《商业地产社区商业营销推广策略课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产社区商业营销推广策略课件.ppt（110页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、w w w.m e g a r o a d .n e t 社区商业营销策略解读、前前 言言 美格行商业地产作为专业的商业地产服务商，致力于商业地产的长期实践与研究，先后操作了一百多个商业地产项目，包括购物中心、专业市场、社区商业、城市综合体等不同形态的商业物业。对于社区商业，美格行曾专门组队，就深圳40多个大中型社区商业的市场定位、业态规划、面积配比等专业问题进行了深入的调查研究。同时，我们也有幸负责了布吉东大街、万科城风情步行街、中海月朗苑壹街、万象中心街、万科金域道、龙城一街、龙华中心街、西岸原味街、振业城商业街等多个典型社区商业项目的营销工作，并取得了较好结果。本次演讲，主要立足于我司过
2、往操作的社区商业营销案例展开，重在沟通与交流。Page 2社区商业营销策略解读纲要社区商业营销策略解读纲要PART 2 PART 2 以售为主的社区商业到底需不需要招商？以售为主的社区商业到底需不需要招商？PART 3 PART 3 商铺营销与住宅营销的区别？商铺营销与住宅营销的区别？PART 1 PART 1 社区商业通常面临的难题？社区商业通常面临的难题？Page 3PART 1 PART 1 社区商业通常面临的难题社区商业通常面临的难题？租与与售的矛盾的矛盾Page 4租与售的矛盾租与售的矛盾只售不租只售不租只售不租只售不租发展商丢失自主权发展商丢失自主权发展商丢失自主权发展商丢失自主权
3、只租不售只租不售只租不售只租不售l l做不旺做不旺做不旺做不旺l l达不到发展商的预期达不到发展商的预期达不到发展商的预期达不到发展商的预期租与售租与售l l需组建一批专业团队需组建一批专业团队需组建一批专业团队需组建一批专业团队l l招商难度较高招商难度较高招商难度较高招商难度较高l l培育期较长培育期较长培育期较长培育期较长l l前期投入较大前期投入较大前期投入较大前期投入较大发展商后期麻烦较多发展商后期麻烦较多发展商后期麻烦较多发展商后期麻烦较多Page 5发展商面临的现实问题发展商面临的现实问题Question发展商不想过多麻烦发展商不想过多麻烦发展商不想过多麻烦发展商不想过多麻烦发展
4、商需求资金回笼且创造高收益发展商需求资金回笼且创造高收益发展商需求资金回笼且创造高收益发展商需求资金回笼且创造高收益短期内租金不能支撑售价短期内租金不能支撑售价短期内租金不能支撑售价短期内租金不能支撑售价Page 6结论结论 Page 7 PART 2 PART 2 以售为主的社区商业以售为主的社区商业 到底需不需要招商到底需不需要招商？Page 8Situation1Situation1（SituationSituation）11能招到商家，对销售说法有支撑，并能配合营销时间节能招到商家，对销售说法有支撑，并能配合营销时间节 点的项目，但租金未必能支撑售价。点的项目，但租金未必能支撑售价。此
5、种情况适合主力店招商，或关键节点位的代表性商家的招商。此种情况适合主力店招商，或关键节点位的代表性商家的招商。Page 9Situation2Situation2（SituationSituation）22招商可行，租金可以支撑售价，并可配合营销时间节点。招商可行，租金可以支撑售价，并可配合营销时间节点。此种情况适合带租约销售此种情况适合带租约销售Page 10Situation3Situation3（SituationSituation）33项目短期内难于实现招商，或租金过低，制约销售。项目短期内难于实现招商，或租金过低，制约销售。此种情况适合直接销售，作简单的业态规划指引，充分描绘项目的未
6、来预期。此种情况适合直接销售，作简单的业态规划指引，充分描绘项目的未来预期。Page 11结结 论论 社区商业的销售多采用主力店(关键节点位)招商支撑销售或直接销售的销售模式 对于万科，我们建议每个项目都能实现主力店或关键节点位置的招商，确保商业的整体形象、提升住宅的价值、对于万科，我们建议每个项目都能实现主力店或关键节点位置的招商，确保商业的整体形象、提升住宅的价值、维护万科的品牌形象。在此前提下，万科需下决心付出一定代价，以免租、低租金、自留一定比例物业来实现维护万科的品牌形象。在此前提下，万科需下决心付出一定代价，以免租、低租金、自留一定比例物业来实现上述招商。上述招商。Page 12
