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1、精品(jn pn)文档第一页，共272页。精品(jn pn)文档第二页，共272页。宁波城市阅读和板块阅读宁波城市阅读和板块阅读宁波城市阅读和板块阅读宁波城市阅读和板块阅读宁波市整体宁波市整体宁波市整体宁波市整体(zhngt)(zhngt)(zhngt)(zhngt)房地产市场情况和预测房地产市场情况和预测房地产市场情况和预测房地产市场情况和预测宁波市各板块市场情况和项目竞争态势宁波市各板块市场情况和项目竞争态势宁波市各板块市场情况和项目竞争态势宁波市各板块市场情况和项目竞争态势入市时机预测和策略入市时机预测和策略入市时机预测和策略入市时机预测和策略 报告大纲报告大纲第三页，共272页。宁波概
2、况宁波概况(gikung)(gikung)历史角色历史角色(ju s)通商口岸通商口岸浙江省经济(jngj)最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。宁波自古就是中外闻名的商埠宁波是“海上丝绸之路”的起点之一，中国三大对外贸易港口之一宋代，宁波又与广州、泉州并列为对外贸易三大港口重镇鸦片战争后，宁波被辟为“五大通商口岸”之一当代角色当代角色长三角南翼重要城市长三角南翼重要城市第四页，共272页。宁波概况宁波概况(gikung)(gikung)宁波位于(wiy)中国东部海岸线中部，毗邻上海、杭州，全市总面积9365平方公里，经济发展迅速，成为
3、长江三角洲南翼的经济中心。城市城市(chngsh)区位区位第五页，共272页。宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，上海日渐饱和的经济承载力，以及日益增加的投资成本，必定会将很大一部分的能量传导到宁波。随着杭州湾大桥和城际轨道的开工兴建(xngjin)，长三角“2小时交通圈”逐渐成形。城市间半径的日渐缩小，宁波郊区住宅将迎来新一轮的发展高潮。杭州湾大桥的建造杭州湾大桥的建造(jinzo)(jinzo)，带来又一轮宁波潮，带来又一轮宁波潮发展发展(fzhn)(fzhn)契机契机第六页，共
4、272页。产业产业(chny)(chny)优势优势临港大工业与民营临港大工业与民营(mn yn)小企业的有机小企业的有机结合结合传统优势产业与高新技术产业的优势互补传统优势产业与高新技术产业的优势互补传统优势工业：传统优势工业：纺织服装业（服装业、家纺业、装饰用与工业用纺织业）纺织服装业（服装业、家纺业、装饰用与工业用纺织业）日用家电业（吸油烟机、空调器、洗衣机和热水器等家电制造业）日用家电业（吸油烟机、空调器、洗衣机和热水器等家电制造业）输变电设备制造业（高压输变电设备和智能化开关设备等的制造业）输变电设备制造业（高压输变电设备和智能化开关设备等的制造业）机械机械(jxi)(jxi)工业（模
5、具业和塑料机械工业（模具业和塑料机械(jxi)(jxi)业）业）临港型大工业：临港型大工业：石化工业（石油化工、基本化工原料、精细化工）石化工业（石油化工、基本化工原料、精细化工）钢铁工业（不锈钢和有色金属的冶炼和深加工）钢铁工业（不锈钢和有色金属的冶炼和深加工）电力工业（电力装机容量电力工业（电力装机容量515515万千瓦）万千瓦）造纸工业（造纸和纸制品业）造纸工业（造纸和纸制品业）宁波概况宁波概况第七页，共272页。经济经济(jngj)(jngj)地位地位浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一。宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。其中：企业管理竞争力排名第一
6、 制度(zhd)竞争力排名第二 结构竞争力综合排名第四 政府管理竞争力排名第七宁波概况宁波概况(gikung)第八页，共272页。持续持续(chx)走强走强的经济让宁波成的经济让宁波成为长三角一个耀为长三角一个耀眼的明星眼的明星宁波GDP稳定、健康发展，平均增长幅度保持在10%-13%之间，经济增长的自主性和抗波动性强；05年，宁波城市生产总值达到2446.4亿元，仅次于上海、苏州、杭州、无锡，位居长三角城市群的第五位；强劲、稳定、持续发展的经济增长为房地产市场的进一步发展提供(tgng)了有利的经济支撑；经济指标经济指标第九页，共272页。强劲出口拉动强劲出口拉动GDPGDP增长增长(zng
