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1、房地产开发与经营房地产开发与经营第第9 9章章 房地产开发项目管理房地产开发项目管理重点问题重点问题 房地产开发项目其他管理房地产开发项目其他管理 房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理 房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理概述 房地产开发项目管理案例分析房地产开发项目管理案例分析房地产开发项目 又称之为建设工程项目。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。可分为单项工程、单位工程、分部工
2、程等。9.1 9.1 房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理概述房地产开发项目的特点 9.1 9.1 房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理概述 系统性 组织的层次性 整体性强 知识的密集性 投资额巨大，建设周期长 类型类型特点特点房地产开发项目管理的概念 指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设的全面管理。包括：在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制；在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。9.1 9.1 房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理概述.供货方的项目管理供货方的项目管
3、理监理方的项目管理监理方的项目管理 房地产开发项目管理的层次体系房地产开发项目管理的层次体系 业主方的项目管理业主方的项目管理 工程总承包方的工程总承包方的项目管理项目管理 设计方的项目管理设计方的项目管理施工方的项目管理施工方的项目管理社会环境方的社会环境方的项目管理项目管理 9.1 9.1 房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理的层次体系 DM-Development Management项目前期策划与管理PM-Project Management项目管理FM-Facility Management设施管理决策阶段决策阶段实施阶段实施阶段准备设计施工使用阶段使用阶段
4、使用期的管理方使用期的管理方FM开发方开发方DMPM设计方设计方PM施工方施工方PM供货方供货方PM投资方投资方DMPMFM工程管理工程管理项目前期策划与管理项目前期策划与管理 DMDM项目实施期项目管理项目实施期项目管理 PMPM项目使用期设施管理项目使用期设施管理 FMFM投资方投资方设计方设计方施工方施工方供货方供货方项目使用期的管理方项目使用期的管理方开发方开发方涉及建设工程项目涉及建设工程项目的全过程的管理的全过程的管理涉及参与建设工程项目涉及参与建设工程项目的各个单位对工程的管理的各个单位对工程的管理 施 工 阶 段 设 计 阶 段 工 程 建 设 监 理 项 目 管 理 项 目
5、全 寿 命 管 理 使 用 阶 段设施管理 项 目 建 设 的 全 过 程 管 理 决 策 阶 段项目前期策划与管理房地产开发项目管理的任务 -对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好；-对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。房地产开发项目管理趋势国际化、信息化 9.1 9.1 房地产开发项目管理概述房地产开发项目管理概述项目业主自行管理模式 项目业主项目业主施工企业施工企业设备供应商设备供应商监理企业监理企业设计机构设计机构政府部门政府部门业主将设计、设备供应、土建电器安装、机械安装等工程内容分别委托不同的承包商 特点：项目业主自行管理模式
6、业主的管理工作量大 适用范围：中小项工程项目 项目的计划与设计工作必须周全、准确 专业管理公司管理总承包模式 管理公司管理公司施工企业施工企业设备供应商设备供应商监理企业监理企业设计机构设计机构政府部门政府部门项目业主项目业主这种专业管理的模式可以利用专业管理公司的专业技术力量，对工程进行统一的管理，避免多头领导，减少管理费用，方便协调与控制。同时业主只与管理公司进行沟通、协调管理，项目的责任明确，责任体系完备。项目进度管理的概念 房地产开发项目进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行
7、，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。9.2 9.2 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理的阶段 9.2 9.2 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理项目可行性研项目可行性研究及立项阶段究及立项阶段 项目建设阶段项目建设阶段 项目交付使用项目交付使用后的适用阶段后的适用阶段 核心核心影响房地产开发项目进度的因素 9.2 9.2 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理序号序号 影影 响响 因因 素素1人的因素2技术因素3材料设备与构配件因素4施工机械设备因素5资金因素6水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素7
8、政治、经济（经济危机、金融风暴）等社会环境因素 8其他不确定性因素项目进度管理的主要任务 9.2 9.2 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理1.1.设计前的准备设计前的准备阶段阶段2.设计阶段设计阶段3.施工阶段施工阶段-确定工期总目标-编制总进度计划-编制准备阶段详 细工作计划，并 控制执行-施工现场条件调 研与分析-编制施工总进度设计并控制执行-编制施工年、季、月实施计划并 控制执行-编制设计阶段的 工作计划并控制 其执行-编制详细的出图 计划并控制执行项目进度管理措施 9.2 9.2 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理 组织措施 技术措施 合同措施 经济措施 信息管理
