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1、保障性住房建设的机遇与困境亚豪视点 2009-3-6保障性质的住房市场必须也只能健康、持续、尤其是稳定的发展下去，否则将关乎民生大计、国家大计。为了这一目标的实现，需要政府、开发商、媒体三方之间能够慎重、合理而坦诚的处理问题，解决问题。今天，我们要探讨的论题是“保障性住房建设的机遇与困境”！其实，我更愿意将“困境”换成“挑战”之类的词语，这将决定以下我们对这一论题的探讨基调。要知道，保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。既然带有明确的社会保障功能，必然关系国计民生和安定团结，一旦触及这类问题的话，我们是不
2、是不应该仅仅站在房地产市场营销的角度，而是站在中国未来房地产市场发展的大局来看待并分析保障房建设的未来和前景呢？加快建设保障性住房建设的时代背景在 2008 逐步进入尾声之际，我们满耳听到、满眼看到的、甚至私下谈论的都是房地产的下行发展趋势、购买客户的观望情绪，近来我还注意到诸如“北京大兴经济适用房地块流标、济南八里桥经济适用房地块长达一个月无人应标、10 月 21-22 日，北京土地整理储备中心推出两块限价地，均因未收到报价而流标”等言论，这些消息的一致口径当然是作为保障房主力的经适房和两限房正在面临无人问津的窘境！一时间，政府对保障性住房的热情呼吁与开发商对保障性住房的消极冷遇形成了极大的
3、反差，我们不禁要问一句曾经的市场宠儿怎会一夜间成为了姥姥不疼、舅舅不爱的孤儿？这里，我们首先站在客观公正的角度来看待保障性住房建设的时代背景，2008 年 11 月 5 日，国务院召开常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。在会议确定的十项措施中，第一条就是加快建设保障性安居工程。国家之所以下大力气加快建设保障性安居工程，主要是基于以下几方面考虑：其一，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。其二，加快建设保障性安居工程，对相关房地产上下游产业具有很强的带动效应。其三，加快建设保障性安居工程，还为今
4、后扩大消费需求、创造就业机会制造了有利条件。实际上，利用新增中央投资加快建设保障性安居工程，正是国家推动建设和谐社会、努力实现“住有所居”的一个缩影。所以，既然安居问题关乎社会稳定、国计民生，作为房地产业内人士的我们就要将保障房建设作为一个长期课题来分析之、研究之、而不是抱着消极抵制的态度抱怨之。当然也正因为出现了土地流拍、开发热情不高等问题，我们才更应该认真的探寻保障房建设体制究竟出了哪些问题？保障房建设的困境在哪里首当其冲的就是，商品房市场的疲软态势对保障房市场的消极影响！中国商品房市场经过几年高速成长后，目前一些城市已经呈现出销售量和销售价格一同下降的疲软态势。伴随着商品房市场“疲软症”
5、的出现，以经济适用房、限价房和廉租房为主体的保障性住房建设也出现了一些不容忽视的苗头和变化，那就是从商品房市场火爆时的“地方政府不愿建保障性住房”，到商品房市场疲软时的“开发商不愿建保障性住房”现象。我们认为，这种矛盾的产生实际是由保障性住房的双重功能所决定的，我们知道限价房、经济适用房都具有商品住宅的属性，在一定条件下可以在市场上流转，而安居房与廉租房都是纯粹的保障性住房。在今天房地产市场下滑的发展趋势下，安居房与廉租房由于不具市场交易的功能而不受影响，而经济适用房和限价房处境则比较尴尬，一方面由于其价格与商品房价格日趋接近，以往明显的购房成本优势消耗殆尽；同时，偏远的位置、匮乏的配套、不便
6、的交通环境都在削弱着经适房和限价房的价格优势。而另一方面，经适房和限价房难以摆脱的贷款难、手续繁琐、选房周期尤其是开发商回款周期过长等弊端，都在考验着开发商们日益紧绷的资金链。这在金融环境紧张、企业发展以现金为王的整体财务背景下，显得尤为重要！因此，近期保障房市场的萧条场景也就不难解释了，面对这种局面，无论政府对保障房市场原本的良好预期、还是开发商对保障房这块蛋糕的欲走还留，都需要双方抱着冷静客观的态度、找寻合理有效的解决方案！从政府决策一方，面对经适房和限价房的尴尬身份已到了作出明确了断的时候！建设部副部长齐骥明确表示，今后 3 年，全国将新建 200 万套廉租房和 400 万套经济适用房，
