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1、第三编物权第三编物权第十三章第十三章 物权概述物权概述第十四章第十四章 所有权所有权第十五章第十五章 用益物权用益物权第十六章第十六章 担保物权担保物权第十七章第十七章 相邻关系相邻关系第十八章第十八章 占有占有第十三章第十三章 物权概述物权概述n n物权的概念和特征n n物权的分类n n物权的效力n n物权法的基本原则n n物权变动第一节物权的概念和特征第一节物权的概念和特征一、物权的概念 物权概念起源于罗马法。我国物权法第2条的规定，“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物 享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。物权是由法律确认的主体对物依法所享有的支配权利，换言之，
2、是指权利人在法定的范围内直接支配一定的物，并排斥他人干涉的权利。二、物权的特征二、物权的特征 1.1.物权是对世权物权是对世权 对世权，又称绝对权，是指以不特定的任何人为义务人主体的民事对世权，又称绝对权，是指以不特定的任何人为义务人主体的民事权利。物权的权力主体特定，而义务主体不特定，即任何人都负权利。物权的权力主体特定，而义务主体不特定，即任何人都负有不得侵犯他人物权的义务。有不得侵犯他人物权的义务。2.2.物权是一种支配权物权是一种支配权 物权人有权在法定范围内，依自己的意思直接对物进行占有、使物权人有权在法定范围内，依自己的意思直接对物进行占有、使用、收益和处分。用、收益和处分。3 3
3、 物权具有排他性物权具有排他性 一方面，物权具有排除他人侵害干涉的性质；另一方面，内容不相一方面，物权具有排除他人侵害干涉的性质；另一方面，内容不相容的物权之间具有相互排斥的性质，即同一物上不能存在两个不容的物权之间具有相互排斥的性质，即同一物上不能存在两个不相容的物权相容的物权 4.4.物权的客体是特定化的物物权的客体是特定化的物 物权客体的物不确定，对物支配或物权转移等就无法实现物权客体的物不确定，对物支配或物权转移等就无法实现第二节物权的分类第二节物权的分类1.1.自物权和他物权自物权和他物权 根据物权的权利主体是否是物的所有人划分。根据物权的权利主体是否是物的所有人划分。n n自物权，
4、即所有权自物权，即所有权 是指所有人依法可以对物进行占有、使用、是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。它是物权中最完整、最充分的权利。收益和处分的权利。它是物权中最完整、最充分的权利。n n他物权是指所有权以外的物权，是在所有权权能与所有权人发他物权是指所有权以外的物权，是在所有权权能与所有权人发生分离的基础上产生的，由他物权人对物享有一定程度的直接生分离的基础上产生的，由他物权人对物享有一定程度的直接支配权。支配权。2 2.用益物权和担保物权用益物权和担保物权 根据设立目的划分。根据设立目的划分。n n用益物权，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收用益物权，是指非所
5、有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利，包括益的排他性权利，包括:土地承包经营权、建设用地使用权、宅土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权等。基地使用权和地役权等。n n担保物权是指以担保债权为目的，即以确保债务的履行为目的担保物权是指以担保债权为目的，即以确保债务的履行为目的的物权，主要包括抵押权、质权和留置权的物权，主要包括抵押权、质权和留置权3.3.主物权与从物权主物权与从物权 根据物权是否具有独立性标注分。根据物权是否具有独立性标注分。n n主物权，本身独立存在的物权，如所有权、地上权和永佃权。主物权，本身独立存在的物权，如所有权、地上权和永佃权。n n从物权
6、，必须依附于其他权利才能存在的物权，如担保物权。从物权，必须依附于其他权利才能存在的物权，如担保物权。4 4.动产物与不动产物权动产物与不动产物权 根据物权的客体是动产还是不动产划分。根据物权的客体是动产还是不动产划分。n n在我国，不动产物权包括不动产所有权、建设用地使用权、土在我国，不动产物权包括不动产所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、不动产的抵押权等。地承包经营权、地役权、不动产的抵押权等。动产物权包括动动产物权包括动产所有权、留置权、动产的抵押权等。产所有权、留置权、动产的抵押权等。5.5.本权与占有本权与占有n n占有，是指对物进行实际控制的一种法律事实，相对于占有而占
