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1、会计学1文案西安浐灞河公司西安浐灞生态地产综文案西安浐灞河公司西安浐灞生态地产综合体项目合体项目(xingm)整体定位与发展战略中整体定位与发展战略中期沟通期沟通第一页，共144页。2世联工作世联工作(gngzu)平台之平台之一：西安市浐灞一：西安市浐灞河生态区总体规河生态区总体规划（划（2006年年8月）月）区域(qy)功能定位区域规划(q y u hu)结构“北以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中心。”对浐灞核心区的定位“成为西安市中心集团、外围组团、轴向布点、带状发展的城市布局在东北轴线上的城市副中心。”“一心三翼”：以浐灞三角洲
2、和广运潭生态景区为核心，形成北翼、南翼和东南翼第2页/共144页第二页，共144页。3世联工作平台之世联工作平台之二：西安市浐灞二：西安市浐灞河三角洲控制性河三角洲控制性详细详细(xingx)规规划（划（2005年年7月）月）规划(guhu)用地平衡表第3页/共144页第三页，共144页。4世联工作世联工作(gngzu)平台之平台之三：西安市浐灞三：西安市浐灞生态区发展研究生态区发展研究课题丛书课题丛书 一、西安市浐灞生态区战略规划二、西安市浐灞河区域(qy)发展与城市功能定位报告三、浐灞新区(xnq)发展战略策划总报告四、西安市浐灞河管委会组织与人力资源管理研究报告五、西安市浐灞生态区生态重
3、建和环境保护战略研究六、西安市浐灞生态区筹融资战略十二、汉唐时期浐灞地区的历史文化遗存及对浐灞生态区现 代建设的启示研究八、西安市浐灞生态区产业发展研究九、西安市浐灞生态区招商模式研究十、西安市浐灞生态区旅游发展规划十一、浐灞地区历史文化研究 第4页/共144页第四页，共144页。5进行(jnxng)的研究国内外案例(n l)研究政府(zhngf)与消费者访谈实地踏勘与市场调研调研内容交通可达性城市意向产业分布和发展现状自然资源、重大设施房地产市场基础调研各类物业市场专项调研调研区域浐灞生态区核心区浐灞生态区北翼东郊区域经开区高新区曲江区浐灞区政府领导7位专业人士深度访谈8位经开大厦销售经理西
4、安龙湖策划经理易居中国陆总绿地世纪城销售经理陕西置地策划人员消费者访谈中新浐灞客户3位市内公寓投资客户3位其它潜在客户2位生态区案例2个上海崇明岛 BERKELEY（美国）生态商务区案例3个 IRVINE（美国）开发策略案例1个深圳华侨城（OCT）参考案例 Milton Keynes（英国）千叶（日本）Reston（美国）成田（日本）Buena Park（美国）多摩（日本）Columbia（美国）Alexandria（美国）Randstad（荷兰）川崎（日本）新城现状研究人口结构研究消费者消费特征研究土地利用现状研究房地产市场研究城市发展相关研究城市新区发展模型研究生态区发展规律与特征研究生态
5、型商务区形成条件与特征研究生态型商务区开发策略研究围绕本项目，工作小组在过去围绕本项目，工作小组在过去1个个月的时间里进行了大量调查和研月的时间里进行了大量调查和研究究第5页/共144页第五页，共144页。6本次本次(bn c)沟通思路沟通思路浐灞三角洲中央商务(shngw)带战略定位方向研究开发目标(mbio)与核心问题界定浐灞生态区发展方向研究背景研究本项目定位方向与开发策略12345第6页/共144页第六页，共144页。7背景研究(ynji)项目背景第7页/共144页第七页，共144页。8项目项目(xingm)位位于浐灞生态区内，于浐灞生态区内，通达性好，属于政通达性好，属于政府推动建设
6、的以生府推动建设的以生态资源为核心的城态资源为核心的城市新区市新区区位城市东北角，主体在二环与绕城高速之间；交通区内主干路网已形成，与主城区的交通时间在半小时内；距西安市中心10公里，距西安咸阳国际(guj)机场30公里；区域定位以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中心。城市边缘生态(shngti)新区关键词一：区域关系车程半小时内二环浐灞生态区三环第8页/共144页第八页，共144页。9区域开发处于启动期，公交系统区域开发处于启动期，公交系统不发达不发达(fd)，缺乏商业、教育，缺乏商业、教育等生活配套，欠缺人气等生活配套，欠缺人气开发
