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1、工程项目策划 Construction Project Planning张立军同济大学工程管理研究所同济大学工程管理研究所主要内容主要内容1 1 项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入2 2 项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型3 3 项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务4 4 项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织5 5 项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法6 6 项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计7 7 项目策划案例分
2、析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析建设项目建设项目决策决策项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究批准批准立项立项技术分析技术分析经济分析经济分析科学性科学性分析的广度和深度分析的广度和深度真实性和可靠性真实性和可靠性专业人士的责任性专业人士的责任性为立项和报批而做为立项和报批而做?项目策划的引入项目策划的引入建设项目建设项目实施实施立项立项设计任务书设计任务书设计设计施工施工管理准备与科学论证管理准备与科学论证经济准备与科学论证经济准备与科学论证技术准备与科学论证技术准备与科学论证组织准备与科学论证组织准备与科学论证?项目策划的引入项目策划的引入“从设计中可以看出你们卓有成效
3、的设计成果，从设计中可以看出你们卓有成效的设计成果，可是我要问一句，请问你们设计依据是什么？可是我要问一句，请问你们设计依据是什么？”“是业主提供的设计任务书。是业主提供的设计任务书。”“可业主的设计任务书是如何制定的呢？可业主的设计任务书是如何制定的呢？”“是根据总体规划及其投资立项，聘请专是根据总体规划及其投资立项，聘请专家，根据家，根据经验经验并查阅并查阅规范资料规范资料而制定的。而制定的。”项目策划的引入项目策划的引入“那么单凭专家的经验和资料，对现代社会那么单凭专家的经验和资料，对现代社会的生活特征、现代建筑的使用方式及社会经的生活特征、现代建筑的使用方式及社会经济发展新模式的客观了
4、解和调查有多少呢？济发展新模式的客观了解和调查有多少呢？”“这一任务书的科学性和逻辑性以及对建成后这一任务书的科学性和逻辑性以及对建成后使用实效的预测又如何呢使用实效的预测又如何呢?”“！？！？”“建筑师在这种被动的环境中进行工作感受建筑师在这种被动的环境中进行工作感受如何？如何？”“！？！？”“！？！？”项目策划的引入项目策划的引入名牌房地产项目的背后是文化。名牌房地产项目的背后是文化。文化承载量越大的项目，其效益释放量越大。文化承载量越大的项目，其效益释放量越大。效效益的增长不是算术级数，也不是几何级数，而是益的增长不是算术级数，也不是几何级数，而是原子裂变级数！原子裂变级数！王志纲对房地
5、产项目开发的理解王志纲对房地产项目开发的理解项目策划的引入项目策划的引入建设项目建设项目决策决策策划策划决策决策建设项目建设项目实施实施策划策划实施实施项目策划的引入项目策划的引入策划家不是策划家不是策划家不是策划家不是“装修佬装修佬装修佬装修佬”，而是，而是，而是，而是“建筑家建筑家建筑家建筑家”。他从总体上、力学上、艺术上把握整个巍峨他从总体上、力学上、艺术上把握整个巍峨他从总体上、力学上、艺术上把握整个巍峨他从总体上、力学上、艺术上把握整个巍峨大厦，而不是精雕细刻于房间装修。大厦，而不是精雕细刻于房间装修。大厦，而不是精雕细刻于房间装修。大厦，而不是精雕细刻于房间装修。“风水先生风水先生
6、”在一定程度上也是某种策划大师。在一定程度上也是某种策划大师。项目策划的引入项目策划的引入策划是？策划是？在充分占有信息的基础上在充分占有信息的基础上,针对项目决策和实施的问题针对项目决策和实施的问题 进行组织、管理、经济和技术方面进行组织、管理、经济和技术方面 的科学分析和论证的科学分析和论证旨在为项目建设的决策和实施增值旨在为项目建设的决策和实施增值项目策划的引入项目策划的引入旨在为项目建设的决策和实施增值人类生活和工作的环境保护和节能人类生活和工作的环境保护和节能建筑环境建筑环境使用功能和建设质量使用功能和建设质量建设成本和经营成本建设成本和经营成本,社会效益和经济效益社会效益和经济效益
