管理要
25、严格车辆车辆(chling)防盗和防损坏措防盗和防损坏措施要得力施要得力第19页/共29页第二十页，共29页。第第3 3节节 物业物业(w y)(w y)安全安全管理管理七、不同物业车辆道路管理的特点七、不同物业车辆道路管理的特点居住物业（步行空间、边缘地带、居住物业（步行空间、边缘地带、有序管理）有序管理）办公物业（车辆调度、严格登记办公物业（车辆调度、严格登记(dngj)、定位存放）、定位存放）商业物业（定线定站、停车场管理、商业物业（定线定站、停车场管理、定线不定站）定线不定站）旅游物业（专线直达、出租车有序旅游物业（专线直达、出租车有序管理）管理）工业物业（车辆调度、道路辅助设工业物业
26、（车辆调度、道路辅助设施管理）施管理）第20页/共29页第二十一页，共29页。第第3 3节节 物业安全物业安全(nqun)(nqun)管理管理八、安全管理突发事件处置方法八、安全管理突发事件处置方法八、安全管理突发事件处置方法八、安全管理突发事件处置方法发生刑事案件发生刑事案件发生刑事案件发生刑事案件遇到犯罪分子偷盗或抢劫遇到犯罪分子偷盗或抢劫遇到犯罪分子偷盗或抢劫遇到犯罪分子偷盗或抢劫执勤中发现客户斗殴执勤中发现客户斗殴执勤中发现客户斗殴执勤中发现客户斗殴对醉酒滋事或精神病人闯入目标对醉酒滋事或精神病人闯入目标对醉酒滋事或精神病人闯入目标对醉酒滋事或精神病人闯入目标发现有人触电发现有人触电发
27、现有人触电发现有人触电(ch din)(ch din)停电或电梯发生故障、电梯关人停电或电梯发生故障、电梯关人停电或电梯发生故障、电梯关人停电或电梯发生故障、电梯关人发生火警发生火警发生火警发生火警遇到不执行规定、不听劝阻的人遇到不执行规定、不听劝阻的人遇到不执行规定、不听劝阻的人遇到不执行规定、不听劝阻的人第21页/共29页第二十二页，共29页。第第4 4节节 物业物业(w y)(w y)风险风险管理管理一、风险类型一、风险类型按风险对象划分：按风险对象划分：财产风险、责任风险、人身财产风险、责任风险、人身风险风险按风险成因划分：按风险成因划分：自然风险、社会风险、政治自然风险、社会风险、政
28、治(zhngzh)风险、经济风险、风险、经济风险、技术风险技术风险第22页/共29页第二十三页，共29页。第第4 4节节 物业物业(w y)(w y)风险风险管理管理二、保险二、保险指为应对特点的自然灾害或意外指为应对特点的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式偿或给付的一种经济形式(xngsh)。目的目的分散意外损失分散意外损失利于善后工作利于善后工作第23页/共29页第二十四页，共29页。第第4 4节节 物业物业(w y)(w y)风险风险管理管理三、物业火灾保险（财产保险三、物业火灾保险（财产保险(ci chn bo xin)）建筑结构火险建
29、筑结构火险整座建筑整座建筑公共部位公共部位建筑物内物件火险建筑物内物件火险第24页/共29页第二十五页，共29页。案例案例(n l)(n l)内容内容 十月上旬夜里十月上旬夜里10点左右，某点左右，某小区地下车库值班护卫员报告小区地下车库值班护卫员报告X号号楼的一位业主，只购买了一个车楼的一位业主，只购买了一个车位，却在车库停了两辆车。护卫位，却在车库停了两辆车。护卫员劝其将未购车位的车开走，但员劝其将未购车位的车开走，但业主对护卫员不予理睬，将车子业主对护卫员不予理睬，将车子锁好后扬长而去。无奈，护卫员锁好后扬长而去。无奈，护卫员只好求助楼间护卫员使用对讲系只好求助楼间护卫员使用对讲系统同其
