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1、第七章第七章 房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产的概念和特点一、房地产的概念和特点二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则三、房地产价格的影响因素三、房地产价格的影响因素四、房地产评估基本程序四、房地产评估基本程序一、房地产的概念和特点一、房地产的概念和特点（一）房地产的概念（一）房地产的概念从资产评估的角度，房地产是从资产评估的角度，房地产是土地和房屋及其权土地和房屋及其权属属的总称，也就是的总称，也就是房产房产和和地产地产的总称。其中，房产的总称。其中，房产即是指房屋建筑物，地产仅指土地使用权。即是指房屋建筑物，地产仅指土地使用权。地价一般是土地使用权
2、的价格。地价一般是土地使用权的价格。（二）房地产（不动产）的特征（二）房地产（不动产）的特征1 1、自然特征：、自然特征：（1 1）位置固定性位置固定性土地具有位置的固定性，不能随土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易是土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。格具有明显的地域性特征。（2 2）质量的差异性）质量的差异性土地的位置不同，造成了土地土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这个差异导致土地级差地租的之间存在自然差异，这个差异导致土地级
3、差地租的产生。产生。（3 3）使用长期性使用长期性u土地使用权的年限土地使用权的年限土地使用权出让最高年限按土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：居住用地下列用途由国务院确定：居住用地7070年；工业用地年；工业用地5050年；教育、科技、文化、卫生、体育用地年；教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年；年；商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年；综合或者其他用地年；综合或者其他用地5050年。年。u房屋建筑物的耐用年限房屋建筑物的耐用年限 P153 P1532 2、社会经济特征：、社会经济特征：（1 1）房地产供求区域性）房地产供求区域性由于土地位置的固定性，房地产具有
4、了区域性的特由于土地位置的固定性，房地产具有了区域性的特点。点。（2 2）房地产供给的相对垄断性）房地产供给的相对垄断性由于土地的所有权和使用权都可以垄断，房地产供由于土地的所有权和使用权都可以垄断，房地产供给也就具有了相对垄断性。因此，房地产市场是一给也就具有了相对垄断性。因此，房地产市场是一种比较特殊的市场。种比较特殊的市场。（3 3）房地产利用的多方向性。）房地产利用的多方向性。房地产利用的多方向性客观上要求在合法的前提下，房地产利用的多方向性客观上要求在合法的前提下，房地产评估中需要确定房地产的最佳用途。房地产评估中需要确定房地产的最佳用途。（4 4）房地产效益的级差性）房地产效益的级
5、差性由于土地质量的差异性而使不同区位土地的生产力由于土地质量的差异性而使不同区位土地的生产力不同，由于房地产利用的多方向性从而在经济效益不同，由于房地产利用的多方向性从而在经济效益上具有级差性。上具有级差性。u（5 5）政策限制性）政策限制性u房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。产生直接或间接的影响。u（6 6）保值增值性）保值增值性u长期来看
6、，土地的价值呈上升走势，原因为：由于长期来看，土地的价值呈上升走势，原因为：由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，导致价格上涨。膨胀的要求，导致价格上涨。对土地的改良和城市基础设施的不断完善，使土地对土地的改良和城市基础设施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。原有的区位条件改善，导致土地增值。3、房地产的价值特征、房地产的价值特征土地一级市场：政府土地一级市场：政府出让出让土地使用权的市场土地使用权的市场土地二级市场：土地使用权的再土地二级市场：土地使用权的再转让转让市场市场房产的一级市场：房产的建造市场房产的一
7、级市场：房产的建造市场房产的二级市场：房产的交易市场房产的二级市场：房产的交易市场房地产评估立足于房地产的二级市场房地产评估立足于房地产的二级市场房地产的二级市场包括：转让、租赁、抵押、拍房地产的二级市场包括：转让、租赁、抵押、拍卖等。卖等。价值特征：房地产价值是权益价值；房地产价值价值特征：房地产价值是权益价值；房地产价值与其用途和效用有关；具有个别性和区域性。与其用途和效用有关；具有个别性和区域性。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第二条第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国国家按照所有权与使用权分离的原则，
8、实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。公用设施除外。前款所称前款所称城镇国有土地城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）。内属于全民所有的土地（以下简称土地）。第六条第六条 县级以上人民政府土地管理部门依法对县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。进行监督检查。第七条第七条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关土地使用权出让、转让、出租、抵
9、押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(2002(2002 年年7 7月月1 1日起施行日起施行)第二条第二条 在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。出让国有土地使用权的，适用本规定。本规定所称本规定所称招标出让国有土地使用权，招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府是指市、县
10、人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。本规定所称本规定所称拍卖出让国有土地使用权，拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。结果确定土地使用者的行为。本规定所称本规定所称挂牌出让国有土地使用