7、有，是指对物进行实际控制的一种法律事实，相对于占有而言，民法所规定的所有权、各种用益物权和担保物权以及承租言，民法所规定的所有权、各种用益物权和担保物权以及承租人的租赁使用权等都是本权。人的租赁使用权等都是本权。第三节物权的效力第三节物权的效力一、物上请求权 此为赋予物权人以行使其对物的支配权的一种保护性权力，包括返还原物请求权、排除妨碍请求权和恢复原状请求权，以及停止侵害、消除危险等请求权。n n注意:1.1.物权人只有在其物权遭到妨害时方可行使物上请求权。2.2.物权人只有在物尚有恢复物之支配原装可能时，方可行使物上请求权。否则只能行使损害赔偿请求权二、优先权二、优先权n n物权的优先权，
8、亦称物权的优先效力，指权利效力的强弱，即同一标的物上有数个物权的优先权，亦称物权的优先效力，指权利效力的强弱，即同一标的物上有数个利益相互冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥或先于效力较弱的权利得到利益相互冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥或先于效力较弱的权利得到实现。实现。1.1.物权间的优先效力物权间的优先效力 成立在先的物权优先于成立在后的物权。同一标的物，有二个以上相同内容或性质成立在先的物权优先于成立在后的物权。同一标的物，有二个以上相同内容或性质的物权存在时，适用的物权存在时，适用“成立在先，权利在先成立在先，权利在先”的原则。的原则。2.2.物权对债权的优先效力物权对债
9、权的优先效力 （1 1）物权破除债权）物权破除债权 就债权的特定标的物成立物权时，该物权可基于其优先效力破除债权，使已成立的就债权的特定标的物成立物权时，该物权可基于其优先效力破除债权，使已成立的债权归于消灭。在这种情祝下，债权人不能请求物权人交付原债的标的物，只能请债权归于消灭。在这种情祝下，债权人不能请求物权人交付原债的标的物，只能请求原债务人承担违约责任求原债务人承担违约责任 （2 2）物权对债权的优先受偿权）物权对债权的优先受偿权 这里所称优先受偿权，是指享有担保物权的债权人可就担保物优先于其他债权人受这里所称优先受偿权，是指享有担保物权的债权人可就担保物优先于其他债权人受清偿。基于担
10、保物权的优先受偿权，当企业破产时担保物权人享有别除权；当担保清偿。基于担保物权的优先受偿权，当企业破产时担保物权人享有别除权；当担保物被其他债权人申请强制执行时，担保物权人可向法院提起执行异议之诉。物被其他债权人申请强制执行时，担保物权人可向法院提起执行异议之诉。物权优先于债权的例外物权优先于债权的例外物权优先于债权的例外物权优先于债权的例外n n买卖不破租赁买卖不破租赁n n基于社会公益或政策的缘由，法律规定某些物权不得享有优先次序基于社会公益或政策的缘由，法律规定某些物权不得享有优先次序 第四节第四节 物权法的基本原则物权法的基本原则n n物权法定n n平等保护n n公示公信原则n n一物
11、一权一、物权法定原则一、物权法定原则n n物权法定，指物权只能依据民法或其特别法的规定而设定，物权法定，指物权只能依据民法或其特别法的规定而设定，当事人不能自由创设物权及物权内容。物权法定主要包括当事人不能自由创设物权及物权内容。物权法定主要包括两个方面的内容：两个方面的内容：n n种类法定种类法定 所谓物所谓物 权的种类法定，是指哪些权利属于物权，哪些不是权的种类法定，是指哪些权利属于物权，哪些不是物权，要由物权法和其他法律规定。也就是说，物权必须物权，要由物权法和其他法律规定。也就是说，物权必须由法律设定，不得由法律之外的规范性文件随意规定，也由法律设定，不得由法律之外的规范性文件随意规定
12、，也不能允许当事人通过法律行为随意创设。不能允许当事人通过法律行为随意创设。n n内容法定内容法定 内容法定又包括两个方面内容法定又包括两个方面:一方面，物权的内容必须要由法一方面，物权的内容必须要由法律规定，当事人不得创设与法定物权内容不符的物权，也律规定，当事人不得创设与法定物权内容不符的物权，也不得基于其合意自由决定物权的内容。不得基于其合意自由决定物权的内容。二、平等保护原则二、平等保护原则n n平等保护原则，是指物权的主体在法律地位上是平等的，依法享有相同的权利，遵守相同的规定。平等保护原则保护包括如下几个方面的内容:n n法律地位的平等。法律地位的平等。n n适用规则的平等性适用规
