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1、2011.12技术工程部技术工程部2011年工作总结暨2012年工作思路严格管理 提高质量 动态管控 降低成本第一部分第一部分 2011年技术工作总结年技术工作总结参与机关一幼项目的前期工作，完成关于机关小车队、机关一幼地块、车城宾馆原址上建设星级宾馆（酒店）和酒店式公寓的可行性分析报告；参与完成20厂搬迁项目可行性分析报告；参与太极湖项目的前期技术服务；参加武汉东风阳光城四期紫竹苑景观图纸图、青荷苑施工图审核；参加十堰阳光城四期规划设计方案评审；参加机关一幼项目规划设计方案评审等。一一.技术服务及质量管理技术服务及质量管理1.房地产开发房地产开发（1）可行性研究与规划设计可行性研究与规划设计
2、十堰开发项目现场施工技术服务156次；参加十堰东风阳光城三期1#、2#、3#楼施工例会及施工检查；参加红卫建设大道还建楼项目施工例会及施工检查；参加43厂虹景阳光大厦项目施工例会及施工检查。第一部分第一部分 2011年技术工作总结年技术工作总结质量后评估与质量缺陷统计向十堰分公司、武汉分公司下发通知，组织开展房地产开发项目质量、成本后评估及质量缺陷统计工作；编写十堰阳光城二期、武康铁路还建项目工程质量后评估报告。（3）质量后评估与质量缺陷统计质量后评估与质量缺陷统计（2）施工技术服务与检查施工技术服务与检查物业大修专项现场勘查审核项目，方案审核856项；4000万专项项目第一批施工验收109项
3、；4000万项目第二批立项现场勘查217项；4000万专项维修资金第四批项目立项现场勘查98项；参加物业维修资金、专项资金项目现场勘查、验收204项；协助物业公司制定物业维修收费标准。第一部分第一部分 2011年技术工作总结年技术工作总结2.物业物业服务服务组织参与机关辖区动能系统改造工作；参加天成公司砖厂改造项目竣工验收；组织参与光明小区14#楼2单元加固工程图纸会审及方案审核工作；完成光明小区14#楼2单元加固技术组织协调工作和部分工程验收；参与行政事务处经营性房屋用能核查工作；参加机关站房改造水泵采购招标及合同签订洽谈工作；参加行政事务处古台经营房石棉瓦屋顶改造现场查看；参加机关201等
4、高层水箱改造工作；武汉会所集中空调设计方案审核及开发项目施工技术服务。第一部分第一部分 2011年技术工作总结年技术工作总结3.其他其他编制完成公司房地产开发项目技术管理办法；编制完成公司房屋设备（设施）管理办法；编制公司技术人才规划；组织学习东风汽车房地产有限公司开发项目质量管理办法（试行），并在武汉、十堰两地举行宣讲活动；组织十堰、武汉开发板块工程技术与工程管理人员业务对口交流，以及十堰阳光城物业与武汉物业公司经验交流；组织开展公司2011年技术攻关立项工作；组织开展公司2011年科技活动周系列活动；组织完成公司2011年公司“质量月”活动，检查十堰阳光城、虹景阳光大厦、物业专项资金大修、
5、机关动能改造项目改造情况。第一部分第一部分 2011年技术工作总结年技术工作总结二二.管理制度建设及管理活动管理制度建设及管理活动(1)预决算管理预决算管理(截至截至12月月5日日)审批预算852项，送审金额6567.53万元，审批金额6200.45万元；审核决算411项，送审金额2360.42万元，审批金额2115.87万元。(2)成本指标管理成本指标管理审核23厂7#成本指标完全情况；审核43厂虹景大厦成本测算数据。组织公司成本委员会成员讨论、确定虹景阳光大厦成本核算指标；完成43厂虹景大厦基坑抗滑桩成本审核工作；组织召开十堰东风阳光城三期1#、2#、3#楼成本指标确定会。第一部分第一部分
6、 2011年技术工作总结年技术工作总结三三.工程成本管理工程成本管理“十堰东风阳光城”三期土石方工程包干价调整；参加东风阳光城二期车位销售讨论会；光明小区14#楼加固预算审核及提出修改意见；参加机关站房改造水泵采购招标及合同签订洽谈工作；参加59厂9#、10#厕所治漏、上下水改造项目招标及武汉分公司设备采购招标；专项资金动能改造项目阀门及分集水器询价工作；车城宾馆还建项目方案成本预算；测算车城宾馆改建工程直接费用；安全隐患项目现场勘查36项，并整理情况说明，提出初步处理意见及成本估算；参加十堰阳光城电梯、机关动能改造项目水箱招标；参加机关单身楼改造项目招标工作；对编制4000万项目动能改造部分
7、竣工资料工作进行指导；编制40厂18#楼维修新增项目预算。第一部分第一部分 2011年技术工作总结年技术工作总结（3）招投标及其他成本管理招投标及其他成本管理配合人力资源部组织房地产高层项目工程管理培训；配合人力资源部开展2011年度工程技术职称考试培训及答辩工作；参加公司2011年方针管理活动计划书编制；参加公司KPI绩效考评及方针诊断工作；督促十堰分公司、武汉分公司完成技术、质量、成本月报表；督促十堰分公司、武汉分公司完成工程项目质量缺陷统计月报表；完成薪酬优化工作岗位编写工作，配合人力资源部进行公司薪酬优化工作；参加公司开发项目安全检查；完成本部门的内部培训学习。第一部分第一部分 201
