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1、1 1简论不动产统一登记与国家地籍简论不动产统一登记与国家地籍基于法律各权技术的分析2 2不动产的法律定义不动产的法律定义1 1地籍和国家地籍的概念地籍和国家地籍的概念地籍和国家地籍的概念地籍和国家地籍的概念2 2不动产统一登记的意义及与国家地籍的关系不动产统一登记的意义及与国家地籍的关系3 3我国不动产行政的原则和任务我国不动产行政的原则和任务我国不动产行政的原则和任务我国不动产行政的原则和任务4 4不动产行政的法律特征不动产行政的法律特征5 5目目 录录 ContentsContents2 23 3不动产行政的主要内容不动产行政的主要内容不动产行政的主要内容不动产行政的主要内容6 6不动产
2、登记中的权与法不动产登记中的权与法7 7不动产登记的物证技术不动产登记的物证技术不动产登记的物证技术不动产登记的物证技术8 8我国不动产登记的现状我国不动产登记的现状9 9关于不动产登记的展望关于不动产登记的展望关于不动产登记的展望关于不动产登记的展望1010目目 录录 ContentsContents3 34 4不动产的法律定义不动产的法律定义1 1地籍和国家地籍的概念2 2不动产统一登记的意义及与国家地籍的关系3 3我国不动产行政的原则和任务4 4不动产行政的法律特征5 5目目 录录 ContentsContents4 45 5 一、不动产的法律定义一、不动产的法律定义国外法律对不动产的定
3、义国外法律对不动产的定义国外法律对不动产的定义国外法律对不动产的定义n罗马法中，动产称为可动物，是指能够自行移动或者用外力移动而不改变其性质或价值的有体物；不动产称为不动物，是指不能自行移动也不能用外力移动，否则就会改变其性质或者减损其价值的有体物。n日本民法典第86条规定，土地及其定着物为不动产，此外的物为动产，无记名债券视为动产。我国法律对不动产的定义我国法律对不动产的定义我国法律对不动产的定义我国法律对不动产的定义n我国我国最高人民法院关于贯彻执行最高人民法院关于贯彻执行中华中华人民共和国民法通则人民共和国民法通则若干问题的意见若干问题的意见第第186186条对不动产进行了司法解释；土地
4、，条对不动产进行了司法解释；土地，附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。物的固定附属设备为不动产。n中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法第九十二条规第九十二条规定：定：本法所称不动产是指土地以及房屋、本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。这动产以外的物。这是我国现行法律中对于是我国现行法律中对于不动产概念所给予的权威性定义。不动产概念所给予的权威性定义。5 56 6在不动产法律定义下整合登记的职责在不动产法律定义下整合登记的职责n总理李克强主持本届国务
5、院的第一次常务会议，对实施总理李克强主持本届国务院的第一次常务会议，对实施国务院机构改革和国务院机构改革和职能转变方案职能转变方案的任务进行细化分工，其中第九项明确：的任务进行细化分工，其中第九项明确：“整合房屋、林地、整合房屋、林地、草原和土地登记的职责草原和土地登记的职责”。n标志我国不动产的统一登记即将从行政机构改革开始付诸实施。标志我国不动产的统一登记即将从行政机构改革开始付诸实施。n由不动产的法律定义可以看出，在管理实践中应当从法律关系上认识由不动产的法律定义可以看出，在管理实践中应当从法律关系上认识统一管统一管辖辖的必要性。的必要性。6 67 7不动产的法律定义1 1地籍和国家地籍
6、的概念地籍和国家地籍的概念2 2不动产统一登记的意义及与国家地籍的关系3 3我国不动产行政的原则和任务4 4不动产行政的法律特征5 5目目 录录 ContentsContents7 78 8 二、地籍和国家地籍的概念二、地籍和国家地籍的概念狭义地籍的概念是狭义地籍的概念是基于土地的社会属性的基于土地的社会属性的定义。我国定义。我国土地基本土地基本术语术语规定：地籍是指规定：地籍是指记载宗地的权利人、土记载宗地的权利人、土地权利内容及来源、权地权利内容及来源、权属界址、面积、用途、属界址、面积、用途、质量等级、价值和土地质量等级、价值和土地使用条件等土地登记要使用条件等土地登记要素的簿册。素的簿