7、建设周期建设周期组织和协调组织和协调项目策划的引入项目策划的引入建设项目的决策项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究+供项目决策的策划文件供项目决策的策划文件批准批准立项立项项目策划的引入项目策划的引入建设项目的实施设计设计施工施工立项立项设计任务书设计任务书为项目实施服务的策划文件为项目实施服务的策划文件+项目策划的引入项目策划的引入主要内容主要内容1 1 项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入2 2 项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型3 3 项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务4 4 项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织项
8、目策划的组织5 5 项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法6 6 项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计7 7 项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析建设项目实施的策划建设项目实施的策划土地开发项目实施的策划土地开发项目实施的策划(项目经营策划项目经营策划)土地开发规划的策划土地开发规划的策划建设项目决策的策划建设项目决策的策划项目决策的策划项目决策的策划项目实施的策划项目实施的策划项目策划的类型项目策划的类型项目策划项目策划土地开发规划的策划土地开发规划的策划北京金宝金融街地
9、块成片开发北京金宝金融街地块成片开发海南东方明珠旅游城海南东方明珠旅游城汕头南澳旅游娱乐度假中心汕头南澳旅游娱乐度假中心武汉曙光软件园规划武汉曙光软件园规划项目策划的类型项目策划的类型深圳国际会议中心深圳国际会议中心北京王府商城北京王府商城惠州市中银先科国际大厦惠州市中银先科国际大厦广东南海国际中心广东南海国际中心上海国际金融大厦上海国际金融大厦海口市海口市278278工程工程建设项目决策的策划建设项目决策的策划项目策划的类型项目策划的类型广州地铁首期工程广州地铁首期工程 深圳国际会议中心深圳国际会议中心海南东方明珠旅游城海南东方明珠旅游城厦门国际会展中心厦门国际会展中心项目策划的类型项目策划
10、的类型建设项目实施的策划建设项目实施的策划主要内容主要内容主要内容主要内容1 1 项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入2 2 项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型3 3 项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务4 4 项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织5 5 项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法6 6 项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计7 7 项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划的任务
11、项目决策的策划任务项目决策的策划任务定义开发或建设什么定义开发或建设什么,及其效益和意义及其效益和意义项目实施的策划任务项目实施的策划任务定义如何开发和建设定义如何开发和建设?功能功能,标准标准?资金资金,投资投资,效益效益?组织组织?设计设计?施工施工?供货供货?管理管理?进度进度环境调查和分析环境调查和分析项目定义和论证项目定义和论证组织策划组织策划管理策划管理策划合同策划合同策划经济策划经济策划技术策划技术策划风险分析风险分析项目策划的任务项目决策策划的任务项目决策策划的任务项目策划的任务项目实施策划的任务项目实施策划的任务建设期环境调查和分析建设期环境调查和分析项目目标分析和再论证项目
12、目标分析和再论证项目实施的组织策划项目实施的组织策划项目实施的管理策划项目实施的管理策划项目实施的合同策划项目实施的合同策划项目实施的经济策划项目实施的经济策划项目实施的技术策划项目实施的技术策划项目实施的风险分析项目实施的风险分析主要内容主要内容主要内容主要内容1 1 项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入2 2 项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型3 3 项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务4 4 项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织5 5 项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法6 6 项目策划
