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1、甘肃省甘肃省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理综合年房地产估价师之开发经营与管理综合检测试卷检测试卷 B B 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A2、下列物业中，属于特殊物业的是（）。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】B3、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为 4000
2、 万元，资产合计为 6000 万元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 4000 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】C4、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】C5、下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A.住房可支付性指数B.房地产价格指数C.房价租金比D.量价弹性【答案】C6、在写字楼物业租赁中，物业管理企业
3、可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】D7、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）。A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场【答案】A8、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 6%，月还款额为()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】B9、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（）。A.地基正常承载力B.地基最大承载
4、力C.地基最小承载力D.地基容许承载力【答案】D10、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B11、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和()两部分。A.广告费B.销售费用C.促销费用D.不可预见费用【答案】B12、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】C13、下列关于资产负债表不正确的是()。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目
5、开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B14、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【答案】B15、()是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。A.廉租房B.经济适用房C.市场价商品住宅D.商品房【答案】B16、某商铺的租赁期为 15 年，租金按每年 5%的比
6、例递增，第 1 年的租金为 1万元，租金于每年的年初收取，年利率为 8%，则该商铺 15 年租金收入的现值为（）万元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49【答案】C17、房地产投资之弊不包括()A.流动性差B.投资数额巨大C.提高投资者的资信等级D.投资回收期较长【答案】C18、登记账簿的直接依据是（）。A.自制凭证B.原始凭证C.记账凭证D.会计报表【答案】C19、四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用A.加味香苏散B.麻黄汤C.九味羌活汤D.升麻葛根汤【答案】A20、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按
7、半年计息，其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息（年初借款本息累计本年借款额/2）贷款利率D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】D21、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率【答案】C22、下列关于贷款担保的说法，错误的是()。A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D.贷款有保证、抵押、质押三种形式【答案】B23、从房
8、地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（）。A.产品结构B.总量结构C.供求结构D.投资结构【答案】B24、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用【答案】B25、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百
9、分比租金的百分比设置往往较高【答案】D26、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入【答案】C27、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D28、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（）。A.3 个以上B.510 个C.5 个以上D.310 个【答案】A29、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本
10、、产销量与()的平衡关系的方法。A.固定成本B.变动成本C.盈利D.机会成本【答案】C30、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】A31、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】C32、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政
11、策抑制经济衰退。A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健【答案】A33、下列选项中不可以用于土地储备资金的是（）。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.向银行业金融机构举借的贷款C.国有土地收益基金中安排的资金D.经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金【答案】B34、房地产开发活动可以从（）两个方面进行考察。A.物质形态与货币形态B.投资资金量和预期收益率C.出租、出售或经营状态D.资金流通方式与对策【答案】A35、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地【答案】A36、以下不是房地产市场发生周期
12、性波动的原因的是()。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差【答案】B37、开发项目全部投资的内部收益率表明（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】A38、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险【答案】C39、投资机会研究分为一般投资机会研究和()。A.详细研究B.粗略研究C.特定项目的投资机会研究D.建设项目的投资机会研究【答案】C40、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租
13、金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。A.平均数B.相对数C.合理D.期望【答案】A41、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】A42、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙【答案】B43、房地产开发的程序主要分为（）阶段。A.决策分析、规划设计、建设、租售B.决策分析、可行性研究、建设、租售C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段D.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理【答案】C44、依代理委托方的不
14、同对物业代理进行分类时，不包括（）。A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理【答案】A45、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是()。A.房屋出售B.房地产抵押C.土地使用权转让D.土地使用权出让【答案】D46、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（）。A.沉降缝B.伸缩缝C.温度缝D.防震缝【答案】A47、2011 年末，某市住房总量为 5000 万平方米，其中经济适用住房 400 万平方米，商品住房 3750 万平方米，同期住房空置量为 750 万平方米，其中经济适用住房为 50 万平方米，商品住房为 450 万平方米，则该市 2011 年末的住房空置率是（）。A
15、.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D48、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【答案】B49、房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。A.不可移动性；区位选择B.不可再生性；区位选择C.稀缺性；环境选择D.变现性差；环境选择【答案】A50、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.领导定价法B.挑
