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1、美国房地产投资信托基金的发展经验及启示(一）近年来，随着中国房地产业的迅速发展，越来越多的人将资金投向房地产业。然而,我国房地产投资体系不完善,且投资方式单一。大部分投资者采用购买、出租、出售房地产的方式，希望通过短期内房地产价格上涨带来的买卖价差而获益。这种方式虽然可能带来较高的收益，但资产流动性差、风险大。而且,由于投资者的“羊群效应”，容易为房地产泡沫的形成推波助澜。房地产投资信托基金(简称 REITs）是一种采取基金或信托的组织形式，集合众多投资者的资金，收购并持有收益类房地产或抵押贷款以获得投资收益,并享受税收优惠的投资机构。其股票或收益凭证一般在证券交易所或柜台市场进行自由交易.投
2、资者的收益主要来源于股息、利息等及在二级流通市场交易产生的资本增值。一、美国房地产投资信托基金的发展经验（一)美国房地产投资信托基金的发展历史。1960 年,美国通过了房地产投资信托法案，标志着美国房地产投资信托基金的正式设立。此法案的初衷是使中小投资者通过房地产投资信托基金投资于大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资收益。因此，早期的信托基金不允许超大股东的存在,且都是直接投资于房地产的“股权类信托”.上世纪 60 年代后期，随着投资于房地产抵押贷款的“抵押类信托”的出现，REITs得到进一步发展。但进入上世纪70年代中期，美国经济开始衰退，房地产价格的大幅下降和利率的上升,使 RE
3、ITs的资产水平急剧下降，从 1974 年的 200 亿美元下降到 1976 年底的 97 亿美元。之后，REITs的发展陷入长期低迷状态。这种情况一直到 1986 年税收改革法案出台后才有所改观。该法案放松了房地产投资信托基金的限制，允许REITs直接拥有和经营房地产，而不必交由第三方管理。之后，美国又进一步修改了REITs的法律框架和产品结构，特别是“UPRE-ITs的引入及对机构投资者要求的放松，使 REITs在上世纪 90 年代后获得迅猛发展。（二)美国房地产投资信托基金的产品种类。经过 40 多年的发展,美国房地产投资信托基金已形成了丰富、多样化的产品系列.按照持有资产的性质划分，房
4、地产投资信托基金可分为:股权类信托、抵押类信托、综合类信托.从历史看，股权类信托不仅收益率普遍高于其他两种信托,波动率即风险也小于其他两者。这也是股权类信托现今占据美国绝大部分 REITs 份额的原因。截至 2005 年，在美国共有 197 支 REITs。其中，股权类信托为 152 支，所管理的资产占所有REITs总资产的 91。（三)美国房地产投资信托基金的主要特点：第一，房地产投资信托基金通过将房地产证券化，为中小投资者提供了一种流动性好、投资灵活的房地产投资工具。以前,中小投资者对房地产的投资主要通过抵押贷款形式,购买、出租、出售房地产以赚取差价，存在资金耗费大、流动性差等缺点。而投资
5、 REITs，投资金额根据认购份额的不同而灵活变化。且基金份额通常在交易所上市,可随时变现，保证了资金较强的流动性。第二，相对低风险、高收益。据统计，1971 年 12 月 31 日至 2002 年 12 月 31 日期间，股权类REITs的收益率为 1235%，超过同期道琼斯平均工业指数(725%）、纳斯达克综合指数（7 79）及标准普尔 500 指数(10 68）。同时,其波动性(13 46)却低于其它三种股票指数。第三，享受一定的税收优惠政策。为鼓励REITs 的发展,美国税法规定，对满足一定条件的 PElTs 可免收公司所得税。且如果投资者以自身所有的房地产入股REITs，以换取“合伙
6、经营份额，税法将不做税收处理，直到投资者将这种份额变现.这种递延税收的办法吸引了众多投资者的参与.（四）美国房地产投资信托基金发展的主要经验。总的说，主要有以下四点：1法律法规的大力支持为 REITs发展提供了良好的外部环境。体现政府支持的一个方面是每当 REITs面临重大困境时，政府都会通过出台新的税收改革法案来帮助 REITs健康发展.以 1976 年的税收改革法案（TRA76）为例，由于1973 年至 1975 年间房地产投资信托基金的极度萧条，造成该行业的巨额负债，大量资产被迫投放到市场上进行低价处理。针对这种情况,TRA76 对以下内容进行了重大调整:取消对非故意违反 75和 90总
7、收入规则的房地产信托公司进行处罚的条款；允许8年期的亏损结转；给予房地产投资信托公司持有待销物业的权利。上述措施为房地产投资信托公司处置资产和保留纳税优惠资格创造了有利条件。另外一项影响 REITs 发展的重大法案是 1993 年通过的综合预算调整法案（以下简称调整法案）。在该调整法案之前,养老基金只能算作一个投资者对REITs进行投资.由于 REITs对股权结构的要求使养老基金只能占较小的份额,这自然使养老基金对 REITs 投资的热情不高。而调整法案改变了这种情况,允许养老基金按其持有人来计算投资人数，也就是养老基金从此可占有 REITs的绝大部份份额，这为养老基金投资 REITs铺平了道
8、路。2REITs自身的不断改革和创新使产品更加适应市场的需求。首先，REITs 在所有权形式上不断完善。从最初成立时唯一的股权投资信托，到抵押投资信托和综合投资信托，之后又陆续推出参与型抵押房地产投资信托基金、专项贷款、联合物业投资等多种基金形式，以适应市场的不同需求.其次，PElTs投资管理的专业化程度不断提高。专门从事投资某一类型物业，如住宅、写字楼、工业物业、商业中心等的房地产投资信托基金的数量不断增加，提高了管理效率和盈利能力。为更好地解决投资人和管理者间的代理成本问题，REITs 在管理结构上也有重要创新。1986 年以前,PElTs的运营仅限于拥有房地产，自身不参与房地产运营，而是委托独立的第三方运营和管理 PElTs所持有的资产.之后，人们意识到这种形式下 PElTs股东和管理资产的管理者间存在严重的利益不一致。为减少这种代理成本，PElTs 开始广泛采用自我管理的组织形式，即基金自己运营和拥有房地产。