7、(kif)启动期，缺人气关键词二：n n开发启动期开发启动期n n当前浐灞核心三角当前浐灞核心三角洲区域仅中新浐灞洲区域仅中新浐灞半岛一个项目半岛一个项目(xingm)(xingm)在开发，在开发，其他项目其他项目(xingm)(xingm)均未进均未进入实质开发阶段入实质开发阶段n n公共交通欠缺公共交通欠缺n n区域公交系统欠发区域公交系统欠发达，近期预计会有达，近期预计会有一趟公交线路开通一趟公交线路开通n n无有效常住人口无有效常住人口n n当前三角洲内除零当前三角洲内除零星自然村落外无常星自然村落外无常住人口，中新浐灞住人口，中新浐灞1 1期在今年下半年期在今年下半年交房交房n n无
8、生活配套无生活配套n n仅建成浐灞区管委仅建成浐灞区管委会大楼，无生活配会大楼，无生活配套套欧亚经济论坛中新浐灞半岛浐灞区管委会大楼主干道路已修建完成，但周边多为待开发空地待开发空地部分区域为小型物流中心区域关系第9页/共144页第九页，共144页。10项目位于浐灞三角洲核心区中的项目位于浐灞三角洲核心区中的中央商务带的龙头地块中央商务带的龙头地块(d kui)，区位优势明显，区位优势明显核心区位优势(yush)关键词三：“三角洲核心区”“金腰带”金腰带上的“龙头(lngtu)”区域关系第10页/共144页第十页，共144页。11中高容积率、中等规模中高容积率、中等规模(gum)综合体项目，受
9、一期项目限制，综合体项目，受一期项目限制，用地有一定局限用地有一定局限项目基础指标：（本项目为地块二期）占地面积项目总占地194亩，本项目占地面积在80亩左右(zuyu)；建筑面积本项目建筑面积14万平米，整体19.5万平米；容积率本项目容积率约2.6，整体容积率1.5；地价：约70万元/亩规划指标限高100米以下用地性质：综合用地一期(y q)（浐灞生态区管委会商务大楼）二期（本项目）一期建筑北面一期建筑南面，道路已修建完成中等规模综合体关键词四：项目指标第11页/共144页第十一页，共144页。12周边多为待建空地，北面越过约周边多为待建空地，北面越过约20米的现状建筑后拥有米的现状建筑后
10、拥有(yngyu)灞河景观灞河景观北向(bi xin)灞河景观资源关键词五：n n北面北面n n浐灞管委会大楼，层高约浐灞管委会大楼，层高约为为20-2520-25米；米；n n越过大楼后为灞河及沿河越过大楼后为灞河及沿河景观带景观带n n南面南面(nnmin)(nnmin)n n已建成车行道，双向四车已建成车行道，双向四车道；道；n n西面西面n n已建成车行道，双向四车已建成车行道，双向四车道；道；n n道路对面为中新浐灞道路对面为中新浐灞1 1期期和和2 2期的工地；期的工地；n n东面东面n n现状为与灞河大桥间的空现状为与灞河大桥间的空地；地；二期（本项目）项目四至第12页/共144
11、页第十二页，共144页。13二线核心城市，处于开发启动期的强势景观二线核心城市，处于开发启动期的强势景观二线核心城市，处于开发启动期的强势景观二线核心城市，处于开发启动期的强势景观(j(j n n un)un)资源型资源型资源型资源型城市边缘生态新区核心，中等规模，中高密度综合体项目城市边缘生态新区核心，中等规模，中高密度综合体项目城市边缘生态新区核心，中等规模，中高密度综合体项目城市边缘生态新区核心，中等规模，中高密度综合体项目n n有利因素：n n区域景观资源优势n n片区规划前景向好n n交通通达性佳n n不利因素：n n目前区域处于开发启动区，无商务需求基础(jch)n n区域内有效常
12、住人口欠缺p项目(xingm)属性：周边多为待建空地，北面越过约20米的现状建筑后拥有灞河景观一定限制条件下的强势外部景观资源项目占地面积在80亩左右，建筑面积14万平米，用地性质为综合用地中等规模 综合体 p区域属性：当前区域处于开发启动区，在建项目少开发启动期凭借浐灞两河的稀缺景观资源，在世园会带动下，政府着力打造生态型滨水副中心，区域建设卓有成效景观资源优良的城市边缘生态新区西安在房地产市场划分中属二线城市二线省会城市 项目属性界定第13页/共144页第十三页，共144页。14背景研究(ynji)项目背景市场背景第14页/共144页第十四页，共144页。15受中国金融政策紧受中国金融政策
13、紧缩、以及缩、以及(yj)通通胀压力等影响，全胀压力等影响，全国大中城市房地产国大中城市房地产均无大的起色，形均无大的起色，形势严峻势严峻北京(bi jn)深圳上海天津(tin jn)广州宏观市场背景第15页/共144页第十五页，共144页。16西安房地产市场在西安房地产市场在政策和地震的多重政策和地震的多重影响下，上涨势头影响下，上涨势头(sh tu)放缓，近放缓，近期市场表现理性，期市场表现理性，价格相对平稳价格相对平稳西安07年1月-08年4月成交(chng jio)面积及均价走势：0707年年11月月-08-08年年44月：在新政后，西安成交量月：在新政后，西安成交量短期内有一定下滑，
