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1、房地产基础知识培训房地产基础知识培训 2/1/20232/1/20231 1课程安排 一、房地产及房地产经纪；二、建筑基础知识；三、名词解释 四、户型分析2/1/20232/1/20232 2房地产市场的分类n n房地产一级市场房地产一级市场：是土地交易市场是土地交易市场n n房地产二级市场房地产二级市场：是增量房地产交易市场是增量房地产交易市场（开发商）（开发商）n n房地产三级市场房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的是消费者间的横向
2、交易，属于消费市场的重新配置。重新配置。2/1/20232/1/20233 3房地产以及房地产经纪房地产以及房地产经纪2/1/20232/1/20234 4什么是房地产n n不动产？n n房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物构成的。2/1/20232/1/20235 5什么是房地产经纪人n n房地产经纪人house agent(英)指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人，联系人，中间人，经理人或介绍人。2/1/20232/1/20236 6房地产的自然特征n n位置的固定性位置的固定性（房地产的自然地理位置是不变的，尽管其社会房地产的自然地理
3、位置是不变的，尽管其社会经济位置有可能发生变化）经济位置有可能发生变化）n n使用的耐久性使用的耐久性（对于土地而言，其具有不可毁灭性，建筑物虽对于土地而言，其具有不可毁灭性，建筑物虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但一经建成，寿命通常也可以达到几十然不象土地那样具有不可毁灭性，但一经建成，寿命通常也可以达到几十年甚至数百年年甚至数百年）n n资源的有限性资源的有限性（土地作为大自然的产物是不能被人工生产出来土地作为大自然的产物是不能被人工生产出来的，这也使得建筑在其上的建筑物和其他附着物的数量也是有限的）的，这也使得建筑在其上的建筑物和其他附着物的数量也是有限的）n n房地产的保值性房地产的保
4、值性（房地产的价值随着时间的推移，价值的总房地产的价值随着时间的推移，价值的总体趋势体趋势）2/1/20232/1/20237 7房地产的经济特征n n生产周期生产周期（买下地皮、建筑商承建、销售后入住等买下地皮、建筑商承建、销售后入住等）n n资金密集性：资金密集性：产品成本中物化劳动消耗所占比例较大或资金有产品成本中物化劳动消耗所占比例较大或资金有机构成较高的企业。机构成较高的企业。投资大，占用资金多，现代化技术装备程度高，投资大，占用资金多，现代化技术装备程度高，容纳劳动力相对少，劳动生产率高。如钢铁、机械制造、汽车、石油容纳劳动力相对少，劳动生产率高。如钢铁、机械制造、汽车、石油化工等
5、，均属于资金密集型行业。化工等，均属于资金密集型行业。n n相互影响性相互影响性（房地产的价值不仅与本身的状况有直接的关系，房地产的价值不仅与本身的状况有直接的关系，还取决于周围其他的房地产的状况，受临近房地产用途和开发利用的还取决于周围其他的房地产的状况，受临近房地产用途和开发利用的影响）影响）n n易受政策限制性易受政策限制性n n房地产的增值性房地产的增值性（位置、位置还是位置）位置、位置还是位置）2/1/20232/1/20238 8一、一、房地产的概念房地产的概念房地产的概念房地产的概念 房屋土地的经济形态作为一种产业称之为房屋土地的经济形态作为一种产业称之为房地产二、二、房地产交易
6、房地产交易房地产交易房地产交易 是指房地产转让、抵押和房屋租赁的行为是指房地产转让、抵押和房屋租赁的行为三、三、房地产租赁房地产租赁房地产租赁房地产租赁 出租人将自己所拥有的某种物品交与承租出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中。品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用的费用(租金租金)。2/1/20232/1/20239 9四、四、房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素1 1
7、、房屋的结构、质量、功能、新旧、程度、房屋的结构、质量、功能、新旧、程度2 2、房屋层数和朝向、房屋层数和朝向3 3、环境因素、环境因素(地理位置、交通、商业娱乐、地理位置、交通、商业娱乐、网点等网点等)4 4、房屋的供需状况、房屋的供需状况5 5、政策因素、政策因素6 6、土地价格的变动、土地价格的变动2/1/20232/1/20231010房产分类房产分类n n住宅：住宅：按使用分：单元式、公寓式、别墅；按使用分：单元式、公寓式、别墅；按住房供应：商品房、房改房、已购公房；按住房供应：商品房、房改房、已购公房；按消费档次：普通住宅、非普通住宅按消费档次：普通住宅、非普通住宅n n商业用房商
