《2218房地产开发经营与管理模拟试题(附答案).pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2218房地产开发经营与管理模拟试题(附答案).pdf（66页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、22182218 房地产开发经营与管理模房地产开发经营与管理模拟试题拟试题(附答案附答案)房地产开发经营与管理第十套模拟试题房地产开发经营与管理第十套模拟试题一一.计算题：计算题：1.1.某投资者以某投资者以50005000万元购人某收费路段万元购人某收费路段2525年年的经营使用权，期望投资收益率为的经营使用权，期望投资收益率为 1616，运营，运营费用及税费为经营收入的费用及税费为经营收入的 1515，估计该路段现，估计该路段现年通过车辆年通过车辆 4848 万辆，今后逐年增加万辆，今后逐年增加 5 5，问每，问每辆车平均收费多少可以达到投资者期望的投资辆车平均收费多少可以达到投资者期望的
2、投资收益目标收益目标?2.2.某投资者以某投资者以 16001600 万元购人一层商业店铺万元购人一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三年分别支付年分别支付 3030、4040和和 3030。店铺第二年便。店铺第二年便可出租，可出租，预计当年毛租金收入预计当年毛租金收入 180180 万元，万元，经营费经营费用用 5050 万元，随着商业店铺周围环境的改善和经万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高营水平的提高，毛租金收入年均提高 1515，经，经营费用年均下降营费用年均下降 3 3。店铺持有。店铺持有 20
3、20 年，期末转年，期末转售收入售收入 300300 万元，万元，试确定该项目的财务内部收益试确定该项目的财务内部收益率率(假定投资发生在年初，租金收入、经营费用假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末发生在年末)。3.3.某商业房地产项目总占地面积某商业房地产项目总占地面积 4200042000，规划建设用地面积为规划建设用地面积为 4000040000，总建筑面积，总建筑面积297000297000。已知楼面地价。已知楼面地价 280280 元，建造成元，建造成本为本为 964964 元，专业人员费用为建造成本的元，专业人员费用为建造成本的8 8，管理费用为土地成本、建造成本及专业
4、人，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的员费用之和的 6 6，贷款利率为贷款利率为 1515，销售费用、销售费用、销售税费分销售税费分 g g，j j 为总销售收入的为总销售收入的 3.53.5、5.485.48；项目的平均售价为项目的平均售价为 30403040 元，可销售面积比元，可销售面积比例为例为 9595；项目开发周期为；项目开发周期为 3 3 年，购买土地使年，购买土地使用权后即开工建设，工期用权后即开工建设，工期 2.52.5 年；地价款在开发年；地价款在开发初期一次性投入，初期一次性投入，建造成本、建造成本、专业人员费用和管专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，
5、理费用在建设期内均匀投入，问开发商成本利润问开发商成本利润率是多少率是多少?4.4.某开发商通过出让方式以某开发商通过出让方式以 10001000 元的元的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地写字楼用地 5050 年的土地使用权，预计尚须投入年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为 20002000 万万元。元。已知该地块的规划建面积为已知该地块的规划建面积为 1000010000，建造建造成本为成本为 25002500 元，专业人员费用为建造成本元，专业人员费用为建造成本的的 121
6、2，电贴费和用电权费等其他费用为，电贴费和用电权费等其他费用为 400400元，元，管理费用为建造成本、管理费用为建造成本、专业人员费用及专业人员费用及其他费用之和的其他费用之和的 5 5，销售费用和销售税金分别，销售费用和销售税金分别为总销售收入的为总销售收入的 2.52.5和和 6 6。如果该项目的开。如果该项目的开发周期为发周期为 3636 个月，个月，建设周期为建设周期为 2424 个月，个月，地价款地价款于开发活动的起始点一次投入，于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投人，其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投人，建造成本，建造
7、成本，专业人员费用、专业人员费用、其他费用和管理费用其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为在建设期内均匀投入，贷款年利率为 9 9，写字，写字楼建成后的销售价格为楼建成后的销售价格为 96009600 元，试求该项元，试求该项目的开发商成本利润率。目的开发商成本利润率。5.5.某投资者以某投资者以 18001800 万元的价格购买了一写万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为字楼物业，该写字楼的可出租面积为 1000010000，购买后立即可以出租。已知第购买后立即可以出租。已知第 1 15 5 年的月租金年的月租金水平为水平为 7070 元、出租率为元、出租率为 70