13、则的平等性n n保护的平等性保护的平等性 三、公示公信原则三、公示公信原则n n公示原则公示原则 所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法通过一定的公示方法 向社会公开，从而使第三人知道向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。全。n n公信原则公信原则 所谓公信，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规所谓公信，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的
14、物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其行为具有与真实的物权存权交易的人，法律仍然承认其行为具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全在相同的法律效果，以保护交易安全 n n公示与公信是相辅相成的公示与公信是相辅相成的四、一物一权四、一物一权n n一物一权原则，是指在同一物上只能成立一个所有权，不能成立两个以上的所有权，以及一物之上不得同时存在两个以上内容相冲突的他物权的法律原则。第五节物权变动第五节物权变动n n不动产物权变动n n动产物权的变动n n非基于法律行为的物权变动一、不动产登记一、不
15、动产登记n n物权法第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”n n不动产登记的性质不动产登记的性质 契约登记制度 权利登记制度 托仑斯登记制度n n我国我国物权法物权法规定物权变动登记的具体规定物权变动登记的具体效力效力1.物权变动登记的一般规则2.作为生效要件的物权登记3.作为对抗要件的物权登记4.无须登记的物权变动n n登记错误的后果登记错误的后果1.当事人登记错误的责任2.登记机构错误登记的责任几种法定的特殊登记制度几种法定的特殊登记制度n n更正登记更正登记 指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错
16、指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，经其申请，进过权利人书面同意更正或者有证据证误时，经其申请，进过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。n n异议登记异议登记 利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权力。的，可以通过异议登记以保护其权力。“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效，并负有损害赔偿责任并负有损害赔偿责任”n n预告
17、登记预告登记 是与本登记相对应的概念，指为确保债权的实现，保障将是与本登记相对应的概念，指为确保债权的实现，保障将来实现物权等目的，按照约定想登记机构申请办理的预先来实现物权等目的，按照约定想登记机构申请办理的预先登记。登记。二、动产交付二、动产交付n n动产交付的概念动产交付的概念及发展n n动产交付的具体形态动产交付的具体形态 现实交付 简易交付 指示交付 占有改定指在动产物权转让时，如果转让人希望继指在动产物权转让时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产而受让人因此取得对标的物的间接占让人继
18、续占有该动产而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。有以代替标的物的实际交付。三、非基于法律行为的物权变动三、非基于法律行为的物权变动 指因为法律规定的原因，如继承、法院生效判决、等事实导致物权的产生、变更和消灭。1.1.法院、仲裁委员会的生效法律文书对物权变动的影响2.2.继承和受遗赠取得物权3.3.合法建造房屋、拆除住房等事实行为4.4.征收第十四章第十四章 所有权所有权n n所有权的概念和特征n n所有权的取得、消灭及行使n n所有权的民法保护n n所有权的种类n n共有n n业主的建筑物区分所有权第一节第一节 所有权的概念和特征所有权的概念和特征n n所有权的概念 所
