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1、第三节第三节土地增值税法土地增值税法【知识点四】应纳税额的计算【知识点四】应纳税额的计算（一）增值额的确定计税依据土地增值额=不含增值税转让收入-扣除项目金额（二）应纳税额计算1.确定收入总额2.确定扣除项目重点，新5 旧 33.计算增值额4.计算增值率=增值额/扣除项目金额5.按照增值率确定适用税率和速算扣除系数计算应纳税额应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数【例题-单选题】某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得不含增值税销售收入1.4 亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800 万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的
2、省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为 10%；销售商品房时准予税前扣除的税金为 70 万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）万元。A.2256.5B.2445.5C.3070.5D.2898.5【答案】D【解析】计算扣除金额=4800+480010%+70+480020%=6310（万元）计算土地增值额=14000-6310=7690（万元）计算增值率=76906310100%=121.87%，确定适用税率为 50%、速算扣除系数 15%应纳土地增值税=769050%-631015%=2898.5（万元）。【知识点五】房地产开发企业土地增值税清算【知识点五】房地产开发企
3、业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位1.取得预售收入时，按照预征率预征率预缴土地增值税，达到清算条件进行清算；2.以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分分期项目期项目为单位清算；3.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（二）土地增值税清算的条件应进行清算主管税务机关可要求纳税人进行清算（1）房地产开发项目全部全部竣工、（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑完成销售的面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上以上，或该比例（2）整体转让整体转让未虽未超过 85%85%，但剩余的可售建筑面积
4、已经出租或自用出租或自用的竣工决算房地产（2）取得销售（预售）许可证满三年满三年仍未销售完毕的开发项目的（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手（3）直接转让直接转让土续的应在办理注销登记前办理注销登记前进行土地增值税清算地使用权的（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度同一地区、同一年度销售的同类同类房地产的平均价格平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同
5、类房地产的市场价格或评估价值市场价格或评估价值确定。2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。3.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（四）土地增值税的扣除项目1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金
6、，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2.房地产开发企业开发建造的公共设施用途建成后产权属于全体业主所有全体业主所有的建成后无偿无偿移交给政府、公用事业 无需确认收入其成本、费用单位用于非营利性非营利性社会公共事业的可以扣除建成后有偿有偿转让的计算收入收入成本费用3.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（五）清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用乘以销售
7、或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积【知识点六】土地增值税税收优惠【知识点六】土地增值税税收优惠（一）建造普通标准住宅的税收优惠1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%20%的，免征土地增值税。如果超过超过 20%20%的，应就其全部增值额全部增值额按规定计税；2.对于纳税人既建造普通标准住宅又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额。（二）国家征用收回的房地产的税收优惠因国家建设需要依法征用、收回依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。（三）因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的税收优惠因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%20%的，免征土地增值税。【知识点七】征收管理【知识点七】征收管理除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%1.5%，西部地区省份不得低于1%1%。（一）纳税地点：房地产所在地纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在房地产坐落地税务机关申报纳税；（二）纳税申报纳税人应在转让房地产合同签订后7 7 日日内，到房地产所在地主管税务机关申报纳税。