7、zhng)(zngzhng)，宁波是典型的外贸，宁波是典型的外贸拉动型城市拉动型城市经济指标经济指标第十页，共272页。形成第二产业尤以出口加工为主的经济发展(fzhn)格局产业结构升级(shng j)促使二、三产业进入了稳步发展期经济指标经济指标第十一页，共272页。地方政府(zhngf)非常有钱内需(ni x)持续保持旺盛经济指标经济指标第十二页，共272页。可支配收入保持在每年10%的增长速度，宁波整体经济的良好发展态势必将促进宁波市民(shmn)可支配收入的进一步增加，有利于居民购房消费力的持续提升。宁波经济宁波经济(jngj)人均人均(rn jn)可支配收入可支配收入 稳步增长稳步增
8、长第十三页，共272页。宁波规划宁波规划(guhu)城市内部建设落后城市内部建设落后(lu hu)，城市框架未拉开，城市框架未拉开 城市内部改造弱，建设和形象比较落后；城市未形成新城跳跃(tioyu)发展；沿城市界面向外顺延发展；未来多中心的打造，三江口/东部新城/鄞州中心区；城市现状城市现状第十四页，共272页。把宁波建成一个以宁波中心城为核心、以区域(qy)经济一体化为依托，由郊区及周边城市群组成的，具有很强的综合功能和合理的城市形态，辐射面广、影响力大，在长江三角洲乃至全国和东北亚经济发展中发挥重要作用的现代化都市区域(qy)。宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展区，北部则全部纳入
9、都市区范围，并由滨海(bn hi)线与沿海国道主干线构成T轴。未来的都市区包括宁波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心”（城市中心）、“两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、“三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。城市城市(chngsh)(chngsh)定位及定位及总体规划总体规划宁波规划宁波规划第十五页，共272页。国际航运中心国际航运中心宁波经济基础开发区宁波经济基础开发区人口规模：人口规模：4040万万石化工业及加工区石化工业及加工区人口规模：人口规模：2020万万三江片老城区三江片老城区
10、人口规模：人口规模：160160万万奉化奉化旅游服装产业基地旅游服装产业基地人口规模：人口规模：3030万万鄞州中心区鄞州中心区人口规模：人口规模：2525万万东部新城东部新城新行政、商贸中心新行政、商贸中心人口规模：人口规模：1515万万北部中心，接驳杭州湾大桥北部中心，接驳杭州湾大桥人口规模：人口规模：5050万万东钱湖片区东钱湖片区旅游、高尚居住旅游、高尚居住宁波科技园区宁波科技园区第十六页，共272页。城市发展城市发展(fzhn)方方向向鄞州新城鄞州新城东部新城东部新城新三江口新三江口 城市化仍然是宁波未来10年发展的主要方向；城市化的形式是采用(ciyng)人口外迁的新城建设为主；产
11、业结构升级影响外来人口导入结构，利于宁波向区域型中心城市发展；第十七页，共272页。宁波是一个成长型的区域性辐射城市，人口相对稳定，经济实力深厚且对外依存度较大，以技术含量低、劳动密集型的加工业为主，产业提升空间较大；民营(mn yn)经济发达，但小而散是现阶段的主要特点；城市内部建设落后，框架尚未拉开。小结小结(xioji)宁波是一个开放且封闭的城市，既坚持已有的观念又容易接受新事物；人民生活富裕，需求旺盛，支撑着整个城市的消费产业，尤其是房产品市场；外资企业与民营经济发达，具备大量的高端消费品购买人群；城市化进程加快(ji kui)，产业工人城市化及中心城区人口导出，将带动城市辐射区的房产
12、品消费；第十八页，共272页。鄞州前身为鄞县，中国著名百强县。2002年4月，鄞州撤县改区。2003年9月，区政府由江东搬迁(bn qin)至鄞州中心区2003年，中心区成片居住区开始出现，新城建设大规模开展鄞州中心区鄞州中心区认识认识(rn shi)鄞州鄞州鄞州与鄞州与鄞州中心区鄞州中心区第十九页，共272页。认识认识(rn shi)鄞州鄞州鄞州与鄞州与鄞州中心区鄞州中心区城市定位：鄞州的政治、经济和文化中心城市定位：鄞州的政治、经济和文化中心区域规划：区域规划：3333平方公里平方公里(pn fn n l)(pn fn n l)，近期计划开发，近期计划开发1212平方公里平方公里(pn f
