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1、1杭州汽车城项目发展经验借鉴扫地机 wenku12可比性评价：城市背景、项目区位和项目发展背景是杭州汽车城与项目间的三大契合点。杭州汽车城省级城市，全国十强杭州市是浙江省省会，也是浙江省经济增长总量最高的城市。2008年，杭州人均GDP突破60000，居全国21位，经济总量居全国第八位。远离市中心，处城市发展边缘杭州汽车城位于杭州市拱墅区，距离西湖约10公里，距离市中心武林门约8公里，距离杭州城站火车站约12公里，属于城市边缘区域。自然村落，从零开始1999年杭州汽车城建成前，该区域尚为自然村落及农田，除了道路之外，一无所有。2000年杭州汽车城地区卫星图像距武林广场8KM距城站火车站12KM
2、3l华东地区最大的二手车交易市场l占地面积360亩l展厅面积12万l展厅平均高度6米，局部达18米以上l连续承办11届“西博会”车展 主力展厅与二手车集市杭州汽车城占地面积350亩，建筑面积16万，展厅面积达12万，整个场馆气势恢弘、蔚为壮观；新车市场驻城经销商有150余户，经营各类国产、进口轿车、商务车、微型车、皮卡和货车等280多个知名品牌，700多款车型的汽车，有1000余辆新车集中展示。该项目由浙江海外海集团开发建设，1999年开业以来，经过十年的发展，已经形成华东最大的二手车交易市场和新车展示平台。十年来，新车销售额582.32亿元，二手车交易额128.23亿元，汽配用品销售额53亿
3、元，销售额合计760亿元。杭州汽车城杭州汽车城汽车城分为三大展厅，于1999年建成，目前已形成包含汽车销售、汽配市场及配套服务于一体的“一站式汽车超市”杭州汽车城汽车展销汽配市场车辆管理二手车检测汽车信贷车辆检验车管所汽车美容汽车维修新车展销二手车展销汽车保养汽车用品配套服务卡丁车员工食堂停车场汽车保险4杭州汽车城1200亩汽车工贸园通过各方努力，确保2003年10月高质量地建成具有标志性的杭州国际汽车会展中心，使第四届西博会汽车展在新馆如期举行；确保2005年底前全面建成集汽车博览、会展、贸易、维修、配件、文化、旅游于一体的杭州汽车工贸园区，使拱墅成为全省最著名的汽车贸易中心。2004年汽车
4、拱墅五年发展规划纲要杭州市石祥路、沈半路汽车特色街区是拱墅区区委区、政府在2002年全面打造“汽车拱墅”的战略目标中提出的，即“打造全省规模最大的汽车特色街区、集聚全省最强的汽车贸易企业、提供全省最优的汽车服务体系”。汽车拱墅5作为“西博会”的重要组成部分，已举办十一届的杭州车展是项目成功的最关键因素之一西博会浙江省杭州市决定发挥杭州作为中国会展业发祥地的优势，于2000年恢复举办西湖博览会，为新世纪拓展商务旅游、发展会展经济、传播先进文化奠定新的基础。目前已成功举办11届。杭州车展杭州车展作为与西博会恢复举办后同期成长起来的精品展览项目，至今已成功举办了11届，车展的成功进行带动了拱桥汽车工
5、贸区的推进，将人们的目光更多地吸引到这个刚刚走过12年岁月的新兴汽车工贸园区。西博会下的杭州车展的举办，成功地炒热了地块，加强了社会各界对该区域的关注度，也是杭州汽车城能够成功的重要契机。正因为杭州西湖博览会车展这一会展品牌的建立，该项目及周边园区的品牌效应逐渐显现，区域发展逐步随展会、产业而展开。借鉴之处：杭州汽车城62000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年年份产业发展水平起步期杭州汽车城建成秋季全国摩托车配件交易会首届杭州国际汽车展销会导入期引入康桥集团，形成元通集团、康汽集团、农资金昌三大巨头三足鼎立的局面入驻企业业绩持续增长培育期引入5
