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1、胶州市胶西项目建议胶州市胶西项目建议青岛大汉隆城房地产营销策划有限公司青岛大汉隆城房地产营销策划有限公司 2013 2013年年1010月月2424日日宏观政策市场分析竞争项目分析总结分析篇分析篇建议篇建议篇价格建议产品建议营销建议建议提纲建议提纲 分析篇分析篇政策影响政策影响受市场大环境形势、市场供求影响，刚需低价产品更受市场青睐；受市场大环境形势、市场供求影响，刚需低价产品更受市场青睐；项目分析项目分析项目位于城区边缘、片区项目以多层、中小户型为主，价格不高；项目位于城区边缘、片区项目以多层、中小户型为主，价格不高；区域市场区域市场市场大环境形势趋于平稳，刚性住房需求有一定政策利好；市场大
2、环境形势趋于平稳，刚性住房需求有一定政策利好；分析总结分析总结打造具有核心竞争优势的产品价值突破市场竞争。打造具有核心竞争优势的产品价值突破市场竞争。宏观政策宏观政策政策影响政策影响胶州市场的影响胶州市场的影响【国务院会议明确支持首套自住购房信贷需求】【国务院会议明确支持首套自住购房信贷需求】6 月19 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施。会议确定推进利率市场化改革，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。解读：一个是重申了国五条区别对待居民首套购房的政策，另一方面也可以理解为不会有更强烈的调控措施出台。毕竟，“
3、从几个有限购措施的一线城市来看，80%到90%的购房需求属于首次购房和改善型购房。受到市场大环境影响：胶州市场以刚需、改善为主，多是首次置业，具有有一定胶州市场以刚需、改善为主，多是首次置业，具有有一定的形势利好；的形势利好；p2013年9月份胶州市新建商品住宅共成交976套房源，计9.68万平米。成交套数环比增长12.83%，同比减少26%；成交面积环比增长11.26%，同比减少24.14%；p2013年1-9月胶州新建商品住宅月平均销售1084套；p截止2013年9月底胶州市可售房源达15988套，可售面积达184.49万平米；p按照前9月平均去化速度，在当前市场供应量不增加的前提下，胶州
4、新建商品住宅去化仍需14.76个月。市场供需市场供需市场房价市场房价1 1、受市场供需结构影响，胶州市场、受市场供需结构影响，胶州市场20132013年的整体成交均价呈下降趋势，总体来讲由于低价年的整体成交均价呈下降趋势，总体来讲由于低价产品的大量入市及销量的增长继而拉低整个市场的成交均价，产品的大量入市及销量的增长继而拉低整个市场的成交均价，不利的市场环境影响房屋价不利的市场环境影响房屋价格上涨空间，市场需求更多的是低价产品；格上涨空间，市场需求更多的是低价产品；2 2、伴随市场的逐渐平稳，、伴随市场的逐渐平稳，市场整体房价涨跌幅度不会很大；市场整体房价涨跌幅度不会很大；月份商品房成交均价（
5、元/）12.11526112.12505113.01520613.02507713.03515213.04555113.05506613.06429613.07480613.08461013.094585p2013年9月胶州市新建商品住宅成交价格区间主要集中在3000-4000元/的房源，共成交275套，占总成交套数的28.18%；面积区间来看，60-90户型为市场需求最大产品，共计成交500套，占总成交套数的51。23%；市场成交市场成交区域项目区域项目慧东府邸慧东府邸翠竹苑翠竹苑西城尚居金都御景晟高领域项目名称翠竹苑开发商青岛胶州湾房地产开发有限公司项目位置胶州市胶西镇扬州西路镇政府对面电