19、有权是指财产所有人依法按照自己的意志通过对其所有物进行占有、使用、收益和处分等方式，独占性支配其所有物并排斥他人非法干涉的权利。n n所有权的法律特征 所有权是自物权 所有权是完全物权 所有权是绝对权 n n 所有权的内容所有权的内容 ：四项权能：四项权能 （一）占有（一）占有 指对物的实际掌握和控制指对物的实际掌握和控制 （二）使用（二）使用 指按照物的性能和用途对物加以利用指按照物的性能和用途对物加以利用 （三）收益（三）收益 指收取所有物的利益，包括孳息和利润收益指收取所有物的利益，包括孳息和利润收益 （四）处分（四）处分 指对物的最终处置指对物的最终处置第二节第二节 所有权的取得、消灭
20、及行使所有权的取得、消灭及行使一、所有权的取得一、所有权的取得 1.1.原始取得原始取得 又叫最初取得，是指根据法律的规定取得新物、无又叫最初取得，是指根据法律的规定取得新物、无主物的所有权，或者不以原来所有人的权力和意志主物的所有权，或者不以原来所有人的权力和意志为根据而取得原物的所有权。包括一下几种为根据而取得原物的所有权。包括一下几种:劳动生产 收取孳息国家强制 无主财产的取得无主动产的先占取得添附:加工、附合、混合n n2.继受取得 又称传来取得，是指通过某种法律事实，从原所有人处取得财产所有权，继受取得的发生必须以原所有权存在和原所有人有转让所有权的意思为前提。主要包括：买卖 互易
21、赠与 继承和接受遗赠 其他方法二、所有权的消灭二、所有权的消灭n n所有权消灭的原因所有权消灭的原因（一）权客体灭失（二）主体消灭（三）所有权被依法转让（四）抛弃（五）所有权被依法强制消灭 三、所有权的行使及限制n n所有权的心事是所有人依法实现其所有权各项权能的过程。n n所有权的限制 不得妨碍公共利益，不得违反法律 不得妨碍他人的合法权益 必须符合环保等要求 根据公共利益需要，国家可以依法征用或征收第三节第三节 所有权的民法保护所有权的民法保护1 1确认产权2 2恢复原状3 3返还财产4 4排除妨碍、消除危险5 5赔偿损失第四节第四节 所有权的种类所有权的种类一、一、国家所有权国家所有权
22、国家所有权，是国家对全民所有的财产进行占国家所有权，是国家对全民所有的财产进行占有、使用、收益和处分的权利。有、使用、收益和处分的权利。n n 国家所有权的特征体现在：国家所有权的特征体现在：(1)(1)国家所有权的权利主体具有统一性和唯一国家所有权的权利主体具有统一性和唯一性性 (2)(2)国家所有权的权利客体具有无限广泛性和国家所有权的权利客体具有无限广泛性和专有性专有性n n国家所有权的取得国家所有权的取得 :没收没收,赎买赎买,积累资金积累资金,税收税收征收、征用等征收、征用等 二、二、集体组织所有权集体组织所有权 指劳动群众集体依法对集体所有财产的占有、指劳动群众集体依法对集体所有财
23、产的占有、使用、收益和处分的权利使用、收益和处分的权利n n物权法物权法规定了集体所有权行使的规则规定了集体所有权行使的规则 1 1、农民集体所有权行使时，重大事项依法应、农民集体所有权行使时，重大事项依法应 当由那个集体的村民会议讨论决定当由那个集体的村民会议讨论决定 2 2、集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等的权利行使滩涂等的权利行使 3 3、集体经济组织成员的撤销权、集体经济组织成员的撤销权 4 4、集体经济组织成员的监督权、集体经济组织成员的监督权 三、三、公民个人所有权公民个人所有权 指私人对其所有的财产依法进行占有、使用、指私人对
24、其所有的财产依法进行占有、使用、收益和处分的权利。收益和处分的权利。n n法律特征法律特征法律特征法律特征：1 1私人所有权的主体主要是自然人个人私人所有权的主体主要是自然人个人2 2私人所有权的客体包括私人的生活资料和生产资私人所有权的客体包括私人的生活资料和生产资料料3 3私人财产的基本来源是私人的劳动所得和其他合私人财产的基本来源是私人的劳动所得和其他合法收入法收入4 4私人所有权与其他所有权受到同等法律保护私人所有权与其他所有权受到同等法律保护第五节第五节 共有共有n n一、共有概述 共有是指两个或两个以上的权利主体对同一项财产共同享有所有权。n n特征1.1.共有的主体为两人以上2.