13、n n l)(pn fn n l)，其中工业区，其中工业区5 5平方公里平方公里(pn fn n l)(pn fn n l)。规划人口：新城区远景规划年限一直到规划人口：新城区远景规划年限一直到20102010年，计划容纳年，计划容纳2525万人口。万人口。发展方向：根据市里发展方向：根据市里“南居北工南居北工”的发展战略，到的发展战略，到20102010年鄞州新城区将成为年鄞州新城区将成为 一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市。一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市。第二十页，共272页。三江口片区三江口片区东部东部(dn b)新城：新城：鄞州中心区：鄞州中心区：宁波重点建设区
14、域“一城两心”规划重要组成部分(z chn b fn)对既有城市中心功能的补充和完善 15.85平方公里，规划人口15万宁波未来重要居住新区鄞州未来的政治、经济和文化中心规划总面积33平方公里，近期(jn q)计划开发12平方公里，计划容纳25万人认识鄞州认识鄞州鄞州中心区与东部新城鄞州中心区与东部新城第二十一页，共272页。从远景发展势头看，东部新城作为新的城市中心，远景看好。从远景发展势头看，东部新城作为新的城市中心，远景看好。东部新城东部新城城市未来商务、市政中心，主要承载的功能有商务金融、行政管理、会议博城市未来商务、市政中心，主要承载的功能有商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公
15、共文化、居住等城市功能览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能鄞州中心区鄞州中心区鄞州的政治、经济和文化中心，比东部新城，承载更多的居住功能。鄞州的政治、经济和文化中心，比东部新城，承载更多的居住功能。从短期发展上看，近三年东部新城对鄞州中心区难以产生威胁。从短期发展上看，近三年东部新城对鄞州中心区难以产生威胁。东部新城虽然远景看好，但目前城市发展条件下，位于城市近郊、城市自然外延区域东部新城虽然远景看好，但目前城市发展条件下，位于城市近郊、城市自然外延区域(qy)，由于已有一定的发展基础，发展相对成熟，在短期内，将比东部新城更具发展潜，由于已有一定的发展基础，发展相对成熟，在短期内，将比东部新
16、城更具发展潜力。而鄞州区前身是著名的百强县，本地经济对城市发展的支撑性极强，已有比较好的发力。而鄞州区前身是著名的百强县，本地经济对城市发展的支撑性极强，已有比较好的发展基础，相对于目前尚处于规划、启动阶段的东部新城来说，短期内更有竞争优势。展基础，相对于目前尚处于规划、启动阶段的东部新城来说，短期内更有竞争优势。认识认识(rn shi)鄞州鄞州鄞州中心区鄞州中心区与东部新城与东部新城第二十二页，共272页。姜山镇(shn zhn)宁姜公路宁宁 南南 北北 路路 天天 童童 北北 路路钱钱 湖湖 北北 路路鄞县大道鄞县大道四明路四明路杭甬高速公路杭甬高速公路外国语学院外国语学院第二人民医第二人
17、民医院院宁波理宁波理工工万里学万里学院院麦德麦德龙龙本案本案市区方向市区方向高教园区高教园区商业区商业区CLD政务区政务区鄞州公园中央商务区中央商务区工业园区工业园区核心区位、过渡核心区位、过渡(gud)位置位置l 杭甬高速交通限制区域向北发展l 天童北路成为未来发展纵向主轴l 中央商务区规划、公园区规划，强经济引擎支撑下一阶段城市(chngsh)向南发展l CLD区域向南延伸，本案所在地成为区域向南延伸的过渡关键、核心位置。中心区发展方向中心区发展方向认识鄞州认识鄞州鄞州中心区内部发展鄞州中心区内部发展第二十三页，共272页。小结小结(xioji)集行政、商务、商业、教育、生活为一体的新城中
18、心；集行政、商务、商业、教育、生活为一体的新城中心；满足的是宁波城市发展总体满足的是宁波城市发展总体(zngt)(zngt)定位中定位中“南居北工南居北工”的居住功能；的居住功能；在空间发展上，起到连接市中心，辐射周边乡镇的作用；在空间发展上，起到连接市中心，辐射周边乡镇的作用；第二十四页，共272页。宁波城市阅读和板块阅读宁波城市阅读和板块阅读宁波城市阅读和板块阅读宁波城市阅读和板块阅读宁波市整体宁波市整体宁波市整体宁波市整体(zhngt)(zhngt)(zhngt)(zhngt)房地产市场情况和预测房地产市场情况和预测房地产市场情况和预测房地产市场情况和预测宁波市各板块市场情况和项目竞争态