6、话85211666总建面积2万容积率1.29绿化率30.2%物业类别多层、住宅户型区间80-90主推户型86套二均价2850元/（优惠后）优惠活动每平米优惠50元主推广语小镇生活风景人家备注项目信息项目信息项目名称泰和佳苑开发商青岛通航置业有限公司项目位置胶州市扬州西路999号电话85222333总建面积3万物业类别多层、住宅户型区间84-91主推户型84、91均价3600元/优惠活动主推广语胶西高尚社区第一盘备注由于该项目定价过高，远高于同区域市场其他楼盘，致使产品去化极度缓慢由于该项目定价过高，远高于同区域市场其他楼盘，致使产品去化极度缓慢项目信息项目信息项目名称慧东府邸开发商青岛中仁房地
7、产有限公司项目位置胶州市扬州西路与毫州路交汇处总建面积12.3万容积率1.497绿化率35.1%物业类别多层、小高层户型区间88-126主推户型88均价4200元/、阁楼2500元/优惠活动备注分三期开发，一期299套房源剩余4套，目前推二期共192套房源，三期开小高层，包括6栋11层小高层住宅楼；多层住宅楼23栋，包括4层2栋，5层14栋，6层7栋；1栋3层幼儿园。小区内两条人工河，沿河11#、12#四层加阁楼，品质较高，价格偏品质较高，价格偏高高，阁楼有产权单独出售阁楼有产权单独出售，约60套一带平台，80套三。一楼带院，约离楼梯一楼带院，约离楼梯2.5-32.5-3米米项目信息项目信息项
8、目信息项目信息项目名称物业类型主力户型销售均价促销活动备注晟高领域多层、小高层80-120预计11月中出价格光耀金都御景多层80-1103000元元/优惠后优惠后交5万每平米优惠100元大产权、百胜小学北侧学区房西城尚居多层83、86-933200元元/优惠后优惠后交10万享开盘95折预计年底开盘p受政策引导，刚性购房需求有一定政策利好；p目前胶州新建商品房市场以刚需为主，大众承受的价格区间在大众承受的价格区间在3000-3000-40004000元元/居多，低价产品更受市场青睐；居多，低价产品更受市场青睐；p项目所属片区整体质素低于胶州主城区，主要依靠地缘性客户；主要依靠地缘性客户；p项目片
9、区有一定市场潜力，片区产品以多层为主，整体房价不高；p营造价格差，形成项目价格优势，使项目在区域市场竞争中占据一定优形成项目价格优势，使项目在区域市场竞争中占据一定优势。势。分析总结分析总结 建议篇建议篇产品建议产品建议打造产品的核心竞争优势；打造产品的核心竞争优势；营销建议营销建议主打产品牌，深挖乡镇片区和周边企业；主打产品牌，深挖乡镇片区和周边企业；价格建议价格建议营造片区市场产品价格差，形成价格优势；营造片区市场产品价格差，形成价格优势；项目名称本项目翠竹苑金都御景西城尚居泰和佳苑85%5%5%5%规模20%9010010095100户型30%100959595100外部配套20%901
10、0010095100规划25%9010095100100开发商5%8590909090项目综合质素（修正后）92.759896.759699.5销售均价2850300032003600项目对比项目对比根据项目情况根据项目情况比准后的项目均价为：比准后的项目均价为：27582758元元/参考公式：项目均价=（参考物业均价参考物业分重*参考物业权重）*项目分重价格预估价格预估除翠竹苑外，其余项目位置相较本项目距离主城区距离更近，客户选择范围更大，为了同片区其它项目在客户争取上占据优势，着重凸显项目的价格优势，面对竞争最为主要的翠竹苑，营造价格差，抢夺片区市场。部分小产权产品部分小产权产品比准后的产