25、2.共有的客体为同一项财产3.3.共有的内容是各共有人对共有物共享权利共负义务n共有权的分类共有权的分类按份共有按份共有 共同共有共同共有准共有准共有指两个以上单位、个人共同指两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权等权力享有用益物权、担保物权等权力n n二、按份共有二、按份共有 按份共有亦称分别共有、通常共有，是共有的基按份共有亦称分别共有、通常共有，是共有的基本类型，是指两个或者两个以上的权利主体，对本类型，是指两个或者两个以上的权利主体，对同一项财产按照应有部分，共同享有权利、分担同一项财产按照应有部分，共同享有权利、分担义务的共有关系义务的共有关系 n n 法律特征：法律特征：1
26、1各个共有人对共有物按份额享有不同的权利各个共有人对共有物按份额享有不同的权利 2 2各个共有人对共有财产享有权利和承担义务各个共有人对共有财产享有权利和承担义务依据其不同的份额确定依据其不同的份额确定 3 3共有人的权利及于共有财产的全部共有人的权利及于共有财产的全部n n按份共有的内部关系按份共有的内部关系 共有财产的使用收益共有财产的使用收益 共有财产的处分共有财产的处分 共有财产的管理共有财产的管理 n按份共有外部关系按份共有外部关系 共有人对第三人的权利 共有人对于第三人的义务n n三、共同共有三、共同共有 现代民法所使用的共同共有，是狭义上的概念，现代民法所使用的共同共有，是狭义上
27、的概念，是指两个或两个以上的民事主体基于某种共同关是指两个或两个以上的民事主体基于某种共同关系，对于同一项财产不分份额地共同享有权利、系，对于同一项财产不分份额地共同享有权利、承担义务的共有关系承担义务的共有关系。n n法律特征法律特征法律特征法律特征：1 1共同共有人在共有关系中不分份额共同共有人在共有关系中不分份额 2 2共同共有人平等地享受权利和承担义务共同共有人平等地享受权利和承担义务 3 3共同共有人对共有财产享有连带权利承担连带共同共有人对共有财产享有连带权利承担连带义务义务n n共同共有的常见类型共同共有的常见类型 1.1.夫妻共有夫妻共有 2.2.家庭共有家庭共有 3.3.遗产
28、分割前，继承人对共同继承的遗产之共有遗产分割前，继承人对共同继承的遗产之共有 4.4.其他情况，如在合伙中的共同共有财产其他情况，如在合伙中的共同共有财产n n共同共有财产的分割原则共同共有财产的分割原则 1.1.有协议的按协议处理，没有协议的按照等分原则有协议的按协议处理，没有协议的按照等分原则处理处理 2.2.共有关系不明确的，推定为共同共有共有关系不明确的，推定为共同共有 3.3.根据情况，分别采取实物分割、变价分割、根据情况，分别采取实物分割、变价分割、作价作价作价作价补偿等方式补偿等方式补偿等方式补偿等方式第六节第六节 业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权n n一、概念一、概
29、念 业主的建筑物区分所有权是指区分所有建筑物的业主的建筑物区分所有权是指区分所有建筑物的业主对其专有部分享有专有权，对共同使用部分业主对其专有部分享有专有权，对共同使用部分享有共有权，以及相互之间对建筑物的整体享有享有共有权，以及相互之间对建筑物的整体享有管理权，而构成的建筑物所有权的复合共有管理权，而构成的建筑物所有权的复合共有 n n所谓专有部分，是指点具有构造及使用上的独立性，并能够成为分别所谓专有部分，是指点具有构造及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。所有权客体的部分。n n所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单
30、独所有部分以外的建筑物其他部分，对共有部分享有的权利称为共有权。其他部分，对共有部分享有的权利称为共有权。二、专有权二、专有权二、专有权二、专有权n n 专有部分的所有权，简称专有权，指区分所有专有部分的所有权，简称专有权，指区分所有专有部分的所有权，简称专有权，指区分所有专有部分的所有权，简称专有权，指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。所享有的单独所有权。所享有的单独所有权。所享有的单独所有权。n n专有权人的权利义务专有权人的权利
31、义务专有权人的权利义务专有权人的权利义务业主的权利业主的权利业主的权利业主的权利业主的义务业主的义务业主的义务业主的义务1不得违反使用目的不得违反使用目的2维护建筑物牢固和完整的义务维护建筑物牢固和完整的义务3不得侵害专有部分中的共有部分不得侵害专有部分中的共有部分4准许进入的义务准许进入的义务5损害赔偿义务损害赔偿义务三、共有权三、共有权n n 是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权力。所和公共设施等所共