7、PART 3 PART 3 商铺营销与住宅营销的区别商铺营销与住宅营销的区别？Page 13一、功能不同，价一、功能不同，价值体系不同。值体系不同。二、客户群差异对营二、客户群差异对营销的要求不同。销的要求不同。商铺营销与住宅营销的区别商铺营销与住宅营销的区别Page 14住宅住宅商铺商铺商铺的营销更注重投资价值体系的构建。商铺的营销更注重投资价值体系的构建。商铺的营销更注重投资价值体系的构建。商铺的营销更注重投资价值体系的构建。居住功能，容易判断。居住功能，容易判断。居住功能，容易判断。居住功能，容易判断。投资功能，难于判断。投资功能，难于判断。投资功能，难于判断。投资功能，难于判断。一、功
8、能不同，价值体系不同。一、功能不同，价值体系不同。Page 15如何构建商业项目的价值体系？如何构建商业项目的价值体系？结合项目的定位构建项目的价值体系结合项目的定位构建项目的价值体系结合项目的定位构建项目的价值体系结合项目的定位构建项目的价值体系项目定位=项目核心价值点的整合Page 16如何构建商业项目的价值体系？如何构建商业项目的价值体系？项目定位项目定位项目定位项目定位=项目核心价值点的整合项目核心价值点的整合项目核心价值点的整合项目核心价值点的整合商业形态发展商品牌社区本身及辐射消费群区位主题定位交通枢纽升值前景项目价值点项目价值点项目价值点项目价值点Page 17项目价值点方向一项
9、目价值点方向一区位区位龙城一街、万象龙城一街、万象龙城一街、万象龙城一街、万象中心街、龙华中心街、龙华中心街、龙华中心街、龙华中心街中心街中心街中心街解析解析解析解析“中心城、地铁口、百万社群第一街中心城、地铁口、百万社群第一街中心城、地铁口、百万社群第一街中心城、地铁口、百万社群第一街”龙城一街在龙岗中心城的区位优势并不明显，为了体现其商业价龙城一街在龙岗中心城的区位优势并不明显，为了体现其商业价龙城一街在龙岗中心城的区位优势并不明显，为了体现其商业价龙城一街在龙岗中心城的区位优势并不明显，为了体现其商业价值，所以结合龙岗中心城从大的方面放大其在区域的地位。值，所以结合龙岗中心城从大的方面放
10、大其在区域的地位。值，所以结合龙岗中心城从大的方面放大其在区域的地位。值，所以结合龙岗中心城从大的方面放大其在区域的地位。龙城一街龙城一街万象万象中心街中心街龙华龙华中心街中心街“正中心、地铁口、唯一美食街区正中心、地铁口、唯一美食街区正中心、地铁口、唯一美食街区正中心、地铁口、唯一美食街区”万象中心街为万象天成的社区商业，万象天成住宅是龙岗中心城万象中心街为万象天成的社区商业，万象天成住宅是龙岗中心城万象中心街为万象天成的社区商业，万象天成住宅是龙岗中心城万象中心街为万象天成的社区商业，万象天成住宅是龙岗中心城的知名项目，故定位上没有再强调的知名项目，故定位上没有再强调的知名项目，故定位上没
11、有再强调的知名项目，故定位上没有再强调“中心城中心城中心城中心城”概念，而是提出概念，而是提出概念，而是提出概念，而是提出“正中心正中心正中心正中心”概念，说明项目是在龙岗中心城的正中心位置。概念，说明项目是在龙岗中心城的正中心位置。概念，说明项目是在龙岗中心城的正中心位置。概念，说明项目是在龙岗中心城的正中心位置。“正中心、地铁口、纯街区正中心、地铁口、纯街区正中心、地铁口、纯街区正中心、地铁口、纯街区”项目案名以区位项目案名以区位项目案名以区位项目案名以区位龙华龙华龙华龙华”作为前缀，结合定位语作为前缀，结合定位语作为前缀，结合定位语作为前缀，结合定位语“正中心正中心正中心正中心”，直，直
12、，直，直接了当点出项目在龙华正中心的位置，区位价值当即突显。接了当点出项目在龙华正中心的位置，区位价值当即突显。接了当点出项目在龙华正中心的位置，区位价值当即突显。接了当点出项目在龙华正中心的位置，区位价值当即突显。Page 18项目价值点方向一项目价值点方向一区位区位“布吉东区，北欧风情多业态商业街区布吉东区，北欧风情多业态商业街区布吉东区，北欧风情多业态商业街区布吉东区，北欧风情多业态商业街区”布吉东西两区商业发展差异明显，通过东西区当前的价值对比，布吉东西两区商业发展差异明显，通过东西区当前的价值对比，布吉东西两区商业发展差异明显，通过东西区当前的价值对比，布吉东西两区商业发展差异明显，
