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1、 第第二二章章 房地产开发项目策划房地产开发项目策划2.12.1 房地产开发房地产开发项目设想项目设想2.22.2 房地产开发房地产开发市场研究市场研究 2.32.3 房地产开发项目房地产开发项目建议书建议书2.42.4 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究2.52.5 房地产开发项目流程设计房地产开发项目流程设计 实际问题：实际问题：某大学土木工程专业本科毕业生小张毕业后就职于某房地产开发公司开发部，开发部经理分配小张负责办理公司新开发项目的立项报批工作。小张应怎样开展立项报批工作？小张在进行立项报批工作的同时，又得到了一项设计小户型市场需求调查表的工作，小张应如何设计小户型市场
2、需求调查表？2.12.1 房地产开发项目设想房地产开发项目设想 房地产开发项目设想的含义：房地产开发项目设想的含义：房地产开发项目的设想是房地产开发公司对有关信息进行综合考虑后产生的关于开发特定房地产项目满足市场需要的初步打算。它是房地产开发公司开发经营某一项具体房地产项目的第一步，是房地产开发经营过程中最富于创造性的工作。房地产开发项目设想的主要目的是提出投资开发意向，房地产开发项目设想的主要目的是提出投资开发意向，形成初步打算。在一般情况下，房地产开发项目设想阶段应形成初步打算。在一般情况下，房地产开发项目设想阶段应确定以下问题：确定以下问题：能够预测一个社会的需求，并在这个需求来临时，提
3、供现成的房地产销售；确定具体开发建设地点，并且开发项目符合城市规划的要求；有基本可行的建设渠道和管理经验；同土地所有者进行联络，得到能使土地脱离市场的承诺，但需注意，这时并不一定非要把土地买下，因为在以后的各种谈判中，对方可能会利用你已投入大量资金押在土地上而着急的心理来提出比较苛刻的合作条件；研究开发建设地点的自然条件，如开发经营的环境、土地承载力等；与投资者和建筑施工单位进行接触，明确他们在开发经营该项目时的态度和初步打算；其他应该确定的问题。在“设想”阶段，一旦发现开发经营某项房地产的前景不妙，就应该停止工作，这样做既有利于集中精力去研究其他“设想”，又利于避免浪费。房地产开发项目设想阶
4、段以后的工作量将会很大且很费钱，所以，房地产开发公司在此阶段结束时，必须有清楚的认识，要果断做出是否继续进行该项目的决定。房地产开发项目的设想，不是凭空想象，而是在综合考虑各种有关信息之后的基础上的创造性构思。实例分析：实例分析：招商地产番禺项目开发设想 2.22.2 房地产市场研究房地产市场研究 2.2.12.2.1 房地产市场研究的类型房地产市场研究的类型 2.2.22.2.2 房地产市场研究的内容房地产市场研究的内容 2.2.1 房地产市场研究的类型房地产市场研究的类型 房地产市场研究一般分为两种类型：一种是专项市场研究，另一种是定点综合研究。专项市场研究是指为了满足某一专门需要而进行的
5、房地产市场研究。这种研究没有一个特定的地点，一般是研究一个区域或一个区域的某类房地产市场。常见的房地产专项市场研究有：某一居住区多层住宅需求的市场研究；某一居住区花园公寓需求的市场研究；某一区域写字楼需求的市场研究；某一居住区商业房地产需求的市场研究；某一区域工业房地产需求的市场研究等等。2.2.1 房地产市场研究的类型房地产市场研究的类型 定点综合研究指研究一块特定土地的最佳经济利用。它研究某一块土地的各种利用方式及其经济效益，最后确定哪种利用方式能获得最大的经济效益。常见的房地产综合定点综合研究有：某地块的最佳经济利用研究；某地块开发住宅的市场潜力研究；某地块开发写字楼的市场潜力研究；某地
6、块开发商业房地产的市场潜力研究；某地块开发工业房地产的市场潜力研究等等。2.2.2 房地产市场研究的内容房地产市场研究的内容 住房市场研究，一般应解决以下几个问题：（1）间接的经济限制因素问题（2）潜在市场容量和开发后能吸引的顾客比率问题（3）房屋可以出租或出售的价格范围问题（4）房屋单元类型问题（5）单元大小问题（6）需要什么样的附属设施问题房地产市场研究实例分析（开发豪宅）2.32.3 房地产开发项目建议书房地产开发项目建议书 2.3.12.3.1 房地产开发项目建议书的含义房地产开发项目建议书的含义 2.3.22.3.2 房地产开发项目建议书的内容房地产开发项目建议书的内容 2.3.1
7、房地产开发项目建议书的含义房地产开发项目建议书的含义 房地产开发项目建议书房地产开发项目建议书是对房地产开发项目提出的一个轮廓设想，主要是从宏观角度来考察房地产项目开发建设的必要性，看其是否符合国家长远规划的方针和要求，同时初步分析开发建设房地产的条件是否具备，项目建议书是国家选择建设项目和有根据地进行可行性研究的依据，虽然这一阶段的工作比较粗糙，对量化的精确度要求不很高，但是从定性的角度看，这一步是十分重要的，是从总体上、宏观上对项目作出选择。项目建议书的作用主要有三个方面：项目建议书的作用主要有三个方面：（1）是国家选择建设项目的依据，项目建议书批准后即为立项。（2）批准立项的项目，可以列