8、业用房：百货商场、购物中心商铺；百货商场、购物中心商铺；商业街商铺；商业街商铺；住宅底层商铺；住宅底层商铺；社区型商铺。社区型商铺。n n其他：其他：教育、医疗、科研、工业、交通、寺庙、监狱、宗教教育、医疗、科研、工业、交通、寺庙、监狱、宗教教育、医疗、科研、工业、交通、寺庙、监狱、宗教教育、医疗、科研、工业、交通、寺庙、监狱、宗教 2/1/20232/1/20231111土地的所有制形式 中华人民共和国土地管理法规定：国家实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买院
9、代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。以依法转让。2/1/20232/1/20231212国有土地使用权出让年限：国有土地使用权出让年限：住宅用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年2/1/20232/1/20231313房地产经纪基本业务分类n n房地产居间业务n n房地产代理业务2/1/20232/1/20231414房地产居间业务 向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。
10、2/1/20232/1/20231515房地产代理业务n n房地产经纪人在授权范围内，以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。n n需要签订房地产代理合同，约定服务事项与服务标准。2/1/20232/1/20231616房屋买卖n n房屋所有权的转移n n买卖双方当事人有完全民事行为能力n n房屋出卖人必须是房屋所有权人n n出卖共有房屋，必须经所有共有权人同意n n出售已出租房屋，承租人放弃优先购买权方可n n房屋产权必须清楚。2/1/20232/1/20231717 特特 点点1 1、范围的广泛性范围的广泛性范围的广泛性范围的广泛性(市场上有多少商品就会有多少市场上有多少商品就会有多少市场
11、上有多少商品就会有多少市场上有多少商品就会有多少种经纪活动。包括有形和无形商品种经纪活动。包括有形和无形商品种经纪活动。包括有形和无形商品种经纪活动。包括有形和无形商品)2 2 2 2、活动内容的服务性、活动内容的服务性、活动内容的服务性、活动内容的服务性(只提供服务，不直接从事经只提供服务，不直接从事经只提供服务，不直接从事经只提供服务，不直接从事经营营营营)3 3 3 3、活动目的的报酬性活动目的的报酬性活动目的的报酬性活动目的的报酬性(提供的服务是一种商品，提供的服务是一种商品，提供的服务是一种商品，提供的服务是一种商品，佣金是应得的劳动收入佣金是应得的劳动收入佣金是应得的劳动收入佣金是
12、应得的劳动收入)4 4 4 4、活动的隐蔽性和非连续性活动的隐蔽性和非连续性活动的隐蔽性和非连续性活动的隐蔽性和非连续性(相对相对相对相对)5 5 5 5、活动责任的明确性活动责任的明确性活动责任的明确性活动责任的明确性(不同的经纪方式承担不同不同的经纪方式承担不同不同的经纪方式承担不同不同的经纪方式承担不同的法律责任和义务的法律责任和义务的法律责任和义务的法律责任和义务)()()()(经纪人和委托人之间以合同经纪人和委托人之间以合同经纪人和委托人之间以合同经纪人和委托人之间以合同形式明确各人权利、义务）形式明确各人权利、义务）形式明确各人权利、义务）形式明确各人权利、义务）2/1/20232
13、/1/20231818一、一、经纪活动的作用经纪活动的作用 1、加快了市场信息的传播与交流加快了市场信息的传播与交流 2 2、有利于商品合理流通、有利于商品合理流通(依靠经纪人的依靠经纪人的专业性、准确性、信息量大专业性、准确性、信息量大)3 3、促进了市场的规范和发展、促进了市场的规范和发展(实现了市实现了市场交易行为的公平、公开、公正场交易行为的公平、公开、公正)2/1/20232/1/20231919二、二、经纪活动的方式经纪活动的方式 1.居间 (为交易双方提供信息及条件，起媒介撮合用。广为交易双方提供信息及条件，起媒介撮合用。广泛采用，初级形式泛采用，初级形式)2.行纪 (受委托人委
14、托以自己的名义与第三方进行交易，受委托人委托以自己的名义与第三方进行交易，并承担法律责任并承担法律责任)3.代理 (受委托人委托以委托人的名义与第三方进行交易，受委托人委托以委托人的名义与第三方进行交易，不承担法律责任不承担法律责任)2/1/20232/1/20232020第二部分：第二部分：建筑基础知识建筑基础知识2/1/20232/1/20232121住宅建筑形式n n单元（板式）式住宅单元（板式）式住宅 在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。n n 塔式（点式）住宅塔式（点式）住宅 高层独立