13、通过东西区当前的价值对比，突显东区未来的高成长空间。突显东区未来的高成长空间。突显东区未来的高成长空间。突显东区未来的高成长空间。站在片区的高度推广，突出项目未来在该片区的中心地位。站在片区的高度推广，突出项目未来在该片区的中心地位。站在片区的高度推广，突出项目未来在该片区的中心地位。站在片区的高度推广，突出项目未来在该片区的中心地位。万科万科万科万科金域道、布吉东大街金域道、布吉东大街金域道、布吉东大街金域道、布吉东大街“后后后后CBDCBDCBDCBD、港铁、枢纽商业街区、港铁、枢纽商业街区、港铁、枢纽商业街区、港铁、枢纽商业街区”项目站在后项目站在后项目站在后项目站在后CBDCBDCBD
14、CBD的高度定位，突显项目的预期价值。再结合港铁、枢纽商业街区的高度定位，突显项目的预期价值。再结合港铁、枢纽商业街区的高度定位，突显项目的预期价值。再结合港铁、枢纽商业街区的高度定位，突显项目的预期价值。再结合港铁、枢纽商业街区等价值点的支撑，支撑项目当前的商业价值。等价值点的支撑，支撑项目当前的商业价值。等价值点的支撑，支撑项目当前的商业价值。等价值点的支撑，支撑项目当前的商业价值。Page 19项目价值点方向二项目价值点方向二主题定位主题定位解析解析解析解析“民以食为天，铺以稀为贵民以食为天，铺以稀为贵民以食为天，铺以稀为贵民以食为天，铺以稀为贵”“宝安中心区珍罕餐饮旺铺宝安中心区珍罕餐
15、饮旺铺宝安中心区珍罕餐饮旺铺宝安中心区珍罕餐饮旺铺”餐饮定位为当时该区域的市餐饮定位为当时该区域的市餐饮定位为当时该区域的市餐饮定位为当时该区域的市场空白点。场空白点。场空白点。场空白点。主题定位鲜明，投资者易判主题定位鲜明，投资者易判主题定位鲜明，投资者易判主题定位鲜明，投资者易判断，对餐饮的未来前景充满断，对餐饮的未来前景充满断，对餐饮的未来前景充满断，对餐饮的未来前景充满信心。信心。信心。信心。西岸西岸西岸西岸原味街（餐饮主题）原味街（餐饮主题）原味街（餐饮主题）原味街（餐饮主题）西岸西岸原味街原味街Page 20项目价值点方向二项目价值点方向二主题定位主题定位万象万象万象万象中心街（餐
16、饮主题）中心街（餐饮主题）中心街（餐饮主题）中心街（餐饮主题）解析解析解析解析“龙城商贸中心，唯一美食主题街区龙城商贸中心，唯一美食主题街区龙城商贸中心，唯一美食主题街区龙城商贸中心，唯一美食主题街区”通过市场调研，龙岗的餐饮业态较为缺乏；通过市场调研，龙岗的餐饮业态较为缺乏；通过市场调研，龙岗的餐饮业态较为缺乏；通过市场调研，龙岗的餐饮业态较为缺乏；统计数据表明，龙岗每年的餐饮消费力较大，且呈逐年上升趋势；统计数据表明，龙岗每年的餐饮消费力较大，且呈逐年上升趋势；统计数据表明，龙岗每年的餐饮消费力较大，且呈逐年上升趋势；统计数据表明，龙岗每年的餐饮消费力较大，且呈逐年上升趋势；同期商业市场推
17、货量较大，为了跃出市场，必须寻求差异化的定位，而定位餐饮最合适不过；同期商业市场推货量较大，为了跃出市场，必须寻求差异化的定位，而定位餐饮最合适不过；同期商业市场推货量较大，为了跃出市场，必须寻求差异化的定位，而定位餐饮最合适不过；同期商业市场推货量较大，为了跃出市场，必须寻求差异化的定位，而定位餐饮最合适不过；以我司多年操作项目的经验，餐饮主题市场认可度高。以我司多年操作项目的经验，餐饮主题市场认可度高。以我司多年操作项目的经验，餐饮主题市场认可度高。以我司多年操作项目的经验，餐饮主题市场认可度高。Page 21项目价值点方向二项目价值点方向二主题定位主题定位解析解析解析解析“坂田首席餐饮坂
18、田首席餐饮坂田首席餐饮坂田首席餐饮家居主题街家居主题街家居主题街家居主题街”商铺均好性较差，需对难点铺位贯以明确主题支撑才能在大的营商铺均好性较差，需对难点铺位贯以明确主题支撑才能在大的营商铺均好性较差，需对难点铺位贯以明确主题支撑才能在大的营商铺均好性较差，需对难点铺位贯以明确主题支撑才能在大的营销体系下找到实际价值支撑。销体系下找到实际价值支撑。销体系下找到实际价值支撑。销体系下找到实际价值支撑。如图如图如图如图1 1 1 1（红色区域）位置十分偏僻，必须贯以鲜明业态主题才（红色区域）位置十分偏僻，必须贯以鲜明业态主题才（红色区域）位置十分偏僻，必须贯以鲜明业态主题才（红色区域）位置十分偏
19、僻，必须贯以鲜明业态主题才能建立销售说法，通过市场分析及过往营销经验，对该区域定位能建立销售说法，通过市场分析及过往营销经验，对该区域定位能建立销售说法，通过市场分析及过往营销经验，对该区域定位能建立销售说法，通过市场分析及过往营销经验，对该区域定位为餐饮主题街。为餐饮主题街。为餐饮主题街。为餐饮主题街。如图如图如图如图2 2 2 2（蓝色区域）的开间进深比例较大，且总值相对较高。（蓝色区域）的开间进深比例较大，且总值相对较高。（蓝色区域）的开间进深比例较大，且总值相对较高。（蓝色区域）的开间进深比例较大，且总值相对较高。如没有实际销售说法，极有可能成为滞销铺位，结合家居类的商如没有实际销售说