7、同时完成约 220 万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过 9000 亿元，平均每年 3000 亿元。在这一足以左右保障房未来发展方向的政策中，没有提到限价房，已明确向市场传达了政府希望进一步明晰保障性住房体系纯粹性的信号。无论限价房今后是否退出历史舞台，将安居工程的保障性质进一步提升，才可能使保障性住房市场尽可能免受商品房交易市场发展波动的影响。无论这种影响是利好还是利空，就像稳定压倒一切，保障房的稳定发展也要压倒一切！什么是未来保障房市场健康持续发展的关键在通过政策调控渠道理顺保障房市场性质的同时，如何采取有效而直接的手段激发开发商们的建设需求和开发热情，才是未来保障房市场健康持续
8、发展的关键！正如开发商在商品房市场的最终目标是盈利指标，保障房建设的最终获利前景也将决定开发商的开发热情。围绕盈利前景这一核心课题，我们提出以下措施，希望能够促动经适房、限价房的继续良性运转！第一，采取措施降低开发商开发保障性住房的综合成本，增加保障性住房建设的盈利空间。在这方面，今年 10 月 8 日，济南市物价局与财政局联合对廉租住房、经济适用住房和棚户区改造拆迁安置房建设行政事业性收费和政府性基金项目进行了汇总，并公布了首批免收项目的目录。这些项目包括城市建设综合配套费、城市房屋拆迁管理费等19 项收费和基金，共涉及 13 家单位，可以为开发商建设保障性住房增加一定的盈利空间。第二，采取
9、措施为开发商建设保障性住房特别是经济适用房提供融资便利。目前，我国多数地方经济适用房由开发商自筹资金建设，与商品房建设可以卖“楼花”提前回笼资金不同的是，经济适用房多数采取现房销售方式，在当前形势下，开发商单独建设经济适用房面临较大的资金难题。考虑到经济适用房最终销售基本不成问题，地方政府应积极促成国有担保公司为建设经济适用房提供融资担保，或者通过成立信托计划的方式为经济适用房建设面向法人或公众融资。在保障房建设融资渠道方面，11 月 20 日，北京银行分别与北京市国土资源局、北京住总签署战略合作协议，银政、银企联手加快北京保障性住房建设。根据协议，北京银行提供意向性授信北京市国土资源局50
10、亿元、与北京市土地整理储备中心签订10 亿元综合授信合同、为北京住总提供20 亿元授信额度，优先用于保障性住房建设。北京住总集团作为一家国有大型建筑开发企业，近年来把政府保障性住房作为地产开发主攻方向，被誉为首都保障性住房建设第一大户，目前承担着西三旗、常营、翠城等约340 万平方米保障性住房建设任务。而北京银行作为一家上市企业，具有雄厚的资金实力。扩大内需的主要目标就是寻找大型品牌企业和具备良好投资前景的项目。这次与北京住总集团的合作，就是银企优势联动发挥，推动保障性住房建设，扩大内需，促进经济增长的积极实践！第三，进一步推广保障性住房配建制度。青岛市自2008 年就开始全面实行保障性住房配
11、建制度，其中廉租住房主要在旧城区和城中村改造项目中配建，经济适用住房主要在城中村改造项目中配建。土地出让时，必须一并提出保障性住房配建比例、套型面积、建设标准及回购或销售价格等附加条件，作为项目招拍挂方案的内容。此外，其他有条件的住宅用地也将按照一定比例配建保障性住房。商品房开发配建保障性住房一定程度上增加了保障性住房布局的合理性和适用性，是改善和促进保障性住房建设的有效手段。但考虑到商品房市场的波动对保障性住房配建进程的影响，各地在推进配建制度的同时，应采取相关措施促进城市相关群体住房保障“应保尽保”，真正落实保障性住房的建设初衷！论述至此，读者已能清晰判别我对保障房市场的前景预期和措施手段！简单来说，既然是保障性质的住房市场就必须也只能健康、持续、尤其是稳定的发展下去，否则将关乎民生大计、国家大计。为了这一目标的实现，需要政府、开发商、媒体三方之间能够慎重、合理而坦诚的处理问题，解决问题。唯有通盘考虑、互相理解、形成合力，方是居者之幸、人民之幸！