14、短暂调整短期内有一定下滑，短暂调整(tiozhng)(tiozhng)后，价格与成交量重新走上上升通道。后，价格与成交量重新走上上升通道。区域区域西高新曲江城北城中楼盘名称楼盘名称绿地世纪城枫林华府兰亭坊金泰假日花城公园天下曲江华府魏玛公馆假日国际公寓均价均价未变未变未变未变未变未变未变未变成交成交量量4 4月月60-70623035141560645 5月月323013154831332008年5月西安主要楼盘销售对比分析：0808年年55月：月：受地震影响，受地震影响，55月份各楼盘成交量月份各楼盘成交量普遍比普遍比44月份下降月份下降50%50%以上，价格变化不明显以上，价格变化不明显区
15、域开盘时间均价销售率高山流水 幸福快车城北6月9日41504150开盘50%,速度一般紫薇希望城城北长期在售47004700-逸翠园高新区6月7日两房两房52005200，三房，三房53005300开盘50%,速度一般绿地世纪城高新区长期在售两房房55005500，三房，三房58005800目前销售较快2008年6月新开盘项目分析：0808年年66月：月：新开盘项目调低市场预期，但市场新开盘项目调低市场预期，但市场反应平淡反应平淡 宏观市场背景第16页/共144页第十六页，共144页。17浐灞区域市场浐灞区域市场住宅市场处于起步住宅市场处于起步(qb)发展阶段，发展阶段，商务、商业市场相商务、
16、商业市场相对缺失对缺失中新浐灞半岛基础资料(zlio)占地面积：3854亩建筑面积：310万平米容积率：1.18-2.02发售日期：2007年8月首期发售，当前2期在售价格信息：开盘价2790元/平米，07年均价约3100元/平米，当前价格在4200元/平米左右 销售速度：到当前已销售近40万平米客户：辐射全市范围内的住宅客户，投资客户 住宅(zhzhi)市场：年消化量40万平米的中新浐灞半岛一盘独大，辐射全市范围内的住宅(zhzhi)客户，未来区域还有持续的住宅(zhzhi)供应。项目规模性质中新浐灞半岛建面310万平米住宅为主地块名称规模性质地价深振业地块261亩住宅为主约120万/亩湘江
17、国际地块339亩住宅为主140万/亩未来地块供应：当前在售项目：湘江国际地块深振业地块中新浐灞半岛区域市场背景第17页/共144页第十七页，共144页。18背景研究项目(xingm)背景市场背景开发背景第18页/共144页第十八页，共144页。19浐灞生态区管委会下属的房地产浐灞生态区管委会下属的房地产开发公司，首次开发公司，首次(shu c)市场化市场化开发项目开发项目p浐灞生态房地产有限公司(yu xin n s)是西安浐灞生态区管委会下属的房地产开发公司，财务和人力安排从属于管委会领导之下。p之前开发过浐灞生态区管委会商务（行政）大楼，该项目是由管委会持有，不进入市场销售(xioshu)
18、，因此，本项目为开发公司的首次市场化开发项目。管委会商务（行政）大楼开发背景p项目一期商务大楼工程在资金方面纯投入无收益，项目二期开发资金回收需维持整体项目的收支平衡。第19页/共144页第十九页，共144页。20开发(kif)目标与核心问题界定第20页/共144页第二十页，共144页。21项目(xingm)战略目标符合整体区域发展战略下的项目前瞻性定位(dngwi)方向研究与开发策略制定项目(xingm)开发周期开发周期考虑为3-5年，分期投入，分期完工项目盈利目标项目二期的开发收益需维持整体项目的财务平衡项目开发目标项目开发目标第21页/共144页第二十一页，共144页。22核心核心(hx
19、n)问题界定问题界定p符合整体区域发展战略下的项目前瞻性定位方向研究与开发策略制定p开发周期考虑为3-5年，分期投入(tur)，分期完工p项目二期的开发收益需维持整体项目的财务平衡R2期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范(gufn)分析）R1非期望结果（不作为、自然发展的结果）p区域发展处于启动期，各项城市功能不完善p现阶段区域人口数量与结构无法满足需求？核心问题 浐灞生态区浐灞生态区具有特殊资源的城市大规模新区的发展方向如何？具有特殊资源的城市大规模新区的发展方向如何？1浐灞三角洲中央商务带（浐灞三角洲中央商务带（“金腰带金腰带”）城市新区生态资源型商务区的战略定位方向如何？城市新区生态