20、法，极有可能成为滞销铺位，结合家居类的商如没有实际销售说法，极有可能成为滞销铺位，结合家居类的商如没有实际销售说法，极有可能成为滞销铺位，结合家居类的商家可以满足这类铺位结构的需求及片区住宅的大量供应对家居市家可以满足这类铺位结构的需求及片区住宅的大量供应对家居市家可以满足这类铺位结构的需求及片区住宅的大量供应对家居市家可以满足这类铺位结构的需求及片区住宅的大量供应对家居市场的需求，故将该区域定位为家居主题街。场的需求，故将该区域定位为家居主题街。场的需求，故将该区域定位为家居主题街。场的需求，故将该区域定位为家居主题街。中海月朗苑中海月朗苑中海月朗苑中海月朗苑壹街（餐饮、家居主题）壹街（餐饮
21、、家居主题）壹街（餐饮、家居主题）壹街（餐饮、家居主题）1 12 2Page 22项目价值点方向三项目价值点方向三交通枢纽交通枢纽解析解析解析解析“要沿着港铁要沿着港铁要沿着港铁要沿着港铁4 4 4 4号线去挖号线去挖号线去挖号线去挖”“港铁港铁港铁港铁4 4 4 4号线，普通地铁望尘莫及号线，普通地铁望尘莫及号线，普通地铁望尘莫及号线，普通地铁望尘莫及”“距地铁距地铁距地铁距地铁12121212号线回龙埔站仅号线回龙埔站仅号线回龙埔站仅号线回龙埔站仅150150150150米米米米”龙华中心街是龙华中心区、核心商圈的唯一地铁口物龙华中心街是龙华中心区、核心商圈的唯一地铁口物龙华中心街是龙华中
22、心区、核心商圈的唯一地铁口物龙华中心街是龙华中心区、核心商圈的唯一地铁口物业，类比华强北地铁商业、东门地铁商业的价值。业，类比华强北地铁商业、东门地铁商业的价值。业，类比华强北地铁商业、东门地铁商业的价值。业，类比华强北地铁商业、东门地铁商业的价值。港铁作为全球唯一盈利的地铁公司，强调港铁带来的港铁作为全球唯一盈利的地铁公司，强调港铁带来的港铁作为全球唯一盈利的地铁公司，强调港铁带来的港铁作为全球唯一盈利的地铁公司，强调港铁带来的商业价值。商业价值。商业价值。商业价值。地铁口物业价值高，值得投资。地铁口物业价值高，值得投资。地铁口物业价值高，值得投资。地铁口物业价值高，值得投资。龙城一街龙城一
23、街龙华龙华中心街中心街万科万科金域道金域道龙华龙华龙华龙华中心街、万科中心街、万科中心街、万科中心街、万科金域道、龙城一街金域道、龙城一街金域道、龙城一街金域道、龙城一街Page 23项目价值点方向四项目价值点方向四升值潜力升值潜力万科万科万科万科金域道金域道金域道金域道解析解析解析解析“繁华未来，比肩弥敦道繁华未来，比肩弥敦道繁华未来，比肩弥敦道繁华未来，比肩弥敦道”、“福田中心福田中心福田中心福田中心 南山中心之后，印证财富增值空间南山中心之后，印证财富增值空间南山中心之后，印证财富增值空间南山中心之后，印证财富增值空间”简单明了，单刀直入，为客户描绘项目未来的发展潜力，说明其未来的升值空
24、间无比巨大。简单明了，单刀直入，为客户描绘项目未来的发展潜力，说明其未来的升值空间无比巨大。简单明了，单刀直入，为客户描绘项目未来的发展潜力，说明其未来的升值空间无比巨大。简单明了，单刀直入，为客户描绘项目未来的发展潜力，说明其未来的升值空间无比巨大。Page 24项目价值点方向四项目价值点方向四升值潜力升值潜力解析解析解析解析中海月朗苑用中海月朗苑用中海月朗苑用中海月朗苑用“升值升值升值升值1 1 1 1号街号街号街号街”简单五个字将其表达主题一语简单五个字将其表达主题一语简单五个字将其表达主题一语简单五个字将其表达主题一语道破，以及多个体现其未来升值潜力的词句，直接明了的强道破，以及多个体
25、现其未来升值潜力的词句，直接明了的强道破，以及多个体现其未来升值潜力的词句，直接明了的强道破，以及多个体现其未来升值潜力的词句，直接明了的强调出项目未来的发展空间和升值潜力。调出项目未来的发展空间和升值潜力。调出项目未来的发展空间和升值潜力。调出项目未来的发展空间和升值潜力。中海月朗苑中海月朗苑中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街壹街壹街Page 25项目价值点方向五项目价值点方向五社区本身及辐射消费群社区本身及辐射消费群解析解析解析解析布吉东大街除区位优势外，我司对其社区本身和所在区域的未来人口做了详实的调查和预估，如此大规布吉东大街除区位优势外，我司对其社区本身和所在区域的未来人口做了详实的调查和
