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1、LOGO昆明房地产市场调查报告昆明房地产市场调查报告Contents昆明宏观经济环境昆明宏观经济环境 1 昆明房地产市场状况昆明房地产市场状况 2昆明土地市场状况昆明土地市场状况 3 昆明消费者状况昆明消费者状况 4 综综 述述 5昆明宏观经济环境昆明宏观经济环境城市概况城市概况v昆明位于中国的西南部，云贵高原中部。市中心海拔昆明位于中国的西南部，云贵高原中部。市中心海拔1,8911,891米，南濒滇池，三面环山。米，南濒滇池，三面环山。v昆明为云南省会，是国家级历史文化名城。作为云南省唯昆明为云南省会，是国家级历史文化名城。作为云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市（仅次于成都、重庆、一的
2、特大城市和西部地区第四大城市（仅次于成都、重庆、西安），它是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，西安），它是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，是我国重要的旅游、商贸城市、西部地区重要的中心城市，是我国重要的旅游、商贸城市、西部地区重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈！此外，昆明还是中国面向东南亦是滇中城市群的核心圈！此外，昆明还是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，是中国唯一面向东盟的大都市。亚、南亚开放的门户枢纽，是中国唯一面向东盟的大都市。v昆明东西最大横距昆明东西最大横距140140千米，南北最大纵距千米，南北最大纵距220220千米，全市千米，全市面积面积214732147
3、3平方公里，市区面积平方公里，市区面积450450平方公里（其中主城区平方公里（其中主城区330330平方公里，呈贡新区平方公里，呈贡新区120120平方公里）。平方公里）。v20092009年昆明年昆明GDPGDP达到达到1808.61808.6亿元人民币，同比增长亿元人民币，同比增长12%12%。昆明宏观经济环境昆明宏观经济环境昆明房地产市场状况昆明房地产市场状况 v昆明区位独特，地处昆明区位独特，地处“9+2”9+2”泛珠三角区域经济合作圈、泛珠三角区域经济合作圈、“10+1”10+1”中国中国-东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。
4、随着昆明至曼谷国际公路的通车，经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的重大基础设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的“桥桥头堡头堡”作用日益凸现。作用日益凸现。v发展目标：以滇池为中心，实施发展目标：以滇池为中心，实施“环湖交通环湖交通”、“环湖截环湖截污污”、“环湖生态环湖生态”、“环湖新城环湖新城”工程，进一步优化城工程，进一步优化城市发展环境，全面提升城乡形象，增强城市综合实力，把市发展环境，全面提升城乡形象，增强城市综合实力，把昆明
5、建设成为经济繁荣、文化发达、环境优美、功能完善，昆明建设成为经济繁荣、文化发达、环境优美、功能完善，“春城春城”、“历史文化名城历史文化名城”、山水园林生态城市特色突、山水园林生态城市特色突出，面向东南亚、南亚的现代化区域性国际城市。出，面向东南亚、南亚的现代化区域性国际城市。昆明宏观经济环境昆明宏观经济环境宏观经济环境宏观经济环境v昆明昆明20082008年全年实现生产总值（年全年实现生产总值（GDPGDP）1605.391605.39亿元，比上亿元，比上年增长年增长12.0%12.0%，其中：第一产业实现增加值，其中：第一产业实现增加值104.90104.90亿元，亿元，比上年增长比上年增
6、长6.2%6.2%；第二产业实现；第二产业实现740.26740.26亿元，比上年增长亿元，比上年增长13.0%13.0%；第三产业实现；第三产业实现760.23760.23亿元，比上年增长亿元，比上年增长12.0%12.0%。三。三次产业结构为次产业结构为6.5:46.1:47.46.5:46.1:47.4。人均生产总值达到。人均生产总值达到2582625826元。元。全年地方财政总收入全年地方财政总收入425.19425.19亿元，增长亿元，增长25.0%25.0%，地方财政，地方财政一般预算收入一般预算收入174.99174.99亿元，增长亿元，增长31.5%31.5%，其中税收收入，其