30、联系，要求其将车子开出统同其联系，要求其将车子开出车库。业主对护卫员的行动先是车库。业主对护卫员的行动先是(xin.shi)采取了不接对讲的方式，采取了不接对讲的方式，后来对护卫员进行漫骂，甚至扬后来对护卫员进行漫骂，甚至扬言谁再打他家的对讲，就用开水言谁再打他家的对讲，就用开水倒下来烫谁。倒下来烫谁。第25页/共29页第二十六页，共29页。案例案例(n l)(n l)分析分析了解到情况后，办公室值班人员当即同业主联系，得到他了解到情况后，办公室值班人员当即同业主联系，得到他了解到情况后，办公室值班人员当即同业主联系，得到他了解到情况后，办公室值班人员当即同业主联系，得到他的同意后，登门拜访。
31、首先对护卫员反复打对讲影响业主的同意后，登门拜访。首先对护卫员反复打对讲影响业主的同意后，登门拜访。首先对护卫员反复打对讲影响业主的同意后，登门拜访。首先对护卫员反复打对讲影响业主生活道歉，然后向他说明车库内的大多数车位已售出，一生活道歉，然后向他说明车库内的大多数车位已售出，一生活道歉，然后向他说明车库内的大多数车位已售出，一生活道歉，然后向他说明车库内的大多数车位已售出，一个车位只允许停放一辆车，如果占用别人车位，别的业主个车位只允许停放一辆车，如果占用别人车位，别的业主个车位只允许停放一辆车，如果占用别人车位，别的业主个车位只允许停放一辆车，如果占用别人车位，别的业主就会有意见。接着，又
32、特别指出这样就会有意见。接着，又特别指出这样就会有意见。接着，又特别指出这样就会有意见。接着，又特别指出这样(zhyng)(zhyng)事情多了，事情多了，事情多了，事情多了，大家互相效仿，总有一天他自己的车位也会被别人占用的。大家互相效仿，总有一天他自己的车位也会被别人占用的。大家互相效仿，总有一天他自己的车位也会被别人占用的。大家互相效仿，总有一天他自己的车位也会被别人占用的。建议他再租个车位来从根本上解决泊车问题。也许他听了建议他再租个车位来从根本上解决泊车问题。也许他听了建议他再租个车位来从根本上解决泊车问题。也许他听了建议他再租个车位来从根本上解决泊车问题。也许他听了这番话，觉得入情
33、入理，便会提出要求，让值班人员替他这番话，觉得入情入理，便会提出要求，让值班人员替他这番话，觉得入情入理，便会提出要求，让值班人员替他这番话，觉得入情入理，便会提出要求，让值班人员替他找一个空位租下来。找一个空位租下来。找一个空位租下来。找一个空位租下来。管理人员应主动同他联系，告诉他车位已找好，请他抓紧管理人员应主动同他联系，告诉他车位已找好，请他抓紧管理人员应主动同他联系，告诉他车位已找好，请他抓紧管理人员应主动同他联系，告诉他车位已找好，请他抓紧到办公室来办理。到办公室来办理。到办公室来办理。到办公室来办理。第26页/共29页第二十七页，共29页。案例案例(n l)(n l)内容内容 某
34、商业大厦内的客户轿车丢失。当时客户进入大厦时大厦某商业大厦内的客户轿车丢失。当时客户进入大厦时大厦某商业大厦内的客户轿车丢失。当时客户进入大厦时大厦某商业大厦内的客户轿车丢失。当时客户进入大厦时大厦停车场的车辆管理员对该车辆进行停车场的车辆管理员对该车辆进行停车场的车辆管理员对该车辆进行停车场的车辆管理员对该车辆进行(jnxng)(jnxng)了发卡工作，停了发卡工作，停了发卡工作，停了发卡工作，停车卡上写有（本大厦停车场只提供车辆的场地使用，不负责车卡上写有（本大厦停车场只提供车辆的场地使用，不负责车卡上写有（本大厦停车场只提供车辆的场地使用，不负责车卡上写有（本大厦停车场只提供车辆的场地使