8、70，第，第 6 61010 年年的月租金水平为的月租金水平为 8080 元、出租率为元、出租率为 7575，第，第1111 年停止出租，装修后将物业转售。已知整个年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的运营期间的经营成本为租金收入的 3535，投资，投资者目标收益率为者目标收益率为 1818，置业投资、装修投资及，置业投资、装修投资及净转售收入发生的时间和数量如下表所示。净转售收入发生的时间和数量如下表所示。试计试计算该投资项目的净现金流量、算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性内部收益率，并判断该投资项
9、目的经济可行性(设置业投资发生在年初；其他收支均发生在年设置业投资发生在年初；其他收支均发生在年末末)。二二.简答题：简答题：1.1.某开发商获得某项目用地某开发商获得某项目用地 42004200，规划，规划建设用地面积建设用地面积 40004000，总容积率总容积率 6.56.5，地上建筑地上建筑容积率容积率 5.05.0。项目开发周期。项目开发周期 2.52.5 年，购买土地使年，购买土地使用权后半年开始建设，工期用权后半年开始建设，工期 1.51.5 年，购买土地使年，购买土地使用权费用用权费用 72007200 万元，万元，建造成本建造成本 40004000 元，元，专专业人员费用为建
10、造成本的业人员费用为建造成本的 1010，管理费用为土，管理费用为土地成本、建造成本和专业人员费用的地成本、建造成本和专业人员费用的 5 5，贷款，贷款利率利率 1212，按季计息，融资费用为贷款利息的，按季计息，融资费用为贷款利息的1010。项目可出租面积系数项目可出租面积系数 0.850.85，预计建成后前预计建成后前两年年租金两年年租金 21002100 元以后逐年提高元以后逐年提高 6 6，运，运营成本占租金收入的营成本占租金收入的 1212，空置率，空置率 1010，当前，当前房地产投资收益率为房地产投资收益率为 1515，土地使用权，土地使用权 5050 年，年，问该项目成本利润率
11、是多少问该项目成本利润率是多少?房地产开发经营与管理第十一套模拟试题房地产开发经营与管理第十一套模拟试题一一.多选题：多选题：1.1.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（确定性因素有（A,B,DA,B,D）。）。A A 土地费用土地费用B B 建安工程费用建安工程费用C C 贷款利息贷款利息D D 开发期与租售期开发期与租售期标准答案：标准答案：解析：应为贷款利率，与贷款利息是两个概解析：应为贷款利率，与贷款利息是两个概念。念。2.2.由于施工工期延长，开发商要（由于施工工期延长，开发商要（B,DB,D）。）。A.A.使项目的规模、布局发生变化
12、使项目的规模、布局发生变化B.B.承担更多的贷款利息承担更多的贷款利息C.C.会增加房地产开发项目的融资成本会增加房地产开发项目的融资成本D.D.还要承担总费用上涨的风险还要承担总费用上涨的风险标准答案：标准答案：解析：由于施工工期延长，开发商一方面要解析：由于施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用另一方面还要承担总费用上涨的风险。上涨的风险。3.3.对于房地产置业投资项目，影响其投资经对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括济效果的主要不确定性因素包括（A,B,DA,B,D）等。等。A.A.权益投资比率权益投资比率B
13、.B.有效面积系数有效面积系数C.C.开发开发期和租售期期和租售期D.D.贷款利率贷款利率标准答案：标准答案：解析：开发期和租售期为投资项目的不确定解析：开发期和租售期为投资项目的不确定性因素。性因素。4.4.房地产项目不确定性分析的方法，主要包房地产项目不确定性分析的方法，主要包括（括（B,C,DB,C,D）。）。A.A.财务评价分析财务评价分析B.B.敏感性分析敏感性分析C.C.临界点临界点分析分析D.D.概率分析概率分析标准答案：标准答案：解析：房地产项目不确定性分解析：房地产项目不确定性分析的方法，析的方法，主要包括敏感性分析、主要包括敏感性分析、临界点分析和临界点分析和概率分析。概率
14、分析。5.5.盈亏平衡分析的基本方法是建立（盈亏平衡分析的基本方法是建立（C,DC,D）之间的函数关系，之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。分析，找出平衡点。A.A.销售收入与成本销售收入与成本B.B.销售收入与费用销售收入与费用C.C.成本与产量成本与产量D.D.销售收入与销量销售收入与销量标准答案：标准答案：解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系与产量、销售收入与销量之间的函数关系二二.判断题：判断题：1.1.如果承包合同是一种固定总价合同，则建如果承包合同是一种固定
15、总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商对开发商基本无影响。基本无影响。标准答案：正确标准答案：正确解析：解析：2.2.中低价位的商品住宅和经济适用房项目，中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期就远远低于高档商品住宅项目；其销售周期就远远低于高档商品住宅项目；商用商用房地产开发项目的租售周期，房地产开发项目的租售周期，就远远小于住宅项就远远小于住宅项目。目。标准答案：错误标准答案：错误解析：商用房地产开发项目的租售周期，就解析：商用房地产开发项目的租售周期，就远远大于住宅项目。远远大于住宅项目。3.3.权益投资比例指投资者所投入的权益资