20、资源型商务区的战略定位方向如何？2依托于整体区域关系之下，本项目合理的定位方向与开发策略如何？依托于整体区域关系之下，本项目合理的定位方向与开发策略如何？3第22页/共144页第二十二页，共144页。23浐灞生态区发展(fzhn)方向研究基于发展(fzhn)模型下的区域发展(fzhn)方向判断第23页/共144页第二十三页，共144页。24世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该从自身世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该从自身世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该从自身世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该从自身资源禀赋出发，从区域与其所在的都市群的关系
21、以及区域的发资源禀赋出发，从区域与其所在的都市群的关系以及区域的发资源禀赋出发，从区域与其所在的都市群的关系以及区域的发资源禀赋出发，从区域与其所在的都市群的关系以及区域的发展时机角度研究展时机角度研究展时机角度研究展时机角度研究(ynji)(ynji)其发展方向其发展方向其发展方向其发展方向 资源资源(zyun)(zyun)禀禀赋赋发展发展(fzhn)(fzhn)时机时机与所在城市与所在城市/都市都市群的发展关系群的发展关系具有特殊资源的城市大规模新区区域发展模型 区域发展方向第24页/共144页第二十四页，共144页。25浐灞生态区为西安最大规模的原浐灞生态区为西安最大规模的原生态资源聚集
22、区，总面积达到生态资源聚集区，总面积达到(d do)129平方公里平方公里资源(zyun)禀赋浐灞生态区核心区域(qy)浐灞中心区域(qy)总面积50平方公里；浐灞生态区北翼总面积34平方公里；浐灞生态区南翼总面积25平方公里；浐灞生态区东南翼总面积18.3平方公里第25页/共144页第二十五页，共144页。26以浐灞两河以浐灞两河(lin h)资源为核资源为核心，大面积绿地规划与湿地资源，心，大面积绿地规划与湿地资源，原生态自然资源极其丰富原生态自然资源极其丰富资源(zyun)禀赋浐灞两河：“八水绕长安”中的著名“二水”，西安城市(chngsh)稀缺的自然河流水系，水面宽广，水质优良；绿地规
23、划：生态区规划人均公共绿地面积为28.8平方米，绿化率达到47.69%，城市(chngsh)公共绿地面积为1584.15公顷；生态湿地公园：广运潭生态景观区、灞河入渭口湿地公园保护区；区域内拥有多处天然湖泊和绿地。第26页/共144页第二十六页，共144页。27nn广运潭生态治理工程广运潭生态治理工程nn我国北方地区罕有的集生态湿我国北方地区罕有的集生态湿地保护河道景观、动态旅游、地保护河道景观、动态旅游、游览观光等为一体的生态景观游览观光等为一体的生态景观公园；公园；nn桃花潭生态治理工程桃花潭生态治理工程nn项目规划项目规划10001000多亩，其中水面多亩，其中水面860860亩，建成后
24、将成为我市独亩，建成后将成为我市独具岛屿风情的高尚商务休闲、具岛屿风情的高尚商务休闲、旅游度假场所；旅游度假场所；nn大水大水(d shu(d shu)大绿工程大绿工程nn新增水面新增水面65006500亩，累计形成水亩，累计形成水面面1500015000亩，完成绿化面积亩，完成绿化面积40004000亩。亩。广运潭、桃花广运潭、桃花(to hu)潭、大水潭、大水大绿等重点工程的规划建设必将大绿等重点工程的规划建设必将进一步确立区域生态资源优势进一步确立区域生态资源优势绿化(lhu)系统规划图广运潭生态治理工程桃花潭生态治理工程资源禀赋第27页/共144页第二十七页，共144页。28浐灞区域的
25、生态资源对于整个西浐灞区域的生态资源对于整个西安极度稀缺，生态价值与意义安极度稀缺，生态价值与意义(yy)之于城市举足轻重之于城市举足轻重n n浐灞生态区和西安城市核心区距离在半小时内，其价值更见突出。n n派风机构经理张先生n n生态环境是一个城市软性竞争力的最重要指标之一。n n西北建工学院经济学孙教授n n西安本身的自然(zrn)生态环境不是太好，在这样的城市里，浐灞生态区的价值犹显珍贵。n n金地聂总地理位置位于关中平原中部偏南，我国西北区域最大的城市(chngsh)。自然环境古代有“八水绕长安的盛景”，现今“八水”仅剩浐灞两河，是城市(chngsh)最为稀缺的生态资源，起到“城市(c
