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1、大家好，今天讲课大家好，今天讲课的内容是房地产开发流程的内容是房地产开发流程房地产开发流程分三部分一、取得土地证之前二、取得土地证之后到开盘三、开盘之后到交付使用第二部分第二部分取得土地证到开盘取得土地证到开盘 一、流程中涉及到的问题及案例分析一、流程中涉及到的问题及案例分析 二、茵悦之声项目前期案例分析二、茵悦之声项目前期案例分析 三、出现的问题及有待加强的方面三、出现的问题及有待加强的方面 四、值得深思的问题四、值得深思的问题 五、时间节点的控制及合理程度评判五、时间节点的控制及合理程度评判一、规划流程中涉及到的问题及案例分析n n1、为什么要选择策划公司？、为什么要选择策划公司？n n1
2、、对项目所在地区房地产市场进行宏观、中、对项目所在地区房地产市场进行宏观、中观及微观方面的详细调研，掌握市场动态，为观及微观方面的详细调研，掌握市场动态，为项目定位及规划设计提供有效支撑。项目定位及规划设计提供有效支撑。n n2、提出市场分析、地块分析、客户定位、产、提出市场分析、地块分析、客户定位、产品定位、价格定位、物业发展建议及项目开发品定位、价格定位、物业发展建议及项目开发节奏等方面的专业意见。节奏等方面的专业意见。n n3、在项目前期策划报告通过后，与发展商、在项目前期策划报告通过后，与发展商、建筑设计单位就规划、设计等方案进行沟通。建筑设计单位就规划、设计等方案进行沟通。n2 2、
3、要选择什么地方的策划公司？、要选择什么地方的策划公司？n3 3、选择策划公司应注意什么？、选择策划公司应注意什么？4、公司市场小组的必要性？n n同策划公司工作内容基本一样，从另外一个角同策划公司工作内容基本一样，从另外一个角 度去调研分析市场，对项目提出可行性的建度去调研分析市场，对项目提出可行性的建 议。和策划公司的报告形成相互的纠正和补议。和策划公司的报告形成相互的纠正和补 充，避免一方的片面性。从而使项目的规划更充，避免一方的片面性。从而使项目的规划更 能接受市场的考验。能接受市场的考验。n n5、案例分析、案例分析“汉飞城市公园汉飞城市公园”n n6、市调报告的主要内容、市调报告的主
4、要内容（1 1）市场调研部分）市场调研部分）市场调研部分）市场调研部分n n宏观背景分析宏观背景分析宏观背景分析宏观背景分析 国家宏观背景国家宏观背景国家宏观背景国家宏观背景 宏观背景（经济、社会政策）宏观背景（经济、社会政策）宏观背景（经济、社会政策）宏观背景（经济、社会政策）n n市场调研市场调研市场调研市场调研 房地产宏观市场分析；房地产宏观市场分析；房地产宏观市场分析；房地产宏观市场分析；市场及典型同类或参考项目分析；市场及典型同类或参考项目分析；市场及典型同类或参考项目分析；市场及典型同类或参考项目分析；本项目所在片区市场分析；本项目所在片区市场分析；本项目所在片区市场分析；本项目所
5、在片区市场分析；n n消费需求市场分析消费需求市场分析消费需求市场分析消费需求市场分析n n地块研究地块研究地块研究地块研究n n市调基本结论市调基本结论市调基本结论市调基本结论（2 2）项目策划部分）项目策划部分）项目策划部分）项目策划部分n n总体发展战略总体发展战略总体发展战略总体发展战略 项目分析（项目分析（项目分析（项目分析（SWOTSWOT）：优势与劣势、机会与威）：优势与劣势、机会与威）：优势与劣势、机会与威）：优势与劣势、机会与威 胁、小胁、小胁、小胁、小 结；结；结；结；总体发展战略总体发展战略总体发展战略总体发展战略n n项目定位项目定位项目定位项目定位 目标客户定位目标客
6、户定位目标客户定位目标客户定位 产品定位产品定位产品定位产品定位 价格区间预测价格区间预测价格区间预测价格区间预测 项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位（3）物业发展建议）物业发展建议 规划设计建议：规划设计目标、规划设计理念规划设计建议：规划设计目标、规划设计理念 单体设计建议：建筑风格、户型设计单体设计建议：建筑风格、户型设计 档次建议：材料及装修标准等档次建议：材料及装修标准等 环境、园林景观塑造建议环境、园林景观塑造建议 物业管理建议物业管理建议 项目配套设施与功能建议项目配套设施与功能建议n n7、估算（、估算（1）分析的意义）分析的意义n n8、报告中设计要点包含哪些主