16、本权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。或资本金占借贷资本总额的比例。标准答案：错误标准答案：错误解析：权益投资比例指投资者所投入的权益解析：权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。资本或资本金占初始资本投资总额的比例。4.4.通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。者喜欢选用较高的权益投资比率。标准答案：错误标准答案：错误解析：通常情况下，当长期抵押贷款利率较解析：通常情况下，当长期抵押贷款
17、利率较低、低、资金可获得性较好时，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。投资者喜欢选用较低的权益投资比率。5.5.空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。空置率降低，会使有效毛租金收入提高。标准答案：正确标准答案：正确6.6.最低租售价格与预测租售价格之间差距越最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。标准答案：正确标准答案：正确7.7.最高运营费用比率越低，说明投资项目抵最高运营费用比率越低，说明
18、投资项目抵抗风险的能力越强。抗风险的能力越强。标准答案：错误标准答案：错误解析：最高运营费用比率越高，说明投资项解析：最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。目抵抗风险的能力越强。8.8.房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡两者的主要差异在于平衡点的设置。点的设置。标准答案：错误标准答案：错误解析：房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点解析：房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平两者的主要差异在于平衡点的设置。衡点的设置。房地产
19、开发经营与管理第十二套模拟试题房地产开发经营与管理第十二套模拟试题一一.单选题：单选题：1.1.确定用于敏感性分析的经济评价指标。通确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为常采用的指标为()()A.A.投资回收期投资回收期B.B.内部收益率内部收益率C.C.财务净现值财务净现值D.D.开发商利润开发商利润标准答案：标准答案：b b解析：确定用于敏感性分析的经济评价指标。解析：确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率。通常采用的指标为内部收益率。2.2.下列方法中，不属于风险辨识方法的是下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）A.A.专家调查法专家调查法B.B.蒙特卡
20、洛法蒙特卡洛法C.C.幕景分析法幕景分析法D.D.故障树分析法故障树分析法标准答案：标准答案：b b解析：蒙特卡洛法为风险估计与评价的方法。解析：蒙特卡洛法为风险估计与评价的方法。二二.多选题：多选题：1.1.房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤（）。）。A.A.确定用于敏感性分析的经济评价指标。确定用于敏感性分析的经济评价指标。B.B.确定不确定性因素可能的变动范围。确定不确定性因素可能的变动范围。C.C.计算不确定性因素变动时，评价指标的相计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。应变动值。D.D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感通过评价指标的变
21、动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。的不确定性因素，作出进一步的分析。标准答案：标准答案：A,B,C,DA,B,C,D解析：包括以上四个步骤。解析：包括以上四个步骤。2.2.敏感性分析的敏感性分析的“三项预测值三项预测值”法对房地产开法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测分别给出三个预测值，即（值，即（）A.A.最乐观预测值最乐观预测值B.B.最悲观预测值最悲观预测值C.C.最可能预测值最可能预测值D.D.最客观的预测值最客观的预测值标准答案：标准答案：A,B,CA,B,C解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观解析：三项预测值即最乐观
22、预测值、最悲观预测值、最可能预测值预测值、最可能预测值3.3.对一个房地产项目进行风险分析的过程，对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为（可以分为（）阶段。）阶段。A.A.风险预测风险预测B.B.风险辩识风险辩识C.C.风险估计风险估计D.D.风险评价风险评价标准答案：标准答案：B,C,DB,C,D解析：对一个房地产项目进行风险分析的过解析：对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为三个阶段：风险辩识、风险估计、程，可以分为三个阶段：风险辩识、风险估计、风险评价。风险评价。4.4.风险估计与评价常用方法主要有（风险估计与评价常用方法主要有（）A.A.调查和专家打分法调查和专家打分法B.