16、战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】B多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、下列参数属于融资相关参数的有（）。A.基准收益率B.资本金投资比例C.贷款利率D.空置率E.出租率【答案】BC2、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有()。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求 E 增加房地产市场需求【答案】ACD3、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有()。A.文献查阅法B.观察法C.专题讨论法D.问卷调查法 E 实验法【答案】BCD4、王某花 50 万元购买了某宗物业，预期目标收益率为 10，但该投资第一年末出现了风险
17、损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】ABC5、张某以 400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为 50 万元。如果张某投入的资本金为 240 万元，经营期内的年平均经营收入为 150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的 40，财务费用占年平均经营收入的 10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。A.投资利润率为 16.67B.投资利润率为 22.50C.资本金利润率为 31.25D.资本金利润率为 37.50E.资本金利润率为 62.50【答案】AC6、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投
18、资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照()分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型 E 投资偏好【答案】ACD7、开发商的定价方法有（）。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【答案】ACD8、以下指标属于市场指标的是()。A.销售量B.出租量C.吸纳量D.建筑面积 E 预售面积【答案】ABC9、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有()。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法 E 认知价值定价法【答案】B10、宏观经济周期循环的扩张过程包括（）。A.繁荣B.衰退C.萧条D.复
19、苏E.重生【答案】AD11、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。A.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】CD12、下列投资形式中属于房地产间接投资的有（）。A.房地产开发投资B.购买房地产开发企业的债券C.房地产置业投资D.购买住房抵押支持证券E.购买房地产投资信托基金【答案】BD13、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有()等方面的知识。A.市场营销以及资产管理B.建筑设计C.建造技
20、术D.房地产估价 E 项目管理【答案】ABC14、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E.融资方式的分析与选择【答案】ACD15、张某以 400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为 50 万元。如果张某投入的资本金为 240 万元，经营期内的年平均经营收入为 150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的 40，财务费用占年平均经营收入的 10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。A.投资利润率为 16.67B.投资利润率为 22.50C.资本金利润率为 31.25
21、D.资本金利润率为 37.50E.资本金利润率为 62.50【答案】AC16、国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】ABD17、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】AD18、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有()。A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策 E 加快城
22、市化进程【答案】BCD19、房地产企业债务融资的主要资金来源有()。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款 E 信用贷款【答案】CD20、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的()指标的计算非常重要。A.借款偿还期B.利息备付率C.流动比率D.偿债备付率 E 速动比率【答案】BD大题（共大题（共 1010 题）题）一、（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月工资收入为 12000 元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄用于购房；
23、（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为 3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误 12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1
24、+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1
25、=50 万元；二、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，
26、设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越
27、偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】三、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房
28、地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易
29、找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】四、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）
30、如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到
31、 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。五、估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机
32、构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】六、估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 3
33、0 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价
34、值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】七、H 办公用房建于 2005 年，为 4 层钢筋混凝土框架结构，建筑面积 2310m2，建筑密度为 60%，用地为 2004 年通过出让国有土地使用权取得，使用期限 40年。2010 年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为 1200 元/m2。则土地价格
35、为：1200231060%1663200（元）166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市 2010 年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175 元/m2。该工程建设期为 1 年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为 5.85%，开发商利润率为 20%，则利息为：21750.55.85%63.6（元/m2）。开发商利润为：217520%435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为 60 年，残值率为 2%，已使用 5 年，根据定率折旧法公式，其成新率为：1（12%）5/60100%92%。建筑物现值为：（217563.6435）92%23105681934.72（元）568.2（
36、万元）。（3）估价结果确定166.3568.2734.5（万元）【答案】八、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成
37、本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新
38、购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】九、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未
39、办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘
40、，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2，类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，
41、估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】一十、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。