26、预估，如此大规布吉东大街除区位优势外，我司对其社区本身和所在区域的未来人口做了详实的调查和预估，如此大规布吉东大街除区位优势外，我司对其社区本身和所在区域的未来人口做了详实的调查和预估，如此大规模的消费群也成为项目重要的营销价值点之一；模的消费群也成为项目重要的营销价值点之一；模的消费群也成为项目重要的营销价值点之一；模的消费群也成为项目重要的营销价值点之一；万科城周边除华为和富士康外，还有中海月朗苑、万科第五园、四季花城、春花四季园等大型社区，其万科城周边除华为和富士康外，还有中海月朗苑、万科第五园、四季花城、春花四季园等大型社区，其万科城周边除华为和富士康外，还有中海月朗苑、万科第五园、四
27、季花城、春花四季园等大型社区，其万科城周边除华为和富士康外，还有中海月朗苑、万科第五园、四季花城、春花四季园等大型社区，其商业的集群效应较为明显，放大其说法，成为项目的主要营销价值点；商业的集群效应较为明显，放大其说法，成为项目的主要营销价值点；商业的集群效应较为明显，放大其说法，成为项目的主要营销价值点；商业的集群效应较为明显，放大其说法，成为项目的主要营销价值点；龙城一街位于龙岗中心城，作为龙岗的新兴发展区域，多个大型住宅小区都在此兴建，组成了超大规模龙城一街位于龙岗中心城，作为龙岗的新兴发展区域，多个大型住宅小区都在此兴建，组成了超大规模龙城一街位于龙岗中心城，作为龙岗的新兴发展区域，多
28、个大型住宅小区都在此兴建，组成了超大规模龙城一街位于龙岗中心城，作为龙岗的新兴发展区域，多个大型住宅小区都在此兴建，组成了超大规模的社区群，也给项目带来了巨大的商机和消费人群。的社区群，也给项目带来了巨大的商机和消费人群。的社区群，也给项目带来了巨大的商机和消费人群。的社区群，也给项目带来了巨大的商机和消费人群。万科城万科城风情步行街风情步行街龙城一街龙城一街布吉东大街布吉东大街布吉东大街、万科城布吉东大街、万科城布吉东大街、万科城布吉东大街、万科城风情步行街、龙城一街风情步行街、龙城一街风情步行街、龙城一街风情步行街、龙城一街Page 26项目价值点方向六项目价值点方向六发展商品牌发展商品牌
29、万科万科万科万科金域道、振业城金域道、振业城金域道、振业城金域道、振业城商业街、万科城商业街、万科城商业街、万科城商业街、万科城风情步行街、中海月朗苑风情步行街、中海月朗苑风情步行街、中海月朗苑风情步行街、中海月朗苑壹街壹街壹街壹街万科城万科城风情步行街风情步行街中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街振业城振业城商业街商业街万科万科金域道金域道解析解析解析解析项目的案名冠以发展商的名字，能够借助发展商品牌大的影响力，最大化扩大其商业价值。项目的案名冠以发展商的名字，能够借助发展商品牌大的影响力，最大化扩大其商业价值。项目的案名冠以发展商的名字，能够借助发展商品牌大的影响力，最大化扩大其商业价值。项目的案
30、名冠以发展商的名字，能够借助发展商品牌大的影响力，最大化扩大其商业价值。Page 27项目价值点方向七项目价值点方向七商业形态商业形态除万科除万科除万科除万科金域道外，我司操作的其他项目均以金域道外，我司操作的其他项目均以金域道外，我司操作的其他项目均以金域道外，我司操作的其他项目均以*街来命名街来命名街来命名街来命名解析解析解析解析用用用用*街给商业项目命名，第一可以强调其商业价值，第二强调其为纯街铺概念。街给商业项目命名，第一可以强调其商业价值，第二强调其为纯街铺概念。街给商业项目命名，第一可以强调其商业价值，第二强调其为纯街铺概念。街给商业项目命名，第一可以强调其商业价值，第二强调其为纯
31、街铺概念。Page 28小结小结项目核心价值点项目核心价值点项目核心价值点项目核心价值点整合的三大特征整合的三大特征整合的三大特征整合的三大特征具有极强的冲击力具有极强的冲击力信息直接，容易判断信息直接，容易判断1-21-2个核心价格点为主，其它价值点为辅。个核心价格点为主，其它价值点为辅。Page 29代表案例解析代表案例解析解决项目的问题解决项目的问题西岸西岸原味街原味街中海中海月朗苑壹街月朗苑壹街Page 30总商业面积：总商业面积：70万以上万以上中心区商业竞争态势中心区商业竞争态势幸福海岸幸福海岸2 2万万 深业新岸线深业新岸线1 1万万 第五大道第五大道3.83.8万万 正中商业广
