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1、第三章第三章 建筑业市场建筑业市场需求与供给需求与供给第一节第一节 概述概述一、市场的基本概念一、市场的基本概念1、市场的含义、市场的含义 从本质上看，市场是生产者和消费者、供给者和需求者因交易形成的经济关系。经济学讲的市场是抽象的市场，而不是指某一特定的商品交易场所，但它又包含了所有具体的市场。2、市场构成要素、市场构成要素市场包含以下三个要素：（1）可供交换的商品（包括货币）。（2）有商品的卖方和买方有了商品，也就有了商品的卖方，但是，如果没有需要这种商品的买方，还是不能实现商品交换。（3）具备买卖双方都能接受的价格和交易条件。3、市场活动当事人、市场活动当事人 参与市场商品交易的当事人的
2、情况极其复杂，但归纳起来有三种人，即生产者、消费者和商业中介人。他们在市场上所处的地位和作用不同，参加市场商品交换活动的目的和要求也不一样，都有各自不同的经济利益。二、市场机制二、市场机制1、价格机制、价格机制价值是价格的基础。价格在市场经济中起着重要的作用。2、供求机制、供求机制 市场的供求关系决定市场价格的水平和变动是由市场的供求关系决定的。3、竞争机制、竞争机制 在市场经济条件下竞争的主要形式包括商品生产者之间的竞争、商品购买者之间的竞争、商品购买者和生产者之间的竞争。三、市场秩序三、市场秩序 市场机制要正常运转，发挥有效功能，有赖于法律和信用。法律和信用是维持市场秩序的两个基本的工具。
3、四、建筑市场的概念四、建筑市场的概念 建筑市场可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的建筑市场，是指以建筑产品为交换内容的场所；广义的建筑市场，则是指建筑产品供求关系的总和。关于建筑市场的内容，都是从广义的角度加以阐述的，其中也包含着狭义建筑市场。第二节第二节 建筑市场需求建筑市场需求一、建筑需求一、建筑需求1、需求的概念、需求的概念（1）需要与需求是两个严格区分的概念。（2）社会总需求与市场总需求的区别。（3）建筑市场需求的物质表现是对建筑产品的需求。2、建筑需求的分类、建筑需求的分类（1）按需求的内容分为生产需求和流通需求。（2）按建筑需求的性质分为生产性建筑需求和非生产性建设。（3）建筑需
4、求按地区分。（4）建筑需求按规模分为国家规模、地区规模、项目建设规模。3、效用和边际效用递减律、效用和边际效用递减律 西方经济学对于人类的消费行为有两个基本假设：（1）总效用递增律，即消费的产品或服务数量越多，消费者从中得到的总效用越大，效用是产品或服务消费量的增函数。（2）边际效用递减律，即在已经消费了一些产品或服务的基础上，再消费一个单位同样产品或服务能为消费者带来的效用增量，将随着已经消费掉的产品或服务数量的增加而减少。4、效用函数和边际效用函数、效用函数和边际效用函数 如果效用可以表示成产品或服务消费量的连续函数，则边际效用递减律意味着效用对产品或服务消费量的一阶（偏）导数是消费量的减
5、函数。5、有效需求与派生需求、有效需求与派生需求（1）有效需求 有效需求是买主在某一时期按给定的价格，愿意并有能力购买的商品或服务的数量。（2）派生需求 建筑产品的需求可以看成是一种投资，因为建筑物的建成一般都要经年累月，而一旦建成就可使用几十年、上百年，由此而来的收益也就持续几十年、上百年。6、社会对建筑业需求的周期性、社会对建筑业需求的周期性 社会对建筑业的需求是周期性的，繁荣一段时间之后随之而来的常常是衰退或萧条。三、建筑市场的需求主体三、建筑市场的需求主体业主业主 业主是一种统称，泛指建筑产品的预订者，业主除了必须为预订建筑产品的生产提供资金外，还必须拥有建筑基地的所有权或使用权，并获