7、要内容？、报告中设计要点包含哪些主要内容？n n（1 1）、容积率）、容积率n n（2 2）、总价（市场定位）、总价（市场定位）n n（3 3）、物业类型及比例）、物业类型及比例n n（4 4）、主力户型及面积比）、主力户型及面积比n n（5 5）、建筑风格）、建筑风格n n（6 6）、建筑高度）、建筑高度n n（7 7）、退红线距离及楼间距）、退红线距离及楼间距n n（8 8）、大门开启方向）、大门开启方向n n（9 9）、停车位）、停车位n n（1010）、景观考虑）、景观考虑n n9、规划证的具备条件、规划证的具备条件n n10、施工证所具备的条件、施工证所具备的条件n n11、预售证具
8、备的条件、预售证具备的条件n n12、营销策划代理的工作内容、营销策划代理的工作内容营销策划代理工作内容？营销策划代理工作内容？一、对项目总体营销目标、营销战略、营销模式、具体营销一、对项目总体营销目标、营销战略、营销模式、具体营销一、对项目总体营销目标、营销战略、营销模式、具体营销一、对项目总体营销目标、营销战略、营销模式、具体营销 策略及营销准备工作提出专业意见，并形成系统方案。策略及营销准备工作提出专业意见，并形成系统方案。策略及营销准备工作提出专业意见，并形成系统方案。策略及营销准备工作提出专业意见，并形成系统方案。n n工作内容提要工作内容提要工作内容提要工作内容提要n n入市时机评
9、估入市时机评估入市时机评估入市时机评估n n销售前提条件销售前提条件销售前提条件销售前提条件n n销售目标分析销售目标分析销售目标分析销售目标分析n n总体营销战略总体营销战略总体营销战略总体营销战略n n阶段性推广策略阶段性推广策略阶段性推广策略阶段性推广策略n n销售模式选择销售模式选择销售模式选择销售模式选择n n营销计划：营销节奏、工程进度与节点划分等营销计划：营销节奏、工程进度与节点划分等营销计划：营销节奏、工程进度与节点划分等营销计划：营销节奏、工程进度与节点划分等n n推广费用预估及总体安排推广费用预估及总体安排推广费用预估及总体安排推广费用预估及总体安排n n相关准备工作相关准
10、备工作相关准备工作相关准备工作二、销售执行工作内容二、销售执行工作内容（1）通过对项目所在片区楼盘销售情况进行详细的）通过对项目所在片区楼盘销售情况进行详细的 市场调研，掌握市场动态，为项目营销监控提市场调研，掌握市场动态，为项目营销监控提 供有效支撑。供有效支撑。（2）在项目整体营销过程中提供指导方案、人员培）在项目整体营销过程中提供指导方案、人员培 训、销售指导与监控。训、销售指导与监控。n n价格策略及价格表、价格执行方案价格策略及价格表、价格执行方案价格策略及价格表、价格执行方案价格策略及价格表、价格执行方案n n包装方案实施建议包装方案实施建议包装方案实施建议包装方案实施建议n n广
11、告策划方案实施建议广告策划方案实施建议广告策划方案实施建议广告策划方案实施建议n n大型公关活动策划大型公关活动策划大型公关活动策划大型公关活动策划n n销售管理制度制定销售管理制度制定销售管理制度制定销售管理制度制定n n销售人员培训销售人员培训销售人员培训销售人员培训n n现场管理顾问现场管理顾问现场管理顾问现场管理顾问n n推售方案推售方案推售方案推售方案n n房号销控管理房号销控管理房号销控管理房号销控管理n n客户跟进服务客户跟进服务客户跟进服务客户跟进服务n n销售阶段总结、阶段性营销方案调整销售阶段总结、阶段性营销方案调整销售阶段总结、阶段性营销方案调整销售阶段总结、阶段性营销方
12、案调整三、茵悦之声项目前期案例分析三、茵悦之声项目前期案例分析n n1、总价定位、总价定位n n2、物业类型、物业类型n n3、小高层与多层的面积比、小高层与多层的面积比2：8n n4、户型面积比（为什么会出现、户型面积比（为什么会出现96、111、132平方）平方）n n5、大门开启方向？、大门开启方向？n n6、退红线距离、楼间距、退红线距离、楼间距n n7、建筑风格（为什么会选择坡屋顶）、建筑风格（为什么会选择坡屋顶）n n8、入户方位、入户方位n n9、停车位、停车位n n10、开工顺序、开工顺序n n11、定价技巧、定价技巧四、出现的问题及有待加强的方面四、出现的问题及有待加强的方面
13、n n1、北环广场变更、北环广场变更n n2、案场管理系统化（销控）、案场管理系统化（销控）n n3、公司人员的变动（从策划到营销）、公司人员的变动（从策划到营销）n n4、认筹、解筹、开盘、认筹、解筹、开盘n n5、政策因素、政策因素n n6、物业公司、物业公司n n7、景观设计、景观设计五、值得深思的问题五、值得深思的问题n n1、96平方米换成平方米换成45-50平方米的小户型平方米的小户型 n n2、复式的变更、复式的变更 n n3、2#、3#楼的入口方向楼的入口方向 n n4、西围墙的拆迁、西围墙的拆迁 n n5、营销中心的位置、营销中心的位置 n n6、道路问题、道路问题 六、时间节点的控制及合理程度评判六、时间节点的控制及合理程度评判 最后，祝大家新年快乐！健康幸福！谢谢大家！