9、措施网络图法的基本原理 9.2 9.2 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理通过网络图时间参数的计算，找出关键线路。将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，并绘制成网络形式。利用最优化原理，不断改进网络计划方案，并寻求其最优方案。123网络图的分类 9.2 9.2 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理网络图分类网络图分类按最终目标按最终目标 按编制对象按编制对象范围范围按工作衔接按工作衔接特点特点 普通网络图普通网络图搭接网络图搭接网络图 单目标网络图单目标网络图多目标网络图多目标网络图 群体网络图群体网络图单项工程网络图单项工程网络图局部工程网络图局部工程网络图 按表示方法
10、按表示方法 单代号网络图单代号网络图双代号网络图双代号网络图 网络图技术的特点 9.2 9.2 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理 横道图（横道图计划）网络图（网络图计划）23单代号网络图虚拟数据24双代号网络图虚拟数据房地产开发项目进度管理系统 9.2 9.2 房地产开发项目进度管理房地产开发项目进度管理建设单位进度控制建设单位进度控制设计单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划施工总进度计划单位工程施工进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书任务单或承包任务书作业进度实施作业进度实施监监理理单单位位进
11、进度度控控制制委托26逐级分解数据汇总多级计划管理xxxx集团集团集团集团深圳区域深圳区域深圳区域深圳区域北京区域北京区域北京区域北京区域深圳公司深圳公司深圳公司深圳公司广州公司广州公司广州公司广州公司北京公司北京公司北京公司北京公司万科城一期万科城一期万科城一期万科城一期第五园第五园第五园第五园万科城万科城万科城万科城紫台紫台紫台紫台紫台一期紫台一期紫台一期紫台一期集团集团集团集团区域区域区域区域公司公司公司公司项目项目项目项目分期分期分期分期阶段阶段阶段阶段专业专业专业专业标段标段标段标段产品产品产品产品楼栋楼栋楼栋楼栋EPSEPSWBSWBS作业作业作业作业步骤步骤步骤步骤项目项目项目项
12、目计划计划计划计划系统架构-多项目管理体系系统架构-责任矩阵项目经理：项目计划编制、发布、调整、执行的跟踪与检查。项目经理：项目计划编制、发布、调整、执行的跟踪与检查。30计划管理31一级计划一级计划二级计划二级计划房地产开发项目成本管理的概念 9.3 9.3 房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理 即在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。房地产开发项目成本构成 9.3 9.3 房地产开发项目
13、成本管理房地产开发项目成本管理销售成本销售成本开发成本开发成本土地费用土地费用前期工程费前期工程费建筑安装工程费建筑安装工程费基础设施费基础设施费项项项项目目目目成成成成本本本本构构构构成成成成公共配套设施费公共配套设施费开发间接费开发间接费财务费用财务费用销售广告、代理等费用销售广告、代理等费用销售广告、代理等费用销售广告、代理等费用房地产开发项目成本管理原则 9.3 9.3 房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理设置科学的成本管理目标设计阶段投资控制是重点变被动控制为主动控制经济与技术结合是成本管理的高效手段房地产开发项目成本管理的主要内容 9.3 9.3 房地产开发项目成本管理房地
14、产开发项目成本管理 策划、设计阶段的成本管理 发包、施工阶段的成本管理 项目销售阶段的成本管理工程项目质量管理的特点 9.4 9.4 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理2质量波动大质量波动大3质量变异大质量变异大4质量隐蔽性质量隐蔽性5终检局限大终检局限大影响因素多影响因素多1质量管理的主要内容 施工前的准备阶段施工过程中的质量管理 9.4 9.4 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理项目工程质量管理的主要途径 9.4 9.4 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理 现场现场质量检验质量检验 现场现场质量监督质量监督 审核有关技术文件、审核有关技术文件、报告或报表报告或
15、报表 主要途径主要途径 项目工程质量控制常用方法 9.4 9.4 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理排列图法排列图法 因果分析图法因果分析图法 直方图法直方图法控制图法控制图法1234施工阶段质量监督控制手段 9.4 9.4 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理测量试验指令文件利用支付控制手段规定质量监控工作程序旁站监督主要手段主要手段房地产开发项目的竣工验收 竣工验收的范围及依据竣工验收的要求竣工验收程序 验收准备 初步验收 正式验收竣工验收的组织 房地产开发项目一般由地市级主管部门工程质量监督站组织验收。9.4 9.4 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理质量管理
16、质量签证计划质量签证计划不合格事项记录和不合格事项记录和处理处理质量检查、检测、评定结果汇总统计质量检查、检测、评定结果汇总统计质量管理 9.5 9.5 房地产开发项目其他管理房地产开发项目其他管理开发项目合同管理开发项目合同管理 1开发项目协调管理开发项目协调管理2开发项目资料管理开发项目资料管理3开发项目现场管理开发项目现场管理4开发项目信息管理开发项目信息管理5关键术语关键术语质量管理 进度管理 成本管理复习思考题复习思考题1.结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间的关系。2.简述中国房地产开发项目管理的任务和发展趋势。3.影响房地产开发项目进度管理的因素有哪些，怎样预防这些因 素？4.简述常用房地产开发项目工程质量控制的方法及优缺点。5.横道图、网络图各有什么优缺点？6.简述房地产开发项目成本构成及有效控制其成本的方法。7.结合实际简述合同管理的重要性。