13、与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计7 7 项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析土地开发规划的策划土地开发规划的策划建设项目决策的策划建设项目决策的策划建设项目实施的策划建设项目实施的策划土地开发项目实施的策划土地开发项目实施的策划开发公司开发公司建设单位建设单位从事策划从事策划工作的工作的专业咨询单位专业咨询单位项目策划的组织项目策划的组织自行策划存在的问题自行策划存在的问题项目实施决策的失误项目实施决策的失误多数是非专业人员多数是非专业人员认识的缺乏认识的缺乏知识的缺乏知识的缺乏经验的缺乏经验的
14、缺乏社会联系的缺乏社会联系的缺乏项目决策的失误项目决策的失误项目的社会效益和经济效益项目的社会效益和经济效益项目策划的组织项目策划的组织从事策划的专业咨询单位从事策划的专业咨询单位项目策划的组织项目策划的组织人员的知识结构人员的知识结构组织组织管理管理经济经济技术技术人员的能力和经验人员的能力和经验设计设计施工施工项目管理项目管理项目策划项目策划从事策划的专业咨询单位从事策划的专业咨询单位项目策划的组织项目策划的组织专业咨询单位专业咨询单位结构专家结构专家政府部门政府部门规划专家规划专家建筑专家建筑专家设备专家设备专家建筑物理专家建筑物理专家经济管理经济管理专家专家信息资源开放型组织开放型组织
15、从事策划的专业咨询单位从事策划的专业咨询单位项目策划的组织项目策划的组织人员的集成和组织人员的集成和组织信息的集成和组织信息的集成和组织知识获取的组织知识获取的组织知识编写、组合和整理的组织知识编写、组合和整理的组织新知识形成的组织新知识形成的组织知识管理知识管理创新创新主要内容主要内容1 1 项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入2 2 项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型3 3 项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务4 4 项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织5 5 项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法项目策
16、划的方法6 6 项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计7 7 项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析坚持开放型的工作原则坚持开放型的工作原则策划是一个创新求增值的过程策划是一个创新求增值的过程重视类同项目的经验和教训分析重视类同项目的经验和教训分析策划是一个动态过程策划是一个动态过程 重视论证和调整重视论证和调整策划是一个知识管理的过程策划是一个知识管理的过程项目策划的方法项目策划的方法主要内容主要内容1 1 项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入2 2 项目策划的类型项目策划
17、的类型项目策划的类型项目策划的类型3 3 项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务4 4 项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织5 5 项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法6 6 项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计7 7 项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析城市规划侧重于空间布局、指标控制、视觉表现；城市规划侧重于空间布局、指标控制、视觉表现；建筑设计侧重于功能划分、视觉表现。建筑设计侧重于功能划分、视觉表现。但缺乏：经济效益和社会效益