8、入项目前期工作计划，开展可行性研究。（3）涉及利用外资的项目，在批准立项后，方可对外开展工作。2.3.2 房地产开发项目建议书的内容房地产开发项目建议书的内容 按国家计委1984年发布的关于简化基本建设项目的审批手续规定，项目建议书的内容应包括：建设项目提出的必要性和依据；产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；资源情况、建设条件、协作关系及引进国别、厂商和初步分析；投资估算和资金筹措设想；项目的进度安排；经济效果和社会效益的初步估计，包括初步的财务评价和国民经济评价。房地产开发项目建议书实例房地产开发项目建议书实例 实实例例1 1：志惠花园项目建议书：志惠花园项目建议书 实例实例2 2：琼海
9、某地产项目建议书：琼海某地产项目建议书 2.42.4 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 2.4.12.4.1 房地产开发项目可行性研究的含义房地产开发项目可行性研究的含义 2.4.22.4.2 房地产开发项目可行性研究的内容房地产开发项目可行性研究的内容 2.4.32.4.3 房地产开发项目可行性研究的编制房地产开发项目可行性研究的编制 与审批与审批 2.4.1 房地产开发项目可行性研究的含义房地产开发项目可行性研究的含义 可行性研究的概念可行性研究的概念就是运用多种科学研究成果，对建设项就是运用多种科学研究成果，对建设项目在投资决策前进行技术经济论证的一门综合学科。其主要任目
10、在投资决策前进行技术经济论证的一门综合学科。其主要任务是研究兴建或改建某个建设项目在技术上是否先进、适用、务是研究兴建或改建某个建设项目在技术上是否先进、适用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利。它的根本目的可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利。它的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资的盲目性是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资的盲目性和风险性，提高经济效益、社会效益和环境效益。和风险性，提高经济效益、社会效益和环境效益。房地产开发项目的可行性研究是可行性研究方法在房地产房地产开发项目的可行性研究是可行性研究方法在房地产开发项目上的一种应用。具体地讲，房地
11、产开发项目的可行性开发项目上的一种应用。具体地讲，房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、实施项目的外部条件、项目选址、研究是对开发项目的必要性、实施项目的外部条件、项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、开发经营周期、项目规模、企业的投资能力、项目实施方式、开发经营周期、项目的投资效益等方面所进行的周密调查和研究分析。的投资效益等方面所进行的周密调查和研究分析。房地产开发项目的可行性研究房地产开发项目的可行性研究主要作用主要作用如下：如下：（1 1）保证房地产开发投资决策的合理）保证房地产开发投资决策的合理（2 2）是筹划开发资金的依据）是筹划开发资金的依据（3 3）作为与有关
12、部门签订协议或合同的依据）作为与有关部门签订协议或合同的依据（4 4）作为编制详细规划设计的依据）作为编制详细规划设计的依据 此外，可行性研究还可作为征地拆迁补偿、组织施工管理、此外，可行性研究还可作为征地拆迁补偿、组织施工管理、物业管理、编制商品房销售计划、编制国民经济计划的依据等物业管理、编制商品房销售计划、编制国民经济计划的依据等等。等。2.4.2 房地产开发项目可行性研究的内容房地产开发项目可行性研究的内容 常见的可行性研究报告常见的可行性研究报告1010个方面的内容：个方面的内容：（1 1）项目的背景与概况）项目的背景与概况 项目名称。项目名称。项目的地理位置。项目的地理位置。项目所
13、在地周围环境。项目所在地周围环境。开发建设该项目的社会经济意义，即项目的必要性。对开发建设该项目的社会经济意义，即项目的必要性。对于项目的必要性的阐述，一定要有详实的资料做依据，立论于项目的必要性的阐述，一定要有详实的资料做依据，立论要建立在客观、科学的基础上。要建立在客观、科学的基础上。（2 2）基本数据）基本数据 占地面积。占地面积。规划要点。内容为项目总建设面积、建筑密度、容积率、规划要点。内容为项目总建设面积、建筑密度、容积率、各类用途建筑的构成、基础设施的条件和要求，其地规划设各类用途建筑的构成、基础设施的条件和要求，其地规划设计要点。计要点。项目所占土地的原使用状况，需要拆除的房屋