26、hngsh)绿肺”的功效。西安的城市环境浐灞的生态价值资源禀赋第28页/共144页第二十八页，共144页。29资源禀赋研究资源禀赋研究(ynji)结论结论区域拥有浐灞两河区域拥有浐灞两河+高绿化的稀缺原生态自然资源，区域生态价值高绿化的稀缺原生态自然资源，区域生态价值(jizh)(jizh)之于西安举足轻重之于西安举足轻重浐灞生态区为西安最大规模的原生态资源(zyun)聚集区，总面积达到129平方公里以浐灞两河资源为核心，大面积绿地规划与湿地资源，原生态自然资源极其丰富广运潭、桃花潭、大水大绿等重点工程的规划建设必将进一步确立区域生态资源优势浐灞区域的生态资源对于整个西安极度稀缺，生态价值与意
27、义之于城市举足轻重第29页/共144页第二十九页，共144页。30世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该从自身世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该从自身世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该从自身世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该从自身资源禀赋出发，从区域与其所在的都市资源禀赋出发，从区域与其所在的都市资源禀赋出发，从区域与其所在的都市资源禀赋出发，从区域与其所在的都市(dsh)(dsh)群的关系以及群的关系以及群的关系以及群的关系以及区域的发展时机角度研究其发展方向区域的发展时机角度研究其发展方向区域的发展时机角度研究其发展方向区域的发展时机角度
28、研究其发展方向 资源资源(zyun)(zyun)禀赋禀赋发展发展(fzhn)(fzhn)时时机机与所在城市与所在城市/都市都市群的发展关系群的发展关系具有特殊资源的城市大规模新区区域发展模型 区域发展方向第30页/共144页第三十页，共144页。31浐灞生态区是西安重点发展四区浐灞生态区是西安重点发展四区二基地之一，同时二基地之一，同时(tngsh)占占据城市东北方向发展主轴据城市东北方向发展主轴 与所在城市发展关系(gun x)城市规划角度重点重点(zhngdi(zhngdi n)n)发展的四发展的四区二基地区二基地主城区主城区浐灞生态区浐灞生态区高新区高新区曲江区曲江区东北航空基地东北航空
29、基地东南航天基地东南航天基地西安城市发展方向西安城市发展方向西南方向西南方向户县户县东北方向东北方向泾河泾河东北方向东北方向临潼临潼主城区高新曲江浐灞生态区航天基地航空基地第31页/共144页第三十一页，共144页。32浐灞生态区占据浐灞生态区占据(zhnj)西安东西安东西发展横轴的重要支撑点，成为西发展横轴的重要支撑点，成为西安城市可持续发展的全新增长西安城市可持续发展的全新增长极极 与所在城市(chngsh)发展关系城市(chngsh)发展结构角度西安现状城市结构发展西安现状城市结构发展南北发展主轴南北发展主轴中心城区中心城区+经经开区开区+高新区高新区+曲江区；曲江区；城市东西发展相对缓
30、慢；城市东西发展相对缓慢；西郊区域由于西郊区域由于(yuy)(yuy)传统的重传统的重工业基地影响，城市向西工业基地影响，城市向西发展空间相对受限；发展空间相对受限；城市向东城市向东浐灞生态区成为重浐灞生态区成为重要发展支撑点。要发展支撑点。高新曲江经开中心城区西郊重工业区浐灞生态区第32页/共144页第三十二页，共144页。33在城市功能演变过程中，浐灞生在城市功能演变过程中，浐灞生态区实现了西安城市功能的重要态区实现了西安城市功能的重要(zhngyo)补足补足 与所在城市发展关系城市功能(gngnng)演变角度经开区经开区西高新西高新曲江曲江浐灞浐灞主城主城西郊西郊 政务新城政务新城科技新
31、城科技新城文化新城文化新城生态新城生态新城古城古城西郊西郊 单中心大都(ddu)市区多中心大都市圈1.1.城市扩张持续加速城市扩张持续加速带来近郊区域城市化带来近郊区域城市化2.2.城市化过程中各城市化过程中各板块功能划分依托板块功能划分依托区域特制逐渐明晰区域特制逐渐明晰第33页/共144页第三十三页，共144页。34与所在城市的发展关系与所在城市的发展关系(gun x)研究结论研究结论浐灞生态区成为浐灞生态区成为(chngwi)(chngwi)西安城市中生态功能的最重要一环，城市可持续发展的全新增长极西安城市中生态功能的最重要一环，城市可持续发展的全新增长极浐灞生态区是西安重点发展四区二基