7、册。现代地籍现代地籍现代地籍现代地籍广义地籍的概念广义地籍的概念广义地籍的概念广义地籍的概念狭义地籍的概念狭义地籍的概念狭义地籍的概念狭义地籍的概念广义地籍的概念是广义地籍的概念是基于土地的自然资源及基于土地的自然资源及社会不动产的双重属性社会不动产的双重属性的定义。的定义。现代地籍通常是现代地籍通常是指记载并管理土地自指记载并管理土地自然资源和不动产两种然资源和不动产两种法律关系要素的全部法律关系要素的全部数据及其变动状况的数据及其变动状况的地籍信息系统。地籍信息系统。8 89 9地籍的种类地籍的种类引自我国土地基本术语以课税为目的而建以课税为目的而建立的地籍。主要记载纳立的地籍。主要记载纳
8、税人姓名、地址、宗地税人姓名、地址、宗地面积及为确定税率所需面积及为确定税率所需的土地等级的土地等级多用途地籍多用途地籍多用途地籍多用途地籍产权地籍产权地籍产权地籍产权地籍税收地籍税收地籍税收地籍税收地籍以保护土地权利人以保护土地权利人合法权利为目的而建立合法权利为目的而建立的地籍。主要记载土地的地籍。主要记载土地权利人姓名、宗地位置、权利人姓名、宗地位置、界址、面积和土地权利界址、面积和土地权利内容、来源等内容、来源等以土地产权登记、以土地产权登记、课税和科学管理、利课税和科学管理、利用和保护土地等多种用和保护土地等多种用途为目的而建立的用途为目的而建立的地籍，它记载有关宗地籍，它记载有关宗
9、地的全部属性地的全部属性9 91010地籍的维度地籍的维度n由定义可知，地籍是全面记录不动产物权法律关系要素的证据材料和各宗地由定义可知，地籍是全面记录不动产物权法律关系要素的证据材料和各宗地经济社会信息的系统性历史档案。因此其维度的构成决定于不动产法律关系经济社会信息的系统性历史档案。因此其维度的构成决定于不动产法律关系的三大要素，即：法律关系主体（人）法律关系客体（空间维）和法律关系的三大要素，即：法律关系主体（人）法律关系客体（空间维）和法律关系内容（权利存续时间）。流行的所谓内容（权利存续时间）。流行的所谓“二维地籍二维地籍”和和“三维地籍三维地籍”之称，本之称，本质上应指地籍图的视读
10、模式，即平面视图和立体视图的区分。质上应指地籍图的视读模式，即平面视图和立体视图的区分。地图中的地籍地图中的地籍图均应是三维数据，地籍的维度应是五维，即人、产权存续时间、宗地及其图均应是三维数据，地籍的维度应是五维，即人、产权存续时间、宗地及其定着物的三维数据（定着物的三维数据（x x、y y、z z）。）。10101111国家地籍概念国家地籍概念n国家地籍是指国家为了维护社会公共利益和不动产权利人的合法权益，由政国家地籍是指国家为了维护社会公共利益和不动产权利人的合法权益，由政府建立并管理的地籍信息系统府建立并管理的地籍信息系统n该系统包括土地作为自然资源和不动产双重法律关系各要素的原始数据
11、和变该系统包括土地作为自然资源和不动产双重法律关系各要素的原始数据和变动信息，动信息，是具有历史连续性、公示性和公信力的社会公共产品是具有历史连续性、公示性和公信力的社会公共产品n依据土地法和地籍法的相关规定，国家地籍依据土地法和地籍法的相关规定，国家地籍由中央政府和地方政府组织制定由中央政府和地方政府组织制定地籍技术标准、发展规划和建设方案，并监督职能部门实施地籍技术标准、发展规划和建设方案，并监督职能部门实施 11111212不动产的法律定义1 1地籍和国家地籍的概念2 2不动产统一登记的意义及与国家地籍的关系不动产统一登记的意义及与国家地籍的关系3 3我国不动产行政的原则和任务4 4不动
12、产行政的法律特征5 5目目 录录 ContentsContents12121313 三、不动产统一登记的意义及与国家地籍的关系三、不动产统一登记的意义及与国家地籍的关系我国实行不动产统一登记的意义我国实行不动产统一登记的意义n促进整合不动产登记行政管理体制，有利于政府资源合理配置、提高效率与便民服务促进整合不动产登记行政管理体制，有利于政府资源合理配置、提高效率与便民服务n促进整合不动产调查资料和登记档案，有利于国家地籍系统的统一和完善促进整合不动产调查资料和登记档案，有利于国家地籍系统的统一和完善n促进整合不动产物权法律制度，有利于实体法的统一协调与程序法的统一配套促进整合不动产物权法律制度
