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1、建筑安装工程费的审核建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用.主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。1、建筑安装工程费偏高问题，可参考当地建设管理部门公布的单位定额成本核定。2、建筑业甲供材征税问题是税务机关检查甲供材的重点:（1)甲供材的材料已经计入开发成本了，不能再重复计入建安发票成本。例如,某房地产商自行购买材料 200 万元,同某建筑公司签订建筑安装工程费 100 万元。因为反正乙方缴纳营业税是一定的，甲方供材部分在并入建筑营业额缴纳营业税之后不可以按照合计金额由建筑公司开具 300 万元发票给甲方房地产开发公司，否则甲方会重复扣除成本。（2)即使建筑公司没
2、有就甲方供材部分缴纳相关的税收，房地产公司在甲供材业务中取得的相关材料发票也是完全可以作为合法凭证进行账务处理（3)如果建筑公司没有对甲方供材部分缴纳相关税收，税务机关是不可以要求房地产公司单独就这部分补缴相关税收。八、计税成本审核的重点(4)不能将代扣代缴的营业税计入成本费用扣除，即使有合同规定由甲方负担营业税及附加，也不可以。税收征收管理法实施细则第三条规定，纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的,一律无效.在合同中约定营业税金（实际中一般约定所有相关税金)由接受方承担，显然是违反了上述税收法律的规定（违法地转移了纳税义务人)，
3、根据合同法规定,违反法律行政法规强制性规定的合同无效，故在合同中约定代付营业税金应当属无效条款。3、建筑安装工程费可以按照合同额的 10来预提国税发200931 号第三十二条规定，除以下几项预提(应付）费用外,计税成本均应为实际发生的成本。出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。需要注意的是只能按单个合同预提，不能按总合同预提某房地产公司与 2 家施工企业签定出包合同，其中与甲企业签定的合同总金额1000万元，至2010年12月31日已取得800万元发票，预提费用为 200 万元；与乙企业签定的合同总金额 50
4、00 万元，至 2010年 12 月 31 日已取得发票 4900 万元，预提费用为100 万元.纳税调整金额的计算以下两种计算方法：案例分析对甲企业合同，预提费用所占比例：2001000=20%，需纳税调增:100010%100(万元）。对乙企业合同,预提费用所占比例：1005000=2%，无需纳税调增.4、建筑安装工程费发票在汇算清缴前取得可以税前扣除。国税发2009 31 号第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。国税发200931 号第三十五条规定，开发产品完工以后,企业可在完工年度企
5、业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后.凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。根据以上规定，本年未取得合法凭证的支出,不予扣除；如果是在汇算清缴前取得合法凭证的，可以税前扣除。注意的是:完工开发产品的标准完工标准的三个条件是孰早的原则：（1）竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品。（2）已开始投入使用的开发产品。（3）已取得了初始产权证明的开发产品.2010 年 2 月，A 房地产开发公司把一栋写字楼出包给 B 建筑公司承建.A 公司将该写字楼预售给 C
6、 服装厂。(1）10 月 20 日交付购买方 C 服装厂使用.（2）11 月 10 日,A 公司将该写字楼竣工证明材料上报房地产管理部门备案.(3）11 月 20 日，A 公司取得了该写字楼的初始产权证明。结论：A 公司在计算该写字楼企业所得税时，完工时间应以10 月 20日为准，而不是 11 月 10 日，也不是 11 月 20 日。案例分析最后,要高度重视关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函2009342 号）的规定，根据国税发200631 号规定的精神,房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续,当其
7、开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额,同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额案例分析开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续)或已开始实际投入使用。国税发200991 号第二十五条规定，审核建筑安装工程费时应当重点关注：发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符.房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建
8、设部门公布的单位定额成本,验证建筑安装工程费支出是否存在异常。房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的,还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。土地增值税建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分摊例如，某项目已 100%销售完毕.实现普通住宅销售收入 6400 万元、非普通住宅销售收入 2700 万元。缴纳土地增值税122 万元,总税负为1。34%。税负偏低。税务局对其检查。发现在同一开发项目中经营不同类型的房产,其中发生的主体共同成本中划分 420 万元(只开一张发票）直接认定为“商铺专门发生的建安费”，这样就加大了非普通住宅的扣除金额比例，降低了非普通住宅的税负和整体税负。经检查后，该公司补交土地增值税 135 万元(税负达 2。8%）.