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1、房地产营销策划的五大误区随着房地产业的理性化进展与房地产市场竞争的日趋猛烈，房地产营销策划逐步得到业界的广泛关注与相当程度的认可。房地产营销策划尽管开始从注重表面转向追求内涵，从杂乱无章趋向规范有序，但纵观目前许多策划行为，专门多地点仍值得深思。许多开发商对房地产营销策划的认识仍停留于肤浅的表层，甚至由于明白得的偏颇，而在实际运作中使营销策划走向误区。误区之一目标客户定位不准打开任何一份策划报告，其中对消费者的描述必定充斥2040岁之间、中高等收入的成功人士、注重生活品质、以男性为主、自住和投资兼有如此千人一面的套话。售价超过 30万元的房产对消费者的研究，难道还比不上售价不超过 3 元的饮料
2、如可口可乐对消费者研究的态度和深度，岂非咄咄怪事！事实上，由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高涉入度的购买行为，其购买决策的环节、阻碍因素和时刻都复杂得多，变化的可能性也大得多，非采纳专业消费者调研不可。然而，几乎所有的房地产策划者都认为，市场是引导出来的、我们比消费者更专业、消费者只要能掏得出票子，我自有方法能让他上钩。至于他是谁、他有什么方法都无足轻重。因此乎，房地产的上帝在短短的两三张 A4 纸的篇幅内被心不在焉地打发掉了，行业泡沫和风险随之而来。误区之二无视差异化竞争与普遍忽视消费者研究相反，房地产策划者如同病态般地执著于对竞争者的研究，常常不惜花上半年的时刻值得
3、留意的是，房地产开发的前置时刻往往不超过 9 个月，动员全公司的力量，发动地毯式的搜索，从本区域到跨区域，甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关怀备至。任何一份策划报告有关竞争者的内容绝可不能少于 50 张 A4 纸，任何一个竞争者的描述都可不能少于 10 个条目。然而，如此劳师动众、精益求精有什么意义呢？得出了什么结论呢？能指导我们干什么呢？事实上，房地产与一般消费品不同，即便地段不同也可不能有任何两个项目会同质化；既然可不能有同质化，那就绝可不能面临像一般消费品那样广泛的竞争。既然如此，这种风声鹤唳、草木皆兵的做法，除了白费精力、误导注意力又有何益处？误区
4、之三空泛的品牌战略眼下，房地产业最时髦的说法确实是打造强势品牌、提升品牌的核心竞争力。有了万科好榜样的庞大示范效应 据说同样条件，万科凭借品牌领先就能造就每平方米 1000 元的溢价，有了中体奥园快速切入品牌经营的成长轨迹 据说奥林匹克花园差不多顺利开始了全国范畴内的特许连锁，因此乎，便雄心勃勃地要成为领导品牌，豪情万丈地要做白领品牌，别出心裁地要做时尚品牌，你方唱罢我登场，却没有人去平复地想想，等到曲终人散以后还会剩下什么。事实上，房地产的一个项目总共只是几百上千套房子，卖完了也就完了，不像一般消费品几乎能够无限制、无限量地卖下去。特定项目的所有房子卖完之后假如没有连续的项目显现，弄个强势品
5、牌难道就能画饼充饥吗？只有那些有能力、有意愿连续用心进行房地产经营的企业才需要定战略、建品牌。一样的今天做做改日就不一定想做了或不一定能做了的公司如此的公司至少占八成以上，最好把自己的注意力放在产品上，而不要去搞什么品牌建设、战略规划，对他们而言，品牌运作一是用不上 规模太小，二是用不起 投入太高，三是用不动 治理太差。误区之四产品明白得浅薄与一般消费品不同，不仅每一个项目是不同的，甚至连一个房地产项目中的每一套房子差不多上绝不相同的，不管是面积、楼层、景观，依旧面对的消费群都存在着与生俱来的差异性。你能够说每一瓶可口可乐差不多上相同的，但你绝不能说任何两套房子对你而言价值一样。这本来是极好的
6、策划切入点，然而，我们的房地产策划者却没有这种精度的视野，只是粗浅地按房型分分类，简单地依照一个总均价加点儿系数来定价，充其量只是是搞点儿自立一房、温馨两房、雀巢三房之类的噱头。房地产策划者们真应该好好学学琉璃工坊。君不见人家琉璃工坊是如何珍视自己的每一个作品，如何刻意地使其绝不相同，定价也全然看不出是依照什么均价定的，而我们的房地产策划者却在能够大做文章的地点偏偏不做文章。事实上，应该依照顾客的不同而不是房型的不同来细分定义我们的产品，对每一类产品而不是仅对整个项目进行周密的包装，定价也不能简单地用总均价加成，而应该用类别均价加成的方法。误区之五用大炮打蚊子仗着财大气粗，房地产策划者经常强调
7、猛烈的广告攻势，偏爱采纳发行量大的大众媒体进行宣传。本着打大决战的动因，有人曾经把解放日报某一天的广告版面完全包了下来，假如不是有政策约束的话，连报纸的冠名权都恨不得拿下。事实上，一个项目充其量只是几百上千个顾客，用上百万份发行量的媒体还不是大海捞针、用大炮打蚊子？有效的每千人成本还不高得惊人？况且，随着媒体干扰的增大这是广告主们不可幸免的感伤，媒体的边际传播收益正在直线下滑，与其如此，什么缘故不采纳小众传播的方式以求更为精准实效呢？一贯十分注重大众传播的 PG，其产品海飞丝在宣传推广时就拍了 7 个版本的广告，分别针对 7 个不同的目标群体。因此，由于要针对小而多的目标群体，复杂而多变的整合运作，小众传播难度确实要大得多，但假如不难的话，何以证明你深厚的策划功力？