32、场正中商业广场6 6万万商业特区商业特区1313万万购物公园购物公园2424万万君逸世家君逸世家2 2万万 金成时代金成时代1 1万万泰华海逸世家泰华海逸世家3.5万万丽晶国际丽晶国际1.6万万 (苏宁电器苏宁电器/欧麦德欧麦德)西城上筑西城上筑2 2万万(华润万家华润万家)尚都尚都(赛格电子赛格电子)5 5万万金泓凯旋城金泓凯旋城3 3万万天悦龙庭天悦龙庭1.751.75万万 好望角好望角1.81.8万万风临洲风临洲0.40.4万万Page 31宝安中心区商业宝安中心区商业宝安中心区商业宝安中心区商业供应体量巨大、竞争激烈、供应体量巨大、竞争激烈、供应体量巨大、竞争激烈、供应体量巨大、竞争激
33、烈、而本项目在地理位置、规模与主力店带动方面而本项目在地理位置、规模与主力店带动方面而本项目在地理位置、规模与主力店带动方面而本项目在地理位置、规模与主力店带动方面不具优势。不具优势。不具优势。不具优势。中心区目前商业中心区目前商业中心区目前商业中心区目前商业空置率高，租金较低空置率高，租金较低空置率高，租金较低空置率高，租金较低，已租业态已租业态已租业态已租业态60%60%60%60%以上为中介、建材；由于商业供应量以上为中介、建材；由于商业供应量以上为中介、建材；由于商业供应量以上为中介、建材；由于商业供应量大、入住率偏低，社区配套类业态需求不大。大、入住率偏低，社区配套类业态需求不大。大
34、、入住率偏低，社区配套类业态需求不大。大、入住率偏低，社区配套类业态需求不大。项目项目项目项目大部分铺位固有价值不高：大部分铺位固有价值不高：大部分铺位固有价值不高：大部分铺位固有价值不高：本项目本项目本项目本项目面积大、进深长、不规则面积大、进深长、不规则面积大、进深长、不规则面积大、进深长、不规则的难点铺位的难点铺位的难点铺位的难点铺位19191919间间间间,1597 1597 1597 1597,占总面积的占总面积的占总面积的占总面积的42%42%42%42%；C C C C区区区区层高层高层高层高低低低低、有有有有不确定因素地块影响不确定因素地块影响不确定因素地块影响不确定因素地块影
35、响铺位铺位铺位铺位13131313间、占总面积的间、占总面积的间、占总面积的间、占总面积的19.4%19.4%19.4%19.4%，本项本项本项本项目目目目80%80%80%80%铺位仅临区间路、临宝安大道部分铺位受绿化带影响，铺位仅临区间路、临宝安大道部分铺位受绿化带影响，铺位仅临区间路、临宝安大道部分铺位受绿化带影响，铺位仅临区间路、临宝安大道部分铺位受绿化带影响，昭示性不强、固有价值相对昭示性不强、固有价值相对昭示性不强、固有价值相对昭示性不强、固有价值相对较低较低较低较低。西岸西岸原味街原味街项目面临的问题：项目面临的问题：Page 32 西城上筑西城上筑 尚都尚都天悦龙庭天悦龙庭 丽
36、晶国际丽晶国际 第五大道第五大道君逸世家君逸世家金泓凯旋城金泓凯旋城规划有集中规划有集中商业的项目商业的项目规划无集中规划无集中商业的项目商业的项目项目的机会在哪里？项目的机会在哪里？风临洲风临洲金城时代金城时代深业新岸线深业新岸线幸福海岸幸福海岸好旺角好旺角具备经营餐饮的条件具备经营餐饮的条件不具备经营餐饮的条件不具备经营餐饮的条件唯一性优势唯一性优势西岸西岸原味街原味街Page 33宝安中心区核心消费力优势宝安中心区核心消费力优势仅周边11个项目目前已入伙人口约:34488人.未来三年居住人口超过:76000人。公务消费群体：区政府1500名公务人员。(已办公)按照4/户平均计算:西岸西岸
37、原味街原味街Page 34宝安餐饮空间优势宝安餐饮空间优势西乡主要餐饮分布西乡主要餐饮分布老城区老城区主要餐饮分布主要餐饮分布中心区消费力强、辐射广，缺乏餐饮中心区消费力强、辐射广，缺乏餐饮目前片区周边商业规划绝大部分没有排油、烟设施，目前片区周边商业规划绝大部分没有排油、烟设施，无法做中餐无法做中餐西岸西岸原味街原味街Page 35主题定位及业态分布主题定位及业态分布l l项目周边竞争商业体量很大，特别是大型主力店带动销售、优势明显；项目周边竞争商业体量很大，特别是大型主力店带动销售、优势明显；项目周边竞争商业体量很大，特别是大型主力店带动销售、优势明显；项目周边竞争商业体量很大，特别是大型
38、主力店带动销售、优势明显；l l本项目商业面积相对较小缺乏大型主力店带动销售本项目商业面积相对较小缺乏大型主力店带动销售本项目商业面积相对较小缺乏大型主力店带动销售本项目商业面积相对较小缺乏大型主力店带动销售;地理位置不具优势地理位置不具优势地理位置不具优势地理位置不具优势;l l宝安中心区目前入住率较低、现有街铺空置率较高，在售及待售商业较多、若不突出本项宝安中心区目前入住率较低、现有街铺空置率较高，在售及待售商业较多、若不突出本项宝安中心区目前入住率较低、现有街铺空置率较高，在售及待售商业较多、若不突出本项宝安中心区目前入住率较低、现有街铺空置率较高，在售及待售商业较多、若不突出本项目独有
