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1、内部资料 严禁外传 1区域设计管理部的运营架构、流程及管理制度介绍广清区域设计管理部 杨雪芹 2015年1月内部资料 严禁外传 2目录目录设计管理从设计走向管理 1设计管理部及对接部门的架构设计管理流程及主要工作内容管理方式分享 2 3 4内部资料 严禁外传 3一、设计管理一、设计管理-从从设计走向设计走向管理管理设计戴着镣铐跳舞设计管理管理设计？管理设计师？通过他人的努力来达到目标 管理管理经济法规美学文化设计师专业化、个性化全面的、多专业、经营理念、实践性、成本效益。内部资料 严禁外传 4在区域总的领导下，设计研发与营销中心及投资拓展应全面配合项目总。区域的设计管理注重产品设计的效益设计院
2、的设计管理注重设计的出图设计管理新要求四位一体一、设计管理一、设计管理-从设计走向管理从设计走向管理在各个层次整合、协调设计所需的资源和活动，并对一系列设计策略与设计活动进行管理，寻求最合适的解决方法，以达成企业的目标和创造出有效的产品。设计管理内部资料 严禁外传 5二、设计管理部及对接部门的架构简介二、设计管理部及对接部门的架构简介区域架构（以广清为例）内部资料 严禁外传 6设计管理部部门总监前期规划建筑装修设备园林结构各项目负责人各专业组长部门设置：目前区域整合后6个专业，共15人 设计管理部的架构二、设计管理部及对接部门的架构简介二、设计管理部及对接部门的架构简介内部资料 严禁外传 7
3、与设计管理部对接密切的部门投资拓展部项目管理部计划运营部工程技术部二、设计管理部及对接部门的架构简介二、设计管理部及对接部门的架构简介内部资料 严禁外传 8 设计管理部与投资拓展的对接投资为主体看地、选地、算账、谈判设计管理调研、概规设计成本管理投资测算设计管理部与投资拓展的对接主要体现在拿地之前，需要配合投资对意向地块进行现场调研和产品研究，并且根据要求出具不同深度的概念规划方案及指标或文本图册，并根据不同测算结果调整方案。二、设计管理部及对接部门的架构简介二、设计管理部及对接部门的架构简介现场调研户型研究概念设计方案新广清区域江西区域山东区域总监前期组内部资料 严禁外传 9设计管理部与项目
4、部的对接 设计管理部与项目部的对接主要体现在拿地之后，一切以项目为中心，开展全面的设计服务工作。目前针对每个项目配备一个项目负责人和全专业线对接服务。二、设计管理部及对接部门的架构简介二、设计管理部及对接部门的架构简介项目总工程部开发报建人力、行政资料员成本、财务项目副总服务设计上的培训和宣贯服务提供图纸服务后期服务等项目负责人数据电子图报建图施工图方案方案内部资料 严禁外传 10计划运营信息档案组计划运营组二、设计管理部及对接部门的架构简介二、设计管理部及对接部门的架构简介设计管理部与计划运营的对接设计管理与计划运营的对接分两个阶段。前期的主要是对接数据档案组的相关数据。后期则是在项目施工过
5、程中，依据计划运营的各项计划以及项目工程进展等对应的开展工作。目前对接方式主要是各项目的运营专员。投资前期（市场和户型、货量研究等）营销去化数据分析建筑、规划专业项目负责人一二级计划和里程碑计划实际施工进度情况内部资料 严禁外传 11二、设计管理部相关部门的架构简介二、设计管理部相关部门的架构简介设计管理部与工程技术部的对接工程技术部巡查组综合组装修园林组监理测量组总监 设计管理与工程技术部的对接主要分专业体现。（如左图）工程技术部管理主要是施工和技术管理，我部则更在设计方面的管理。规划、建筑专业装修、园林专业建筑、结构、设备专业设计管理部内部资料 严禁外传 12三、设计管理的流程及主要工作内
6、容三、设计管理的流程及主要工作内容一、流程二、主要工作内容1、概览2、专篇3、全貌1、概念设计2、方案设计3、协调设计4、工地服务5、设计后评估设计管理内部资料 严禁外传 13区域总项目总3.1 设计管理流程开发全过程的流程概览概念设计方案设计投资阶段施工图设计挂牌阶段工地设计服务摘牌开工优化设计施工阶段后评估阶段协调设计1、专业图纸审控2、设计条件输入3、外包设计合同管理专业图纸审控设计条件输入外包设计合同管理三、设计管理的流程三、设计管理的流程内部资料 严禁外传 143.1 设计管理流程协调设计专篇各建筑单体平立剖方案图、材料表产品研发部概规方案，修规方案，报规文本，五图一书，规划、市政水