18、分析价值工程的运用实施方案的筹划项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计城市发展战略策划城市发展战略策划城市开发项目前期策划城市开发项目前期策划建设项目前期策划建设项目前期策划建设项目实施策划建设项目实施策划城市总体规划城市总体规划控制性详规控制性详规修建性详规修建性详规建筑设计建筑设计项目建设项目建设项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计主要内容主要内容1 1 项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入项目策划的引入2 2 项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型项目策划的类型3 3 项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务项目策划的任务4 4 项目策划
19、的组织项目策划的组织项目策划的组织项目策划的组织5 5 项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法项目策划的方法6 6 项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计项目策划与城市规划和建筑设计7 7 项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析项目策划案例分析泰安市泮河综合整治与开发工程前期策划泰安市泮河综合整治与开发工程前期策划项目策划案例分析项目策划案例分析1.策划内容策划内容（2）怎么建？）怎么建？（3）效益如何？）效益如何？（1）建什么？）建什么？项目定义报告项目定义报告项目实施方案报告项目实施方案报告项目综合效益分析报告项目综合效益分析报告
20、1.策划内容策划内容项项目目定定义义报报告告项项目目实实施施方方案案报报告告综综合合效效益益分分析析报报告告项项目目环环境境调调查查报报告告现现 场场勘勘 察察资资 料料部部 门门收收 集集资资 料料部部 门门访访 谈谈资资 料料外外 地地考考 察察资资 料料国国 际际专专 家家咨咨 询询A：河道治理：河道治理工程子系统工程子系统B：两岸环：两岸环境及景观营造境及景观营造工程子系统工程子系统C：沿河两：沿河两侧开发工程侧开发工程子系统子系统泮河综合整治与开发泮河综合整治与开发工工 程程 系系 统统1.策划内容策划内容总体规划对泮河的功能定义总体规划对泮河的功能定义l城市性质：风景旅游城市城市性
21、质：风景旅游城市l 用地方向：向西、向南为主用地方向：向西、向南为主l泮河是泰城的六条绿带之一泮河是泰城的六条绿带之一l泮河是城市主要的防洪河道泮河是城市主要的防洪河道泮河现状分析泮河现状分析泮河现状存在的问题：泮河现状存在的问题：l有雨则患，无雨则涸有雨则患，无雨则涸!l污染严重，环境恶化，影响人民生活！污染严重，环境恶化，影响人民生活！l侵占严重，阻塞河道！侵占严重，阻塞河道！l防洪标准低！影响城市安全！防洪标准低！影响城市安全！l景观价值日益降低，影响城市形象！景观价值日益降低，影响城市形象！泮河现状分析泮河现状分析项目总体功能定位项目总体功能定位l生态之河生态之河建设泰城西、南部生态型
22、园林带建设泰城西、南部生态型园林带l文化之河文化之河展现泰安悠久的历史文化展现泰安悠久的历史文化l动力之河动力之河带动泰城西、南部的快速发展带动泰城西、南部的快速发展泮河泮河生态型多功能园林生态型多功能园林带带汶河如蚓，泮河如带汶河如蚓，泮河如带“一轴、一线、一带”的发展格局B两岸环境及景观营造工程子系统两岸环境及景观营造工程子系统B1观赏型群落观赏型群落B2环保型群落环保型群落B3综合型群落综合型群落B4果林观光区果林观光区B6泰逸水上乐园泰逸水上乐园B7泰水中央公园泰水中央公园B8潘龙湖生态公园潘龙湖生态公园B9泰安民俗园泰安民俗园A河道治理工程子系统河道治理工程子系统A1污水治理工程污水
23、治理工程A2防洪排涝工程防洪排涝工程A3蓄水造园工程蓄水造园工程C沿线开发工程子系统沿线开发工程子系统C1生态居住区生态居住区C2西南次级商业中心西南次级商业中心C3旅游配套区旅游配套区泮河综合整治与开发工程系统泮河综合整治与开发工程系统B5河床及岸边建筑景观河床及岸边建筑景观建设内容与项目结构图建设内容与项目结构图泮河流域开发示意图泮河流域开发示意图旅游配套区占地面积84ha泰逸水上乐园水面面积12ha绿化面积85ha果林观光区占地面积120ha泰水中央公园水面面积60ha绿化面积60ha旅游娱乐区占地面积14ha潘龙湖生态公园水面面积58ha绿化面积102ha民俗旅游区占地面积67ha注：
24、注：图图中中黄黄色色为为生生态态居居住住区区，总面积总面积967ha。泮河流域开发功能区示意图泮河流域开发功能区示意图次级商业中心占地面积186ha从城市功能的完善上考虑，需要处理好以下节点从城市功能的完善上考虑，需要处理好以下节点时代发展线南端强化旅游配套服务功能，突出时代发展线南端强化旅游配套服务功能，突出 为旅游服务的商业活动；为旅游服务的商业活动；历史文化轴南端要体现以泮河为中心的民俗历史文化轴南端要体现以泮河为中心的民俗 旅游功能；旅游功能；灵山大街与泮河交汇的节点突出泰城西、南部灵山大街与泮河交汇的节点突出泰城西、南部 的商业中心的功能。的商业中心的功能。重要节点的规划建议重要节点