32、地之一，同时(tngsh)占据城市东北方向发展主轴 浐灞生态区占据西安东西发展横轴的重要支撑点，成为西安城市可持续发展的全新增长极 在城市功能演变过程中，浐灞生态区实现了西安城市功能的重要补足 第34页/共144页第三十四页，共144页。35世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该(ynggi)(ynggi)从自身资源禀赋出发，从区域与其所在的都市群的从自身资源禀赋出发，从区域与其所在的都市群的从自身资源禀赋出发，从区域与其所在的都市群的从自身
33、资源禀赋出发，从区域与其所在的都市群的关系以及区域的发展时机角度研究其发展方向关系以及区域的发展时机角度研究其发展方向关系以及区域的发展时机角度研究其发展方向关系以及区域的发展时机角度研究其发展方向 资源资源(zyun)(zyun)禀赋禀赋发展发展(fzhn)(fzhn)时时机机与所在城市与所在城市/都市都市群的发展关系群的发展关系具有特殊资源的城市大规模新区区域发展模型 区域发展方向第35页/共144页第三十五页，共144页。36区域改造期区域改造期清理垃圾、改造清理垃圾、改造河道与水质、开通河道与水质、开通(kitng)重重要道路等，奠定了区域快速发展要道路等，奠定了区域快速发展的基础的基
34、础浐灞生态区改造期清理原有河道垃圾；改造河道与水质清理，完成河道一级堤防建设18.6公里，完成橡胶拦水坝4座；修通外部联系干道与内部沿河风情街开通，完成道路建设40公里，开工(ki gng)跨河桥梁3座。发展(fzhn)时机第36页/共144页第三十六页，共144页。37发展(fzhn)时机区域启动期系列连续(linx)动作，实现区域生态形象的成功引爆与区域发展的有效启动浐灞生态区启动期2007年，欧亚经济论坛在西安浐灞生态区召开(zhoki)，区域内建设凯宾斯基酒店作为欧亚经济经济论坛永久会址；2007年，F1摩托艇世界锦标赛中国大奖赛西安站在区域内举行；冠名西安浐灞足球队，扩大区域知名度；
35、本项目一期极具形象展示的浐灞商务中心已建成，成为区域名片之一。凯宾斯基酒店欧亚经济论坛永久会址F1摩托艇大赛浐灞商务中心第37页/共144页第三十七页，共144页。38发展(fzhn)时机后续重大发展动作注入新动力，成为(chngwi)区域发展又一次契机浐灞生态区后续发展动作2011年世界园艺博览会在区域内举办，届时约40个国外城市和60个国内城市将参展，接待国内外各方游客约1000万人次；桃花潭工程：项目规划1000多亩，其中水面860亩，建成后将成为我市独具岛屿风情的高尚商务休闲、旅游度假场所；区域内规划建设欧亚贸易区，围绕(wiro)丝绸之路为主题形成的国际贸易区。欧亚贸易区2011年世
36、园会桃花潭工程欧亚贸易区第38页/共144页第三十八页，共144页。39发展(fzhn)时机浐灞生态区目前发展阶段处于由启动期走向成长期的过渡阶段，发展规律决定了现阶段是区域下一步升级(shng j)发展的关键时机 启动(qdng)期区域价值成长期持续发展期稳定期浐灞生态区目前所处阶段区域启动期树立形象与知名度奠定基础区域开发历程区域成长期功能逐步完善产业、人口等相关指标发展区域持续发展期区域功能基本健全产业、人口等相关指标加速发展区域稳定期区域发展区域成熟城市功能完备产业、人口、居住、生活和谐发展第39页/共144页第三十九页，共144页。40发展时机发展时机(shj)研究结论研究结论浐灞生
37、态区处于由启动期走向成长期的过渡阶段，当前是区域升级浐灞生态区处于由启动期走向成长期的过渡阶段，当前是区域升级(shng j)(shng j)发展的关键时机发展的关键时机区域改造期清理垃圾、改造河道与水质、开通重要(zhngyo)道路等，奠定了区域快速发展的基础区域启动期系列连续动作，实现区域生态形象的成功引爆与区域发展的有效启动后续重大发展动作注入新动力，成为区域发展又一次契机浐灞生态区目前发展阶段处于由启动期走向成长期的过渡阶段，发展规律决定了现阶段是区域下一步升级发展的关键时机 第40页/共144页第四十页，共144页。41区域发展模型区域发展模型(mxng)总结总结资源(zyun)禀赋