7、电施工图，道路及挡土墙施工图等（设计要点、面积测算）规划设计部建筑，结构，水，电，消防，报建图，施工图（审图要求）博意建筑院通风，空调，防排烟；二次装修暖通图暖通设计部二次装修水、电图（示范区预埋水电图）装修机电部园建方案图，园建施工图，绿化图，结构图，给排水图，电图顺茵园林院装修方案图，施工图，软装施工图装修设计院外判审核、技术难点咨询/铝合金深化审核总工室/幕墙组（集团内部）三、设计管理的流程三、设计管理的流程内部资料 严禁外传 15提出合同及布孔建议，收集初勘，详勘，超前钻资料地质勘察提出合同建议，协调集团对基坑支护设计图纸进行审核基坑支护提出合同建议，协调建筑院与人防院专业对接及人防设
8、计出图人防设计提出合同建议，协调深化单位出图，并协调集团幕墙组审图铝合金深化提出合同建议，协调日照分析单位输出报审成果日照分析提出合同建议，协调交通评价单位输出报审成果交通评价提出合同建议，协调地震评估单位输出报审成果地震评估（外判单位）三、设计管理的流程三、设计管理的流程3.1 设计管理流程协调设计专篇内部资料 严禁外传 163.1 设计管理流程流程全貌三、设计管理的流程三、设计管理的流程广清区域设计管理部业务流程 广清区域设计管理部工作业务流程.pdf内部资料 严禁外传 17主要工作内容1、概念设计2、方案设计4、工地服务3、协调设计5、设计后评估三、设计管理的主要工作内容三、设计管理的主
9、要工作内容3.2 设计管理主要工作内容内部资料 严禁外传 18三、三、设计管理的主要设计管理的主要工作工作内容内容概念概念设计设计3.2.1 概念设计概念设计前期概念规划方案设计概念规划设计管理1、前期调研2、概念设计3、方案预控4、方案优化内部资料 严禁外传 193.2.1 前期调研现场调研：对项目地块的地上地下附作物、地形和地质等进行现场踏勘；踩盘：通过对当地楼盘的踩盘获取相关产品信息；政府沟通：与政府相关部门沟通争取最低设计限制，并收集相关设计条件等。三、设计管理的主要工作内容三、设计管理的主要工作内容概念概念设计设计内部资料 严禁外传 203.2.1 概念设计概念设计：概念设计：为投资
10、拿地提供设计技术支持，根据基础资料条件合理配置功能，确定规划方案，并输出功能布局图或者建筑布局总图或其他效果图表现形式。成果规划文本、总平面图强排方案(投资测算)周庄概念方案徐州六堡水库概念方案徐州大龙湖概念方案三、设计管理的主要工作内容三、设计管理的主要工作内容概念概念设计设计内部资料 严禁外传 213.2.1 方案预控方案预控1、结合设计要点，容积率最大化。2、结合当地人防要求，考虑基础埋深及建筑高度对人防应建面积计算的影响，减少人防应建面积。3、对初勘资料进行分析，高层或地库尽量布置在地质有利范围，减少投入。4、服务配套在满足政府要求下尽量少配，保证可售面积。5、结合土方平衡考虑布局，尽
11、量达到土方平衡。溶洞初勘资料显示有溶洞，对布置高层应综合考虑地上地下建筑高度10F?基础埋深3m?建筑高度与基础埋深对人防应建面积影响三、设计管理的主要工作内容三、设计管理的主要工作内容概念设计概念设计内部资料 严禁外传 223.2.1 概念规划设计管理概念规划设计管理：对集团规划设计部承担的前期概念规划设计进行协调与管理。佛冈汤唐地块概念方案海阳3600亩岛概念色块图三、设计管理的主要工作内容三、设计管理的主要工作内容概念设计概念设计内部资料 严禁外传 23三、设计管理的主要三、设计管理的主要工作工作内容内容方案设计方案设计方案设计1、建筑方案初拟（修改）2、规划方案初拟（修改）5、装修方案
12、初拟（修改）4、园林方案初拟（修改）3、市政方案初拟（修改）内部资料 严禁外传 24三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容方案方案设计设计3.2.2 建筑方案（别墅）连州G285户型修改G285修改前G285修改后G285户户型型修修改改：为为适适应应连连州州当当地地需需求求及及提提高高品品质质，结结合合当当地地规规范范修修改改成成北北入入口口类类独独栋栋。内部资料 严禁外传 25三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容方案设计方案设计3.2.2 建筑方案（住宅）张家港J703及J705户型产生由于考虑错层由于考虑错层可赠送可赠送一部分阳台面积给一部分阳台面积给业主，业主，张