19、势宁波市各板块市场情况和项目竞争态势宁波市各板块市场情况和项目竞争态势宁波市各板块市场情况和项目竞争态势入市时机预测和策略入市时机预测和策略入市时机预测和策略入市时机预测和策略 报告(bogo)大纲第二十五页，共272页。l房地产投资占固定资产投资比例保持在20%左右；l 前阶段房地产投资增长基本保持在40%左右,2005年宏观调控下,只增长了10.2%，投资过快势头得到有效控制；l 房地产投资占社会固定资产投资比重(bzhng)经历一段时期的增长以后，呈现下降趋势，房地产发展周期性显现；宁波房地产市场宁波房地产市场(shchng)(shchng)历历史分析史分析宁波市房地产开发投资宁波市房地
20、产开发投资(tu z)情况情况数据来源：房地产交易中心第二十六页，共272页。宁波房产市场历史宁波房产市场历史(lsh)分分析析l04年以来全市房地产竣工面积增幅逐年放缓；l04年以来施工面积增幅逐渐放缓；l新开工面积开始出现下降情况；l从三组数据的历史发展趋势看，市场短期(dun q)供应进一步增大，远期供应减少。宁波市六区商品房供应宁波市六区商品房供应(gngyng)情况情况数据来源：房地产交易中心第二十七页，共272页。宁波房产市场历史宁波房产市场历史(lsh)分分析析l上表为05年市六区的住宅(zhzhi)供求各项指标，来源于是房地产交易中心；l04年以来住宅(zhzhi)市场价格持续
21、稳步上升，增幅逐渐放缓；l04年以来住宅(zhzhi)潜在供应逐年增大，但是05的成交面积几乎减半；l 供求结合分析表明，05年市场的供大于求非常明显。宁波市六区商品住宅供求宁波市六区商品住宅供求(gngqi)情况情况数据来源：房地产交易中心第二十八页，共272页。l 宁波市商品住宅价格继续保持上扬趋势，但价格上涨幅度(fd)却在减少，价格逐步趋向平稳。这与宏观调控措施有关。按照整体趋势推断，2006年宁波的房价会继续保持上涨势态，但幅度(fd)会继续减少。l 二手住宅整体涨幅趋于平缓，价格从明显低于一手房价格到逐渐向一手房价格靠拢，表明宁波房地产市场整体趋于成熟。宁波房产宁波房产(fngch
22、n)市场历市场历史分析史分析宁波市商品住宅价格宁波市商品住宅价格(jig)走势走势数据来源：房地产交易中心第二十九页，共272页。上表为05年市六区的月度销售套数，来源于是房地产交易中心；宏观调控使宁波房地产市场在一段时间内成交情况大幅度下降(xijing)；自住型需求得到激发，市场迅速回暖，成交量上升；20052005年宁波房地产市场年宁波房地产市场(shchng)(shchng)回顾回顾05年宁波市六区商品住宅约交易年宁波市六区商品住宅约交易(jioy)套套数数数据来源：房地产交易中心第三十页，共272页。20052005年房产年房产(fngchn)(fngchn)价格走势价格走势从上表我
23、们可以知道，宏观调控(hn un dio kn)以后，宁波楼市价格走势变化趋势未发生明显变化，总体仍保持上涨。宁波市四区商品宁波市四区商品(shngpn)住房价格月度走势住房价格月度走势数据来源：房地产交易中心第三十一页，共272页。20052005年宁波房地产市场年宁波房地产市场(shchng)(shchng)回顾回顾市六区商品房销售金额的区属情况上看，鄞州中心区基本占30%左右，而销售面积大约(dyu)在六区的一半，03年鄞州成交面积约为100万平方米，04年约为80万，05年约为65万平方米。05年宁波市四区商品住宅月度成交年宁波市四区商品住宅月度成交(chng jio)分布分布数据来源
24、：房地产交易中心第三十二页，共272页。20052005年宁波房地产市场年宁波房地产市场(shchng)(shchng)回顾回顾3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月调整商业银行自营性个人住房贷款政策 关于切实稳定住房价格的通知 国务院办公厅提出八条措施，加强引导和调控 关于做好稳定住房价格工作的意见 国家统计局新闻发言人提出两个坚持 中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告 宁波商品房成交量及成交价格开始波动。10月份以后宁波商品房成交量略有回升，但成交价格仍然持平。20052005年年政策颁布及影响示意图政策颁布及影响示意图1212月月第三十三页，共272页。