32、同享有的财产权力。n n共有部分的一般范围共有部分的一般范围1 1建筑物的基本构造部分，例如支柱、外墙、地下室等。建筑物的基本构造部分，例如支柱、外墙、地下室等。2 2建筑物的共用部分及其附属物，例如楼梯、消防设备、建筑物的共用部分及其附属物，例如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道、暖气管道等，以及仅为部分业走廊、水塔、自来水管道、暖气管道等，以及仅为部分业主所共有的部分，例如各层楼之间的楼板、间壁墙等，仅主所共有的部分，例如各层楼之间的楼板、间壁墙等，仅属于相邻部分的业主所共有。属于相邻部分的业主所共有。3 3建筑物所占有的地基的使用权，在法律上归属于全体区建筑物所占有的地基的使用权，在
33、法律上归属于全体区分所有建筑物的业主所有。分所有建筑物的业主所有。4 4住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、围墙、小区大门等地上或地下共有物，以及水电、照明、围墙、小区大门等地上或地下共有物，以及水电、照明、消防、安保等公用配套设施，还有小区的物业管理用房，消防、安保等公用配套设施，还有小区的物业管理用房，除依法应当归属于国家或有关法人所有的以外，应当归属除依法应当归属于国家或有关法人所有的以外，应当归属于全体住宅小区的业主所共有。于全体住宅小区的业主所共有。四、管理权n n指业主基于专有部分的所有权从而依法滴业主的共同财产和共同事物
34、进行管理的权力，管理权是专属于业主的权力n n管理权的内容管理权的内容表决权表决权选举权和被选举权选举权和被选举权 监督权 遵守业主大会决议的义务 n n管理组织管理组织管理组织管理组织1 1业主大会业主大会业主大会业主大会是由全体业主组成的、管理其共有财产和共同事务是由全体业主组成的、管理其共有财产和共同事务是由全体业主组成的、管理其共有财产和共同事务是由全体业主组成的、管理其共有财产和共同事务的自治组织的自治组织的自治组织的自治组织。2 2业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理是业主大会的执行机构，受业主
35、大会委托来管理是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产和共同事务。全体业主的共有财产和共同事务。全体业主的共有财产和共同事务。全体业主的共有财产和共同事务。n n管理内容管理内容管理内容管理内容1 1物的管理物的管理物的管理物的管理2 2人的管理人的管理人的管理人的管理（1 1）对建筑物不当毁损行为的管理）对建筑物不当毁损行为的管理）对建筑物不当毁损行为的管理）对建筑物不当毁损行为的管理 （2 2）对建筑物不当使用行为的管理）对建筑物不当使用行为的管理）对建筑物不当使用行为的管理）对建筑物不当使用行为的管理 （3 3）对生活妨害行为的管理）对生活妨害行为的管理）对生活妨害行
36、为的管理）对生活妨害行为的管理（4 4）行政管理机关的管理）行政管理机关的管理 第十五章第十五章 用益物权用益物权n n概述n n地上权n n土地承包经营权n n地役权第一节用第一节用 益物权概述益物权概述n n用益物权用益物权用益物权用益物权 ：是对他人所有物，在一定范围内进行占有、使：是对他人所有物，在一定范围内进行占有、使：是对他人所有物，在一定范围内进行占有、使：是对他人所有物，在一定范围内进行占有、使用、收益的他物权。用、收益的他物权。用、收益的他物权。用、收益的他物权。n n用益物权的社会意义用益物权的社会意义用益物权的社会意义用益物权的社会意义 1 1用益物权是所有权的一种实现方
37、式用益物权是所有权的一种实现方式用益物权是所有权的一种实现方式用益物权是所有权的一种实现方式 2 2用益物权的目的是为了满足非所有人利用他人不动产用益物权的目的是为了满足非所有人利用他人不动产用益物权的目的是为了满足非所有人利用他人不动产用益物权的目的是为了满足非所有人利用他人不动产的需求的需求的需求的需求 3 3用益物权有利于实现物的最高价值的利用用益物权有利于实现物的最高价值的利用用益物权有利于实现物的最高价值的利用用益物权有利于实现物的最高价值的利用n n用益物权的法律特征用益物权的法律特征用益物权的法律特征用益物权的法律特征 1.1.用益物权是一种他物权用益物权是一种他物权用益物权是一