6、0家品牌4S店，形成汽车产业集聚建成金通汽配城，逐步完善了汽车服务市场成熟期再度引入19个4S店，建成金通汽配城，进一步完善了汽车服务市场启动期2000-2001年成长期2002-2005年成熟期2006年杭州汽车城落成上海大众4S店落成申通时代别克杭州米卡迪广汽丰田城北店瑞驰汽车4S店金诚汽车ISUZU庆铃汽车4S店金通汽配城开业康桥汽车文化博览城落成腾飞汽贸落成拱墅区汽车工贸产业发展与杭州汽车城片区发展对应表杭州汽车城7杭州汽车城周边区域概况名称类别开发年度杭州汽车城专业市场、会展1999浙江旧货市场专业市场2006海外海国际酒店酒店2008金利普电器写字楼、厂房2005渡驾新村动迁房20
7、05金通汽配市场专业市场2005康桥汽车博览城会展、办公2008明泰商务大酒店酒店2007浙江食品市场专业市场2005腾飞汽贸汽车外延市场2007申通时代别克汽车外延市场2005杭州米卡迪汽车外延市场2005广汽丰田城北店汽车外延市场2005瑞驰汽车4S店汽车外延市场2005上海大众4S店汽车外延市场1999金诚汽车ISUZU庆铃汽车4S店汽车外延市场2005易构街区酒店、商业、公寓2009国强置业商务大厦办公、商业、公寓2008宜家时代商业、公寓2009天邑国际商业、酒店、办公、公寓2011方正360商业、公寓2011北城天地大型城市综合体2012金通汽配二期办公2012-杭州汽车城本案建设
8、中项目酒店与办公住宅汽车服务贸易及专业市场杭州汽车城周边情况杭州汽车城宜家时代浙江旧货市场易构街区金利普电器有限公司渡驾新村金通汽配市场康桥汽车博览城明泰商务大酒店腾飞汽车销售公司天邑国际金通汽配市场二期写字楼方正360瑞驰汽车4S店广汽丰田元通城北店申通时代别克杭州米卡迪金诚汽车ISUZU庆铃汽车4S店上海大众4S店浙江食品市场杭州瑞浩汽车精品中心国强置业商务大楼北城天地商业中心项目海外海国际酒店8随着区域产业的成熟和人口的有效导入，区域功能逐渐由单一贸易向商务、商业及居住方向发展。1999-2005年2006-2008年2009年产业情况借助车展的带动，完成初步集聚，产业配套随之逐步完善随
9、着汽车产业的逐步成熟，部分专业市场纷纷开业，进一步完善区域商贸服务功能，部分宾馆服务也开始进入随着区域内商贸业的发展，以商办为代表的房地产发展开始起飞，商业居住功能逐渐完善建成单元杭州汽车城上海大众4S店金利普电器渡驾新村金通汽配市场浙江食品市场申通时代别克杭州米卡迪广汽丰田城北店瑞驰汽车4S店金诚汽车ISUZU庆铃汽车4S店浙江旧货市场康桥汽车博览城明泰商务大酒店腾飞汽贸海外海国际酒店国强置业商务大厦易构街区宜家时代天邑国际方正360北城天地金通汽配二期区域功能会展、汽车产业链相关基于产业及相关专业市场的商业服务功能进一步完善逐渐开始完善区域居住及商业功能，形成区域级商业副中心物业形态会展中
10、心、4S店、配套安置房、专业市场4S店、专业市场、酒店、商办办公、酒店、商业、住宅随着产业的发展、人口的导入与商务氛围的形成，区域逐渐由单一的汽车产业及贸易业向房地产方向转变杭州汽车城9浙江省旧货市场市场位于汽车城以东，市场占地100亩，建筑面积5万，于2006年开业。主要经营普通设备（含闲置设备）、仪器仪表、五金家电、二手手机、通信设备、电脑数码、音像制品、古旧书籍、古旧工艺品、百货家具等。海外海国际酒店杭州汽车城海外海国际酒店与浙江省旧货市场及杭州汽车城都是由浙江海外海集团联合开发的物业。海外海国际酒店是按照四星级标准和功能建造的新型商务酒店，拥有164余(间)套个性化客房，能满足客人的不
