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1、第二章第二章 土地登记概述土地登记概述 地籍管理的核心是土地的权属管理，而地籍管理的核心是土地的权属管理，而土地登记又是土地权属管理的重要手土地登记又是土地权属管理的重要手 段。土地所有权、使用权及土地他项权段。土地所有权、使用权及土地他项权利一经登记，便受到国家法律保护。任利一经登记，便受到国家法律保护。任何单位和个人不得侵犯。土地登记工作何单位和个人不得侵犯。土地登记工作中形成的文件及登记的内容具有法律效中形成的文件及登记的内容具有法律效力。力。2/2/202312-1土地登记概念和种类土地登记概念和种类一、土地登记的概念一、土地登记的概念 土地登记是国家依照法定程序对土地的坐落、面积、用
2、途、等级、价格、权利等项登记造册、核发证书的一项制度。2/2/20232二、土地登记的法律依据二、土地登记的法律依据 1.中华人民共和国宪法 第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定 属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。2/2/202332.中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则 对土地权对土地权利的规定利的规定 第七十四条集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产 合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。2/2/202343.中华人民
3、共和国土地法中华人民共和国土地法 第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。第八条 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。2/2/20235 第九条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。2/2/202364.中华人民共和国城市房地产管理
4、法中华人民共和国城市房地产管理法 第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民 政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。2/2/202375.中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法规定了土地抵押的规定了土地抵押的范围、抵押登记效力等范围、抵押登记效力等 第三十四条下列财产可以抵押：（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。第三十五条抵押人所担保的债权不得超
5、出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。2/2/202386.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和转让暂行条例对土地使用权出让、出租、对土地使用权出让、出租、抵押、终止以及划拨土地使用权等的具体规抵押、终止以及划拨土地使用权等的具体规定定7.国务院土地行政主管部门发布的有关土地登国务院土地行政主管部门发布的有关土地登记的主要文件记的主要文件 （1）土地登记规则土地登记规则，是土地登记的具体，是土地登记的具体操作指南。操作指南。（2）确定土地所有权和使用权的若干规定确定土地所有权和
6、使用权的若干规定。（3）土地权属争议处理暂行办法土地权属争议处理暂行办法。2/2/20239三、土地登记的种类和原则三、土地登记的种类和原则（一）土地登记的种类（一）土地登记的种类 1.初始土地登记（土地总登记）初始土地登记（土地总登记）初始土地登记是一种普遍性的登记。是指在规定的期限内对辖区内的全部土地，或者特定区域（镇）、村庄内部、全部农村）的土地进行的普遍登记，亦称土地总登记。初始土地登记的特点是土地使用者、所有者，无论土地权利或主要用途是否发生变更，都必须按照政府土地行政主管部门的要求，通过法定程序在统一规定的登记簿册上重新注册登记，换发土地证书。2/2/2023102.变更土地登记变
7、更土地登记 变更土地登记也称日常土地登记，它是指在初始土地登记的基础上，当土地权利或主要用途发生变更而随时办理的登记。变更登记的内容是根据变更的具体项目决定的，例如土地权属性质的变化或土地主要用途的改变，虽然土地面积、宗地界址都未发生变化，但也必须到土地行政主管部门申请变更登记，更改或更换土地证书。2/2/202311（二）土地登记的基本原则（二）土地登记的基本原则 1.依法原则 2.书面申请原则 3.审查原则 4.公示原则2/2/202312四、土地登记的实施四、土地登记的实施 1.土地登记权力机构土地登记权力机构 受理土地登记申请，组织地籍调查、审核，办理登记发证的县以上土地管理部门。2.
8、土地登记的基本单元土地登记的基本单元 土地登记的基本单元为宗地。所谓宗地是指被权属界址线所封闭的地块。2/2/2023133.土地登记的申请与代理土地登记的申请与代理 土地登记申请的提出，申请人为个人的，应由本人直接提出申请；申请人为单位的，应由单位的法定代表人提出。土地登记申请可以代理，代理人可以是法定代理人或委托代理人。土地登记申请人和代理人必须是具有民事行为能力的人，没有民事行为能力的人不能直接提出申请，必须由其代理人代为申请。2/2/202314五五、土地登记的内容和程序土地登记的内容和程序（一）土地登记的内容（一）土地登记的内容 1.土地权属性质土地权属性质 我国实行土地公有制，依据
9、现行法律法规，土地权属性质分为：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权以及土地他项权利。2/2/202315 2.土地权属来源土地权属来源 土地的权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。判断某一宗地是国家所有还是集体所有，是国有土地使用权还是集体土地使用权，必须查清土地的权属来源。3.土地权利主体土地权利主体 土地权利主体，即权利的归属，指集体土地所有者、国有土地使用者、集体土地使用者和土地他项权利者。登记权利主体，主要登记权利人的姓名、通讯地址，若权利人为单位的还包括法人代表、单位性质等。2/2/2023164.土地权利客体土地权利客体 土地权利客体即权利人所辖的地块登记地块的内容包括土地坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格等。（二）土地登记的程序（二）土地登记的程序 我国土地登记规则规定了土地登记依照下列程序进行：土地登记申请；地籍调查；权属审核；注册登记；颁发或者更换土地证书。2/2/202317