6、得在此建筑基地上建造预订的建筑产品的许可。1、业主的类型与业主的工作、业主的类型与业主的工作（1）政府作为业主（2）企业作为业主（3）个人作为业主2、业主与用户的区别、业主与用户的区别 建筑产品的用户分为两类：一类是建筑产品的用户与所有者相一致，另一类是建筑产品的用户与所有者不一致。四、建筑需求的特征四、建筑需求的特征1、具有鲜明的个别性2、具有明显的区域性3、需求具有间断性4、需求弹性小5、具有一定程度的计划性五、建筑市场的投资需求五、建筑市场的投资需求1、投资需求（1）社会经济发展的需要和投资系数的高低（2）人口增长和人民物质文化生活水平提高的要求（3）在建工程规模和投资方式的变化2、投资
7、规模、投资规模投资规模是指一定时期内的投资总额。（1）从财力来说，固定资产投资规模受折旧基金和积累基金的制约（2）从物力来说，固定资产投资包括机器设备购置和建筑安装工程（3）从人力来说，我国劳动力资源丰富，供给弹性大 3、投资结构、投资结构（1）投资结构表现为建筑产品的需求结构（2）投资结构对建筑市场的影响主要体现在地区结构和部门结构（3）投资的部门结构是决定和改变生产结构的重要手段六、建筑市场的资源需求六、建筑市场的资源需求1、建筑材料、建筑材料2、劳动力、劳动力第三节第三节 影响需求量的因素影响需求量的因素一、需求价格 在一定时间内，买主对一定量的产品或服务愿意支付的最高价格，称为需求价格
8、。数量越多，需求价格就越低。需求价格是影响建筑产品需求量最重要的因素。假定所有其他因素不变，价格越高，需求量越小；价格越低，需求量越大。1、需求函数和需求反函数、需求函数和需求反函数（1）个人需求函数（2）市场需求函数2、个体需求曲线、市场需求曲线和边际效用 假设图3-2中的直线反映的是某地某时期对某种类型和大小的住宅的需求，住宅建造企业根据这条曲线就可以估计出这种住宅在以各种不同价格出售时市场上的需求量。图3-2 需求曲线和边际效用曲线3、对公共产品的需求、对公共产品的需求从图3-3中,假设要计算全社会，即城市街道这种公共产品的总需求。图中横坐标表示准公共产品的需求量Q，纵坐标表示价格P，直
9、线分别为第1、2、3、个路人对街道所提供便利的需求曲线。图3-3 公共产品的需求曲线二、利率与其他产品的价格二、利率与其他产品的价格 利率，分名义利率和实际利率，两者之间是有差别的。名义利率就是银行、其他非银行金融机构标明的利率，即市场利率。实际利率近似等于名义利率减去通货膨胀率。计算公式为：1、恩格尔曲线、恩格尔曲线如果把不同收入阶层的收入Y同他们对正常和劣质商品的需求量Q的关系用图3-4表示，则此图称为恩格尔曲线。图3-4正常商品和劣等商品需求曲线 2、洛伦兹曲线和基尼系数、洛伦兹曲线和基尼系数 需求量不仅同社会整体收入水平有关，而且还与各不同阶层的收入分布有关。西方经济学家用图3-5中的
10、洛伦兹曲线和基尼系数衡量社会的收入分布情况。图3-5中，A点表示占全国总人口30%的低收入阶层的所有收入占全国总收入的10%。B点表示全国90%人口的所有收入占全国总收入的50%多一点儿。图中靠近45度对角线的那条洛伦兹曲线所反映的收入分布要比远离的那条公平。洛伦兹曲线弯曲得越厉害，则社会收入分布越不均匀，贫富差距越大，越不公平；洛伦兹曲线越靠近45度对角线，则社会收入分布越均匀，贫富差距越小，越合理。图中洛伦兹曲线和45度对角线构成的“月牙”面积，同由45度对角线、横坐标和纵坐构成的三角形面积的比值，称为基尼系数。容易理解，基尼系数越小，社会收入分布越均匀，贫富差距越小。图3-5洛伦兹曲线
11、三、人口数量与素质三、人口数量与素质需求量一般同人口多少成正比。四、政府政策与预期四、政府政策与预期 政府的政策对建筑业，对建筑产品需求量的影响可能是所有影响因素中最大的，政府的需求量占总需求量大部分。第四节第四节 需求弹性需求弹性一、需求弹性一、需求弹性需求弹性可用来度量市场需求量对于各种因素变化的反应程度。需是需求量对于价格变化的反应程度。二二、需需求求价价格格弹弹性性对对企企业业收收入入的的影影响响 如果对需求量的反应是弹性的，那么价格的上升将使需求量大幅度地下降，以至于尽管价格上升，收入还是要下降。如果需求无弹性，则价格的提高只会使需求量略微下降。三、改变价格对企业产生的其他影三、改变