25、的规划建议从营造城市建筑风貌特色角度上，需要处理好以下节点：从营造城市建筑风貌特色角度上，需要处理好以下节点：京沪铁路以东，在历史文化轴两翼，以传统建筑京沪铁路以东，在历史文化轴两翼，以传统建筑 为基调，形成与泰山历史文化相协调的建筑风貌区。为基调，形成与泰山历史文化相协调的建筑风貌区。以时代发展线为中心向两翼展开的建筑应具有典以时代发展线为中心向两翼展开的建筑应具有典 型风貌特征，体现时代气息，体量不宜太小。型风貌特征，体现时代气息，体量不宜太小。西部城区体现活跃的城市氛围，建筑风貌要丰富多西部城区体现活跃的城市氛围，建筑风貌要丰富多 彩，灵活多变，不宜太呆板。彩，灵活多变，不宜太呆板。时代
26、发展线和历史文化轴两侧要形成观望泰山的视时代发展线和历史文化轴两侧要形成观望泰山的视 觉通廊，建筑高度以不遮挡观看视线为宜。觉通廊，建筑高度以不遮挡观看视线为宜。重要节点的规划建议重要节点的规划建议2 项目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议（1）建设目标建设目标（3）项目融资模式建议项目融资模式建议（4）沿河两侧开发方案沿河两侧开发方案（5）总进度规划总进度规划 用用6年时间（年时间（2004年年2009年）把泮河建设成为年）把泮河建设成为“生态之河、文化之河、动力之河生态之河、文化之河、动力之河”，形成泰城西，形成泰城西南部良好的生态环境、社会环境和投资环境，培育南部
27、良好的生态环境、社会环境和投资环境，培育泰城进一步发展的基础。泰城进一步发展的基础。（1）建设目标建设目标总目标总目标总目标总目标近期目标近期目标中期目标中期目标远期目标远期目标分期工程范围图分期工程范围图注：近期指一期工程；中期指二、注：近期指一期工程；中期指二、三期工程；远期指四期工程三期工程；远期指四期工程（1）建设目标建设目标近期目标（近期目标（2004年年3月月2005年年10月）：月）：l 完成迎胜路以上河道治理完成迎胜路以上河道治理l 完成泰水中央公园的建设完成泰水中央公园的建设l 搞好时代发展线两侧的土地开发（生搞好时代发展线两侧的土地开发（生 态居住区、旅游配套区）态居住区、
28、旅游配套区）（1）建设目标建设目标中期目标（中期目标（2005年年11月月2007年年10月）：月）：l完成迎胜路以下河道治理完成迎胜路以下河道治理l完成沿河全部绿化带的建设完成沿河全部绿化带的建设l迎胜路龙潭路、泮河以北地块的开发（生态居住区）迎胜路龙潭路、泮河以北地块的开发（生态居住区）l大河水库灵山大街、泮河两侧地块开发（生态居住区）大河水库灵山大街、泮河两侧地块开发（生态居住区）l灵山大街泮河大街、泮河以东地块的开发（西南部次级商业中心）灵山大街泮河大街、泮河以东地块的开发（西南部次级商业中心）l开发建设完泰安民俗园区开发建设完泰安民俗园区l开发建设完泰逸水上乐园开发建设完泰逸水上乐园
29、l完成百草园和果香村建设完成百草园和果香村建设（1）建设目标建设目标远期目标（远期目标（2007年年11月月2009年年10月）：月）：l完成灵山大街泮河大街、泮河以西地块开发（生态居住区）完成灵山大街泮河大街、泮河以西地块开发（生态居住区）l完成泮河大街长城路、泮河以北地块开发（生态居住区）完成泮河大街长城路、泮河以北地块开发（生态居住区）l完成龙潭路京沪高速、泮河两侧地块开发完成龙潭路京沪高速、泮河两侧地块开发l完成长城路龙潭路、泮河以南地块开发（旅游娱乐中心、生态居住区）完成长城路龙潭路、泮河以南地块开发（旅游娱乐中心、生态居住区）l开发建设完潘龙湖生态公园开发建设完潘龙湖生态公园2 项
30、目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议（1）建设目标建设目标（3）项目融资模式建议项目融资模式建议（4）沿河两侧开发方案沿河两侧开发方案（5）总进度规划总进度规划泮河综合整治与开发工程的特点泮河综合整治与开发工程的特点 ：项目组织模式具有个性化的特点项目组织模式具有个性化的特点重要性重要性:基础性工程基础性工程复杂性：涉及的部门多、单位多复杂性：涉及的部门多、单位多 多样性：既包括经营性项目又包括非经营性项目多样性：既包括经营性项目又包括非经营性项目 （2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议建议采取的组织模式：建议采取的组织模式：指挥部领导下的项目法人责任制指挥部领
31、导下的项目法人责任制指挥部决策，项目法人实施指挥部决策，项目法人实施集项目的建设、经营、管理于一体集项目的建设、经营、管理于一体政府协调，市场运作政府协调，市场运作特点：特点：（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议实现项目的实现项目的“六统一六统一”：统一规划、统一建设、统一开发、：统一规划、统一建设、统一开发、统一经营、统一管理、统一回收。统一经营、统一管理、统一回收。泰安市政府泰安市政府项目法人项目法人决策策划决策策划工程指挥部工程指挥部项目管理项目管理实施策划实施策划水利设计水利设计园林设计园林设计市政设计市政设计施工单位施工单位A施工单位施工单位B规划规划单位单位设计总负设计总