23、B.解析方法解析方法C.C.蒙特卡洛法蒙特卡洛法D.D.幕景分析法幕景分析法标准答案：标准答案：A,B,CA,B,C解析：解析法和蒙特卡洛模拟法，是风险分解析：解析法和蒙特卡洛模拟法，是风险分析主要有两种方法。还包括调查和专家打分法。析主要有两种方法。还包括调查和专家打分法。5.5.概率分析的一般步骤为（概率分析的一般步骤为（）A.A.列出需要进行概率分析的不确定性因素；列出需要进行概率分析的不确定性因素；B.B.选择概率分析使用的经济评价指标；选择概率分析使用的经济评价指标；C.C.分析确定每个不确定性因素发生的概率；分析确定每个不确定性因素发生的概率；D.D.计算在规定的概率条件下经济评价
24、指标的计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。累计概率，并确定临界点发生的概率。标准答案：标准答案：A,B,C,DA,B,C,D解析：解析：三三.判断题：判断题：1.1.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，相互影响时，对对项目经济评价指标的影响。项目经济评价指标的影响。标准答案：错误标准答案：错误解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。几个因素是相互独立的。2.2.蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估蒙特
25、卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这这是保证分析结果准确的前提是保证分析结果准确的前提标准答案：正确标准答案：正确解析：解析：3.3.在房地产项目经济评价中，确定各因素发在房地产项目经济评价中，确定各因素发生的变化是风俭分析的第一步生的变化是风俭分析的第一步标准答案：错误标准答案：错误解析：在房地产项目经济评价中，确定各因解析：在房地产项目经济评价中，确定各因素发生变化的概率是风俭分析的第一步素发生变化的概率是风俭分析的第一步房地产开发经营与管理第十三套模拟试题房地产开发经营与管理第十三套模拟试题一一.单选题：单选题
26、：1.1.投资估算的精确度为投资估算的精确度为 3030，研究费用一般，研究费用一般占总投资的占总投资的 0 02 20 08 8。该阶段为（。该阶段为（）A A 投资机会研究投资机会研究B B 初步可行性研究初步可行性研究C C 详细可行性研究详细可行性研究D D 项目的评估和决策项目的评估和决策标准答案：标准答案：a a2.2.投资估算的精度可达投资估算的精度可达 2020，所需费用约占，所需费用约占总投资的总投资的 0 025251 15 5。该阶段为（。该阶段为（）A A 投资机会研究投资机会研究B B 初步可行性研究初步可行性研究C C 详细可行性研究详细可行性研究D D 项目的评估
27、和决策项目的评估和决策标准答案：标准答案：b b3.3.对建设投资估算的精度在对建设投资估算的精度在 1010，所需费用，所需费用，小型项目约占投资的小型项目约占投资的 1 10 0一一 3 30 0，大型复，大型复杂的工程约占杂的工程约占 0 02 21 10 0。该阶段为（。该阶段为（）A A 投资机会研究投资机会研究B B 初步可行性研究初步可行性研究C C 详细可行性研究详细可行性研究D D 项目的评估和决策项目的评估和决策标准答案：标准答案：c c4.4.在实际工作过程中，在实际工作过程中，通常按照开发项目是否通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，分期与开发经营方式，有时还会考虑物
28、业类型的有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（匹配结构，构造（）个基本评价方案。）个基本评价方案。A AB2B2C2C24 4D D标准答案：标准答案：c c二二.多选题：多选题：1.1.下列属于可行性研究的依据的有（下列属于可行性研究的依据的有（）A A 国家批准的城市总体规划、详细规划、交国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施通等市政基础设施B B 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；等基础资料；C C 开发项目备选方案的土地利用条件、规划开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等设计条件以及备选规划
29、设计方案等D D 国家所规定的经济参数和指标国家所规定的经济参数和指标标准答案：标准答案：A,B,C,DA,B,C,D解析：还包括批准的项目建议书和同等效力解析：还包括批准的项目建议书和同等效力的文件；的文件；有关工程技术方面的标准、有关工程技术方面的标准、规范、规范、指标、指标、要求等资料；要求等资料；2.2.经济评价中的基础参数中，下列（经济评价中的基础参数中，下列（）属于评价标准类指标。属于评价标准类指标。A A 基准收益率基准收益率B B 开发经营期开发经营期C C 目标投资利润率目标投资利润率D D 目标投资回报率目标投资回报率标准答案：标准答案：A,C,DA,C,D解析：还包括目标