25、05年商品房总体价格继续保持平稳上涨态势，年增幅为9；调控初期，成交量大幅下降，对政策敏感性凸显，一定时期后，市场迅速回暖；调控期观望心态加重，持币待购的改善型需求增多；调控后自住型需求成为市场主流，以买进卖出的短期投机性住房需求基本退出市场，房市需求逐步呈现自用型为主、长线投资为辅的局面；调控后，消费者购房预期出现偏差，受周边新推低价楼盘的影响，各种理由寻求退房或经济(jngj)补偿；05年宁波房地产市场年宁波房地产市场(shchng)小结小结国务院在2005年首次动用税收政策来调控(dio kn)全国房地产市场，以配合此前的货币、土地政策，房地产投资增速过猛势头得到一定遏制，过热的购房需求
26、有所降温，房地产供求关系得到改善，为稳定价格创造了条件，房地产市场正朝着宏观调控(dio kn)预期的目标发展。第三十四页，共272页。0606年前四月房地产市场年前四月房地产市场(shchng)(shchng)回顾回顾l 1-2月恰逢春节，销量有所下降，3-4月份季节性回暖，表现正常，并且略高于去年同期；l 整体市场成交价格略有下浮，主要是远郊部分(b fen)项目的相继开盘，拉低了整个价格水平；l 鄞州中心区占整个市区的成交比例保持相对稳定；数据(shj)来源：房地产交易中心第三十五页，共272页。0606年房地产市场年房地产市场(shchng)(shchng)新增供应新增供应楼盘名称区位
27、总建（万）物业类型绿城桂花城镇海22（10）多层、小高层东方瑞市二期江东8（4）小高层浪琴海江东10.5小高层、高层柳逸花苑海曙3.5高层阳光清晨江北12（5）排屋、多层邻里花园江北3多层、小高层颐和名苑江北16联排、多层、小高层、高层日湖花园江北15（7）别墅、高层日湖琴云江北7.8别墅、小高层、高层新星都市江北14联排、多层、小高层古城新境江北11排屋、多层、小高层天合家园一期江北12小高层宾果70科技园区5高层香洲晓筑科技园区4排屋、小高层、高层95国际广场科技园区16高层绿城绿园科技园区13高层江南一品科技园区44（10）排屋、别墅、高层第三十六页，共272页。西城十二庭院鄞州18（9
28、）排屋、多层、小高层、高层都市森林鄞州26（10）排屋、多层、小高层、高层阳光丽园鄞州18多层、小高层香榭丽洲鄞州17排屋、多层、小高层格兰春天鄞州15排屋、高层中海东湖观邸一期鄞州33.5（10）排屋合计344.3（230.8）预计(yj)2006年预开楼盘中住宅总建筑面积达340万平方米以上,考虑分期、分批、延期推量等不可预计(yj)因素，2006年新增供量在230万平方米左右，加上历史市场存量约160万平方米左右（2005年的135万，2004年的25万）和2005年推盘中的分期分批量的约80万平方米，2006年的实际市场供应量大约为470万平方米左右，对于一个城区年需求在200万平方米
29、左右的市场来说明显供过于求。第三十七页，共272页。0606年当前年当前(dngqin)(dngqin)宁波房地产市场宁波房地产市场l 房交会聚集大量(dling)人气，市场进一步回暖l 大量(dling)项目在此期间开盘面市，形成一个市场供应高峰，相应的也带来了成交情况的好转。l 小户型、高性价比、自住型成为市场特点l 从君悦花园到都市森林，我们都可以发现，较高性价比项目受到市场热捧，取得良好销售业绩。l宏观调控步步逼近l 从前段时间的银行加息0.27%到近期国六条的出台，中央政府将进一步加大对房地产宏观调控力度，市场将面临新的宏观调控周期。第三十八页，共272页。贷款基准利率上调，心理影响
30、较大，标志新一轮调控(dio kn)开始从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率(ll)。金融机构一年期贷款基准利率(ll)上调0.27个百分点，由现行的5.58提高到5.85。其他各档次贷款利率(ll)也相应调整。金融机构存款利率(ll)保持不变。提高还贷成本，造成一定压力 对房价起到一定抑制作用 调整幅度不大，心理预期警示影响大于实际影响06年当前政策年当前政策(zhngc)因素因素第三十九页，共272页。国六条（5月17日）预示(ysh)着有区别对待的，调控政策即将出来(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。(二)进一步发挥税收
31、、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售(xioshu)有关政策，完善住房转让环节税收政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度。第四十页，共272页。关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，对供应结构做了大力度的调整，对具体执