7、中税收收入153.64153.64亿元，增长亿元，增长33.8%33.8%。在税收收入中，增值税。在税收收入中，增值税32.9532.95亿亿元，增长元，增长11.2%11.2%；营业税；营业税50.2150.21亿元，增长亿元，增长15.9%15.9%。全年地。全年地方财政一般预算支出方财政一般预算支出233.74233.74亿元，增长亿元，增长41.8%41.8%。v20092009年昆明市实现财政收入年昆明市实现财政收入2012016 6亿元，比去年同期增收亿元，比去年同期增收26266 6亿元，增长亿元，增长15152 2，国内生产总值，国内生产总值18021802亿元，增长亿元，增长
8、12%12%。昆明房地产市场状况昆明房地产市场状况 v视点：宏观环境尚好，整体市场火爆。视点：宏观环境尚好，整体市场火爆。昆明房地产市场近几月来异常活跃，其主要原因在于：昆明房地产市场近几月来异常活跃，其主要原因在于：1 1、本市城中村工作的持续推进，为市场带来大量的刚性需求；本市城中村工作的持续推进，为市场带来大量的刚性需求；2 2、上半年昆明市场一直呈现出供小于求的状况，经过近半、上半年昆明市场一直呈现出供小于求的状况，经过近半年的消化，市场存量已大幅度减少；年的消化，市场存量已大幅度减少；3 3、一系列宏观政策的、一系列宏观政策的支持，对市场的活跃起到推动作用。成交量仍然在高位运行，支持
9、，对市场的活跃起到推动作用。成交量仍然在高位运行，量价均有小幅上涨昆明市场成交量自量价均有小幅上涨昆明市场成交量自5 5月以来一直在高位运月以来一直在高位运行。环比行。环比8 8月，本月市场成交量价均有小幅增长。从近几个月，本月市场成交量价均有小幅增长。从近几个月的趋势判断，昆明市场已进入新一轮的增长期，总体市场月的趋势判断，昆明市场已进入新一轮的增长期，总体市场在经历在经历5 5月大幅增长后，持续在高位小幅波动。开发商加紧月大幅增长后，持续在高位小幅波动。开发商加紧推盘节奏，迎接金九银十金九银十是楼市传统的旺季。据不推盘节奏，迎接金九银十金九银十是楼市传统的旺季。据不完全统计，完全统计，20
10、092009年年9 9月，昆明市主城区有月，昆明市主城区有1111次推售供应，供次推售供应，供应总套数超过应总套数超过50005000套。由于整体市场的火爆，加上城中村改套。由于整体市场的火爆，加上城中村改造工程推进、上半年持续供小于求等诸多利好因素的支持，造工程推进、上半年持续供小于求等诸多利好因素的支持，各开发商加快项目推盘节奏，借势去化房源。各开发商加快项目推盘节奏，借势去化房源。昆明房地产市场状况昆明房地产市场状况v20092009年年4 4月份昆明市新房在售楼盘总占地面积为月份昆明市新房在售楼盘总占地面积为1631675416316754平方米，平方米，总建筑面积为总建筑面积为220
11、1583622015836平方米。图示的是平方米。图示的是4 4月份昆明市各行政月份昆明市各行政区在售楼盘的总占地面积、总建筑面积及总户数统计情况，即区在售楼盘的总占地面积、总建筑面积及总户数统计情况，即包括目前已售出部分和待销售部分。包括目前已售出部分和待销售部分。昆明房地产市场状况昆明房地产市场状况v昆明房产在售楼盘情况昆明房产在售楼盘情况 20092009年一季度，昆明楼市从楼市的冬季中逐渐回暖，被称年一季度，昆明楼市从楼市的冬季中逐渐回暖，被称为楼市的为楼市的“小阳春小阳春”；二季度的第一个月，在春季房交会的带；二季度的第一个月，在春季房交会的带动下，昆明楼市继续保持复苏的势头，成交量
12、、成交面积和成动下，昆明楼市继续保持复苏的势头，成交量、成交面积和成交金额大幅度提高，给昆明楼市注入了一股强大的力量。交金额大幅度提高，给昆明楼市注入了一股强大的力量。昆明房地产市场状况昆明房地产市场状况 昆明土地市场状况昆明土地市场状况 从土地供应上看，供应量逐渐减少，供应的土地以城中村从土地供应上看，供应量逐渐减少，供应的土地以城中村土地和工业用地为主，主城区内不再供应商品房用地；从项目土地和工业用地为主，主城区内不再供应商品房用地；从项目上看，城市综合体项目比较多；从供应的产品上看小户型将面上看，城市综合体项目比较多；从供应的产品上看小户型将面临过剩。临过剩。昆明土地市场状况昆明土地市场