30、成本利润率。解析：还包括目标成本利润率。3.3.房地产开发项目策划中区位分析与选择包房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（括（）A A 地域分析与选择地域分析与选择B B 具体地点的分析与选择具体地点的分析与选择C C 建筑总面积的分析与选择建筑总面积的分析与选择D D 平面布置的分析与选择平面布置的分析与选择标准答案：标准答案：A,BA,B解析：，属于开发内容和规模的分析与解析：，属于开发内容和规模的分析与选择。选择。4.4.在构造评价方案过程中，在构造评价方案过程中，通常按照通常按照（）构造构造 2 24 4 个基本评价方案。个基本评价方案。A A 拟投入资本金的数量拟投入资本金的数量B
31、 B 开发项目是否分期开发项目是否分期C C 开发经营方式开发经营方式D D 物业类型的匹配结构物业类型的匹配结构标准答案：标准答案：B,C,DB,C,D解析：在实际操作过程中，通常按照开发项解析：在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造类型的匹配结构，构造 2 24 4 个基本评价方案。个基本评价方案。三三.判断题：判断题：1.1.受人们对客观世界的认识程度限制，受人们对客观世界的认识程度限制，可行性可行性研究具有相当的不确定性，研究具有相当的不确定性，因而它只能作为投资因而它只能作为投资决策的参
32、考。决策的参考。标准答案：错误标准答案：错误解析：可行性研究是项目投资决策的依据。解析：可行性研究是项目投资决策的依据。2.2.可行性研究的根本目的，可行性研究的根本目的，是实现项目决策的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免项目的失败，提高科学化、民主化，减少或避免项目的失败，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。项目开发建设的经济、社会和环境效益。标准答案：错误标准答案：错误解析：可行性研究的根本目的，是实现项目解析：可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、决策的科学化、民主化，民主化，减少或避免投资决策的减少或避免投资决策的失误，失误，提高项目开发建设的经济、提高项目开发建设
33、的经济、社会和环境效社会和环境效益。益。3.3.通常所说的可行性研究是指项目的评估和通常所说的可行性研究是指项目的评估和决策阶段。决策阶段。标准答案：错误标准答案：错误解析：通常所说的可行性研究是指详细可行解析：通常所说的可行性研究是指详细可行性研究阶段。性研究阶段。4.4.经济评价经济评价 工作的计算周期工作的计算周期(年、半年、季度年、半年、季度或月或月)属于评价标准类指标。属于评价标准类指标。标准答案：错误标准答案：错误解析：经济评价解析：经济评价 工作的计算周期属于时间类工作的计算周期属于时间类参数。参数。房地产开发经营与管理第十四套模拟试题房地产开发经营与管理第十四套模拟试题一一.单
34、选题：单选题：1.1.以每间客房的综合投资乘以客房数估算一以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资座酒店的总投资,这种估算方法是（这种估算方法是（）A A 单元估算法单元估算法B B 单位指标估算法单位指标估算法C C 工程量近似匡算法工程量近似匡算法D D 概算指标法概算指标法标准答案：标准答案：a a解析：以每间客房的综合投资乘以客房数估解析：以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资这种估算方法为单元估算算一座酒店的总投资这种估算方法为单元估算法。法。2.2.土地出让地价款构成中不包括（土地出让地价款构成中不包括（）A A 土地出让金土地出让金B B 征地管理费征地管理
35、费C C 拆迁补偿费拆迁补偿费D D 城市基础设施建设费城市基础设施建设费标准答案：标准答案：b b解析：土地出让地价款由土地出让金、拆迁解析：土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成。补偿费和城市基础设施建设费构成。3.3.下列不属于基本报表的是（下列不属于基本报表的是（）A A 资金来源与运用表资金来源与运用表B B 经营成本估算表经营成本估算表C C 资产负债表资产负债表D D 损益表损益表标准答案：标准答案：b b解析：经营成本估算表属于辅助报表。解析：经营成本估算表属于辅助报表。4.4.下列关于资产负债表不正确的是（下列关于资产负债表不正确的是（）A A 资产负
36、债表反映企业一定日期全部资产、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。负债和所有者权益的情况。B B 资产负债表反映项目开发经营期内各期的资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况。资金盈余或短缺情况。C C 在对房地产开发项目进行独立的财务评价在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。时，不需要编制资产负债表。D D 编制该企业的资产负债表，以计算资产负编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、债率、流动比率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。和清偿能力的指标。标准答案：标准答案：b b解析：资