38、区域发展方向需考虑的三方面(fngmin)要素关键词与所在城市/都市群的发展关系发展时机浐灞两河+高绿化稀缺原生态自然资源生态价值之于西安举足轻重西安城市生态功能的最重要一环城市可持续发展的全新增长极浐灞生态区发展方向？启动期走向成长期的过渡阶段当前是区域升级发展的关键时机第41页/共144页第四十一页，共144页。42以区域资源禀赋为出以区域资源禀赋为出发点、以区域生态功发点、以区域生态功能的可持续发展为方能的可持续发展为方向向(fngxing)、以区、以区域升级发展为契机，域升级发展为契机，本区域发展方向本区域发展方向(fngxing)为：为：中国西北中国西北(xbi)(xbi)示范型生态
39、示范型生态都市都市以浐灞两河流域原生态自然资源以浐灞两河流域原生态自然资源(z rn z yun)(z rn z yun)为核为核心的心的 西安大都市圈重要生态节点 西安可持续发展的全新增长极空间 区域未来发展的强大动力支撑 浐灞生态区发展的必然结果定位关键词：第42页/共144页第四十二页，共144页。43浐灞生态区发展方向研究基于发展模型下的区域发展方向判断(pndun)基于案例研究下的生态都市发展规律与特征第43页/共144页第四十三页，共144页。44我们借鉴了国内我们借鉴了国内外两个生态都市外两个生态都市(dsh)的案例以的案例以形成指导浐灞生形成指导浐灞生态区的生态都市态区的生态都
40、市(dsh)发展规律发展规律与特征与特征美国美国(mi u)(mi u)加州加州 伯克利（伯克利（BERKELEYBERKELEY）中国中国(zhn u)(zhn u)上海上海 崇明（崇明（CHONGMINGCHONGMING）国内已经开始的大都市圈内拥有湿地资源的大规模生态型区域规划/建设世界最著名的“生态都市”成功案例第44页/共144页第四十四页，共144页。45崇明岛地处崇明岛地处崇明岛地处崇明岛地处(d ch(d ch)上海北部的长江入海口，包括崇明岛、上海北部的长江入海口，包括崇明岛、上海北部的长江入海口，包括崇明岛、上海北部的长江入海口，包括崇明岛、长兴岛和横沙岛，三岛陆域总面积
41、为长兴岛和横沙岛，三岛陆域总面积为长兴岛和横沙岛，三岛陆域总面积为长兴岛和横沙岛，三岛陆域总面积为14111411平方公里，总人口平方公里，总人口平方公里，总人口平方公里，总人口为为为为70.470.4万万万万n n崇明地处西太平洋沿岸中点、上海北部(bi b)的长江入海口，是中国第三大岛、全世界最大的河口冲积岛。全岛三面环江，一面临海，西接长江，东濒东海，南与浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望，北与江苏省海门市、启东市一衣带水；n n崇明三岛包括崇明岛、长兴岛和横沙岛。三岛陆域总面积为1411平方公里。崇明其中崇明岛面积1267平方公里，长兴岛88平方公里，横沙岛56平方公里。现三岛总人
42、口为70.4万，其中长兴岛3.6万，横沙岛3.3万。第45页/共144页第四十五页，共144页。46崇明岛优越的区位优势，丰富的资源条件崇明岛优越的区位优势，丰富的资源条件崇明岛优越的区位优势，丰富的资源条件崇明岛优越的区位优势，丰富的资源条件(tiojin)(tiojin)成为拓展上海城市发展、建设世界级城市和生态型城成为拓展上海城市发展、建设世界级城市和生态型城成为拓展上海城市发展、建设世界级城市和生态型城成为拓展上海城市发展、建设世界级城市和生态型城市的新空间市的新空间市的新空间市的新空间区位优势：崇明地处西太平洋沿岸(yn n)中点，位于我国东部沿海黄金海岸与长江黄金水道的交汇点，为长
43、江之龙舌，亦是中国“T”型发展战略的节点和前哨，有着不可替代的地位。发展优势：崇明将跨越传统的工业时代，直接从农业时代进入生态时代作为一个工业化程度不高、经济有待进一步发展的地区，处在倡导知识经济、绿色产业的时代，崇明有进行跨跃式发展的自身和外部条件(tiojin)，绕过传统的工业化制造业发展模式，直接发展低能耗、低污染、高效益的绿色环保产业是崇明应走的发展之路。资源优势：湿地、森林及土地资源丰富，环境优良。崇明岛丰富的土地后备资源为上海市未来发展扩展出新的空间。崇明岛主要是由长江下泄泥沙在江海交汇作用下沉积而成，面积不断增加。目前仍以150-350米/年的速度向外淤涨。生物多样性：丰富的生物
44、资源十分有利于维持崇明生态系统的平衡，上海市建立生态型城市提供动力和源泉。第46页/共144页第四十六页，共144页。47上海向世界级、上海向世界级、生态型城市的发生态型城市的发展中将展中将(zhngjing)崇崇明岛定位为其明岛定位为其“可持续发展的重可持续发展的重要战略空间要战略空间”上海城市发展(fzhn)进入第三次飞越21世纪已逐渐被清晰地定格为“环境世纪”，环境革命、生态文明将成为(chngwi)世界级城市发展的重要衡量标准，也为上海提供了站在新时代的最前沿开创21世纪发展新辉煌的机遇与途径；上海市城市总体规划（1999-2020年）城市发展方向中“将崇明作为21世纪上海可持续发展的