8、1年技术工作总结年技术工作总结四四.基础管理基础管理一一.房地产工程技术管理思想房地产工程技术管理思想管理思想工作任务工作核心工作标准工作重点工作目标第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路房地产工程技术管理的任务任务是什么？房地产工程技术管理的任务任务就是将项目营销意图转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图和满足国家或地方的相关规定，同时没有突破工程成本计划。技术工程部的工作目标工作目标是什么？技术工程部的工作目标工作目标是围绕房地产公司的战略发展方针目标，争取为公司创造更大的社会效益和经济效益。第二
9、部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路房地产工程技术管理的工作核心工作核心是什么？房地产工程技术管理的工工作作核核心心是技术与市场的结合、技术与经济的结合。房地产工程技术管理的特点，决定了房地产企业的工程技术人员既懂技术又懂市场（营销市场）、既懂技术又懂造价。一个不懂造价的工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的工程师。现场项目技术管理工作的重点重点是什么？现场技术管理工作的重点重点是解决功能性问题，其次是解决操作性问题。第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路房地产工程技术标准标准是什么？房地产工程技术标准标准应该是市场标准、客户标准市场标准、客户标准市场标准、客户标
10、准市场标准、客户标准。为什么我们要选择客户标准而不是国家标准？其一，国家标准只是略高于社会平均水平，是对社会现有先进水平的总结，一般来说，国家标准将永远落后市场标准和客户的要求，客户的要求将是推动国家标准提高的原动力，只有站在市场第一线的房地产企业，才真正地知道购房者需要什么。其二，激烈的市场竞争，要求我们以客户为中心，客户是我们的衣食父母，这就决定了工程技术标准的选择同样要以客户为中心。其三，坚持客户标准，是我们房地产企业的责任，因为我们肩负对业主几乎是一辈子的使命和承诺。坚持工程技术的客户标准，已经使房地产企业成为了推动建筑技术发展的核心力量。第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术
11、工作思路二二.房地产产品线开发的探讨房地产产品线开发的探讨项目开发的两种模式:一种是机会导向下的差异化开发模式，一种是战略导向下的标准化开发模式。产品模式（产品线）就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。1.1.开发模式与产品线开发模式与产品线开发模式标准化时代如何实现标准化产品线开发第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路 一线企业基本都已标准化一线企业基本都已标准化事实上，“第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式，并通过推行标准化产品线复制、连锁开发，在全国“攻城略地”。中小企业也可以标准化中小企业也可以标准化 对中小企业来
12、说，无论项目数量多少，总能找出一两个做得比较成功的项目。这类项目通常具有以下特征：项目规模适中；投资效益较好；企业资源、能力优势更利于发挥，操作起来更加得心应手；有比较广阔的市场前景和拓展空间。如果有这种项目，企业几乎都可以将其形而上为标准化产品线。2.市场已进入标准化时代第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路两个标准：技术标准和开发操作标准技术标准和开发操作标准是产品线研究工作的重中之重。3.如何实现标准化 第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路（1）技术标准u标杆企业做法（2）开发操作标准 u开发操作标准是品质和质量的保障。u技术标准是前期预控的保障。u标杆
13、企业做法第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路1.新产品开发的重要性有利于增强企业的市场竞争力；有利于扩大市场份额适应个性化定制生产的需要；产品更新换代的需要；影响着产品的成本、质量和建设的效率。三.新产品开发研发第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路2.新产品开发-品质生活打造绿色科技打造人性化打造品质生活打造第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思