12、价格对企业产生的其他影响响 在采取任何提高或降低价格的行动时，还有许多其他因素需要加以考虑。四、三种特殊的需求价格弹性四、三种特殊的需求价格弹性 竖直线代表的需求量一价格关系，其需求价格弹性为零，完全无弹性。水平线代表的需求量一价格关系，其需求价格弹性无穷大，为完全弹性。五、需求收入弹性和需求交叉弹性五、需求收入弹性和需求交叉弹性需求收入弹性是需求量对于收入变化的反应程度的度量。需求交叉弹性是需求量对于其他东西价格变化的反应程度的度量。需求收入弹性和需求交叉弹性计算方法如下：第五节第五节 建筑市场供给建筑市场供给一、供应量一、供应量 建筑产品和服务的供应量指建筑企业和其他生产要素的提供者在某一
13、时间内和一定价格水平下，愿意并且有能力提供的产品和服务的数量。有效供给可以定义为真正能满足买主需求的建筑产品和服务数量。有效供给是很难计算的。二、供给价格二、供给价格1、建筑产品和服务的供给价格、建筑产品和服务的供给价格 供给价格指建筑企业为提供一定量建筑产品或服务所愿意接受的最低价格。2、供给法则、供给法则 在所有其他条件不变时，产品或服务的供给价格越高，供应量就越大；供给价格越低，供应量就越小。这就是供给法则。图3-8 供给曲线3、供给函数、供给函数 图3-8中的供应曲线表示的是某建筑师愿意并且能够花在某项目上以小时计的时间同收取的酬金之间的关系。4、供给曲线、供给曲线 供绐曲线可表示个别
14、专业事务所或设计院，也可指整个专业的情况。三、建筑供给的特征三、建筑供给的特征1、建筑企业平均规模偏大2、建筑供给的内容是生产能力3、建筑供给弹性大4、供给被动地适应需求5、建筑产品供给者之间的竞争激烈6、建筑供给方式多、供给关系复杂第六节第六节 土地市场和经济租金土地市场和经济租金一、土地供求和地租的决定一、土地供求和地租的决定 土地市场是市场体系中的另一个重要组成部分。在我国现阶段，城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有。1、土地的需求、土地的需求 对土地的需求量取决于土地的边际收益率。所谓土地的边际收益同样受边际收益递减律制约，随产量增加而减少。在图3-10中，在供给曲线和需求曲线的
15、交点E，地租为5000元m2。地租在更大程度上是由其产品的价格决定的。2、土地的供给 土地供求关系的特点则在于无论地租如何变动，土地的总供给大体上不变。这意味着土地的总供给曲线接近于一条垂直线，如图3-10所示。图3-10 土地的供给弹性3、级差地租、级差地租土地的位置不同、质量不同，地租也不同。级差地租有两种形式，由于土地肥沃程度不同、位置优劣不同所产生的超额利润而转化成的地租，称为级差地租第一形态，记为级差地租I。由于对同一土地作追加投资所产生的超额利润而转化成的地租，称为级差地租第二形态，记为级差地租。二、经济租金和寻租二、经济租金和寻租1、经济租金、经济租金 生产要素或资源投入不同的生
16、产，会有不同的收益。经济学家把一种收益高于另一收益的差额称为经济租金。2、寻租、寻租 寻租就是人们凭借政府保护进行的寻求财富转移而造成的浪费资源的活动，即一个人在寻租，说明了这个人在某事上进行了投资，被投资的这种事情实际上没有提高，甚至降低了生产率，但却确实给投资者带来了一种特殊的地位或垄断权利而提高了投资者的收入，租金也就是由此所得的收入。三、土地市场特点三、土地市场特点对土地的需求是派生需求，对土地需求的增加主要是因为人们对我国产品市场的前景看好。我国的土地供给，特别是大城市繁华地段的土地供给大体上是固定不变的。我国城市不同地段的地租表现出明显的级差地租的属性。对经济租金，国家应制定相应的税收政策。复习思考题复习思考题1国民经济对建筑产品和服务的需求来自哪些方面？这种需求的性质是什么？影响建筑市场需求量的主要因素有哪些？2建筑市场的供应来源都是什么？“目前我国建筑市场供大于求”这种说法准确吗？为什么？哪些因素影响建筑市场的供应量？3 建筑市场上的交易主体都有哪些方面？他们各自扮演什么角色？4造成目前建筑市场混乱的根源是什么？如何消除？5供求定理与需求法则这两个概念有什么不同？6论述需求和供给弹性有什么意义？7哪些因素影响需求价格弹性？8建筑企业的收益与需求价格弹性的大小有什么关系？