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1、.北京房地产估价师制度与政策北京房地产估价师制度与政策：商品房现售合同主要内容考试题：商品房现售合同主要内容考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题意）意）1、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为 3000 万元，资产合为5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和。1250 万元，则资产负债率为_。A30%B40%C50%D60%2、对于置业投资来说，房地产
2、投资的经济效果主要表现为_。A两个方面：租金和物业增值 B三个方面：租金、物业增值和股权增加 C四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加 D五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大3、某在建工程，土地使用权年限为50 年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为 17500m2，年净收益为350 万元。目前该项目已建设 2 年，估计至项目建成还需 2.5 年。已知市场同类房地产报酬率为 7%，则评估该项目续建完成时的总价值为_万元。A3758.57 B394203 C3966.10 D4769.854、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12，当前整个市场的
3、平均收益率为 15，国家债券的收益率为 35。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。A：057 B：074 C：080 D：104 E：借款合同5、房地产具有供给有限特性，本质上在于_。A 土地总量有限 B 规划限制 C 房地产不可移动 D价值量大6、是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。A：房屋出租 B：房屋转租 C：房屋承租 D：房屋租赁 E：执行层的组织协调7、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是_。A比较风险 B收益现金流风险 C持有期风险 D时间风险8、下列不属于债券特征的是。A：偿还性 B：收益性 C：安全性 D：非流动性 E：执行层的组织
4、协调9、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是。A：城市规划的制定 B：城市规划的实施和管理 C：城市规划的监督检查 D：城市规划法律法规的制定 E：执行层的组织协调10、市场比较法是将_与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A估价对象 B估价目标 C估价手段 D估算价值11、已知两税一费的税、费率分别为营业税 5%、城市维护建设税 7%、教育费附加 3%，若销售收入为 1000 万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。A55.0B85.6 C150.0 D123.612、市场比
5、较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得 103 分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得 98 分，则个别因素修正系数为（）。A1.05 B0.98 C0.95 D1.0313、房地产估价的假设开发法，下述说法中，_并不正确。A包含求在建工程的公式 B包含求熟地价值的公式 C包含求毛地价值的公式 D不包含求旧房价值的公式.14、下列说法不正确的是。A：利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 1 B：偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于
6、12 C：在国际上银行一般要求流动比率维持在 200以上 D：一般来说，对于一个开发周期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35-45 E：借款合同15、城市用地评价中，下列_属于适于修建的用地。A一类用地 B二类用地C三类用地 D已征用的土地16、一套建筑面积为 100、单价为 2000 元的住宅，首期付款 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为 531，则该套住宅的【2004 年考题】A：实际单价为 2000 元，实际总价为 3016 万元B：实际单价为工 950 元，实际总价为 20 万元 C：实际单价为 2000 元，实际总价为 20
7、万元 D：实际单价为 2000 元，实际总价为 3016 万元 E：工业用地的监测点评估价格17、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15上升为 25，每月可出租面积租金为 70 元，又知该写字楼可出租面积为 10 000，运营费用率为 40。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年，投资报酬率为 8，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。A：54819 B：55815 C：56739 D：67540 E：工业用地的监测点评估价格18、某块临街深度为 50m、临街宽度为 30m 的矩形土地甲，总价为 40
8、 万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为 150m，临街宽度为 15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.A：23.4 B：28.6 C：33.4 D：46.8 E：工业用地的监测点评估价格19、某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500万元，销售税金及附加为 248 万元，应缴纳的土地增值税为 370 万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。A 45.05%B 49.31%C 58.86%D 63.6%20、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产估价业 D：房地产经纪业 E：房地产估价
9、机构必须加盖公章21、违章建筑是指。A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物 B：在城市规划区内，未取得房屋所有权证或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物 C：在城市规划区内，未取得土地使用权证或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物 D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物 E：房地产估价机构必须加盖公章22、房地产投资决策分析主要包括 _和项目财务评价两个部分。A价格分析B市场分析 C产品分析 D成本分析23、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经