32、行需要(xyo)做密切跟踪一、切实调整住房供应结构一、切实调整住房供应结构 自自2006年年6月月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积型建筑面积90平方米以下住房平方米以下住房(含经济适用住房含经济适用住房)面积所占比面积所占比重，必须达到开发建设总面积的重，必须达到开发建设总面积的70%以上。以上。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用 三调整住房转让环节营业税三调整住房转让环节营业税为进一步抑制投机和投资性购房需求，从为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年年6月月1日起，日起，
33、对购买住房不足对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年年(含含5年年)转手转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年年(含含5年年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额价款后的差额(ch)征收营业税。征收营业税。四、严格房地产开发信贷条件四、严格房地产开发信贷条件五、有区别地适度调整住房消费信贷政策五、有区别地适度调整住房消费信贷政策从从200
34、6年年6月月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例平方米以下的仍执行首付款比例20%规定。规定。六、保证中低价位、中小套型商品住房土地供应。六、保证中低价位、中小套型商品住房土地供应。七、加大对闲置土地的处置力度。七、加大对闲置土地的处置力度。第四十一页，共272页。l本轮宏观调控的重点是打击投资和压缩高档需求，重点是在去年的基础上的精确执行，本轮宏观调控的重点是打击投资和压缩高档需求，重点是在
35、去年的基础上的精确执行，同时本轮宏观调控的心理影响远远小于首次调控，因此对市场的总体影响较上次要小。同时本轮宏观调控的心理影响远远小于首次调控，因此对市场的总体影响较上次要小。l本次房地产调控具有分区域、分档次、分置业次数等区别对待的特点，因此宁波作为本次房地产调控具有分区域、分档次、分置业次数等区别对待的特点，因此宁波作为长三角的单列市，受调控的力度将小于北京和深圳等点名城市。长三角的单列市，受调控的力度将小于北京和深圳等点名城市。l政策从中央到地方，存在存在一个执行的过程，而中央最终关心的是阶段性的房价和政策从中央到地方，存在存在一个执行的过程，而中央最终关心的是阶段性的房价和成交数据是否
36、合理，而不是执行的具体细节，因此地方政府的心态分析非常重要。成交数据是否合理，而不是执行的具体细节，因此地方政府的心态分析非常重要。l一个区域市场走势将最终取决于本地的供求关系，宁波短期新增供应大增，原来投资一个区域市场走势将最终取决于本地的供求关系，宁波短期新增供应大增，原来投资房源放量，同时需求反弹较大，供大于求局面将延续存在。房源放量，同时需求反弹较大，供大于求局面将延续存在。l宁波政府结合市场供求，对于不违反中央的根本指示（市场过火），是有市场支持的，宁波政府结合市场供求，对于不违反中央的根本指示（市场过火），是有市场支持的，因此地方的执行力度不必要很大。因此地方的执行力度不必要很大。
37、l对于当前的自住需求市场，宁波需求是否放量，关键是看价格走势，而房地产市场价对于当前的自住需求市场，宁波需求是否放量，关键是看价格走势，而房地产市场价格是最难降的，而且本次调控导致价格下降的预期都很小，所以我们认为格是最难降的，而且本次调控导致价格下降的预期都很小，所以我们认为06年年初年年初(ninch)以来宁波市场的自住回暖还将延续。以来宁波市场的自住回暖还将延续。l 因为因为(yn wi)(yn wi)：0606年房地产市场年房地产市场(shchng)(shchng)后市展望后市展望第四十二页，共272页。l从市场供求看，宁波房价已步入上升通道，但面临着短期供应大增，同时需从市场供求看，