38、种他物权用益物权是一种他物权 2.2.用益物权是以使用和收益为内容的限制物权用益物权是以使用和收益为内容的限制物权用益物权是以使用和收益为内容的限制物权用益物权是以使用和收益为内容的限制物权 3 3用益物权为独立物权用益物权为独立物权用益物权为独立物权用益物权为独立物权 4.4.用益物权的客体限于不动产用益物权的客体限于不动产用益物权的客体限于不动产用益物权的客体限于不动产第二节第二节 地上权地上权n n地上权，是指在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠地上权，是指在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠地上权，是指在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠地上权，是指在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠等工作物
39、而使用该他人土地的权利。等工作物而使用该他人土地的权利。等工作物而使用该他人土地的权利。等工作物而使用该他人土地的权利。n n一、我国地上权的特点一、我国地上权的特点 我国物权法不规定地上权的概念我国物权法不规定地上权的概念我国物权法不规定地上权的概念我国物权法不规定地上权的概念 对于地上权的不同种类分别作出不同的规定对于地上权的不同种类分别作出不同的规定对于地上权的不同种类分别作出不同的规定对于地上权的不同种类分别作出不同的规定 各种不同的地上权具有不同的内容各种不同的地上权具有不同的内容各种不同的地上权具有不同的内容各种不同的地上权具有不同的内容 二、我国地上权的体系二、我国地上权的体系n
40、 n我国地上权的体系是由四个权利组成，可以分为两大我国地上权的体系是由四个权利组成，可以分为两大我国地上权的体系是由四个权利组成，可以分为两大我国地上权的体系是由四个权利组成，可以分为两大类：类：类：类：国有土地设立的地上权：主要是建设用地使用权和分国有土地设立的地上权：主要是建设用地使用权和分国有土地设立的地上权：主要是建设用地使用权和分国有土地设立的地上权：主要是建设用地使用权和分层地上权。层地上权。层地上权。层地上权。集体土地设立的地上权：包括宅基地使用权和乡村用集体土地设立的地上权：包括宅基地使用权和乡村用集体土地设立的地上权：包括宅基地使用权和乡村用集体土地设立的地上权：包括宅基地使
41、用权和乡村用地使用权。地使用权。地使用权。地使用权。三、建设用地使用权三、建设用地使用权n n建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国家所有的建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国家所有的建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国家所有的建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。筑物及其附属设施的地上权。筑物及其附属设施的地上权。筑物及其附属设施的地上权。n n建设用地使用
42、权的设立建设用地使用权的设立1.1.出让设立：包括协议出让、拍卖出让、招标出让、挂牌出让设立：包括协议出让、拍卖出让、招标出让、挂牌出让等出让等2.2.划拨划拨n n建设用地使用权的流转建设用地使用权的流转四、宅基地使用权四、宅基地使用权n n 宅基地使用权，是指农村居民对集体所有的土地占有和宅基地使用权，是指农村居民对集体所有的土地占有和宅基地使用权，是指农村居民对集体所有的土地占有和宅基地使用权，是指农村居民对集体所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供居使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供居使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供居使用，自主利用该土
43、地建造住房及其附属设施，以供居住的地上权。住的地上权。住的地上权。住的地上权。n n宅基地使用权的特征宅基地使用权的特征宅基地使用权的特征宅基地使用权的特征1.1.宅基地使用权是我国农村居民因建造住宅而享有的地上权宅基地使用权是我国农村居民因建造住宅而享有的地上权宅基地使用权是我国农村居民因建造住宅而享有的地上权宅基地使用权是我国农村居民因建造住宅而享有的地上权2.2.宅基地使用权与农村集体经济组织成员的资格和福利不可分离宅基地使用权与农村集体经济组织成员的资格和福利不可分离宅基地使用权与农村集体经济组织成员的资格和福利不可分离宅基地使用权与农村集体经济组织成员的资格和福利不可分离3.3.宅基
