《海南省2023年房地产估价师之开发经营与管理强化训练试卷A卷附答案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海南省2023年房地产估价师之开发经营与管理强化训练试卷A卷附答案.doc（29页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、海南省海南省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理强化年房地产估价师之开发经营与管理强化训练试卷训练试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、对出租物业来说，最主要的收入记录是()。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【答案】B2、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造D.存在效益外溢和转移【答案】D3、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家
2、组成B.评标委员会成员可以为 5 人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的 1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】B4、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为 4000 万元，资产合计为 6000 万元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 1000 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C5、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的()。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】A6、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建
3、成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C7、下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。A.购买-更新改造-出售B.购买-持有出租-出售C.开发-持有出租-出售D.购买-更新改造-出租-出售【答案】A8、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B9、下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。A.广泛的
4、经济外部性B.房地产市场供给的异质性C.土地所有权的排他性D.土地的有限性【答案】A10、如果银行存款的利率为 12%，为在 5 年末获得 10 000 元，现在应该存入银行()。A.5674 元B.2000 元C.6250 元D.8929 元【答案】A11、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的()。A.市场供求关系B.房地产管理部门C.业主的愿望D.建筑质量【答案】A12、关于资金时间价值的说法，错误的是（）。A.现在的 100 万元与 5 年后的 100 万元的价值相同B.现在的 100 万元可能与 5 年后的 148 万元价值相同C.现在的 100 万元可能与 2
5、年前的 121 万元价值相同D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较【答案】A13、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。A.建筑师B.结构工程师C.设备工程师D.造价工程师【答案】A14、某物业的购买价格为 60 万元，其中 20 万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 10 万元，年运营费用为 5 万元，年还本付息额为 2 万元，所得税为 25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A15、一笔贷款，名义利率是 10%，每两年一计息，则其实际利
6、率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%【答案】B16、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.20%的首付款，加上该首付款 2 年的利息B.20%的首付款，加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D.2004 年 10 月的购买价格，加上 20%的首付款的二年利息和已偿
7、还月供在价值时点的本息值，减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】C17、某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为 10 年，购房者月还款额的增长率为 0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B18、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。A.指数平滑法B.市场因子推演法C.德尔菲法D.销售人员意见综合法
8、【答案】A19、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于 2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】A20、某投资者以 160 万元购买一个商铺用于出租经营，其中的 60 万元为银行提供的年利率 8%、期限 10 年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为 30 万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的 25%，所得税率为 25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%【答案】B21、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说
9、，现金流入通常不包括（）。A.补贴收入B.出租收入C.销售收入D.其他经营收入【答案】A22、建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的 1.0%3.0%，大型复杂工程约占 0.2%1.0%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】C23、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（）。A.房地产的用途和等级划分的B.房地产的交易方式划分的C.目标市场细分的D.房地产购买者目的划分的【答案】C24、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.价
10、值定价法C.领导定价法D.挑战定价法【答案】B25、关于收益性物业的说法，正确的是（）。A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.在出租率达到 100时，收益性物业获得的净经营收入最高【答案】C26、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0【答案】A27、按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为（）。A.完全竞争市场、垄断竞争市场B.一级市场、二级市场C.完全竞争市场、
11、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场D.一级市场、二级市场、三级市场【答案】C28、一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（）。A.越小B.越大C.越难控制D.越难估算【答案】A29、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A.短期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】A30、某市 2013 年办公楼施工面积为 300 万平方米，竣工面积为 120 万平方米；2014 年办公楼新开工面积为 500 万平方米，竣工面积为 280 万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市 2014 年办公楼的平均建设周期为（）年。A.1.70B.1.79C.2.43
12、D.2.86【答案】C31、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（）。A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D.平均成本利润率【答案】C32、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（）。A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单【答案】D33、以下原
13、因不是房地产市场过度开发诱因的是()。A.开发商对市场预测的偏差B.建造商的参与C.开发商间非理性行为D.开发资金的易得性【答案】B34、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.剩余 3 年租期、月租金为 200 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和B.剩余 3 年租期、月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和C.该店面在 2006 年 10 月的正常市
14、场价格按店面剩余使用年限折算成剩余 3 年租期的价格D.剩余 3 年租期、正常市场租金与 180 元/m2 条件下的差额在 2006 年 10 月的现值之和【答案】D35、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降 30%、成本上升 60%时，开发利润（税前）为 0；乙项目当售价下降 20%、成本上升 50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强【答案】A36、刘某在 1 年前获得一笔月还款额为 800 元，期限 5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为 1200 元
15、的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为 100 元，则其月均收入至少应为（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00【答案】C37、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命【答案】D38、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】C39、投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济
16、政策、劳动力状况、()等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】C40、某开发商向银行申请了年利率为 9%、期限为 15 年、按年等额偿还的一笔总额为 100 万元的贷款，则该开发商第 1 年的还本收益为()万元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【答案】A41、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法【答案】B42、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（）。A.资产增加，所有者权益增加B.资产减少，所有者权益减少C.资产增加，所有者权益减少D