37、金来源与运用表反映房地产项目开解析：资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况。发经营期内各期的资金盈余或短缺情况。二二.多选题：多选题：1.1.一般情况下，规划设计费为建安工程费的一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右，可行性研究费占项目总投资的）左右，可行性研究费占项目总投资的（），水文、地质勘探所需的费用可根据所），水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概一般为设计概算的（算的（）左右，管理费可按项目总投资的）左右，管理费可按项目总投资的（）估算）估算A A1 1一一 3 3B B3 3C C0
38、 05 5D D3 3一一 5 5标准答案：标准答案：A,B,C,DA,B,C,D解析：一般情况下，规划设计费为建安工程解析：一般情况下，规划设计费为建安工程费的费的 3 3左右，可行性研究费占项目总投资的左右，可行性研究费占项目总投资的1 1一一 3 3，水文、地质勘探所需的费用可根据，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计一般为设计概算的概算的 0 05 5左右，管理费可按项目总投资的左右，管理费可按项目总投资的3 3一一 5 5估算估算2.2.房屋开发费包括（房屋开发费包括（）。）。A A 规划设计费规划设计费B B 建筑
39、安装工程费建筑安装工程费C C 公共配套设施建设费公共配套设施建设费D D 基础设施建设费基础设施建设费标准答案：标准答案：B,C,DB,C,D解析：规划设计费前期费用。解析：规划设计费前期费用。3.3.房地产开发项目财务评价报表分为（房地产开发项目财务评价报表分为（）A A 财务报表财务报表B B 经营报表经营报表C C 辅助报表辅助报表D D 基本报表基本报表标准答案：标准答案：C,DC,D解析：房地产开发项目财务评价报表包括基解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表本报表和辅助报表4.4.房地产投资项目中的现金流量分析，房地产投资项目中的现金流量分析，一般要一般要从（从（）
40、方面，对反映项目的经济效益的财务）方面，对反映项目的经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。内部收益率等技术经济指标进行分析测算。A A 销售收入销售收入B B 全投资全投资C C 资本金资本金D D 租售期租售期标准答案：标准答案：B,CB,C解析：还包括投资者各方面的资金。解析：还包括投资者各方面的资金。5.5.在评估报告中，在评估报告中，项目经济效益评价一般包括项目经济效益评价一般包括（）。）。A A 现金流量分析现金流量分析B B 资金来源与运用表资金来源与运用表C C 贷款偿还分析贷款偿还分析D D 盈亏平衡分析盈亏平衡分析标准答案：标准答案：A,B,CA,B,C解析：一
41、般包括现金流量分析、资金来源与解析：一般包括现金流量分析、资金来源与运用表与贷款偿还分析。盈亏分析为风险分析。运用表与贷款偿还分析。盈亏分析为风险分析。三三.判断题：判断题：1.1.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。租售收入及借贷资金三种渠道。标准答案：错误标准答案：错误解析：房地产开发项目的资金来源通常有资解析：房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。2.2.按投资计算基础的不同，按投资计算基础的不同，现金流量表分为全现金流量表分为全部投资现金流量表、部投资现
42、金流量表、资本金现金流量表、资本金现金流量表、投资者投资者各方现金流量表各方现金流量表标准答案：正确标准答案：正确3.3.现金流量表反映房地产项目开发经营期内现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。方案，制定适宜的借款及偿还计划。标准答案：错误标准答案：错误解析：资金来源与运用表反映房地产项目开解析：资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。择资金筹措方案，制定适宜的借
43、款及偿还计划。4.4.房地产开发企业发生的年度亏损，房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下可以用下一年度的所得税前利润弥补，一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润下一年度税前利润不足弥补的，可以在不足弥补的，可以在 5 5 年内延续弥补。年内延续弥补。5 5 年内不年内不足弥补的，用税后利润弥补。足弥补的，用税后利润弥补。标准答案：正确标准答案：正确5.5.一般来说，一般来说，一份正式的可行性研究报告应包一份正式的可行性研究报告应包括封面、项目总说明、目录、正文、附表和附图括封面、项目总说明、目录、正文、附表和附图6 6 个部分。个部分。标准答案：错误标准答案：错误解析：一般来说，一份正式