45、重要战略空间”上世纪30年代工业化初期上海的社会、经济和城市发展经历了跨过苏州河的工业化时代的跨河发展“发展重点：中心城区190年代工业化与信息化快速发展跨过黄浦江向浦东发展的信息化时代的“跨江发展”的重要阶段发展重点：浦东开发区221世纪生态化时代跨长江和跨海发展的第三次飞越“发展重点：崇明岛上海走向长江口和太平洋时代，建设世界级城市和生态型城市上海将从赶超型模式跨越到示范型模式3第47页/共144页第四十七页，共144页。48根据规划，崇明岛将建设根据规划，崇明岛将建设根据规划，崇明岛将建设根据规划，崇明岛将建设(jinsh)(jinsh)成为社会生态成为社会生态成为社会生态成为社会生态化
46、的国家级生态建设化的国家级生态建设化的国家级生态建设化的国家级生态建设(jinsh)(jinsh)示范区，建立生态示范区，建立生态示范区，建立生态示范区，建立生态都市都市都市都市n n崇明岛的人口规划考虑了环境的承载能力，据测算，崇明三岛的人口承载能力为130万。现三岛总人口为70.4万，2005年崇明岛常住人口密度为554人/平方公里，在上海市各个区县中是最低的。根据规划，到2020年，崇明三岛总人口控制在80万。n n在城镇体系规划方面，崇明三岛将按照集约化的原则，城镇化的目标形成“新城 新市镇 中心村”的三级城镇体系：1个新城 城桥新城。规划建设(jinsh)成为田园城市、亲水城市和宜居
47、城市，规划人口20万；9个新市镇 5个综合型新市镇和4个休闲型新市镇，规划总人口42.5万；150个左右中心村，总人口约为17.5万。到时崇明三岛将基本实现城镇化。而且居住的集约化也缓解了环境和生态的压力。n n根据规划，崇明三岛将借助崇明海口“水清土洁气净”的优越条件，坚持“以人为本”的原则，规划中以独具魅力的景观风貌、配套完善的生活服务功能、高品位和多样化的居住社区，营造具有良好适居性的生活环境，建设(jinsh)环保、宜居的生态城市。发展(fzhn)策略第48页/共144页第四十八页，共144页。49崇明三岛规划在功崇明三岛规划在功能定位、产业引导能定位、产业引导以及工农业生产等以及工农
48、业生产等方面都体现了经济方面都体现了经济生态化的发展生态化的发展(fzhn)理念理念n n崇明(chn mn)岛的功能定位是环保、人居、休闲度假、绿色食品、科技创新以及海洋装备等，充分保护了当地的自然环境，体现了生态化的理念。n n作为生态岛区的崇明(chn mn)，对产业的选取十分谨慎。根据规划，崇明(chn mn)重点发展的产业依次是：度假旅游和户外运动产业、生态型现代农业、接近大自然型的现代办公服务产业、生态型的房地产业和清洁型工业。这些产业都不会对环境和生态产生破坏。崇明岛发展(fzhn)循环型生态农业图按照崇明生态岛的功能定位，在农业生产推行生态农业，能源方面推广应用太阳能新技术和风
49、力发电技术，建设和应用清洁能源。这些有利于环境保护，减少对环境的破坏和污染，避免掠夺式开发。发展策略第49页/共144页第四十九页，共144页。50在交通设施建设、在交通设施建设、能源利用、污水处能源利用、污水处理等公共建设方面理等公共建设方面崇明岛都坚持环保崇明岛都坚持环保和生态和生态(shngti)的原则的原则n n对内交通方面，崇明本岛将形成“一环三横十五纵”的公路网络；具有前瞻性，避免以后的重复建设。总投资3.2亿元修建北横运河水源涵养林和陈海公路通道防护林。n n对外交通方面水陆立体发展，陆路发展轨道交通，以减少对生态和环境的破坏。根据规划，轨道交通9号线将延伸至崇明岛；另外，规划预
50、留轨道交通1号线通至城桥新城。崇明还将建设沪崇苏高速公路，同时设置三处对外连接的出入口，分别是上海长江隧桥，崇启大桥和崇海大桥。n n在排水方面，规划9个处理片区。建设5个污水处理厂和4个湿地污水处理系统。总投资3亿多元的城桥污水处理厂和崇明生活垃圾(l j)综合处理场都已经启动。n n在能源方面，大力发展可再生能源，一是风能利用。二是太阳能利用。三是生物质能利用，主要是沼气。这些能源的利用对发展循环经济、改善生态环境具有积极的意义。环境保护(hunjng boh)策略第50页/共144页第五十页，共144页。51在土地利用方面，崇明三岛在土地利用方面，崇明三岛在土地利用方面，崇明三岛在土地利