13、，有利于实体法的统一协调与程序法的统一配套n促进不动产登记的标准化和规范化，有利于实现产权明晰、严格管理的目标促进不动产登记的标准化和规范化，有利于实现产权明晰、严格管理的目标13131414 实行不动产统一登记的要件实行不动产统一登记的要件法制基础管理体制信息平台技术标准n统一法制基础统一法制基础n统一管理体制统一管理体制n统一技术标准统一技术标准n统一信息平台统一信息平台Page 141515与国家地籍的关系与国家地籍的关系n不动产统一登记是建立国家地籍的法制措施。不动产统一登记是建立国家地籍的法制措施。不动产登记是实现不动产物权不动产登记是实现不动产物权保护的主动形式，开展总登记是通过公
14、共财政支持和行政强制力保障来建立保护的主动形式，开展总登记是通过公共财政支持和行政强制力保障来建立国家地籍的主要手段国家地籍的主要手段n国家地籍是保障不动产统一登记的技术基础。国家地籍是保障不动产统一登记的技术基础。国家地籍的建立过程，是对不国家地籍的建立过程，是对不动产法律关系要素进行调查取证，获取规范数据和信息的系列物证技术活动，动产法律关系要素进行调查取证，获取规范数据和信息的系列物证技术活动，为不动产登记提供证据材料为不动产登记提供证据材料n不动产统一登记与国家地籍是公共管理信息系统结构的重要组成。不动产统一登记与国家地籍是公共管理信息系统结构的重要组成。不动产统不动产统一登记和国家地
15、籍分別为不动产行政中产权管理和产籍管理的子系统一登记和国家地籍分別为不动产行政中产权管理和产籍管理的子系统 15151616建立国家地籍的目的建立国家地籍的目的对土地资源及资产的公共管理提供基础信息支撑对土地资源及资产的公共管理提供基础信息支撑1 1实施不动产行政执法的国家监察实施不动产行政执法的国家监察3 3土地利用产权结构和经济结构的归户统计土地利用产权结构和经济结构的归户统计4 4实施土地各类评价及其资源与资产的国民经济核算实施土地各类评价及其资源与资产的国民经济核算5 5实施大型工程和灾后重建的土地整理实施大型工程和灾后重建的土地整理6 6实施不动产及其交易的权利登记实施不动产及其交易
16、的权利登记2 2不动产税费的合理确定不动产税费的合理确定7 7为其它与不动产占有、使用、收益和处分有关的工作提供可靠信息为其它与不动产占有、使用、收益和处分有关的工作提供可靠信息8 816161717实施国家地籍工作的原则实施国家地籍工作的原则n保持国家地籍管理系统和操作规程在全国的统一性保持国家地籍管理系统和操作规程在全国的统一性n保持宗地变化特征随时记入国家地籍资料的现势性保持宗地变化特征随时记入国家地籍资料的现势性n保障国家地籍资料的真实性、准确性和公开性保障国家地籍资料的真实性、准确性和公开性n保障国家地籍资料与国家其它簿籍和信息资源中的资料的可比性和兼容性保障国家地籍资料与国家其它簿
17、籍和信息资源中的资料的可比性和兼容性17171818国家地籍在国家信息资源系统中的地位国家地籍在国家信息资源系统中的地位n国家地籍资料是国家信息国家地籍资料是国家信息资源资源n国家地籍是进行不动产国国家地籍是进行不动产国家登记，进行国民经济核算家登记，进行国民经济核算统计时的资料信息源统计时的资料信息源n国家地籍确定的地籍划分国家地籍确定的地籍划分与编码是相关登记和统计的与编码是相关登记和统计的依据和技术基础。依据和技术基础。国国 家家 地地 籍籍18181919不动产的法律定义1 1地籍和国家地籍的概念2 2不动产统一登记的意义及与国家地籍的关系3 3我国不动产行政的原则和任务我国不动产行政
18、的原则和任务4 4不动产行政的法律特征5 5目目 录录 ContentsContents19192020四四、我国不动产行政的原则和任务、我国不动产行政的原则和任务不动产行政的基本原则：不动产行政的基本原则：n中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定中要求中要求“按照产权按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则”完善土地管理制度。这十六完善土地管理制度。这十六字原则不仅适用土地行政管理，而且适用以土地为基础的不动产行政管理字原则不仅适用土地行政管理，而且适用以土地为基础的不动产行政管理n其逻辑顺
19、序是：其逻辑顺序是：产权明晰产权明晰用途管制用途管制节约集约节约集约严格管理严格管理。显然，。显然，“产权产权明晰明晰”不仅是这项原则的第一要件和其它要件存在的基础，而且是不动产管不仅是这项原则的第一要件和其它要件存在的基础，而且是不动产管理质量控制的核心指标理质量控制的核心指标20202121不动产行政的主要任务：不动产行政的主要任务：n依法调整人们在不动产占有、使用、收益和处分的社会关系依法调整人们在不动产占有、使用、收益和处分的社会关系,保护权利人的合保护权利人的合法权益和正常的市场秩序，为促进社会的公平正义和经济的持续发展提供公法权益和正常的市场秩序，为促进社会的公平正义和经济的持续发