32、负责单位责单位监理监理单位单位A招标代招标代理单位理单位造价审造价审计单位计单位材料供材料供应单位应单位监理监理单位单位N施工单位施工单位N施工单位施工单位1施工单位施工单位2施工单位施工单位n决决策策与与协协调调层层组组织织实实施施层层（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议泰安市政府泰安市政府总总 指指 挥挥副总指挥副总指挥规划设计组规划设计组征地拆迁组征地拆迁组工程建设组工程建设组招标组招标组检察审计组检察审计组综合组综合组招商组招商组项目法人项目法人（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议指指挥挥部部指挥部组织模式指挥部组织模式项目总经理项目总经理项目副总经理项目副总经理项
33、目副总经理项目副总经理土地征用组土地征用组拆迁安置组拆迁安置组招商组招商组开发管理组开发管理组资金组资金组综合组综合组工程设计组工程设计组施工管理组施工管理组招标采购组招标采购组合同采购组合同采购组工程指挥部工程指挥部项项 目目 法法 人人（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议项目法人组织模式项目法人组织模式泮河风景区经营管理公司泮河风景区经营管理公司 泮河风景区泮河风景区项目法人项目法人 河道及两河道及两岸绿化经岸绿化经营管理营管理市政设施经市政设施经营管理营管理公园及果林公园及果林观光区经营观光区经营管理管理（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议项项目目运运营营管管理理模模
34、式式前期决策策划前期决策策划规划与城市设计规划与城市设计市政设计市政设计园林设计园林设计水利设计水利设计土地控制与储备土地控制与储备二期工程建设二期工程建设三期工程建设三期工程建设四期工程建设四期工程建设一期工程建设一期工程建设上游河道治理上游河道治理泰水中央公园建设泰水中央公园建设生态居住区开发生态居住区开发旅游配套区开发旅游配套区开发下游河道治理及绿化下游河道治理及绿化生态居住区开发生态居住区开发泰安民俗园区建设泰安民俗园区建设生态居住区开发生态居住区开发次级商业中心建设次级商业中心建设泰逸水上乐园泰逸水上乐园生态居住区开发生态居住区开发潘龙湖生态公园建设潘龙湖生态公园建设（2）项目实施组
35、织模式建议项目实施组织模式建议项项目目实实施施工工作作流流程程2 项目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议（1）建设目标建设目标（3）项目融资模式建议项目融资模式建议（4）沿河两侧开发方案沿河两侧开发方案（5）总进度规划总进度规划（3）项目融资模式建议项目融资模式建议战略投资运作模式：宏观层面上建议引进战略投资商。具体项目融资模式：微观层面上，建议不同项目采取不同融资模式。战略投资运作模式战略投资运作模式泰安市政府泰安市政府战略投资商战略投资商项目法人项目法人合资公司合资公司泮河公园建设泮河公园建设两岸土地一级开发两岸土地一级开发开发商开发商1开发商开发商2开发商开发商n
36、泮河风景区经泮河风景区经营管理公司营管理公司具体项目融资模式具体项目融资模式系系统统名称名称项项目名称目名称性性质质能否能否经营经营融融资资方式方式河道治理河道治理工程子系工程子系统统污污水治理工程水治理工程非非经营经营性性否否1.完全政府投资完全政府投资2.河道治理与土地出河道治理与土地出让相捆绑让相捆绑3.BT模式模式河道清淤、拓河道清淤、拓宽宽非非经营经营性性否否中水回用工程中水回用工程非非经营经营性性否否两岸两岸绿绿化化及景及景观营观营造工程子造工程子系系统统沿沿线绿线绿化化四大特色群落四大特色群落准准经营经营性性能能1.企业经营，政府补企业经营，政府补贴贴2.BT模式模式 果林果林观
37、观光区光区准准经营经营性性能能河岸景河岸景观观及建及建筑小品筑小品河岸小品河岸小品非非经营经营性性否否1.景景观观小品建小品建设设与土地出与土地出让让相捆相捆绑绑 2.桥梁建设桥梁建设:特许经营权特许经营权河岸景河岸景观桥观桥梁、梁、步道步道准准经营经营性性否否河岸建筑河岸建筑经营经营性性能能1.BOT模式模式 泰逸水上泰逸水上乐乐园园经营经营性性能能系系统统名名称称项项目名称目名称性性质质能否能否经营经营融融资资方式方式两岸两岸环环境及景境及景观营观营造造工程子工程子系系统统泰水中央公园泰水中央公园水面、水面、绿绿化、化、广广场场非非经营经营性性否否1.完全政府投完全政府投资资2.基基础设础