38、宁波房价已步入上升通道，但面临着短期供应大增，同时需求反弹也比较明显，因此假设求反弹也比较明显，因此假设(jish)(jish)没有在没有受到宏观调控影响的情况下，没有在没有受到宏观调控影响的情况下，参考历年商品住宅历史价格走势、预计参考历年商品住宅历史价格走势、预计0606年市场销售量将可能回到甚至超过年市场销售量将可能回到甚至超过0404年的水平，达到年的水平，达到400400600600万平方米左右，而房价增幅将控制在万平方米左右，而房价增幅将控制在5 5以内。以内。宁波房地产市场后市宁波房地产市场后市(hu sh)(hu sh)展望展望l考虑到宁波地区所受到的宏观调控的实际影响（比如首
39、付提高、转手营业税考虑到宁波地区所受到的宏观调控的实际影响（比如首付提高、转手营业税期限延长、房产供应结构受到规范），结合宁波当前的实际情况（自住消费为期限延长、房产供应结构受到规范），结合宁波当前的实际情况（自住消费为主，首付比例较一般城市较高、套型面积原本较一般城市小等特点主，首付比例较一般城市较高、套型面积原本较一般城市小等特点(tdin)(tdin)），），我们认为在宁波房地产走势会受到全国调控的影响，但当前影响相对较小（但我们认为在宁波房地产走势会受到全国调控的影响，但当前影响相对较小（但高档房等细分市场影响会相对比较大一些，结合本项目的情况要在做针对性的高档房等细分市场影响会相对比
40、较大一些，结合本项目的情况要在做针对性的分析）。分析）。所以：所以：第四十三页，共272页。宁波城市阅读和板块阅读宁波城市阅读和板块阅读宁波城市阅读和板块阅读宁波城市阅读和板块阅读宁波市整体房地产市场情况和预测宁波市整体房地产市场情况和预测宁波市整体房地产市场情况和预测宁波市整体房地产市场情况和预测宁波市各板块市场情况和项目竞争态势宁波市各板块市场情况和项目竞争态势宁波市各板块市场情况和项目竞争态势宁波市各板块市场情况和项目竞争态势入市入市入市入市(r sh)(r sh)(r sh)(r sh)时机预测和策略时机预测和策略时机预测和策略时机预测和策略 报告(bogo)大纲第四十四页，共272页
41、。城市城市(chngsh)与各版块与各版块间的关系间的关系鄞州中心区东部新城东钱湖市中心城市城市老中心城市新中心城市节点城市新节点高档社区科技园区姚江本案第四十五页，共272页。东钱湖板块市中心板块鄞州中心区板块姚江板块科技园区板块东部新城板块宁波房地产板块宁波房地产板块(bn kui)分布分布第四十六页，共272页。宁波房地产板块宁波房地产板块(bn kui)优劣优劣分析分析板块优势劣势代表楼盘价格水平市中心居住成熟度高土地资源稀缺 土地资源有限容积率高,居住品质降低外滩花园君悦花园7500-9000鄞州中心区总体规划不错道路配套完善居住人气不够生活配套缺乏万达广场春江花城6000-7500
42、姚江长期规划看好,大盘集中,自然生态资源丰富公共交通生活配套不完善,聚拢人气需要时间青林湾天水家园6000-7000东部新城规划前景最为看好规划已有实质性启动区域成熟尚需时间具体进度无法把握新天地BOBO城6000-7000科技园区紧邻东部新城区域规划前景看好居住生活配套不够完善,整体品质偏低宾果70国际广场5500-6500东钱湖自然人文环境优越与市中心有适当的距离板块处于概念阶段成熟尚需时间钱隆山庄东湖官邸7000第四十七页，共272页。宁波房地产板块宁波房地产板块(bn kui)对比对比板块公共交通道路通达能力市政配套生活配套自然人文环境开发进度发展潜力优势产品市中心优差优优差成熟完善期
43、差高层豪宅姚江良良差差优建设中期优高层江景豪宅别墅豪宅东钱湖良优差差优建设前期优别墅豪宅东部新城良优差差良建设中期优中高层豪宅鄞州中心区良优良差良基本成熟期良普通精品住宅科技园区优优良良良基本成熟期良普通精品住宅第四十八页，共272页。宁波房地产市场区域宁波房地产市场区域(qy)特点特点l 宁波住宅的主流物业类型为高层和小高层，主力面积集中在100140平方米之间。l 宁波消费者比较偏向在自己工作地点相近的区域内进行置业活动，主要目的(md)是解决居住问题和改善居住条件，同时带有部分的投资成分。l 消费者进行跨空间选择时，没有明显的区域偏好，各板块大盘之间竞争明显。l 宁波楼市现阶段的消费观念
44、比较朴素：地段、配套、价格是购房者首要考虑的要素。第四十九页，共272页。2 2、44城市生活机能板块城市生活机能板块4CLD4CLD核心板块核心板块8 8、99教育教育(jioy)(jioy)、行政功、行政功能板块能板块3 3、66中心区边缘生活板块中心区边缘生活板块77政务区板块政务区板块首轮开发(kif)区域第二轮开发(kif)区域目前开发热点区域形形 成成下一轮开发热点区域宁姜公路宁宁 南南 北北 路路 天天 童童 北北 路路钱钱 湖湖 北北 路路鄞县大道鄞县大道四明路四明路嵩江路嵩江路大大 洋洋 江江春江花城春江花城南苑国际南苑国际万达广场万达广场都市森林都市森林外国语学院外国语学院