20、展提供公共服务。其核心是以共服务。其核心是以“产权明晰产权明晰”为目标，以为目标，以“明晰产权明晰产权”为过程的产权管为过程的产权管理与产籍管理理与产籍管理n所谓所谓“产权明晰产权明晰”，是指产权法律关系的客体、主体、权利与义务必须明晰。，是指产权法律关系的客体、主体、权利与义务必须明晰。所谓所谓“明晰产权明晰产权”，就是指为达到，就是指为达到“产权明晰产权明晰”的目标而对产权法律关系要的目标而对产权法律关系要素进行界定和证明的过程。素进行界定和证明的过程。“产权明晰产权明晰”和和“明晰产权明晰产权”分别是考核不动产分别是考核不动产行政管理质量与控制过程的约束性指标行政管理质量与控制过程的约束
21、性指标21212222不动产行政的主要任务：不动产行政的主要任务：n不动产行政是以产权与产籍为基础的管理系统包括地籍调查、不动产登记、不动产行政是以产权与产籍为基础的管理系统包括地籍调查、不动产登记、统计分析和档案管理。统计分析和档案管理。n地籍调查是由国家组织实施，对以土地为基础的不动产法律关系要素，进行地籍调查是由国家组织实施，对以土地为基础的不动产法律关系要素，进行现场调查和勘验取证的活动现场调查和勘验取证的活动n不动产登记是国家不动产登记机关，按照法定物权和行政职责，对主张不动不动产登记是国家不动产登记机关，按照法定物权和行政职责，对主张不动产权法律关系建立、变更或终止的申请，依法进行
22、调查、核实、审结后，记产权法律关系建立、变更或终止的申请，依法进行调查、核实、审结后，记载于登记簿的活动载于登记簿的活动n统计分析是不动产行政管理部门依据统计法，对不动产的总量、结构、空间统计分析是不动产行政管理部门依据统计法，对不动产的总量、结构、空间分布及变化动态进行统计分析的活动分布及变化动态进行统计分析的活动n档案管理是不动产行政管理部门依据档案法，对地籍调查和不动产登记过程档案管理是不动产行政管理部门依据档案法，对地籍调查和不动产登记过程中形成的档案资料，进行整理、保管、积累和应用的活动中形成的档案资料，进行整理、保管、积累和应用的活动22222323“产权明晰产权明晰”指标（必要条
23、件和充分条件）：指标（必要条件和充分条件）：n物权法律规定的土地物权法律规定的土地权利和义务权利和义务n因公共政策限制而具因公共政策限制而具有的用益限制有的用益限制n因法定相邻关系而承因法定相邻关系而承担的义务担的义务n因契约而设定的产权因契约而设定的产权负担或处分限制负担或处分限制内容必须明晰内容必须明晰内容必须明晰内容必须明晰n客体界定的精度指标设客体界定的精度指标设计依据计依据n所有权客体（宗地边界所有权客体（宗地边界和定着物、附着物边界）和定着物、附着物边界）的测定的测定n使用权（准所有权）客使用权（准所有权）客体（宗地边界和定着物、体（宗地边界和定着物、附着物边界）的测定附着物边界）
24、的测定n他项权利（用益物权和他项权利（用益物权和担保物权）客体之有体物担保物权）客体之有体物边界的测定边界的测定客体必须界定客体必须界定客体必须界定客体必须界定主体必须确认主体必须确认主体必须确认主体必须确认n所有权主体的确认所有权主体的确认n使用权（准所有权）使用权（准所有权）主体的确认主体的确认n他项权利（用益物权、他项权利（用益物权、担保物权）主体的确认担保物权）主体的确认23232424物权法定物权法定1 1证据证据“三性三性”3 3证据固定证据固定4 4证明能力证明能力5 5排除纠纷排除纠纷6 6 一物一权一物一权2 2后果归责后果归责7 7“明晰产权明晰产权”的主要原则：的主要原则
25、：24242525“明晰产权明晰产权”的主要措施的主要措施n健全土地法律体系（土地法、物权法、不动产登记法、权属界标法、地籍测健全土地法律体系（土地法、物权法、不动产登记法、权属界标法、地籍测量法、产权总归户法、登记簿法等）量法、产权总归户法、登记簿法等）n完善地籍管理制度（实行地籍调查法制化、建立产权审查前置和登记把关制完善地籍管理制度（实行地籍调查法制化、建立产权审查前置和登记把关制度）度）n实行不动产统一登记制度实行不动产统一登记制度n维护国家地籍信息系统维护国家地籍信息系统25252626不动产的法律定义1 1地籍和国家地籍的概念2 2不动产统一登记的意义及与国家地籍的关系3 3我国不