11、品均价为：比准后的产品均价为：16551655元元/参考依照：小产权均价=（项目均价*60%）小产权房屋价格等于同位置商品房价格40%-60%价格预估价格预估特性因素规模建筑风格园林绿化户型结构影响等级 综合分析综合分析:影响等级最高：影响等级最高：户型结构户型结构1 1、项目所在区域产品形态以多层为主，整体房价水平不高，、项目所在区域产品形态以多层为主，整体房价水平不高，在建筑风格、园林绿化方面在建筑风格、园林绿化方面的大量成本投入，往往得不偿失。的大量成本投入，往往得不偿失。2 2、该地区目标客户多为首次置业，往往更多的关注产品的单价、总价，以及居住适用性，、该地区目标客户多为首次置业，往
12、往更多的关注产品的单价、总价，以及居住适用性，户型结构的优化可以很好的满足市场需求。户型结构的优化可以很好的满足市场需求。产品因素产品因素针对目前市场刚需为主的特征，75-90套二户型占到80%，低总价的优势明显；90-120改善性需求户型占20%，其中紧凑三房既满足功能的需求，同时兼容客户对总价的需求；常规三房则满足少量客户对居住舒适的要求.户型配比户型配比户型户型 建筑面积区间建筑面积区间比例比例备注备注套二75-8010%紧凑型两房客厅开间在紧凑型两房客厅开间在3.63.6米、米、3.93.9米；主卧开间米；主卧开间3.33.3、3.63.6米，米，次卧次卧3 3米、米、3.33.3米，
13、满足基本生活需求；米，满足基本生活需求；80-8535%85-9035%套三90-11015%常规型三房客厅开间在常规型三房客厅开间在3.93.9米、米、4.24.2米，主卧开间米，主卧开间3.63.6米，次卧米，次卧和书房约在和书房约在3 3米，营造舒适的居住。米，营造舒适的居住。110-1205%三室两厅两卫设计，客厅开间在三室两厅两卫设计，客厅开间在4 4米，主卧开间在米，主卧开间在3.53.5米，次米，次卧卧3 3米，增加客厅和南向卧室进深米，增加客厅和南向卧室进深边户边户A A户型户型：建筑面积（80.15平米-82.29平米）中间中间B B户型户型：建筑面积（83.45平米-86.
14、06平米）B B户型户型B B户型户型B B户型户型B B户型户型A A户型户型A A户型户型户型建议户型建议三房：三房：建筑面积：建筑面积：9090平米平米-110-110平平米米 建筑面积：建筑面积：110110平米平米-120-120平平米米户型建议户型建议思路思路主打产品牌！主打产品牌！深挖乡镇片区！深挖乡镇片区！营销建议营销建议主打产品牌：主打产品牌：多层多层 中小户中小户1 1、多层作为整个市场高度认可的产品类型，其市场接受度较高，可以作为产品销、多层作为整个市场高度认可的产品类型，其市场接受度较高，可以作为产品销售的突破口；售的突破口；2 2、对于城市边缘项目，其规划、园林绿化方
15、面，市场关注度较低，户型面积、结、对于城市边缘项目，其规划、园林绿化方面，市场关注度较低，户型面积、结构成为市场高度关注的点；构成为市场高度关注的点；主打多层的产品业态以及中小户型的户型结构便于引起市场关注和认可！主打多层的产品业态以及中小户型的户型结构便于引起市场关注和认可！营销建议营销建议 深挖乡镇片区、周边企业职工深挖乡镇片区、周边企业职工根据我司在胶州市场的操盘经验：根据我司在胶州市场的操盘经验：未来本项目主要客群中，未来本项目主要客群中，乡镇客户、周边企业职工等将会占有很大比例。乡镇客户、周边企业职工等将会占有很大比例。在后期营销建议在后期营销建议中，如何挖掘乡镇客户以及周边企业的从业人员，将是是营销关键点。中，如何挖掘乡镇客户以及周边企业的从业人员，将是是营销关键点。营销建议营销建议组合式营销策略组合式营销策略品牌营销品牌营销：借助项目性价比，进行有力的口碑传播；体验营销：体验营销：通过客户对户型结构的认知，形成对居住舒适感的体验；关系营销：关系营销：通常称为“老带新”，利用我司的客户资源开展关系营销；活动营销：活动营销：结合项目及工程各节点，穿插活动营销，如：节日促销、礼品派发等。营销建议营销建议营销推营销推广策略广策略活动营活动营销销关系营关系营销销品牌营销品牌营销体验营体验营销销沟通待续沟通待续.