《浙江省2023年房地产估价师之开发经营与管理模考模拟试题(全优).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浙江省2023年房地产估价师之开发经营与管理模考模拟试题(全优).doc（28页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、浙江省浙江省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理模考年房地产估价师之开发经营与管理模考模拟试题模拟试题(全优全优)单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、物业管理的核心工作是（）。A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境【答案】B2、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.允许的最低经
2、济效益指标C.最大费用D.最大利润【答案】B3、某建筑物0.00052.000，设计楼顶相对标高为 29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000【答案】D4、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】B5、2003 年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（）。A.需要适时的更新改造B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存
3、在效益外溢和转移【答案】C6、国际上物业管理行业的专业资格，是（）。A.注册物业管理员B.注册物业管理经理C.注册物业管理师D.高级物业管理师【答案】B7、制定物业管理计划的基础是（）的目标。A.政府B.物业管理机构C.业主D.租户【答案】C8、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是()。A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为20%，研究费用一般占总投资的0.5%0.9%B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将
4、项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等【答案】A9、市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】D10、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值。A.利润为零B.最高运营费用比率C.最大费用D.允许的最低经济效益指标【答案】D11、若房地产市场的平均收益率为 15%，国债的收益率为 5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为 1.4
5、，则商业房地产市场的预期收益率为（）。A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B12、风险分析常用的比较成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法【答案】D13、某收益性物业的潜在毛租金收入为 30 万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为 2 万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】D14、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.净现值法D.等额年费用法【答案】B15、2015 年某市商品住宅实际销售量为 400 万
6、 m2，预测销售量为 350 万 m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的 2016 年该城市商品住宅销售量为（）万 m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B16、“三项预测值”分析方法是()中的一种。A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法【答案】B17、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即 Sf（E，P）。若购买者非常满意，则（）。A.P0B.EPC.EPD.EP【答案】D18、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为
7、5.75%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 20005 元，月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A19、存量房地产交易市场属于房地产()。A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.一手房市场【答案】C20、存量房地产交易市场属于房地产()。A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.一手房市场【答案】C21、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的（）天内较快，以后增长逐渐缓慢。A.17B.710C.714D.1520【答案】C22、某房地产公司，负债合计为
8、3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 和 1250 万元，存货为 1500 万元。则其速动比率为（）。A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】B23、市场定位通常要遵循的步骤是（）。A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位【答案】A24、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发
9、的（）中提出。A.建设项目用地预审与选址意见书B.设计方案审查意见C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证【答案】A25、某市 2013 年办公楼施工面积为 300 万平方米，竣工面积为 120 万平方米；2014 年办公楼新开工面积为 500 万平方米，竣工面积为 280 万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市 2014 年办公楼的平均建设周期为（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】C26、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C.最大费用D.最大利润【答案】B27、关于房
10、地产投资特性的说法，错误的是（）。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响【答案】B28、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入=有效毛收入经营费用B.净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息C.净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金D.净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金所得税【答案】A29、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（）年内延续弥补。A.2B.3C.4D.5【答案】D30、在现金流量表中，不应该出现（）。A.借贷利息B.折
11、旧与摊销C.所得税D.自有资金【答案】B31、某笔储蓄存款的存款额为 1000 元，年利率为 12%，期限为 1 年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5【答案】C32、假设将两居室每套价格提高 5 万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】C33、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。A.商品房建设投资B.置业投资C.土地开发投资D.土地一级开发【答案】A34、关于房地产市场，下列
12、说法不正确的是（）。A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【答案】B35、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（）的一个百分比。A.有效毛收入B.净经营收入C.潜在毛收入D.税后现金流量【答案】A36、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入B
13、.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入【答案】C37、以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（）。A.拟租售物业的类型.时间和数量B.租售价格C.租售收入及收款方式D.租售方式【答案】D38、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】B39、下列关于贷款担保的说法，错误的是()。A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D.贷款有保证、抵
14、押、质押三种形式【答案】B40、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为 4000 万元，资产合计为 6000万元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 1000 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C41、下列不属于利率的影响因素的是（）。A.平均利润率B.借贷资本的供求关系C.通货膨胀率和预期通货膨胀率D.内部收益率【答案】D42、（）要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。A.可靠性B.重要性C.可比性D.谨慎性【答案】B43、一种产品价格上涨，就
15、会引起另一种替代产品的需求（）。A.减少B.不变C.增加D.以上说法都不正确【答案】C44、目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是（）。A.铝塑管B.镀锌钢管C.焊接钢管D.无缝钢管【答案】A45、基本报表中，反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划的是（）。A.投资计划与资金筹措表B.项目投资现金流量表C.财务计划现金流量表D.投资者各方现金流量表【答案】C46、房地产开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】A47、某市 2014 年办公楼施工面积为 500 万平方米，竣工面积为 180 万平