26、动产行政的原则和任务4 4不动产行政的法律特征不动产行政的法律特征5 5目目 录录 ContentsContents26262727五、不动产行政的法律特征五、不动产行政的法律特征n管理的过程是明晰产权的行政执法活动。在法律适用上，既有实体法的适用管理的过程是明晰产权的行政执法活动。在法律适用上，既有实体法的适用又有程序法的适用。为明晰产权，要求全过程的法律适用必须正确无误又有程序法的适用。为明晰产权，要求全过程的法律适用必须正确无误n管理的目标主要是保护产权人的合法权益。在保护方式上，既有事先保护的管理的目标主要是保护产权人的合法权益。在保护方式上，既有事先保护的作用又有事后保护的作用。具体
27、工作包括产权的审查作用又有事后保护的作用。具体工作包括产权的审查(包括实地调查包括实地调查)确认和确认和保护保护(土地登记、争议调处、行政复议土地登记、争议调处、行政复议)n管理的要求是保证结果的公示性和力。具体包括物权法定、程序法定、限差管理的要求是保证结果的公示性和力。具体包括物权法定、程序法定、限差法定原则和以法律事实为基础以公信产权证据为核心的证明原则法定原则和以法律事实为基础以公信产权证据为核心的证明原则n管理的方法技术采用法律关系分析法、证据方法、案例分析法和物证勘验与管理的方法技术采用法律关系分析法、证据方法、案例分析法和物证勘验与鉴定的技术。为行政管理的决策、组织、协调和控制，
28、提供基础保障鉴定的技术。为行政管理的决策、组织、协调和控制，提供基础保障 27272828不动产行政的主要内容不动产行政的主要内容6 6不动产登记中的权与法7 7不动产登记的物证技术8 8我国不动产登记的现状9 9关于不动产登记的展望1010目目 录录 ContentsContents28282929 六、不动产行政的主要内容六、不动产行政的主要内容产权审核产权审核地权审核是涉及各类土地非诉行政案件审理的前置关口。地权审核是涉及各类土地非诉行政案件审理的前置关口。土地非诉行政案件是土地非诉行政案件是指地政管理的相对人在没有民事权益争议的情况下，请求土地行政管理部门确认指地政管理的相对人在没有民
29、事权益争议的情况下，请求土地行政管理部门确认其某种事实和权利的案件。主要案由有：其某种事实和权利的案件。主要案由有：n行政审批案（征地拆迁、工程移民、建设项目用地审批、农地转用、企业改制、行政审批案（征地拆迁、工程移民、建设项目用地审批、农地转用、企业改制、土地开发、复垦和整理项目等）土地开发、复垦和整理项目等）n市场交易案（土地出让、转让、抵押、交换等）市场交易案（土地出让、转让、抵押、交换等）n破产清算案（企业破产后土地拍卖）破产清算案（企业破产后土地拍卖）n登记申请案（总登记、日常登记之产权主张）登记申请案（总登记、日常登记之产权主张）地权审核的任务，就是审核上列请求事项涉及的土地产权法
30、律关系是否明晰，地权审核的任务，就是审核上列请求事项涉及的土地产权法律关系是否明晰，并对此进行必要的调查和取证。因此，为实现产权明晰而进行的产权审核，应是并对此进行必要的调查和取证。因此，为实现产权明晰而进行的产权审核，应是各类土地非诉案件审理中的前置程序和十分重要的关键环节各类土地非诉案件审理中的前置程序和十分重要的关键环节29293030产权确认产权确认n土地权利确认是土地产权管理针对确权请求的经常性工作，不只是地籍调查土地权利确认是土地产权管理针对确权请求的经常性工作，不只是地籍调查及土地登记涉及地权确认，还包括土地界线鉴定、丢失或损毁界址恢复、以及土地登记涉及地权确认，还包括土地界线鉴
31、定、丢失或损毁界址恢复、以及地权证据质量判定等。及地权证据质量判定等。n不动产登记簿是产权确认的法定形式，是产权法律关系的证据获得行政司法不动产登记簿是产权确认的法定形式，是产权法律关系的证据获得行政司法釆信的公示记录釆信的公示记录30303131产权保护产权保护n不动产产权的行政保护有三种方式，一是不动产产权的行政保护有三种方式，一是权利登记权利登记，二是，二是争议调处争议调处，三是，三是行行政复议政复议n不动产登记是对不动产权利依法进行事前保护的主动措施，与权属争议调处不动产登记是对不动产权利依法进行事前保护的主动措施，与权属争议调处及行政复议的事后保护措施相配套，共同构成对不动产物权实施