14、路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技
15、术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路第二部分第二部分 2012年技术工作思路年技术工作思路四.房地产成本管理工程目标成本的制定、支解与落实工程清单招标管理工程成本数据库的建立成本分析与总结成本管理1.四大核心环节管理2.成本管理新思维：三大转变从乙方挖潜到客户挖潜房地产行业习惯通过招投标低价中标进行成本控制，从乙方压榨利润，在新的环境下，必须转变为通过准确的把握客户需求从而做出性价比高的产品从后端控制到前端控制房地产行业习惯在招标阶段和施工过程进行成本控制，在
16、新的环境下，必须后端控制转变为关注产品定位和设计管理，从前端进行控制从成本核算到成本控制在传统的管理模式下，成本部门更多是做的预算工作，承担的是成本核算的职责，在新的环境下必须从核算转变为控制3.工程成本控制要点工程成本控制要点主要从四个方面控制：主要从四个方面控制：p 设计阶段设计阶段p 工程招标投标阶段工程招标投标阶段 p 施工阶段施工阶段p 工程结算阶段工程结算阶段工程成本控制要点设计阶段的成本控制工程招投标阶段的成本控制施工阶段的成本控制工程结算阶段的成本控制（一）（一）工程成本控制要点工程成本控制要点（1 1）设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与
17、重点，在工程成设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，在工程成本全过程控制中，必须抓住重点，这是有效控制建设项目投资本全过程控制中，必须抓住重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。的根本所在。实行限额设计。实行限额设计。开展价值工程的应用。开展价值工程的应用。加强图纸会审工作。加强图纸会审工作。（一）（一）工程成本控制要点工程成本控制要点（2 2）工程招投标阶段的成本控制工程招投标阶段的成本控制建设工程招标，一般应按下列程序进行：建设工程招标，一般应按下列程序进行：p 提出招标申请书，由招标投标管理机构对招标人和招标工程的条件提出招标申请书，由招标投标管理机构对招标人和招标工程的条件 进行
18、审核；进行审核；p 发布招标公告或发出招标邀请书；发布招标公告或发出招标邀请书；p 编制招标文件；编制招标文件；p 对投标人进行资格审查，并将审查结果通知各投标人；对投标人进行资格审查，并将审查结果通知各投标人；p 向合格的投标人分发招标文件和有关资料；向合格的投标人分发招标文件和有关资料；p 组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明；组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明；p 组建评标委员会；组建评标委员会；p 组织开标、组织开标、评标、定标；评标、定标；p 发出中标通知书；发出中标通知书；p 签订合同。签订合同。第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点招标工作的管理要点
19、：招标工作的管理要点：p 制订科学合理的招标计划。制订科学合理的招标计划。p 成立招标领导小组。成立招标领导小组。p 对当地建筑市场行情进行了解。对当地建筑市场行情进行了解。p 对施工单位进行深入考察。对施工单位进行深入考察。p 合理确定招标方式和报价方式。合理确定招标方式和报价方式。p 认真编制招标文件。认真编制招标文件。p 评标、询标、决标。评标、询标、决标。p 合同签订。合同签订。p 应及时签订施工承包合同，否应及时签订施工承包合同，否则会给后续工作造成不良影响。则会给后续工作造成不良影响。p 要充分利用合同评审的机会，要充分利用合同评审的机会，发挥每个专业人员的作用，从不同发挥每个专业
20、人员的作用，从不同的角度对合同条款进行修改和完善。的角度对合同条款进行修改和完善。p 备案合同的条款要完整，双方备案合同的条款要完整，双方约定的内容应全部写入备案合同，约定的内容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。避免日后产生纠纷。合同管理应注意的几点：合同管理应注意的几点：第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点（3 3）施工阶段的成本控制施工阶段的成本控制施工阶段成本控制的关键控制工程变更严格审查承包商的索赔要求严格执行签证管理制度第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点1 1）工程变更控制工程变更控制工程变更控制应注意的问题：p 变更联系单签证应及时，否则会影响费用