38、设施建施建设设与特与特许许经营权经营权相捆相捆绑绑开放式休开放式休闲闲设设施施准准经营经营性性能能1.企业经营，政府补贴企业经营，政府补贴2.基础设施建设与特许基础设施建设与特许经营权相捆绑经营权相捆绑 非开放式休非开放式休闲设闲设施施经营经营性性能能1.BOT模式模式2.经营性项目与基经营性项目与基础设施建设相捆础设施建设相捆绑绑 潘潘龙龙湖生湖生态态公园公园经营经营性性能能泰安民俗园区泰安民俗园区经营经营性性能能沿沿线线开开发发工程工程子系子系统统房地房地产产开开发发经营经营性性能能1.招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌2.土地开发权与基础设土地开发权与基础设施建设相捆绑施建设相捆绑 西南部
39、次西南部次级级商商业业中心开中心开发发经营经营性性能能旅游配套区旅游配套区经营经营性性能能具体项目融资模式具体项目融资模式2 项目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议（1）建设目标建设目标（3）项目融资模式建议项目融资模式建议（4）沿河两侧开发方案沿河两侧开发方案（5）总进度规划总进度规划（4）沿河两侧开发方案沿河两侧开发方案一次规划、滚动开发、逐层提高、良性循环、持续发展一次规划、滚动开发、逐层提高、良性循环、持续发展本期开发长城路至迎胜路、时代发展线两侧的地块。二期工程：二期工程：20052005年年1111月月20062006年年1010月月本期开发迎胜路至龙潭路泮
40、河以北地块以灌庄为中心的民俗园区地块。本期开发大河水库至灵山大街河段、泮河两侧地块；灵山大街至泮河大街河段、泮河以东地块。本期开发灵山大街至泮河大街段泮河以西地块；泮河大街至长城路段泮河以北地块；长城路至龙潭路段泮河以南地块；龙潭路至京沪高速公路段泮河两侧地块。三期工程：三期工程：2006年年11月月2007年年10月月一期工程：一期工程：2004年年3月月2005年年10月月四期工程：四期工程：2007年年11月月2009年年10月月2 项目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议项目实施组织模式建议（1）建设目标建设目标（3）项目融资模式建议项目融资模式建议（4）沿河两侧开发方案沿河两侧开发
41、方案（5）总进度规划总进度规划（5）总进度规划总进度规划（5）总进度规划总进度规划（5）总进度规划总进度规划（1）项目财务评价项目财务评价（2）项目国民经济评价项目国民经济评价（3）项目社会评价项目社会评价3、项目综合效益分析报告、项目综合效益分析报告（1）项目财务评价项目财务评价二期工程投资与收益估算二期工程投资与收益估算三期工程投资与收益估算三期工程投资与收益估算四期工程投资与收益估算四期工程投资与收益估算一期工程投资与收益估算一期工程投资与收益估算总投资与总收益概述总投资与总收益概述总投资与总收益概述总投资与总收益概述静静 态态动动 态态计计 算算 说说 明明项目总投资504363433
42、723贴现率按7%计算。项目总收益651326512782项目毛收益14696379059政府总投资收益表（单位：万元）政府总投资收益表（单位：万元）总投资与总收益概述总投资与总收益概述拆迁拆迁补偿费补偿费农农用地用地征用征用费费工程建工程建设费设费总计总计河道治理工程河道治理工程 道路建道路建设设公园公园总计总计一期工程46412.4290708112248721001269988181.488181.4二期工程10019557384115941451013045170624170624三期工程302212880002871028716189261892四期工程139330388800833
43、708337186547186547总总 计计316158.4316158.415413415413419706197061514615146210021003695236952507244.4507244.4政府总投资各项比例表（单位：万元）政府总投资各项比例表（单位：万元）总投资与总收益概述总投资与总收益概述总投资与总收益概述总投资与总收益概述各期拆迁费用和征地费用一览表各期拆迁费用和征地费用一览表需拆迁的村庄需拆迁的村庄需拆迁的企需拆迁的企业业农农用地用地总计总计面面积积（haha）拆迁拆迁补偿费补偿费(万万元元)面面积积(ha)(ha)拆迁拆迁补偿费补偿费(万元万元)面面积积(ha)(
44、ha)征用征用费费(万万元元)面面积积（haha）费费用用(万元万元)一期一期62.562.5292662926643.343.317147171473233232907029070428.875483二期二期138.9138.9657936579386.886.83440234402637.6637.65738457384863.3157579三期三期18.418.48642864254.554.521569215693203202880028800392.959011四期四期210.4210.4984529845210310340878408784324323888038880745.41