44、的可行性研究报解析：一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6 6 个部分。个部分。6.6.全部投资现金流量表以全部投资作为计算全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，基础，用以计算全部投资财务内部收益率、用以计算全部投资财务内部收益率、财务财务净现值及投资利润率等评价指标，净现值及投资利润率等评价指标，考察项目全部考察项目全部投资的盈利能力投资的盈利能力标准答案：错误标准答案：错误解析：全部投资现金流量表以全部投资作为解析：全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、计算基础，用以计算
45、全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目考察项目全部投资的盈利能力全部投资的盈利能力房地产开发经营与管理第十五套模拟试题房地产开发经营与管理第十五套模拟试题一一.单选题：单选题：1.1.由于风险较高，土地购置贷款的金额通常由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的不超过土地评估价值的()()。A.40A.405050B.50B.506060C.60C.607070D.70D.708080标准答案：标准答案：b b解析：土地购置贷款的金额通常不超过土地解析：土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的评估价值的 505060
46、60。2.2.关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（的是（）A.A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型。政策性住房抵押贷款两种类型。B.B.个人住房抵押贷款的利率，个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可有固定利率和可调利率两种类型。调利率两种类型。C.C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，定利率调整时，于下月初开始，于下月初开始，按新的利率规定按新的利率规定计算利息。计算利息。D.D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购我国个人住房抵押贷款
47、额度的上限为所购住房价值的住房价值的 8080。标准答案：标准答案：c c解析：我国目前采用的是可调利率方式，即解析：我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，在法定利率调整时，于下年初开始，于下年初开始，按新的利率按新的利率规定计算利息。规定计算利息。3.REITs3.REITs按其按其（）不同，不同，可分为权益型可分为权益型REITsREITs、抵押型抵押型 REITsREITs 和混合型和混合型 REITsREITs 三种。三种。A.A.权益类型权益类型B.B.抵押方式抵押方式C.C.投资业务投资业务D.D.信托性质信托性质标准答案：标准答案：c c解析：房地产投资信托按投资业务
48、不同，可解析：房地产投资信托按投资业务不同，可分为权益型分为权益型 REITsREITs、抵押型、抵押型 REITsREITs 和混合型和混合型REITsREITs 三种。三种。二二.多选题：多选题：1.1.土地储备贷款对象是土地储备贷款对象是()()。A.A.县级以上人民政府县级以上人民政府B.B.土地储备机构土地储备机构C.C.进行土地购置的房地产开发企业进行土地购置的房地产开发企业D.D.对一级土地进行开发的企业。对一级土地进行开发的企业。标准答案：标准答案：B,DB,D解析：土地储备贷款对象是对一级土地市场解析：土地储备贷款对象是对一级土地市场进行管理的县级以上人民政府指定或授权的土进
49、行管理的县级以上人民政府指定或授权的土地储备机构和对一级土地进行开发的企业。地储备机构和对一级土地进行开发的企业。2.2.房地产抵押贷款包括（房地产抵押贷款包括（）A.A.土地购置贷款土地购置贷款B.B.个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款C.C.商用房地产抵押贷款商用房地产抵押贷款D.D.在建工程抵押贷款在建工程抵押贷款标准答案：标准答案：B,C,DB,C,D解析：房地产抵押贷款，包括个人住房抵押解析：房地产抵押贷款，包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。款。3.3.商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下商业银行发放商用房地产抵押贷款时
50、，下列说法正确的有（列说法正确的有（）。）。A.A.贷款价值比率通常不超过贷款价值比率通常不超过 5050B.B.贷款期限最长不超过贷款期限最长不超过 2020 年年C.C.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款贷款利率通常高于个人住房抵押贷款D.D.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放标准答案：标准答案：C,DC,D解析：国内商业银行发放商用房地产抵押贷解析：国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率款时，贷款价值比率(抵借比抵借比)通常不超过通常不超过 6060，贷款期限最长不超过贷款期限最长不超过 1010 年。年。4.4.金融机构在设定房地产抵押权