14、面积，需项目所占土地的原使用状况，需要拆除的房屋面积，需要给予补偿的耕地、菜地面积，需要安置的原住户户数和人要给予补偿的耕地、菜地面积，需要安置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等。口，需要安置的劳动力人数等。建筑物质主要技术参数。建筑物质主要技术参数。投资总额。投资总额。其他资料。其他资料。（3 3）成本估算）成本估算 在可行性研究阶段，成本估算没有必要做得像预算那样在可行性研究阶段，成本估算没有必要做得像预算那样准确、详细。对成本估算除了必要的文字阐述，一般应列出准确、详细。对成本估算除了必要的文字阐述，一般应列出成本计算表，分项估算成本。内容包括：成本计算表，分项估算成本。内容包括
15、：士地征用费，主要有征地费、青苗及其他地上附着物士地征用费，主要有征地费、青苗及其他地上附着物补偿费、菜地再造费、劳动力安置费、耕地占用税等。补偿费、菜地再造费、劳动力安置费、耕地占用税等。拆迁安置费，包括各种拆迁费用、赔偿费用及安置拆拆迁安置费，包括各种拆迁费用、赔偿费用及安置拆迁用户建设费用。迁用户建设费用。前期工程费，包括勘察设计费、前期工程费，包括勘察设计费、“三通一平三通一平”费等。费等。房屋建筑工程费，一般应对不同类型的房屋分别列出房屋建筑工程费，一般应对不同类型的房屋分别列出其费用。其费用。基础设施建设费，应按不同类别的基础设施列出基础设施建设费，应按不同类别的基础设施列出其费用
16、。其费用。公共配套设施建设费。公共配套设施建设费。管理费。管理费。其他必要的成本支出。其他必要的成本支出。成本估算应充分考虑各项费用在项目实施期间可能发生成本估算应充分考虑各项费用在项目实施期间可能发生的变化。必要时为保证成本估算的一定精度，应进一步接的变化。必要时为保证成本估算的一定精度，应进一步接材料消耗列出成本计算表。材料消耗列出成本计算表。（4 4）项目开工、竣工日期和进度的初步安排。）项目开工、竣工日期和进度的初步安排。（5 5）资源供给）资源供给 资金筹措和使用计划。资金筹措和使用计划。建筑材料的建筑材料的需要量需要量、采购方式和供应计划。、采购方式和供应计划。施工力量的组织计划。
17、施工力量的组织计划。项目施工期间的动力、水等的供应。项目施工期间的动力、水等的供应。项目建成投入使用后，水、电、热力、煤气、交项目建成投入使用后，水、电、热力、煤气、交 通通讯等的供应条件。通通讯等的供应条件。（6 6）市场分析）市场分析 包括市场需求预测、销售价格分析、销售对象以及包括市场需求预测、销售价格分析、销售对象以及销售计划。销售计划。（7 7）财务评价）财务评价 包括销售收入、税金、利润预测，偿还贷款及偿还平包括销售收入、税金、利润预测，偿还贷款及偿还平衡计算，现金流量分析，财务平衡分析，经济评价指标计算衡计算，现金流量分析，财务平衡分析，经济评价指标计算分析，敏感性分析，盈亏平衡
18、分析等。对于较小的项目，也分析，敏感性分析，盈亏平衡分析等。对于较小的项目，也可将成本估算、市场分析并入财务评价中进行。可将成本估算、市场分析并入财务评价中进行。（8 8）风险分析）风险分析 包括对社会、经济、政策各方面可能出现的影响，资源包括对社会、经济、政策各方面可能出现的影响，资源供给可能出现的不协调，成本、市场方面可能出现的变化等供给可能出现的不协调，成本、市场方面可能出现的变化等问题进行的分析。主要应计算各因素在效益分析中可容忍的问题进行的分析。主要应计算各因素在效益分析中可容忍的变动极限，分析超极限变动的可能性，并提出超极限变动时变动极限，分析超极限变动的可能性，并提出超极限变动时
19、的对策。的对策。（9 9）国民经济评价）国民经济评价 重大的开发项目，除进行财务评价外，还应进行国重大的开发项目，除进行财务评价外，还应进行国民经济评价。国民经济评价中使用的静态指标主要有两民经济评价。国民经济评价中使用的静态指标主要有两个，即项目净产值（或国民收人）与社会纯收入；动态个，即项目净产值（或国民收人）与社会纯收入；动态指标主要有净产值现值、净产值现值率、净产值内部收指标主要有净产值现值、净产值现值率、净产值内部收益率、纯收入内部收益率等。当财务评价与国民经济评益率、纯收入内部收益率等。当财务评价与国民经济评价发生矛盾时，应按国民经济评价的结论决定项目是否价发生矛盾时，应按国民经济
20、评价的结论决定项目是否实施。实施。房地产开发项目，除经济效益可以定量计算外，社会效益房地产开发项目，除经济效益可以定量计算外，社会效益和环境效益较难用定量表示，但它们又是项目总体效益中不可和环境效益较难用定量表示，但它们又是项目总体效益中不可缺少的部分。虽然对于社会效益和环境效益尚无恰当统一的评缺少的部分。虽然对于社会效益和环境效益尚无恰当统一的评价标准，但在房地产开发项目的可行性研究中，这部分评价是价标准，但在房地产开发项目的可行性研究中，这部分评价是必要的。当社会效益和环境效益分析的结论与经济效益分析的必要的。当社会效益和环境效益分析的结论与经济效益分析的结论有重大冲突时，应如实反映，并以