35、用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！）。该客户现因车辆丢失车辆的保管请各位车主自行保管！）。该客户现因车辆丢失车辆的保管请各位车主自行保管！）。该客户现因车辆丢失车辆的保管请各位车主自行保管！）。该客户现因车辆丢失向物业管理公司要求索赔，但是物业管理公司拒绝赔偿，于向物业管理公司要求索赔，但是物业管理公司拒绝赔偿，于向物业管理公司要求索赔，但是物业管理公司拒绝赔偿，于向物业管理公司要求索赔，但是物业管理公司拒绝赔偿，于是双方发生激烈争执。是双方发生激烈争执。是双方发生激烈争执。是双方发生激烈争执。第27页/共29页第二十八页，共29页。案例案例(n l)(n l)分析分析本案例争论的焦点是
36、物业管理公司提供停车位构成的是本案例争论的焦点是物业管理公司提供停车位构成的是本案例争论的焦点是物业管理公司提供停车位构成的是本案例争论的焦点是物业管理公司提供停车位构成的是“停车停车停车停车位有偿使用合同关系位有偿使用合同关系位有偿使用合同关系位有偿使用合同关系”还是还是还是还是“保管合同关系保管合同关系保管合同关系保管合同关系”。物业管理公司。物业管理公司。物业管理公司。物业管理公司拒绝赔偿，就要证明其与客户仅是拒绝赔偿，就要证明其与客户仅是拒绝赔偿，就要证明其与客户仅是拒绝赔偿，就要证明其与客户仅是“仅是停车位有偿使用合同仅是停车位有偿使用合同仅是停车位有偿使用合同仅是停车位有偿使用合同
37、关系，那么关系，那么关系，那么关系，那么(n me)(n me)需要在其经营范围、收费标准、对外明示需要在其经营范围、收费标准、对外明示需要在其经营范围、收费标准、对外明示需要在其经营范围、收费标准、对外明示及物业管理合同中提供相应的证据。及物业管理合同中提供相应的证据。及物业管理合同中提供相应的证据。及物业管理合同中提供相应的证据。本案例物业管理公司提供的仅是停车位和停车秩序这种本案例物业管理公司提供的仅是停车位和停车秩序这种本案例物业管理公司提供的仅是停车位和停车秩序这种本案例物业管理公司提供的仅是停车位和停车秩序这种“停车停车停车停车位有偿使用合同关系，这在写有位有偿使用合同关系，这在写
38、有位有偿使用合同关系，这在写有位有偿使用合同关系，这在写有“本大厦停车场只提供车辆的本大厦停车场只提供车辆的本大厦停车场只提供车辆的本大厦停车场只提供车辆的场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！”的停的停的停的停车卡上已经表明，所以物业管理公司提供停车服务不是保管合车卡上已经表明，所以物业管理公司提供停车服务不是保管合车卡上已经表明，所以物业管理公司提供停车服务不是保管合车卡上已经表明，所以物业管理公司提供停车服务不是保管合同关系，物业管理公司没有对
39、车辆进出进行检验的义务。如果同关系，物业管理公司没有对车辆进出进行检验的义务。如果同关系，物业管理公司没有对车辆进出进行检验的义务。如果同关系，物业管理公司没有对车辆进出进行检验的义务。如果物业管理公司停车场值班人员发现有人盗窃车辆而不及时制止物业管理公司停车场值班人员发现有人盗窃车辆而不及时制止物业管理公司停车场值班人员发现有人盗窃车辆而不及时制止物业管理公司停车场值班人员发现有人盗窃车辆而不及时制止、告知车主或报警，应是一种重大过失行为，但本案例中并不、告知车主或报警，应是一种重大过失行为，但本案例中并不、告知车主或报警，应是一种重大过失行为，但本案例中并不、告知车主或报警，应是一种重大过失行为，但本案例中并不存在这一事实。所以，物业管理公司不应进行赔偿。存在这一事实。所以，物业管理公司不应进行赔偿。存在这一事实。所以，物业管理公司不应进行赔偿。存在这一事实。所以，物业管理公司不应进行赔偿。第28页/共29页第二十九页，共29页。