13、家港项目在张家港项目在J673户型基础上研发户型基础上研发了了J703和和J705户型方案（两电梯三户户型方案（两电梯三户 错层阳台版）错层阳台版）J703户型J705户型内部资料 严禁外传 26三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容 方案设计方案设计3.2.2 建筑方案（会所）徐州贾汪小会所采用黄墙、红砖、拱形梁柱、木作屋檐、穹顶柱廊、爬藤砖墙。中庭的石材、石柱、窗套、门套、铁艺、绿艺都体现了原汁原味意大利托斯卡纳的风格2F/约1000M2内部资料 严禁外传 27三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容方案设计方案设计3.2.2 建筑方案（幼儿园）九江6班幼儿园由于当地政府
14、要求配建幼儿园，在由于当地政府要求配建幼儿园，在综合考虑后，删除综合考虑后，删除2栋别墅栋别墅，设计，设计1个约个约1600M2的的6班班幼儿园。幼儿园。内部资料 严禁外传 28三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容方案设计方案设计3.2.2 规划方案云南曲靖规划修改1、竖向规划及土方平衡修改。2、考虑积存货及成本因素，初步考虑取消高层区地下车库。3、开盘后评估后，对不适合市场的户型进行调整。内部资料 严禁外传 29三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容方案设计方案设计3.2.2 市政方案现场堪踏初拟方案九江给排水方案朱村北供配电方案现场堪踏收集相关市政资料，与设计院一起初
15、拟设计方案内部资料 严禁外传 30三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容方案设计方案设计3.2.2 园林方案朱村北项目前景观第一轮方案第二轮方案选定方案经过多经过多轮方案轮方案探讨后，最后敲定前景观方案探讨后，最后敲定前景观方案内部资料 严禁外传 31三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容方案设计方案设计3.2.2 园林方案朱村北项目后景观第一轮方案第二轮方案选定方案经过多经过多轮方案轮方案探讨后，最后敲定前景观方案探讨后，最后敲定前景观方案内部资料 严禁外传 32三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容方案设计方案设计3.2.5 装修方案朱村北项目选定方案由于朱村
16、项目地处广州增城，客户对产品要由于朱村项目地处广州增城，客户对产品要求较高，经过多求较高，经过多轮轮方案及选材探讨后，最后方案及选材探讨后，最后敲定装修方案敲定装修方案过程方案内部资料 严禁外传 33三、三、设计管理主要工作设计管理主要工作内容内容协调设计协调设计协调设计1、总的原则2、规划方案阶段3、建筑单体方案阶段4、建筑单体报建阶段5、规划报建阶段6、示范区土建施工图阶段7、示范区园林图阶段8、示范区装修图阶段9、示范区二次水电图阶段10、示范区外判设计11、货量区各专业施工图内部资料 严禁外传 34三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容协调设计协调设计3.3.1 总的原则从项
17、目要计划明晰设计出图流程给设计输入出图 条件总的原则：立足项目开发的需要即施工&报建1、明确设计之间、明确设计之间穿插配合穿插配合的条件。的条件。2、打破惯性思维，一切为项目实施、打破惯性思维，一切为项目实施找办法找办法。内部资料 严禁外传 35三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容协调设计协调设计3.3.2 规划方案阶段（规划设计部）项目内容方案阶段与项目商定规划室，报集团设计管理中心确定输入条件规划设计要点、地形图、红线图产品方案、户型配比及综合楼选型示范区板房设置、看楼动线、街名路址公建配套要求，社区用房、物业用房、停车方式及比例，人防应建面积计算规则、当地面积及容积率计算规定
18、市政水电条件输出成果规划方案（呈主席或朱荣斌总签字）举例曲靖示范区规划方案内部资料 严禁外传 36三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容协调设计协调设计3.3.3 建筑单体方案（产品研发部）项目内容方案阶段与项目商定发设计联系单，报集团设计管理中心确定输入条件市场调查报告别墅、洋房、综合楼、酒店、商业、公寓、学校等产品的平面及立面风格要求规划方案当地建筑面积计算规定，例：商铺与住宅超过多少要算1.5倍面积或两倍面积等输出成果别墅、洋房、综合楼、酒店、商业、公寓、学校等建筑方案及材料表举例朱村北公租房建筑方案内部资料 严禁外传 37三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容协调设