21、极其慎重的态度决定项结论有重大冲突时，应如实反映，并以极其慎重的态度决定项目的取舍，或对项目进行修正。目的取舍，或对项目进行修正。（1010）结论）结论在上述分析的基础上，对项目作出总体评价，明确表述项目在上述分析的基础上，对项目作出总体评价，明确表述项目是否可行。是否可行。2.4.3 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 的编制与审批的编制与审批 房地产开发项目可行性研究的编制工作，可以由房地产综房地产开发项目可行性研究的编制工作，可以由房地产综合开发公司自己完成，也可以委托有资格的咨询公司或设计院合开发公司自己完成，也可以委托有资格的咨询公司或设计院来完成。来完成。根据国务院根
22、据国务院20042004年年7 7月月2525号发布的国务院关于投资体制号发布的国务院关于投资体制改革的决定中规定：对于企业不使用政府投资建设的项目，改革的决定中规定：对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制，项角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制，项目的市场前景、经济效益、资金来源和产品技术方案等均由目的市场前景、经济效益、资金来源和
23、产品技术方案等均由企业自主决策、自担风险，并依法办理环境保护、土地使用、企业自主决策、自担风险，并依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续。对于企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，续。对于企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。政府只审批资金申请报告。可行性研究报告实例分析可行性研究报告实例分析 2.52.5 房地产开发项目流程设计房地产开发项目流程设计 2.5.1 2.5.1 房地产开发项目流程设计的含义房地产开发项目流程设计的含义 2.5.22.5.2 房地产开
24、发项目流程设计房地产开发项目流程设计实例实例2.5.1 房地产开发项目流程设计的含义房地产开发项目流程设计的含义 房地产开发项目流程设计房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。定，它是一个粗线条的概略规定。房
25、地产开发项目流程设计房地产开发项目流程设计主要依据主要依据有：有：可行性研究报可行性研究报告；告；房地产综合开发公司优势条件；房地产综合开发公司优势条件；房地产开发项目的自房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；身条件、外部可利用及限制性条件；国家和上级有关指示；国家和上级有关指示；房地产综合开发公司习惯做法；房地产综合开发公司习惯做法；国家有关规定、规范、规国家有关规定、规范、规程等。程等。房地产开发项目流程设计的基本原则房地产开发项目流程设计的基本原则坚持基本建设程序和开发经营程序；坚持基本建设程序和开发经营程序；充分挖掘潜力，发挥企业优势；充分挖掘潜力，发挥企业优势；从实际可能
26、出发，积极稳妥地安排；从实际可能出发，积极稳妥地安排；积极采用各种开拓性措施；积极采用各种开拓性措施；主要部分明确规定，一般部分大致要求。主要部分明确规定，一般部分大致要求。房地产开发项目流程设计的作用房地产开发项目流程设计的作用便于从全局出发对房地产开发企业做出安排；便于从全局出发对房地产开发企业做出安排；作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其他具体性作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其他具体性 计划的编制；计划的编制；有利于筹措资金和其他协作配合工作的谈判；有利于筹措资金和其他协作配合工作的谈判；有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协
27、调。房地产开发简单流程房地产开发项目基本流程实际问题解决方案思考与习题5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链
28、，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放
29、下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你
30、自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。1
31、3、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。