45、78210合合计计430.2430.2202153202153287.6287.61139961139961712.61712.61541341541342430.42430.4470283470283总投资与总收益概述总投资与总收益概述各期拆迁费用和征地费用比较图各期拆迁费用和征地费用比较图总投资与总收益概述总投资与总收益概述政府总收益各项统计表（单位：万元）政府总收益各项统计表（单位：万元）一期工程一期工程二期工程二期工程三期工程三期工程四期工程四期工程总计总计土地收益13677047995121260277176583201项目招商048125100001000068125总计总计136
46、7701367709612096120131260131260287176287176651326651326总投资与总收益概述总投资与总收益概述政府各项收益比较图（单位：万元）政府各项收益比较图（单位：万元）一期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）一期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）一期工程投资与收益估算一期工程投资与收益估算序 号项 目投 资收 益备 注1投资村庄及企业拆迁补偿费46412.42河道治理工程投资81123道路工程投资24874泰水中央公园基础建设投资21005农用地征用费290706小计881817收益土地拍卖136770总计88181136770投入项目分类投资（
47、万元）备注项目投入上游河道治理村庄及企业拆迁补偿费0农用地征用费4401长城路以上为3690万元，长城路至迎胜路为711万元。工程费8112道路工程工程费2487农用地征用费2250泰水中央公园村庄及企业拆迁补偿费19338下旺为8923万元，摩托车厂和水泥厂共10415万元。农用地征用费5796工程费2100小小计计44484土地开发投入生态居住区开发村庄及企业拆迁补偿20305去掉泰水中央公园所占地块农用地征用12467旅游配套区开发村庄及企业拆迁补偿6769农用地征用4156小小计计43697合合计计82708一期工程政府各项投资投资汇总表（单位：万元）一期工程政府各项投资投资汇总表（单
48、位：万元）二期工程投资与收益估算二期工程投资与收益估算二期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）二期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）序 号项 目投 资收 益备 注1投资村庄及企业拆迁补偿费1001952河道治理工程投资115943道路工程投资14515农用地征用费573846小小计计1706241706247收益土地拍卖479958泰安民俗园区招商200009绿化带拍卖1927510百草园拍卖427511果香村拍卖4575总计总计1706241706249612096120二期工程投资与收益估算二期工程投资与收益估算二期工程政府各项投资汇总表（单位：万元）二期工程政府各项投资汇总表（单位
49、：万元）投入项目分类投资（万元）备注项目投入下游河道治理村庄及企业拆迁补偿费0农用地征用费711079公顷工程建设费11594道路工程工程建设费1451小小计计2015520155土地开发投入生态居住区开发村庄及企业拆迁补偿3912834、35、37、38、40、52共79.8公顷，53市场4.5公顷。农用地征用288032公顷百草园、果香村村庄及企业拆迁补偿914423村庄15.9公顷，41市场4.3公顷。农用地征用891099公顷两岸绿化村庄及企业拆迁补偿51923村庄有：5、24、28共45.6公顷；企业或市场有：20、25、42、47、54、56、59、66、70共77.2公顷。农用地
50、征用费38484共427.6公顷。小小计计150469150469合合计计170624170624三期工程投资与收益估算三期工程投资与收益估算三期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）三期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）序 号项 目投 资收 益备 注1投资村庄及企业拆迁补偿费302112道路工程投资28713农用地征用费28800小小计计61882618824收益土地拍卖1212605泰逸水上乐园10000小小计计131260131260总计总计6188261882131260131260四期工程投资与收益估算四期工程投资与收益估算四期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）四期工程投资与