19、计协调设计3.3.4 建筑单体报建阶段（博意建筑院）项目内容方案及报建阶段与项目商定发任务单，报集团设计管理中心确定输入条件规划方案（签字版或签字确定前开始准备）建筑单体方案图当地消防特殊要求当地施工图审查特殊要求输出成果报建所需的单体图（平立剖等）、地下室建筑图举例朱村北项目建筑单体方案及地下室建筑方案内部资料 严禁外传 38三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容协调设计协调设计3.3.5 规划报建阶段（规划设计部）项目内容报建阶段配合项目当地规划报建所需图纸资料输入条件设计要点、示范区批示博意建筑院提供的所有单体建筑图（平立剖等）各建筑单体指标明细表（区域工程技术部提供）日照分析
20、报告、交通影响评价报告（已通过计算）产品研发部提供的单体效果图输出成果1、规划报建文本或五图一书报建筑资料。2、示范区单体定位图、土方平衡图。3、示范区市政管线预埋图。举例张家港项目报建文本内部资料 严禁外传 39三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容协调设计协调设计3.3.6 示范区土建施工图（博意建筑院）项目内容示范区土建施工图摘牌即开工，示范区土建图电子版需开工前到工地输入条件经批示的示范区建议书已预审通过的规划报建图地质详勘资料输出成果1、示范区内的所有建筑单体的建筑、结构、水、电施工图。2、如图纸不能同时全部出完整，则可按建筑平面-桩基础图-水电预埋图-其他未齐图纸这个顺序
21、提供图纸到项目。举例九江项目、张家港项目内部资料 严禁外传 40三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容协调设计协调设计3.3.7 示范区园林图（顺茵园林院）项目内容示范区园林方案及施工图室外场地满足即需图纸指导现场施工输入条件示范区动线布局、样板房设置、园林环境汇总建议书已预审通过的规划报建图建筑施工图园林景观设计任务书输出成果园林方案图园建各专业施工图地形图绿化图举例朱村北项目、萍乡项目内部资料 严禁外传 41三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容协调设计协调设计3.3.8 示范区装修图（装修设计院）项目内容示范区综合楼、板房、实体店、泛会所及城市展厅装修方案及施工图主体
22、框架即需装修图及二次水电图进行预埋输入条件售楼部装修建议书、示范单位设置建议书、实体店装修建议书、城市展厅装修建议书、泛会所装修建议书建筑施工图、结构施工图输出成果装修方案图装修施工图举例朱村北项目、九江项目内部资料 严禁外传 42三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容协调设计协调设计3.3.9 示范区暖通及二次水电图（机电&暖通设计部）项目内容示范区各装修单体的暖通及二次水电图主体框架即需暖通及二次水电图进行预埋输入条件装修设计院提供的二次水电提资图建筑施工图、结构施工图输出成果暖通&二次水电预埋图暖通&二次水电施工图举例朱村北项目、九江项目内部资料 严禁外传 43三、设计管理主要
23、工作内容三、设计管理主要工作内容协调设计协调设计3.3.10 示范区外判设计（人防、铝合金门窗、基坑）项目内容人防设计、铝合金门窗设计、基坑支护设计示范区及货量区均要同步进行输入条件人防：人防设计合同、规划总平面、土建图铝合金门窗：铝合金门窗设计合同、建筑施工图、节能设计资料基坑支护：地下室建筑、结构及相关市政管网图纸输出成果人防方案报审图、人防施工图，铝合金深化施工图，基坑支护施工图内部资料 严禁外传 44三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容协调设计协调设计3.3.11 货量区各设计部门施工图序号设计部门（单位）输入条件输出成果1规划设计部集团发布的条件清单，相关政府部门审批文件
24、、建筑院施工图、园林院货量提资总平面定位图，分户围栏图，市政水、电图，道路图，挡墙基坑图2博意建筑院集团发布的条件清单，相关政府部门批文建筑、结构、给排水、电气专业图3顺茵园林院规划总平面施工图，规划市政水、电图园建各专业图、地形图、绿化图4装修设计院建筑施工图，结构施工图，营销毛坯、精装交楼划分建议书硬装设计图、软装设计图5装修机电部硬装设计图、建筑院各专业图二次装修水电图6暖通设计部硬装设计图、建筑院各专业图一次暖通图及二次暖通图7人防设计院设计合同、建筑院各专业图人防各专业施工图8铝合金深化设计设计合同、建筑施工图、节能计算文件货量区铝合金深化设计图9基坑支护设计设计合同，建筑、结构、市