32、行政保护的及行政复议的事后保护措施相配套，共同构成对不动产物权实施行政保护的制度体系制度体系313132321 1）不动产权利登记）不动产权利登记n依据物权法律规定，不动产权利只有依法进行登记才可发生排他性的物权法依据物权法律规定，不动产权利只有依法进行登记才可发生排他性的物权法律效力，并且具有公示性和公信力，所以对土地权利人维护自身的合法权益、律效力，并且具有公示性和公信力，所以对土地权利人维护自身的合法权益、建立产权明晰的土地市场秩序、解决土地权属争议和纠纷问题而言，都是不建立产权明晰的土地市场秩序、解决土地权属争议和纠纷问题而言，都是不可或缺的地政措施可或缺的地政措施n适用法律有物权法、
33、土地管理法、土地管理法实施条例、土地登记条例、土适用法律有物权法、土地管理法、土地管理法实施条例、土地登记条例、土地登记条例实施细则、土地登记办法等地登记条例实施细则、土地登记办法等32323333n我国现行规定的土地登记种类有：总登记；初始登记；变更登记；注销登记；我国现行规定的土地登记种类有：总登记；初始登记；变更登记；注销登记；其它登记（更正、异议、预告、查封）其它登记（更正、异议、预告、查封）n根据产权明晰的内涵可知，土地登记的标的是土地权利法律关系（其客体为根据产权明晰的内涵可知，土地登记的标的是土地权利法律关系（其客体为宗地，主体为人法人、自然人），内容为主体的权利和义务宗地，主体
34、为人法人、自然人），内容为主体的权利和义务n土地权属，不应仅指土地权利的归属（即法律关系主体），而应是指土地权土地权属，不应仅指土地权利的归属（即法律关系主体），而应是指土地权利的法律属性（即法律关系的三要素）利的法律属性（即法律关系的三要素）33333434n根据现行法律的规定，我国的土地登記实行物之所在地县级政府管辖的原则，根据现行法律的规定，我国的土地登記实行物之所在地县级政府管辖的原则，也称属地管辖原则或第一原则也称属地管辖原则或第一原则n由于个案登记的后果在影响范围和责任承担能力上存在着不同，因此也存在由于个案登记的后果在影响范围和责任承担能力上存在着不同，因此也存在根据这种特殊需求
35、而同时釆用由上级受理负责，交属地承办的管辖的原则，根据这种特殊需求而同时釆用由上级受理负责，交属地承办的管辖的原则，也称级别管辖原则或第二原则也称级别管辖原则或第二原则n例如例如土地权属争议调查处理办法土地权属争议调查处理办法中对案件管辖的有关规定中就是采用了中对案件管辖的有关规定中就是采用了属地管辖与级别管辖相结合的原则属地管辖与级别管辖相结合的原则343435352 2）权属争议的调处）权属争议的调处n为产权事后保护的方式。现行法规主要有为产权事后保护的方式。现行法规主要有土地权属争议调处办法土地权属争议调处办法353536363 3）权属案件的行政复议）权属案件的行政复议n为产权事后保护
36、的方式。现行法律有为产权事后保护的方式。现行法律有行政复议法行政复议法36363737产权档案的主要构成产权档案的主要构成l法律意义：权威性法律意义：权威性证据、具有公信力、证据、具有公信力、不动产物权生效的档不动产物权生效的档案记录案记录l在明晰产权方面的在明晰产权方面的主要作用：核发权利主要作用：核发权利证书和查档确权的主证书和查档确权的主要依据要依据l附有权源权属证据附有权源权属证据 土地登记地籍总归户册土地登记地籍总归户册土地登记地籍总归户册土地登记地籍总归户册地籍图与地籍册地籍图与地籍册地籍图与地籍册地籍图与地籍册土地登记簿土地登记簿土地登记簿土地登记簿l地籍图是不动产物地籍图是不动
37、产物权法律状况的图形记权法律状况的图形记录，与有体物对应成录，与有体物对应成比例关系。地籍册与比例关系。地籍册与地籍图相匹配，是对地籍图相匹配，是对应地籍图内容的文字应地籍图内容的文字记录，具有互补关系记录，具有互补关系档案中的图表卡册档案中的图表卡册簿形成证据链关系簿形成证据链关系l以经济部门编成的土地以经济部门编成的土地产权总归户（产业部门产权总归户（产业部门分类、行业部门分类）分类、行业部门分类）l以法人编成的土地产权以法人编成的土地产权总归户（机关法人、企总归户（机关法人、企业法人、事业法人、社业法人、事业法人、社团法人）团法人）l以自然人编成的土地产以自然人编成的土地产权总归户（住宅