17、.资产减少，所有者权益增加【答案】B43、从金融角度理解，（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。A.投资B.投机C.信托D.储蓄【答案】A44、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】A45、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】D46、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入=有效毛收
18、入经营费用B.净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息C.净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金D.净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金所得税【答案】A47、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断【答案】A48、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.损益表B.资本金现金流量表C.资金来源与运用表D.项目投资现金流量表【答案】D49、下列关于资产负债表不正确的是()。A.资产负债表反映企业一
19、定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B50、房地产投资信托的风险不包括()。A.经营风险B.市场风险C.利率风险D.操作风险【答案】D多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、房地产置业投资的清偿能力指标一般有()。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率 E 速动比率【答案】ACD2、收益性物业管理中的运营费用包括（）。A.固定资产折旧费B.企业管
20、理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】ABCD3、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】ACD4、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是()。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金 E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】D5、物业资产管理的职能包括()。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.运营管理
21、E 组合投资管理【答案】ABC6、会计要素中，费用能够予以确认的条件是（）。A.导致企业资产增加B.导致企业资产减少C.导致企业负债增加D.导致企业负债减少E.经济利益的流出额能够可靠计量【答案】BC7、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如（）等。A.米B.平方米C.立方米D.吨E.樘【答案】ABCD8、承包商的主要合同关系通常包括（）等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【答案】AB9、细分市场评价主要涉及()等三个方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源
22、E 细分市场结构的吸引力【答案】BD10、下列不确定性因素中，属于“开发销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A.土地费用B.权益投资比率C.运营费用D.开发期E.贷款利率【答案】AD11、关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E.多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和【答案】BC12、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）
23、。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD13、房地产市场的法律制度环境包括（）等。A.土地制度B.住房制度C.宏观金融政策D.交易制度E.产权制度【答案】ABD14、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费【答案】ABCD15、对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行（）分析。A.最低租售价格B.最高土地取得价格C.最高工程费
24、用D.最低租售数量E.最高销售价格【答案】ABCD16、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】AC17、房地产开发投资的经济效果主要的表现形式为销售收入，其经济效果的大小可以用（）来衡量。A.租金收益B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率E.毛利额【答案】BCD18、关于现金回报率的说法，正确的有（）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税
25、后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】BC19、下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A.等于银行存款利率B.等于银行贷款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表【答案】C20、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】ACD大题（共大题（共 1010 题）题）一、估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动
26、活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货
27、币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】二、H 办公用房建于 2005 年，为 4 层钢筋混凝土框架结构，建筑面积 2310m2，建筑密度为 60%，用地为 2004 年通过出让国有土地使用权取得，使用期限 40年。2010 年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等
28、，确定估价对象用地楼面地价为 1200 元/m2。则土地价格为：1200231060%1663200（元）166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市 2010 年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175 元/m2。该工程建设期为 1 年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为 5.85%，开发商利润率为 20%，则利息为：21750.55.85%63.6（元/m2）。开发商利润为：217520%435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为 60 年，残值率为 2%，已使用 5 年，根据定率折旧法公式，其成新率为：1（12%）5/60100%92%。建筑物现值为：（217563.6
29、435）92%23105681934.72（元）568.2（万元）。（3）估价结果确定166.3568.2734.5（万元）【答案】三、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象
30、为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价
31、对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】四、（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月工资收入
32、为 12000 元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为 3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误 12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.
33、39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单
34、价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50 万元；五、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用
35、分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带
36、来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2，类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】六、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下
37、为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估
38、价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工
39、程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】七、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立
40、使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店
41、铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】八、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中
42、，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。
43、5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】九、商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表：，住所：市路号。二、估价方房地产估价有限公司，法定代表：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：级。三、估价对
44、象商贸楼位于市路号，四至，属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权（使用年限为 40 年，即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月31 日），土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为 6611m2，总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】一十、某家庭以抵押贷款的
45、方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。