13、状况昆明房地产消费状况昆明房地产消费状况 v一二环南北市一二环南北市短短六个字，用来概况昆明高层住宅短短六个字，用来概况昆明高层住宅的发展状况再精炼不过了。一环二环，融会贯通；南市的发展状况再精炼不过了。一环二环，融会贯通；南市北市，背道而驰。从原有的主城中心向二环路扩张，并北市，背道而驰。从原有的主城中心向二环路扩张，并随着南北板块的日渐繁荣而各自精彩，虽然形态各异，随着南北板块的日渐繁荣而各自精彩，虽然形态各异，却共同将城市的高层住宅发展推向了高潮。却共同将城市的高层住宅发展推向了高潮。v昆明城市中心的高层住宅风潮起源于昆明城市中心的高层住宅风潮起源于19991999年的世博会前年的世博会
14、前后，这一面向世界推广云南、塑造昆明的盛会催生了数后，这一面向世界推广云南、塑造昆明的盛会催生了数目不少的高层建筑楼，使世纪最后两年昆明步入高目不少的高层建筑楼，使世纪最后两年昆明步入高层建筑楼发展史上的高潮期，三市街片区、东风广场片层建筑楼发展史上的高潮期，三市街片区、东风广场片区、西南商厦片区、昆明站片区、小西门片区、翠湖片区、西南商厦片区、昆明站片区、小西门片区、翠湖片区等重点区域已经成为开发商眼中的财富金点，一大批区等重点区域已经成为开发商眼中的财富金点，一大批住宅项目拔地而起，在解决城市中心住宅消费需求的同住宅项目拔地而起，在解决城市中心住宅消费需求的同时，为昆明城市风貌的改变起到了
15、至关重要的作用。时，为昆明城市风貌的改变起到了至关重要的作用。昆明房地产消费状况昆明房地产消费状况v20062006年年1010月，昆明市政府出台了月，昆明市政府出台了昆明主城区住房建设规昆明主城区住房建设规划（划（2006201020062010），将二环路作为城市发展的战略阵线，将二环路作为城市发展的战略阵线，通过对普通商品房布局的划定实现了城市功能分区界定，通过对普通商品房布局的划定实现了城市功能分区界定，指出二环路以内地区新建套型建筑面积指出二环路以内地区新建套型建筑面积9090平方米以下小户平方米以下小户型住房，所占比重达型住房，所占比重达50%50%以上。另一方面，大规模的二环以上
16、。另一方面，大规模的二环路折改工作将一条道路宽阔畅通、绿化良好、生态优美的路折改工作将一条道路宽阔畅通、绿化良好、生态优美的人居金腰带奉献在市民面前。人居金腰带奉献在市民面前。v至此，高层住宅的发展终于迈上了一个新的历史台阶，从至此，高层住宅的发展终于迈上了一个新的历史台阶，从城市中心的抢点运动真正走向二环路上的大规模扩张时代，城市中心的抢点运动真正走向二环路上的大规模扩张时代，明日城市、金色俊园、葵花公社、上海沙龙明日城市、金色俊园、葵花公社、上海沙龙等楼盘开始等楼盘开始在二环路上星星点点地涌现。而在这场高层住宅运动中，在二环路上星星点点地涌现。而在这场高层住宅运动中，最富代表性的便是盛高大
17、城图的出现。最富代表性的便是盛高大城图的出现。6060万平方米的大城，万平方米的大城，不仅拥有不仅拥有18%18%的超低建筑密度和高达的超低建筑密度和高达45%45%以上的绿地覆盖率，以上的绿地覆盖率，更首创性地提出更首创性地提出1010万方平米恢宏城市森林的计划，在将城万方平米恢宏城市森林的计划，在将城市继续推向繁荣的同时，第一次在楼盘的疏密度上进行了市继续推向繁荣的同时，第一次在楼盘的疏密度上进行了变革。变革。综综 述述v通过对昆明房地产市场的全面回顾，我们可以看到：通过对昆明房地产市场的全面回顾，我们可以看到：综综 述述12最近几年，总体土地最近几年，总体土地成交价格将很难再走成交价格将
18、很难再走高，大规模的旧城改高，大规模的旧城改造和城中村拆迁可能造和城中村拆迁可能会出现会出现。3今后三年，开发热点今后三年，开发热点转向呈贡，近期内，转向呈贡，近期内，东南板块是开发热点，东南板块是开发热点，总体来看，昆明市的总体来看，昆明市的开发规模没有减弱，开发规模没有减弱，反而在加强。反而在加强。昆明房地产市昆明房地产市场步入了调整场步入了调整期，但仅仅是期，但仅仅是调整，真实购调整，真实购房需求无处不房需求无处不在，无论是当在，无论是当前销售还是未前销售还是未来开发都没有来开发都没有陷入困境。陷入困境。今后三年，是考验很多参与者的时间，我们用一今后三年，是考验很多参与者的时间，我们用一句话来结束：句话来结束：“看万家灯火，几家欢乐几家愁看万家灯火，几家欢乐几家愁”。LOGO