38、、私营权总归户（住宅、私营产业）产业）37373838不动产行政的主要内容6 6不动产登记中的权与法不动产登记中的权与法7 7不动产登记的物证技术8 8我国不动产登记的现状9 9关于不动产登记的展望1010目目 录录 ContentsContents38383939七、不动产登记中的权与法七、不动产登记中的权与法不动产登记中的公权和私权不动产登记中的公权和私权1 1、公权（不动产登记行政管理权）、公权（不动产登记行政管理权）土地管理具有七种公法权力，并承担作为不当和不作为的相应责任：土地管理具有七种公法权力，并承担作为不当和不作为的相应责任：（1 1）行政立法权（）行政立法权（2 2）行政组织
39、权（含行政命令权）（）行政组织权（含行政命令权）（3 3）行政执行权（）行政执行权（4 4）行政许可权）行政许可权（5 5）行政监督检查权（）行政监督检查权（6 6）行政处罚权（）行政处罚权（7 7）行政司法权）行政司法权(法律赋予行政机关以一定范围内法律赋予行政机关以一定范围内的司法权，允许行政机关在行政管理过程中裁决和处理与行政管理有关的民事、行政争议的司法权，允许行政机关在行政管理过程中裁决和处理与行政管理有关的民事、行政争议和纠纷和纠纷)作为行政权力行使主体的行政机关必须严格按照法律、法规的规定来行使行政权力，没有作为行政权力行使主体的行政机关必须严格按照法律、法规的规定来行使行政权力
40、，没有法律上的依据，行政机关不能随意增加、减少或者转让对行政权力的行使，更不能放弃对法律上的依据，行政机关不能随意增加、减少或者转让对行政权力的行使，更不能放弃对行政权力的行使。具体行政行为的作为不当和不作为，都是可诉的行政权力的行使。具体行政行为的作为不当和不作为，都是可诉的393940402 2、私权（民事财产权之不动产物权）、私权（民事财产权之不动产物权）物权的基本分类：自物权和他物权（所有权、使用权和他项权利）、主物权和从物权的基本分类：自物权和他物权（所有权、使用权和他项权利）、主物权和从物权。确权的形式分类：物权。确权的形式分类：n申请土地登记中的确权事项申请土地登记中的确权事项，
41、是指登记机关依当事人主张权利登记的申请，按照法定，是指登记机关依当事人主张权利登记的申请，按照法定程序对证据材料进行审查，并将釆信的证据内容在登记簿上记载后予以确认，从而发程序对证据材料进行审查，并将釆信的证据内容在登记簿上记载后予以确认，从而发生物权效力的工作。生物权效力的工作。n建设项目用地审批中的确权事项建设项目用地审批中的确权事项，主要是指针对建设项目审批要件中，关于申请用地，主要是指针对建设项目审批要件中，关于申请用地现状的权属状况和申请人取得建设项目用地的产权性质和权利类型的证据进行依法确现状的权属状况和申请人取得建设项目用地的产权性质和权利类型的证据进行依法确认的工作。认的工作。
42、n土地权属争议和解、调解和复议裁定中的确权事项土地权属争议和解、调解和复议裁定中的确权事项，是指管理机构在审理争议调处和，是指管理机构在审理争议调处和行政复议案件时，根据土地权属争议调处和土地行政复议的相关法律规定，对案件事行政复议案件时，根据土地权属争议调处和土地行政复议的相关法律规定，对案件事实涉及的产权进行调查和确认的工作。实涉及的产权进行调查和确认的工作。40404141不动产登记中的法律关系和适用法律不动产登记中的法律关系和适用法律1 1、两种法律关系、两种法律关系l 不动产登记的行政法律关系。基于不动产登记行政机关的职责和审理登记案的不动产登记的行政法律关系。基于不动产登记行政机关
43、的职责和审理登记案的法律行为，在管理人和相对人之间产生行政法律关系。法律行为，在管理人和相对人之间产生行政法律关系。l 不动产登记的民事法律关系。不动产登记涉及相邻关系等利害关系人的权益，不动产登记的民事法律关系。不动产登记涉及相邻关系等利害关系人的权益，基于申请登记的法律行为在权利主体与义务主体间产生民事法律关系。基于申请登记的法律行为在权利主体与义务主体间产生民事法律关系。414142422 2、适用法律、适用法律 地籍调查适用法律地籍调查适用法律土地管理法土地管理法（第（第2727条）和条）和土地调查条例土地调查条例 确权适用的法律法规确权适用的法律法规（1 1）我国宪法规定（第）我国宪
44、法规定（第8-138-13条）条）（2 2）民法通则规定（民事主体资格、民事权利和责任）民法通则规定（民事主体资格、民事权利和责任）（3 3）物权法规定（第）物权法规定（第2 2条、第条、第5-85-8条）条）（4 4）土地管理法规定（第）土地管理法规定（第2 2条、第条、第8-118-11条）条）（5 5）特别法规定（空缺）特别法规定（空缺）（6 6）确定土地所有权和使用权的若干规定确定土地所有权和使用权的若干规定(1995)(1995)国土国土(籍籍)字第字第2626号）号）42424343不动产登记中的法律关系和适用法律不动产登记中的法律关系和适用法律登记适用的法律法规登记适用的法律法规