16、方米；2015 年办公楼新开工面积为 650 万平方米，竣工面积为 300 万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市 2015 年办公楼的施工面积为（）万平方米。A.620B.670C.970D.1150【答案】C48、某建筑物0.00052.000，设计楼顶相对标高为 29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000【答案】D49、2015 年某市商品住宅实际销售量为 400 万 m2，预测销售量为 350 万 m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的 2016 年该城市商品住宅销售量为（）万 m2。A.367.5B.3
17、82.5C.523.5D.543.0【答案】B50、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构分析D.投资结构分析【答案】D多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、新设项目法人融资形式的特点有()。A.项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力 E 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产【答案】ABC2、投资回报率与
18、资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。A.物业增值收益B.所得税C.还本付息额D.投资者权益增加值E.权益投资【答案】AD3、房地产开发企业的经营成本主要包括()。A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本 E 房地产出租经营成本【答案】ACD4、会计要素中，费用能够予以确认的条件是（）。A.导致企业资产增加B.导致企业资产减少C.导致企业负债增加D.导致企业负债减少E.经济利益的流出额能够可靠计量【答案】BC5、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括（）。A.物业代理对房地产市场当
19、前和未来的供求关系非常熟悉B.物业代理有具备丰富的租售知识和经验的专业人员C.物业代理信誉更高，更易销售D.物业代理更加熟悉市场情况E.房地产开发商有特定的销售对象【答案】ABD6、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】AD7、根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即()。A.家电产品B.便利品C.选购品D.特殊品 E 日用品【答案】BCD8、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划
20、，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的()，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。A.存量国有土地B.拟征用土地C.农转用土地D.开发商委托开发土地 E 合作开发土地【答案】ABC9、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD10、资金时间价值的大小，从投资的角度来看，主要的取决因素包括（）。A.投资利润率B.风险因素C.经济发达度D.通货膨胀率E.投资结构【答案】ABD11、下列属于房地产市场调查内容的有（）。A.经济环境调查B.市场供给量调查C.市场需求容量调查D.
21、消费者行为调查E.竞争情况调查【答案】ACD12、现代营销战略的核心可以称为 STP，是指（）。A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】BCD13、房地产开发的主要程序可分为（）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】ABCD14、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择 E 融资方式的分析与选择【答案】ACD15、抵押率的确定受（）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的
22、新旧程度【答案】ABCD16、利率的储蓄投资决定理论认为（）。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【答案】B17、房地产间接投资的形式主要有()。A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营 E 购买土地进行开发【答案】ABC18、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法 E 单位指标估算法【答案】ABC19、细分市场评价主要涉及()等
23、三个方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源 E 细分市场结构的吸引力【答案】BD20、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围 E 邻里关系和人口统计特征【答案】ACD大题（共大题（共 1010 题）题）一、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法
24、适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开
25、发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象
26、已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】二、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相
27、关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使
28、用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2，类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】三、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该
29、家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n
30、-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。四、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大
31、型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价
32、值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】五、商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表：，住所：市路号。二、估价方房地产估价有限公司，法定代表：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：级。三、估价对象商
33、贸楼位于市路号，四至，属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权（使用年限为 40 年，即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月31 日），土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为 6611m2，总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】六、估价对象为 A 城市一临
34、街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状
35、况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】七、（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月工资收入为 12000 元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租
36、，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为 3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误 12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.2
37、5%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50 万元；八、本次估价背
38、景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益
39、法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分
40、估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】九、H 办公用房建于 2005 年，为 4 层钢筋混凝土框架结构，建筑面积 2310m2，建筑密度为 60%，用地为 2004 年通过出让国有土地使用权取得，使用期限 40年。2010 年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段
41、位置等，确定估价对象用地楼面地价为 1200 元/m2。则土地价格为：1200231060%1663200（元）166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市 2010 年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175 元/m2。该工程建设期为 1 年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为 5.85%，开发商利润率为 20%，则利息为：21750.55.85%63.6（元/m2）。开发商利润为：217520%435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为 60 年，残值率为 2%，已使用 5 年，根据定率折旧法公式，其成新率为：1（12%）5/60100%92%。建筑物现值为：（21756
42、3.6435）92%23105681934.72（元）568.2（万元）。（3）估价结果确定166.3568.2734.5（万元）【答案】一十、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房
43、地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】