10、测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积 8m2，公摊面积 3m2，那么，可出租面积应为_。A 33m2 B 40m2 C 43m2D47m224、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A资金来源与运用表 B损益表 C资本.金现金流量表 D全部投资现金流量表25、抵押评估时，_可列入估价范围。A违章建筑 B过期的临时建筑 C出让土地上的在建工程 D已列入拆迁范围的房屋二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 2 个或
11、个或 2 2 个以上符个以上符合题意，合题意，至少有至少有 1 1 个错项。个错项。错选，错选，本题不得分；本题不得分；少选，少选，所选的每个选项得所选的每个选项得 0.5 0.5 分）分）1、住房公积金会计核算的内容包括_。A 缴存核算、提取核算和使用核算 B 与住房公积金相关的债权债务核算 C住房公积金增值收益及其分配核算 D业务收入核算、业务支出核算 E风险准备金的核算2、房地产拍卖业务的主要来源包括。A：法院委托拍卖的查封抵债房地产 B：债权人委托拍卖的抵押房地产 C：政府部门委托拍卖的房地产 D：行政机关委托拍卖的查封抵债房地产 E：自然人委托拍卖的房地产3、下列气态污染物中，对建筑
12、物有腐蚀作用的有。(2006 年房地产经纪人相关知识试题)A：二氧化硫 B：一氧化氮 C：一氧化碳 D：甲醛 E：碳氢化合物4、下列业务中，应当办理房屋所有权变更登记的情形有。A：房地产的用途变更 B：权利人法定名称改变 C：交换房屋 D：房屋门牌号码的改变 E：继承房屋5、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。A 55.0 B 85.6C150.0 D123.66、某家庭从银行贷款 100 万元购一 200 万元的商用房，贷款期限为 3 年，年利率为 6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问
13、 3 年后，该家庭应向银行还息为万元。A：39.34 B：19.67 C：20.38 D：30.56 E：借款合同7、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过_来实现。A充公权 B管制权 C征税权 D征收权 E出让权8、在某幢建筑面积 3000m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280 万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了 20 万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的 4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为_。A1067 元/
14、m2 B1070 元/m2 C1087 元/m2 D1141 元/m29、房地产档案资料是由组成。A：房地产法律、法规 B：房地产平面图 C：房地产卡片 D：房地产有关证明和文件 E：房地产权属账册10、住房公积金的提取和使用原则不包括_的原则。A定向使用 B安全运作C严格时限 D按时使用11、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是_。A同质偏好市场 B分散偏好市场 C个别偏好市场 D集群偏好市场 E弥隙市场12、建筑剖面图的内容包括。A：各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室內净空尺寸 B：建筑从屋面至地面的内部构造特征 C：注明一些装修做法，楼、
15、地面做法，对其所用材料等加以说明 D：出入口处的做法及其装修 E：有时也可以标明屋面做法及构造，屋面坡度以及屋顶上女儿墙、烟囱等构造物的情形等13、承租人_，出租人有权终止合同。A将承租的房屋擅自转租 B故意损坏承租的房屋 C无正当理由拖欠房租 3 个月 D无正当理由闲置承租房屋 E擅自改变房屋用途.14、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、_个别因素修正。A环境因素 B质量因素 C区域因素 D新旧程度15、_执业资格制度是我国依法建立的最早的职业资格制度。A房地产咨询师B房地产估价师 C房地产经纪人 D房地产经纪人协理16、某家拟购买一套住宅，单价为 3
16、000 元/m2，该家庭的月收入为 6000 元，其中 30%可用来支付房款，银行可为其提供 15 年期的住房抵押贷款，贷款年利率为 6%，抵押贷款价值比例最大为 80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买_平方米的住宅 A36.72 B45.32 C88.88 D97.8617、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。A：信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动 B：信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动 C：担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保 D：担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即
17、人和物的担保 E：人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式18、拆除租赁房屋时，如果被拆迁入与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是。A：面积结算 B：货币补偿 C：产权调换 D：货币补偿或产权调换E：执行层的组织协调19、最高最佳使用必须同时满足的条件包括。A：法律上许可 B：技术上可能 C：经济上可行 D：价值最大化 E：使用上简便20、短期资金市场主要由等子市场构成。A：同业拆借市场 B：票据市场 C：大额定期存款单市场 D：回购协议市场 E：资本市场21、下列代理行为中，属于滥用代理权的是。A：指定代理 B：委托代理 C：双方代理 D：法定代理 E：执行
18、层的组织协调22、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据 B：为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务 C：为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统 D：减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生 E：不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生23、某商铺的购买价格为 100 万元，其中 60 万元来自银行贷款。该贷款在 10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1 年税后净现金流量为 3 万元，如果不考虑物业增值收益，则第 1 年的投资回报率为_。A5.00%B7.50%C18.36%D28.85%24、下列不属于担保物权特征的是。A：担保物权以确保债务的履行为目的 B：担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种自物权 C：担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的 D：担保物权具有从属性和不可分性 E：执行层的组织协调25、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有。A：项目用地 B：房地产市场供需 C：房价现状及走势 D：交通运输条件 E：外围基础设施.