25、政水电施工图货量区基坑支护设计图内部资料 严禁外传 45三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容工地工地服务服务工地服务1、总的原则2、宣贯培训4、配合项目联合验收3、支援与帮扶内部资料 严禁外传 46三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容工地工地服务服务3.4.1 工地服务总原则服务时间：开放前1个月服务地点：驻工地，与项目工程部一起办公 服务人员：项目设计负责人或相关专业人员工地服务条件1、示范区多专业图纸已出2、货量区土建图纸已出3、示范区已施工主体结构内部资料 严禁外传 47三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容工地工地服务服务3.4.2 宣贯与培训时间：时
26、间：项目部成立（临时板房已使用）项目部成立（临时板房已使用）地点：地点：项目办公室项目办公室培训内容：培训内容：1、公司建筑、园林、装修、公司建筑、园林、装修等的标等的标 准做法宣贯；准做法宣贯；2、施工中、施工中常见的常见的错误错误问题问题宣贯（例：纸皮砖、真石漆宣贯（例：纸皮砖、真石漆的做法等）的做法等）培训对象：培训对象：项目工程管理人员项目工程管理人员内部资料 严禁外传 48三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容工地工地服务服务3.4.3 支援与帮扶时间：项目开工在建上部结构（示范区土建、装修、园 建施工图已完成）人员：1、项目设计负责人常驻工地 2、装修工程师主体完成开始定
27、期驻工地 3、园林工程师铺贴开始定期驻工地工作内容：1、协助项目报建所需资料 2、协助工地出变更图 3、协助项目做好装修及园林下单，材料封板等 4、参与项目图纸会审及技术交底支援与帮扶内部资料 严禁外传 49三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容工地工地服务服务3.4.4 配合项目联合验收配合项目参与联合验收配合项目参与联合验收联合验收文件联合验收记录联合验收记录内部资料 严禁外传 50三、设计管理主要工作内容三、设计管理主要工作内容设计后评估设计后评估3.5.1 设计后评估1、在项目开发全过程中发现图纸问题及时优化设计。2、开放、开盘后总结设计，进行后评估。九江&邹城设计后评估照片
28、内部资料 严禁外传 51设计总监：杨俊宏片区经理（曾政）片区经理（胡珣）行政文员（梁焕桂）概念设计经理（杨雪芹）邹城海阳章丘淄博青岛滨州九江萍乡曲靖徐州张家港花都假日半岛佛冈清远新亚拓展项目（胡珣）（张丽）（谢虎）4.1 管理模式-组织架构的探索四四、管理模式和管理工具的分享、管理模式和管理工具的分享2014年分片区管理（20人）内部资料 严禁外传 524.1 管理模式-组织架构的探索四四、管理模式和管理工具的分享、管理模式和管理工具的分享设计管理部部门总监前期规划建筑装修设备园林结构(共5)(2)(3)(1)(2)(1)以专业牵头加项目负责人制双线管理、专业做精，责任人做全。2015年回归专
29、业线管理（15人）内部资料 严禁外传 53链接工作台帐链接户型明细表图纸审控要点管理模式和手段1、出图形象进度2、设计管理台账3、住宅户型南北方资料整理4、多地方多专业规范资料收集5、图纸审控要点的完善（飘窗、消防前室，保温隔热材料等）6、装修软装的出品控制（家私、布艺床品、挂画、地毯）7、项目设计启动会链接出图形象进度四、管理模式和管理工具的分享四、管理模式和管理工具的分享4.2 管理模式各种方法和工具的探索内部资料 严禁外传 54装修软装的出品控制连州项目四、管理模式和管理工具的分享四、管理模式和管理工具的分享在绫罗窗帘床品厂家确认布版家私出厂前的管控窗帘床品出厂前的管控挂画出厂前的管控地毯出厂前的管控饰品更换的管控在东方华艺厂家检查家私内部资料 严禁外传 55参与单位区域设计管理部区域项目部区域投资部产品研发部规划设计部博意设计院暖通设计部装修机电部顺茵园林院装修设计院会议目的设计&项目相互了解宣布项目设计总负责人加快设计进度解决设计重难点会议输出会议纪要通讯录各项设计条件清单设计图纸输出时间设计启动会-连州项目四、管理模式和管理工具的分享四、管理模式和管理工具的分享内部资料 严禁外传 56谢谢聆听！