45、第二人民医院第二人民医院宁波理工宁波理工万里学院万里学院金湾金湾华庭华庭格兰云天格兰云天华泰华泰1 1东湖东湖馨园馨园麦德龙麦德龙本案本案市区方向市区方向华泰华泰3 3华泰华泰2 2东湖花园东湖花园麒麟大厦麒麟大厦小城花园小城花园华泰华泰4 4新都美地新都美地半岛名邸半岛名邸（1 1）（2 2）（3 3）（4 4）（5 5）（6 6）（7 7）（8 8）（9 9）四明春晓四明春晓鄞州中心区板块鄞州中心区板块第五十页，共272页。鄞州中心区住宅供给鄞州中心区住宅供给(gngj)模型模型四明四明(s(s mn)mn)春晓春晓 5000 5000 5500 5500 6000 6000 6500 6
46、500 7000 7000 价价 格格 综综合合品品质质低低品品质质高高价价格格(jig)高品质低价高品质低价格格低品质低价低品质低价格格低低中中高高东湖馨园东湖馨园万达城市广场万达城市广场综综合合品品质质低低中中高高高品质高价高品质高价格格春江花城春江花城都市森林都市森林格兰春天格兰春天盛世华城盛世华城本案本案 综合比较项目的相关因素，万达、都市森林与本案将成为区域高端项目的代名词，具有相对的竞争优势。第五十一页，共272页。楼盘名称总建面积在售面积已售面积销售率市场存量潜在供应东湖馨园137.295.2572.02%2.040格兰春天152.291.0344.98%1.2612.71万达广
47、场12.710.934.5441.54%6.390春江花城3521.959.643.74%12.3613都市森林269.084.2546.8%4.8216.92剑桥四期15000015宁兴地块27000026东方地块15000014华茂地块14000014盛世华城3914.8710.2468.86%4.6324.13西城十二庭院18000018阳光丽园18000018香榭丽洲17000017东湖观邸33.5000033.5荣安地块15000015四明春晓87.186.3688.58%0.820紫郡354.892.3748.47%2.5330本项目16000016合计372.278.4843.6
48、455.61%34.85283.26鄞州中心区供给鄞州中心区供给(gngj)分析分析 区域市场目前潜在供应283.26万平方米，按年100万方(wnfng)左右的区域去化量，完全消化也要2年多左右时间，即使考虑到市场的需求增长情况，供需对比仍十分明显。第五十二页，共272页。鄞州中心区市场鄞州中心区市场(shchng)小结小结l 区域供过于求市场格局已经形成，未来市场以总体走平为主；l 区域内万达广场、春江花城、都市森林等标志项目价格以及区域内二手房价格底线(d xin)支撑，伴随相关项目售价的调整，区域市场的价格人为走高；l 区域内几大发展商上演春秋战国格局，无论从项目品质到营销水平都会得到
49、质的提升；l 区域市场逐渐成熟，致使价格优势丧失并迎来自住时代，同时面临着跨区域板块（如科技园区板块、姚江板块等）的价格打压；l 相近的城市功能定位及规划配套建设，使得建设中东部新城成为本区域最直接的竞争对手，后继各房产项目的推出将对本案形成一定竞争压力；第五十三页，共272页。项目项目(xingm)竞争态势竞争态势项目名称占地面积（）建筑面积（万）目前实现价（元）整体均价（元）目前销售情况金地国际花园6734816/春江花城13000035一期7150二期6200三期6407一期7000二期6200三期680050.88%君悦花园60000207775780077.28%万达国际210900
50、52(其中公寓部分12.7)6911690041.13%都市森林1750026.567107720042.57%参考(cnko)项目规模、价格、品质等多方面因素，确定下表的四个楼盘为本项目的区域内主要竞争项目。第五十四页，共272页。金地国际花园都市森林春江花城君悦花园万达广场户型面积数量数量销售率数量销售率数量销售率数量销售率80以下633.33%27799%80-9090-10090862.5%24839.93%100-11030929.45%110-120287437.84%3662.11%120-13016256.79%8721.84%24829.84%130-1403731145.4