39、的餐饮主题优势，较难提升销售价格。目独有的餐饮主题优势，较难提升销售价格。目独有的餐饮主题优势，较难提升销售价格。目独有的餐饮主题优势，较难提升销售价格。l l宝安中心区楼盘多、人口密度大、居住人口消费力强、餐饮需求大；宝安中心区楼盘多、人口密度大、居住人口消费力强、餐饮需求大；宝安中心区楼盘多、人口密度大、居住人口消费力强、餐饮需求大；宝安中心区楼盘多、人口密度大、居住人口消费力强、餐饮需求大；建议将本项目定位为以餐饮为主题的特色食街建议将本项目定位为以餐饮为主题的特色食街建议将本项目定位为以餐饮为主题的特色食街建议将本项目定位为以餐饮为主题的特色食街西岸西岸原味街原味街Page 36对本项
40、目来说：餐饮主题的定位优势在于对本项目来说：餐饮主题的定位优势在于对本项目来说：餐饮主题的定位优势在于对本项目来说：餐饮主题的定位优势在于片区稀缺片区稀缺片区稀缺片区稀缺、物以稀为贵物以稀为贵物以稀为贵物以稀为贵。餐饮业态在深圳，几乎成为商铺做旺的象征性业态、可以让投资客户产生两个联想：餐饮业态在深圳，几乎成为商铺做旺的象征性业态、可以让投资客户产生两个联想：餐饮业态在深圳，几乎成为商铺做旺的象征性业态、可以让投资客户产生两个联想：餐饮业态在深圳，几乎成为商铺做旺的象征性业态、可以让投资客户产生两个联想：1 1 1 1、容易出租容易出租容易出租容易出租 2 2 2 2、容易聚集人气容易聚集人气
41、容易聚集人气容易聚集人气、做旺商业做旺商业做旺商业做旺商业。本项目周边租金低、空置率高是影响销售的主要因素之一、可以本项目周边租金低、空置率高是影响销售的主要因素之一、可以本项目周边租金低、空置率高是影响销售的主要因素之一、可以本项目周边租金低、空置率高是影响销售的主要因素之一、可以通过餐饮业态的主题定位优势通过餐饮业态的主题定位优势通过餐饮业态的主题定位优势通过餐饮业态的主题定位优势：1111、容易出租、容易出租、容易出租、容易出租 2 2 2 2、容易聚集人气、做旺商业、容易聚集人气、做旺商业、容易聚集人气、做旺商业、容易聚集人气、做旺商业弱化负面影响弱化负面影响弱化负面影响弱化负面影响。
42、西岸西岸原味街原味街这样的主题定位优势显而易见：这样的主题定位优势显而易见：民以食为天；铺以稀为贵！民以食为天；铺以稀为贵！宝安中心区唯一餐饮旺铺！宝安中心区唯一餐饮旺铺！Page 37西岸西岸原味街原味街l开盘当天成功实现100%销售。l实现31700元/的均价，溢价15%。l开创了以餐饮为主题的商铺营销的典范。最终，西岸原味街实现了这样的成绩：最终，西岸原味街实现了这样的成绩：Page 38代表案例解析代表案例解析解决项目的问题解决项目的问题西岸西岸原味街原味街中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街Page 39l l 位置偏位置偏位置偏位置偏l l 没有人气没有人气没有人气没有人气l l 周边未来
43、规划不清晰周边未来规划不清晰周边未来规划不清晰周边未来规划不清晰l l 难以招商难以招商难以招商难以招商l l 铺位均好性差铺位均好性差铺位均好性差铺位均好性差l l 体量较大体量较大体量较大体量较大l l 投资回报说不清？（返租会给发展商带来麻烦，且没有招投资回报说不清？（返租会给发展商带来麻烦，且没有招投资回报说不清？（返租会给发展商带来麻烦，且没有招投资回报说不清？（返租会给发展商带来麻烦，且没有招 商支撑返租也解决不了根本问题）商支撑返租也解决不了根本问题）商支撑返租也解决不了根本问题）商支撑返租也解决不了根本问题）中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街项目的现状：项目的现状：项目在营销上面临的
44、问题项目在营销上面临的问题 怎样才能卖出去？卖多高的价已经是其次了。怎样才能卖出去？卖多高的价已经是其次了。Page 40 可见，这些卖点远远支撑不了整个项目的销售，即便价格再低，也只能实现一部分位置较好铺位的销售，其它难点铺位将没有销售机会。中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街项目的难度显而易见，现有的项目优势有哪些？项目的难度显而易见，现有的项目优势有哪些？l l 品牌开发商（但日辉台商业是败笔）品牌开发商（但日辉台商业是败笔）品牌开发商（但日辉台商业是败笔）品牌开发商（但日辉台商业是败笔）l l 价格低（但商铺投资关键是要有投资价值）价格低（但商铺投资关键是要有投资价值）价格低（但商铺投资关键是