21、的核算，甚至会引起经济纠纷，影响结算审计工作顺利进行。p 签证必须达到量化要求，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。p 签证内容必须与实际相符。p 加强预见性，尽量减少签证发生。第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点2）严格审查承包商的索赔要求施工单位提出的索赔事件主要有以下几种：p 合同内工作内容的增加或减少；p 设计变更、设计失误和设计图纸延迟交付；p 非施工方原因造成的工期拖延。反索赔主要从以下几方面考虑：p 文明施工、安全生产、标化工地是否符合投标书承诺及合同要求；p 人员、机械到位率是否符合投标书承诺及合同要求；p 由于乙方原因引起工期延误，质量达不到合同要求等
22、。3）严格执行变更联系单签证管理制度第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点(4).工程结算阶段的成本控制 工程竣工结算是整个工程造价控制的最后一道关口，它既反映了整个工程的最终实际造价，也反映了建设单位对工程造价方面的控制能力。4.目标成本管理目标成本管理目前公司实施目标成本管理的步骤可概括为：目标成本的确立动态跟踪和分析总结（1 1）实施目标成本管理的步骤）实施目标成本管理的步骤（二）（二）目标成本管理目标成本管理1）目标成本的概念和作用：目标成本是建设项目成本控制标准，是工程成本的控制线，作用在于心中有数，它对核算项目的预期收益情况具有重要的作用。(2)(2)目标（工程）成本的
23、确立目标（工程）成本的确立2）编制依据：各开发项目在确定目标成本控制标准时，应根据产品定位和档次、公司已开发类似项目的成本经验数据，结合地区差异、材料价格差异、地质差异等影响成本的要素，经测算后确立拟开发项目的工程目标成本；目标成本的具体表现形式为项目工程预算费用表。（二）（二）目标成本管理目标成本管理1）成本动态跟踪的概念和作用：动态成本随着工程开发项目的推进，工程成本随着设计变更、价格波动等因素呈现上下波动的实际成本。反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。（3 3）成本动态跟踪和分析）成本动态跟踪和分析2）编制依据：以目标成本项目工程预算费用表为标准，根据工程形象进度计
24、算出当月发生的工程成本，根据当月设计及工程变更、材料价格变化等变动因素计算出费用变更的增减额，与目标成本进行对比，分析成本增减的原因，并进行成本动态跟踪；成本动态跟踪的表现形式为工程成本动态跟踪表。第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理1）总结的作用：检验项目开发过程目标成本控制的有效性，以便积累经验，吸取教训，不断提升成本管理能力，同时也为公司同类型项目成本测算及可行性研究提供参考依据(4)总结2）编制依据：根据每月工程成本动态跟踪情况，对整个项目各类增减费用进行汇总，并对主要费用增减情况进行分析和总结；总结本项目在工程成本控制过程中的经验和教训。总结的具体表现形式为工程成本控制总结报告
25、（预），附工程结算费用表。第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理p 为项目可行性研究估算成本提供依据；p 为施工图设计提供技术经济指标；p 为制订同类型项目工程目标成本提供依据。（5 5）成熟产品系列工程成本标准作用）成熟产品系列工程成本标准作用第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理(6)(6)四个系列的工程成本标准四个系列的工程成本标准u 十堰阳光城系列十堰阳光城系列u 武汉阳光城系列武汉阳光城系列u 40 40厂搬迁、红卫还建房系列厂搬迁、红卫还建房系列u 52 52厂、张湾医院定向开发系列厂、张湾医院定向开发系列结束语结束语工程技术质量成本控制是一项系统工程，需要全员参与，进行全过程、工程技术质量成本控制是一项系统工程，需要全员参与，进行全过程、全方位的管理。受国家宏观调控政策的影响，房地产市场形势非常严全方位的管理。受国家宏观调控政策的影响，房地产市场形势非常严峻，随着土地成本的增高，加强投资战略研究，产品升级换代，降低峻，随着土地成本的增高，加强投资战略研究，产品升级换代，降低工程成本是开发企业的当务之急。所以，做好工程技术质量成本的有工程成本是开发企业的当务之急。所以，做好工程技术质量成本的有效控制，才能使企业立足于竞争市场，取得更好的效益。效控制，才能使企业立足于竞争市场，取得更好的效益。