45、登记适用的法律应是依据宪法、民法、土地法等和土地管理法等制定的以登记适用的法律应是依据宪法、民法、土地法等和土地管理法等制定的以土地登记为基础的土地登记为基础的不动产登记法不动产登记法及法规及法规不动产登记法实施条例不动产登记法实施条例现行涉及不动产登记的法律法规现行涉及不动产登记的法律法规物权法物权法（第一节（第一节 不动产登记不动产登记 9-229-22条）条）土地管理法土地管理法森林法森林法草原法草原法矿产资源法矿产资源法农村土地承包经营法农村土地承包经营法房地产管理法房地产管理法及其配套及其配套的有关权利登记的行政法规等。包括地方政府颁布施行的的有关权利登记的行政法规等。包括地方政府颁
46、布施行的土地登记条例土地登记条例、国、国土部门的土部门的土地登记办法土地登记办法、住建部门的、住建部门的房产登记规程房产登记规程等等43434444不动产行政的主要内容6 6不动产登记中的权与法7 7不动产登记的物证技术不动产登记的物证技术8 8我国不动产登记的现状9 9关于不动产登记的展望1010目目 录录 ContentsContents44444545不动产登记的物证技术不动产登记的物证技术1 1、地籍调查技术、地籍调查技术n地籍调查地籍调查证据审核证据审核登记确权登记确权，是实现土地产权保护不可缺少的三个关键，是实现土地产权保护不可缺少的三个关键环节。地籍调查是为土地确权登记的需要，而
47、对申请人的权源权属证据实施环节。地籍调查是为土地确权登记的需要，而对申请人的权源权属证据实施现场调查并进行数据检验的前置工作。其内容和步骤包括权属调查和地籍测现场调查并进行数据检验的前置工作。其内容和步骤包括权属调查和地籍测量。量。454546461 1）权属调查技术）权属调查技术n界址调查技术界址调查技术（宗地分户与编码、相邻关系分析与界址点判别、现场指界与（宗地分户与编码、相邻关系分析与界址点判别、现场指界与界标定位、分户界址走向固定与制作点之记、宗地草图绘制并丈量界址边长界标定位、分户界址走向固定与制作点之记、宗地草图绘制并丈量界址边长及条件关系距离）及条件关系距离）n现场取证技术现场取
48、证技术（调查表设计、现场指界证明材料釆集、当事人和见证人笔录（调查表设计、现场指界证明材料釆集、当事人和见证人笔录及签名）及签名）464647472 2）地籍测量技术）地籍测量技术n控制测量控制测量n宗地分户界测量（相邻关系界址点和界址边及宗地多边形宗地分户界测量（相邻关系界址点和界址边及宗地多边形几何几何控制距离）控制距离）n地上定着物附着物测绘（外地上定着物附着物测绘（外廓廓定位）定位）n地籍图成图（标准分地籍图成图（标准分幅幅图与宗地图）图与宗地图）n面积计算面积计算474748482 2、证据审查技术、证据审查技术n主要针对证据的真实性、合法性及有效性进行审查。主要针对证据的真实性、合
49、法性及有效性进行审查。n土地确权是对土地权利证据的审查与确认，土地权利证据的来源主要是土地土地确权是对土地权利证据的审查与确认，土地权利证据的来源主要是土地登记簿、地籍图和地籍册记录、当事人自我举证材料和地籍调查成果资料。登记簿、地籍图和地籍册记录、当事人自我举证材料和地籍调查成果资料。n证据审查方式主要有形式审查和实质审查。对于不动产权利的确认，既要进证据审查方式主要有形式审查和实质审查。对于不动产权利的确认，既要进行规定要件的形式审查，也要进行针对证据真实性、合法性及有效性判定的行规定要件的形式审查，也要进行针对证据真实性、合法性及有效性判定的实质审查。依据登记簿、经法律公证的资料和法院判
50、决文件进行审查时，可实质审查。依据登记簿、经法律公证的资料和法院判决文件进行审查时，可只进行形式审查，否则应进行实质审查。只进行形式审查，否则应进行实质审查。484849493 3、质量控制技术、质量控制技术n权属调查与地籍测量是不动产物证技术活动中有机配合相互衔接的两个关键权属调查与地籍测量是不动产物证技术活动中有机配合相互衔接的两个关键环节，在质量管理方面实行全过程质量控制环节，在质量管理方面实行全过程质量控制n对工作程序的合法性和数据质量的可靠性均必须进行有效的检核，并且填写对工作程序的合法性和数据质量的可靠性均必须进行有效的检核，并且填写检核的原始记录表检核的原始记录表n质量监理和验收