15、单元式住宅又称塔式住宅，由共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的住宅。n n通廊式住宅通廊式住宅 由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅。2/1/20232/1/20232222住宅按层数划分如下：1、低层住宅为一层至三层；2、多层住宅为四层至六层；3、中高层住宅为七层至九层；4、高层住宅为十层以上（小高层、高层、超高层）。2/1/20232/1/20232323什么是层高、净高n n层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。n n净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高=层高-楼板厚度2/1/20232/1/20232424按照建筑结构分类：n n砖混结构：竖向承重结构
16、为砖墙，水平承重的楼板、屋面板为钢筋混凝土（多层）n n钢筋混凝土结构：承重构件梁、柱为钢混，外墙、分割墙为轻质墙或砌块填充（小高层）n n钢结构：承重构件梁、柱为钢材（高层）2/1/20232/1/20232525房屋面积的测算n n建筑面积=使用面积+公摊面积n n使用面积：使用面积使用面积=可以利用的面积可以利用的面积+房屋墙房屋墙体面积体面积+阳台建筑面积。阳台建筑面积。n n共有建筑面积：电梯井、管道井、楼梯间、垃电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室等。不包括独立使用的地下室、车棚、车库、室等。不包括独立使用
17、的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积。等建筑面积。n n公摊面积：共有建筑面积分摊后的面积。共有建筑面积分摊后的面积。2/1/20232/1/20232626面积测算的注意事项阁楼：2.2米以上算有效面积计算一半建筑面积的范围 2/1/20232/1/20232727房屋价格 起价：各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。均价：小区内各套房屋总价之和与各套总建筑面积之比。2/1/20232/1/20232828户型分类n n平面式平面式n n错层式错层式n n复式复式n n跃层式跃层式2/1/20232/1/2023
18、2929平面式2/1/20232/1/20233030错层2/1/20232/1/20233131复式2/1/20232/1/20233232跃层2/1/20232/1/20233333户型分类解析户型分类解析n平面式平面式：表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面都处于同一层面 n错层式错层式：主要指的是一套房子不处于同一平面，即房主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。n复式复式：上下两层完全分隔上下两层完全分隔，一、二层楼面往往垂直投，一、二
19、层楼面往往垂直投影，上下面积一致影，上下面积一致(楼上楼下、两层一户楼上楼下、两层一户)n跃层式跃层式：跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层楼梯联系上下层 2/1/20232/1/20233434绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。出房率 出房率：使用面积与建筑面积之比。（多层、高层）2/1/20232/1/20233535阁楼阁楼 利用房屋内的上部空间，加建的人字型框架且使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。2/1/20232/1/20233636连体别墅2/1/20232/1/20233737商住两用2/1/
20、20232/1/20233838商务会所2/1/20232/1/20233939户型图介绍-套一厅n n优点n n缺点2/1/20232/1/20234040房型图-套二厅 优点 缺点2/1/20232/1/20234141房型图-套三厅n n优点n n缺点2/1/20232/1/20234242房型图-套四厅优点缺点2/1/20232/1/20234343 写字楼2/1/20232/1/20234444别墅户型图2/1/20232/1/20234545n n分享几句话分享几句话 微笑打先锋微笑打先锋 (脸笑脸笑）倾听是妙招（倾听是妙招（点头点头）赞美价值连城（赞美价值连城（嘴甜嘴甜）成功自我推销（成功自我推销（手脚快手脚快）2/1/20232/1/20234646 2/1/20232/1/20234747 谢谢大家！2/1/20232/1/20234848