11、权，挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。为。容积率：容积率：容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值。容积率容积率=建筑总面积建筑总面积/宗地面积宗地面积楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指
12、平均到每单位建筑面积上的土地价格每单位建筑面积上的土地价格楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积楼面地价楼面地价=土地单价土地单价/容积率容积率建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则：代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则：（一）合法性原则（一）合法性原则 u房地产评估的合法原则是指房地产评估必须以房地房地产评估的合法原则是指房地产评估必须以房地产的等产的等合法取得、合法使用、合法交易、合
13、法处分合法取得、合法使用、合法交易、合法处分为前提。为前提。u房地产的合法取得通常是以房地产的合法产权证明房地产的合法取得通常是以房地产的合法产权证明文件为依据。合法使用一般是以城市规划为准绳；文件为依据。合法使用一般是以城市规划为准绳；合法交易和合法处分主要是以房地产有关法规以及合法交易和合法处分主要是以房地产有关法规以及有关文件、批件、合同、协议为根据。有关文件、批件、合同、协议为根据。（二）最佳使用原则（二）最佳使用原则u房地产评估中的最佳使用原则是指房地产评估应房地产评估中的最佳使用原则是指房地产评估应以估价对象的最佳使用为前提。这种最佳使用的以估价对象的最佳使用为前提。这种最佳使用的
14、含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。在评估实践中，房地产的最佳使用来最高价值。在评估实践中，房地产的最佳使用通常是选择能使估价对象获利最多的用途。通常是选择能使估价对象获利最多的用途。三、房地产价格及评估价值的影响因素三、房地产价格及评估价值的影响因素 1、一般因素：、一般因素：u指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影响因素。如：供求因素；经济因素；人口因素；社响因素。如：供求因素；经济因素；人口因素；
15、社会因素；行政因素；心理因素。会因素；行政因素；心理因素。2、区域因素：、区域因素：u指房地产所在地区的自然条件、社会条件、经济发指房地产所在地区的自然条件、社会条件、经济发展状况和行政条件相结合所形成的地区性特点和区展状况和行政条件相结合所形成的地区性特点和区域性特点。如：交通便捷因素；商业繁华因素；城域性特点。如：交通便捷因素；商业繁华因素；城市设施状况因素（基础设施：主要包括供水、排水、市设施状况因素（基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施；生活设施：主要供电、供气、供热和通讯等设施；生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局包括学校、医院、农贸市场、
16、银行、储蓄所、邮局等设施；文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、等设施；文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施）；环境状况因素。博物馆、俱乐部、文化馆等设施）；环境状况因素。3 3、个别因素：、个别因素：u指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。土地的个别因素土地的个别因素区位因素：区位因素：区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与经济地区位也叫宗地位置。区位有自然地理区
17、位与经济地理区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相理区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。反，则地价下跌。面积、宽度、深度：面积、宽度、深度：一般来说，宗地面积必须适宜，一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。而降低单位地价。形状因素：形状因素：土地形状有长方形、正方形、三角形、土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为
18、佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。地价也可能畸高。地质、地势、地形因素地质、地势、地形因素：地形是指地面的起伏形状，：地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。不平，地价较低。容积率因素容积率因素：容积率越大，地价越高；反之，容积：容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。线性关系。用途因素：用途因素：土地的用途对地价影响相当大，同一宗土地的用途对
19、地价影响相当大，同一宗土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说，土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说，对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。用地的地价是递减的。土地使用年限因素土地使用年限因素：土地使用年期越长，地价越高。：土地使用年期越长，地价越高。施工质量施工质量建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑方便性和舒适性。因此施工质量是否优
20、良，对建筑物的价格亦有很大影响。物的价格亦有很大影响。法律限制法律限制有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。规划及建筑法规。建筑物是否与周围环境协调建筑物是否与周围环境协调建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。其价值自然会降低。四、房地产评估程序四、房地产评估程序 1 1、明确评估的基本事项；、明确评估的基本事项；2 2、拟定评估的工作计划；、拟定评估的工作计划；3 3、实地查勘，收集资料；、实地查勘，收集资料；4 4、选用评估方法评定估算；、选用评估方法评定估算；5 5、确定评估结果，撰写评估报告。、确定评估结果，撰写评估报告。