44、地使用权是特定主体在集体土地上设定的用益物权宅基地使用权是特定主体在集体土地上设定的用益物权宅基地使用权是特定主体在集体土地上设定的用益物权宅基地使用权是特定主体在集体土地上设定的用益物权4.4.集体经济组织的成员只能申请一处宅基地集体经济组织的成员只能申请一处宅基地集体经济组织的成员只能申请一处宅基地集体经济组织的成员只能申请一处宅基地5.5.宅基地使用权的性质是地上权宅基地使用权的性质是地上权宅基地使用权的性质是地上权宅基地使用权的性质是地上权n n宅基地使用权的内容宅基地使用权的内容宅基地使用权的内容宅基地使用权的内容宅基地使用权人的权利宅基地使用权人的权利宅基地使用权人的权利宅基地使用
45、权人的权利1.1.权利人有权在宅基地上建造住房及其附属设施权利人有权在宅基地上建造住房及其附属设施权利人有权在宅基地上建造住房及其附属设施权利人有权在宅基地上建造住房及其附属设施2.2.权利人有权依照法律的规定转让宅基地使用权权利人有权依照法律的规定转让宅基地使用权权利人有权依照法律的规定转让宅基地使用权权利人有权依照法律的规定转让宅基地使用权3.3.权利人行使宅基地使用权不受期限限制权利人行使宅基地使用权不受期限限制权利人行使宅基地使用权不受期限限制权利人行使宅基地使用权不受期限限制宅基地使用权人的义务宅基地使用权人的义务宅基地使用权人的义务宅基地使用权人的义务1.1.权利人不得非法转让宅基
46、地使用权权利人不得非法转让宅基地使用权权利人不得非法转让宅基地使用权权利人不得非法转让宅基地使用权2.2.接受政府和乡村统一规划的义务接受政府和乡村统一规划的义务接受政府和乡村统一规划的义务接受政府和乡村统一规划的义务3.3.权利人负有正当使用宅基地的义务权利人负有正当使用宅基地的义务权利人负有正当使用宅基地的义务权利人负有正当使用宅基地的义务n n宅基地使用权的消灭1.1.宅基地因自然原因灭失2.2.宅基地的收回和调整3.3.宅基地被征收4.4.其他原因，如权利抛弃等第三节第三节 土地承包经营权土地承包经营权一、概述一、概述 土地承包经营权，是指农村集体经济组织成员对集体土地承包经营权，是指
47、农村集体经济组织成员对集体土地承包经营权，是指农村集体经济组织成员对集体土地承包经营权，是指农村集体经济组织成员对集体所有或国家所有，由集体经济组织长期使用的耕地、所有或国家所有，由集体经济组织长期使用的耕地、所有或国家所有，由集体经济组织长期使用的耕地、所有或国家所有，由集体经济组织长期使用的耕地、林地、草地等农业土地，采取家庭承包、公开协商等林地、草地等农业土地，采取家庭承包、公开协商等林地、草地等农业土地，采取家庭承包、公开协商等林地、草地等农业土地，采取家庭承包、公开协商等方式进行承包，依法对所承包的土地等占有、使用和方式进行承包，依法对所承包的土地等占有、使用和方式进行承包，依法对所
48、承包的土地等占有、使用和方式进行承包，依法对所承包的土地等占有、使用和收益的用益物权。收益的用益物权。收益的用益物权。收益的用益物权。n n土地承包经营权的发展土地承包经营权的发展民法通则民法通则 土地管理法土地管理法 农农 村土地承包法村土地承包法 物权法物权法 二、土地承包经营权的取得n n基于法律行为而取得1.1.（一）基于农村土地承包合同而取得（一）基于农村土地承包合同而取得2.2.（二）通过招标、拍卖、公开协商而取（二）通过招标、拍卖、公开协商而取得得3.3.（三）基于土地承包经营权流转而取得（三）基于土地承包经营权流转而取得n n基于法律行为以外的原因而取得 除了法律行为外，继承为
49、基于法律行为以外的除了法律行为外，继承为基于法律行为以外的原因而取得土地承包经营权的方式。原因而取得土地承包经营权的方式。通常情况下，被继承人死亡，继承开始时，继通常情况下，被继承人死亡，继承开始时，继承人即取得被继承人生前所享有的土地承包经承人即取得被继承人生前所享有的土地承包经营权，并不以公示为必要。但对于集体组织成营权，并不以公示为必要。但对于集体组织成员以外的继承人，以及林地承包权人的继承人员以外的继承人，以及林地承包权人的继承人而言，非经登记，继承人不能取得物权意义上而言，非经登记，继承人不能取得物权意义上的土地承包经营权，亦不得对抗第三人。的土地承包经营权，亦不得对抗第三人。三、三
50、、土地承包经营权人的权利和义务土地承包经营权人的权利和义务n n土地承包经营权人的权利土地承包经营权人的权利1.1.占有、使用、收益权占有、使用、收益权占有、使用、收益权占有、使用、收益权2.2.依法流转权依法流转权依法流转权依法流转权3.3.承包地被依法征用、占用有权依法获得承包地被依法征用、占用有权依法获得承包地被依法征用、占用有权依法获得承包地被依法征用、占用有权依法获得 相应的补偿相应的补偿相应的补偿相应的补偿4.4.其他权利其他权利其他权利其他权利n n土地承包经营权人的义务土地承包经营权人的义务1.1.维持土地的农业用途，不得用于非农建设维持土地的农业用途，不得用于非农建设维持土地