11、同需求。酒店还拥有桑拿、足浴、商场、棋牌、美容美发、歌舞厅及大型停车场等配套服务设施，浓情细致的服务，令住客尽享至爱关怀。10杭州汽车城金通汽配城浙江金通汽配城坐落在杭州中心城区之一的拱墅区。它是根据杭州市政府城市总体规划定位建设的专业汽配市场，占地120亩，总投资5亿元，建筑面积15万。其中已投入使用的中心交易区10万，有复式结构商铺1300余间，周边有配套公共仓储面积数万，即将建设5万的展示中心和智能化商务写字楼，是集汽配交易、仓储、配送、信息和电子商务为一体的现代化交易中心。杭州康桥汽车文化博览城位于杭州工贸园区004区块A地块。由浙江康桥汽车工贸集团股份有限公司斥资2.3亿元倾力打造，
12、占地44亩，总建筑面积48000 ，由2层A楼和6层B楼构成，是介于传统汽车专业市场和汽车博物馆之间的新业态市场，集新车博览、汽车后市场服务、汽车文化交流、汽车高端商务活动为一体，是国内外汽车产业著名品牌进行形象展示、商务洽谈、文化交流的最佳窗口之一。康桥汽车文化博览城11杭州汽车城易构街区易构街区总建筑面积48322.5 ，主力户形面积从30到90，由两幢高层组成。其中，A幢6-7层为全装全配拎包即可入住的产权式酒店，4、5、8-16层为精装修SOHO，B幢为写字楼；小区配有特色商业内街和地下停车场，是集多种功能为一体的综合型项目。项目入市后反映良好，公寓房1月内被一扫而空。宜家时代，新锐开
13、发商杭州绿园房产倾力打造的精品筑作。项目在2007年10月1日正式开盘，现销售均价为12500元/。该项目占地18亩，总建筑面积约4.8万，可售房源458套。户型以43-89的小户型为主，全区规划有两幢为24、17层的商住、办公一体的精装修高层寓所。商铺为直接销售，附属裙楼面积在9000 左右，公寓部分销售情况良好，最近报价为18000-19000元/。宜家时代12借鉴之处：杭州汽车城1、完整的汽车产业链存续能力非常强，二手车/新车销售+汽配的组合形式被证明是汽车城启动的主要形式。2、展会经济将大幅推动区域的成熟。政府搭台、一站式服务的理念对于汽车城的存续，意义重大。3、在汽车产业集聚区内发展
14、专业市场，可以共享客源，互不冲突；汽车城+专业市场的组合形式被证明可行。4、汽车城区域的配套导入期很长。需充分考虑开发周期，结合区域成熟度来选择时点介入。5、远期的汽车产业集聚区将具备部分的城市功能，成为新城的核心部分而存在。汽车服务贸易&专业市场酒店产业地产住宅商业办公13杭州汽车城l根据对杭州汽车城项目的分析，发现在项目发展初期，两者的发展背景十分相似，因此有较大的借鉴意义。l两者在开发之初，都没有对区域进行详细的规划。杭州汽车城更多偏向于自然发展的模式，这种模式经过了长期的培育与发展。杭州汽车城区域的兴起，同时验证了汽车城与专业市场匹配发展的可行性，且根据实地访谈，发现两者只存在空间上及开发商上的联系，在客源上不提供共享。l由于杭州汽车城片区在12年发展之后，才开始有一些公寓及大型商业进入，因此在本项目操作中，必须考量园区功能配套与开发时序之间的联系即传统商业的进入需要长时间的培育及准备，宜在项目进行的中后期植入，而专业市场作为项目发展前期的共生业态，将是本项目初期的主要考量方向。启示：14CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION中国房产信息集团中国房产信息集团