45、要有投资价值）价格低（但商铺投资关键是要有投资价值）必须有一个鲜明的核心价值点才能支撑整个项目的销售！必须有一个鲜明的核心价值点才能支撑整个项目的销售！Page 41l l片区发展片区发展片区发展片区发展坂田未来发展与龙华、南山、福田等区对比，未来发展可期。坂田未来发展与龙华、南山、福田等区对比，未来发展可期。坂田未来发展与龙华、南山、福田等区对比，未来发展可期。坂田未来发展与龙华、南山、福田等区对比，未来发展可期。l l价格低价格低价格低价格低项目价格低，成长空间大。项目价格低，成长空间大。项目价格低，成长空间大。项目价格低，成长空间大。中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街升升 值值 1 1 号号
46、街街 既然项目当前的问题解决不了，那么我们何不展望未来？既然项目当前的问题解决不了，那么我们何不展望未来？支撑我们讲未来有哪些条件呢？支撑我们讲未来有哪些条件呢？于是，项目的营销基调定了：讲升值！而且要高调地讲！于是，项目的营销基调定了：讲升值！而且要高调地讲！于是，项目的营销基调定了：讲升值！而且要高调地讲！于是，项目的营销基调定了：讲升值！而且要高调地讲！Page 42中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街方向找准了，我们就要为这个方向去增加血与肉了！方向找准了，我们就要为这个方向去增加血与肉了！同时，我们也必须正视项目产品本身的问题：除了雅园路，其它两面铺都存在很大问题同时，我们也必须正视项目产品
47、本身的问题：除了雅园路，其它两面铺都存在很大问题1 12 2当项目各方面条件不好的时候，我们得想方设法地为项目当项目各方面条件不好的时候，我们得想方设法地为项目当项目各方面条件不好的时候，我们得想方设法地为项目当项目各方面条件不好的时候，我们得想方设法地为项目找更多的说法，得用一些实际的东西来支撑销售。而且，找更多的说法，得用一些实际的东西来支撑销售。而且，找更多的说法，得用一些实际的东西来支撑销售。而且，找更多的说法，得用一些实际的东西来支撑销售。而且，1 1 1 1、2 2 2 2两条街体积较大，仅仅讲业态规划还是不够，必须得两条街体积较大，仅仅讲业态规划还是不够，必须得两条街体积较大，仅
48、仅讲业态规划还是不够，必须得两条街体积较大，仅仅讲业态规划还是不够，必须得用主题街的形式来增加街的价值和影响。用主题街的形式来增加街的价值和影响。用主题街的形式来增加街的价值和影响。用主题街的形式来增加街的价值和影响。1 1 1 1区：除了餐饮，几乎没有业态能够选择这样的位置。而且区：除了餐饮，几乎没有业态能够选择这样的位置。而且区：除了餐饮，几乎没有业态能够选择这样的位置。而且区：除了餐饮，几乎没有业态能够选择这样的位置。而且项目位置最差，必须是投资者认同的业态才能支撑该区域项目位置最差，必须是投资者认同的业态才能支撑该区域项目位置最差，必须是投资者认同的业态才能支撑该区域项目位置最差，必须
49、是投资者认同的业态才能支撑该区域的销售，的销售，的销售，的销售，故定位为故定位为故定位为故定位为“餐饮街餐饮街餐饮街餐饮街”2 2 2 2区：进深区：进深区：进深区：进深15-2015-2015-2015-20米的铺位，且面积大，除了家居家装类的米的铺位，且面积大，除了家居家装类的米的铺位，且面积大，除了家居家装类的米的铺位，且面积大，除了家居家装类的业态，也几乎很难再有合适的业态到社区来经营。且坂田业态，也几乎很难再有合适的业态到社区来经营。且坂田业态，也几乎很难再有合适的业态到社区来经营。且坂田业态，也几乎很难再有合适的业态到社区来经营。且坂田片区住宅大量开发，未来对家居家饰的需求较大，片
50、区住宅大量开发，未来对家居家饰的需求较大，片区住宅大量开发，未来对家居家饰的需求较大，片区住宅大量开发，未来对家居家饰的需求较大，故定位故定位故定位故定位为为为为“家居街家居街家居街家居街”Page 43中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街升值升值升值升值1 1 1 1号街号街号街号街坂田首席餐饮、家居主题街坂田首席餐饮、家居主题街坂田首席餐饮、家居主题街坂田首席餐饮、家居主题街而且，关于升值而且，关于升值1 1号街我们也能从以下三点清晰地延展：号街我们也能从以下三点清晰地延展：1 1、从片区角度延展项目的升值空间、从片区角度延展项目的升值空间2 2、从业态规划的差异化来延展项目的升值空间、从业态规划