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1、浙江省浙江省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法模考年房地产估价师之估价原理与方法模考预测题库预测题库(夺冠系列夺冠系列)单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、某宗房地产的成交价格比正常价格低 8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和 3%。现将该房地产交易实例选作可比实例,其相应的修正系数为()。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】D2、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产
2、市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D3、在同一房地产市场中,效用相近的房地产的价格应当()。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近【答案】D4、1984 年 11 月 8 日,原城乡建设环境保护部发布了(),同年 12 月 12 日发布了经租房屋清产估价原则。A.房屋损坏等级评定标准B.房屋完损等级评定标准C.房屋自然损坏评定标准D.房屋维修等级评定标准【答案】B5、如果房地产拥有者惜售,则成交价格通常会()正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】C6、运用假设开发法中的静态分析法估价,采用直接成本利润率计算后续开发的
3、应得利润时,计算基数不包括()。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】C7、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】D8、对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会()对商品的需求。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】C9、()是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少,即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长B.人口自然增长C.人口净增长D.人口负增长【答案】A10、房地产交换代价的价格,在经济学上称为()。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【答案】
4、C11、某宗面积为 5000m2 的房地产开发用地,楼面地价为 800 元/m2,容积率为2,受让人需按照受让价格 3%缴纳契税等税费,则土地成本为()万元。A.824B.924C.844D.944【答案】A12、(),建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见,使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003 年 1 月 1 日B.2004 年 1 月 1 日C.2004 年 12 月 1 日D.2003 年 12 月 1 日【答案】D13、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时,其中最重要的是选取()。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】A14、某在建工程于 2014
5、 年 4 月 1 日开工,2015 年 4 月 30 日因故停工,2015 年6 月 1 日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为 24 个月,假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为 3 个月,则假设开发法估价中后续建设期为()个月。A.10B.11C.13D.14【答案】D15、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法,正确的是()。A.确定估价时点在先,得出评估价值在后B.得出评估价值在先,确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系,谁先谁后都可以【答案】A16、当
6、抵押房地产的市场价值大幅下降时,下列说法中,错误的是()。A.如果是抵押权人行为导致的,要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值,也不提供相应担保,要求债务人提前清偿债务【答案】A17、一般来讲,随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是()。A.上升B.下降C.保持相对稳定D.先上升后下降【答案】A18、在估价机构多、竞争激烈的情况下,()通常是估价业务的主要来源。A.主动争取B.主动接受C.被动争取D.被动接受【答案】A19、对一幢住宅楼进行整体估价时,不能作为区位因素的是()。A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化【答案】
7、B20、运用长期趋势法测算房地产未来价格,当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,则宜选用()进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】B21、创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性【答案】D22、某房地产每年净收益为 20 万元,加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为 25 万元,空调系统需在 10 年后以 15 万元更换,更换空调系统后立即转售的价格为 260 万元,偿债基金储蓄的年利率为 4%,贷款年利率为 7%,报酬率为 10%,在考虑重置提拨款下,该房地产价值为()万
8、元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】B23、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是A.气能生津B.气能行津C.津能生气D.津能载气【答案】A24、假设开发法的理论依据是()。A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论【答案】C25、下列土地状况中,不属于土地权益状况的是()。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质【答案】C26、购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数为 6%,自有资本要求的资本化率为 9%,则该类房地产的资本化率为()%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】B27、下列表述中不
9、正确的是()。A.在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果【答案】D28、在成本法求取折旧中,采用()更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数【答案】A29、“利小便,实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法A.小肠泌别清浊B.肺的宣发C.脾胃运化D.肾的蒸化【答案】A30、某套商品住宅现房的建筑面积为 100m2,类似商品住宅现房的月租金净收益为 1000 元/套,年折现率为 6%,类似商品住宅期房的市场价值为 500
10、0 元/m2,尚需 10 个月才能入住,风险补偿为现房市场价值的 5%。该套商品住宅现房的市场价值为()元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】D31、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价,违反了()。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则【答案】A32、某酒店 5 年来年均有效毛收入为 420 万元,运营费用为 220 万元,去年底该酒店附近新建一工厂,因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少 40 万元,运营费用减少 25 万元,该酒店剩余收益期为 10 年,假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变,报酬率为 8.5%。目前该酒店房地产的
11、价值减损额为()万元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85【答案】B33、在影响房地产价格的各因素中,“城市化”属于()。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素【答案】A34、大面积烧伤后,形瘦骨立,大肉尽脱,毛发枯槁,手足震颤,肌肉瞤动,舌光红无苔或少苔,是指A.亡阴B.亡阳C.脱液D.伤津【答案】C35、某宗房地产土地面积 300m2,建筑面积 250m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积 3002 元,残值每平方米建筑面积 50 元,则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500B.62000C.610
12、00D.61500【答案】A36、心病及肝属于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】B37、房地产供给有限特性的本质是()。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B38、某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元/m2,出租率为 85%,运营费用占有效毛收入的 35%,报酬率为 12%,商场建筑面积为 40000m2,可供出租的比例为 95%,运营期为 38 年,该商场的收益价值为()万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B39、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用
13、前 3 年平均年产值的()。A.12 倍B.24 倍C.46 倍D.68 倍【答案】C40、在居住区附近有一铁路,那么最可能造成居住区房价降低的因素是()。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【答案】C41、某幢写字楼,建筑物重新购建成本为 2000 万元,经济寿命为 50 年,有效年龄为 10 年。其中,门窗等损坏的修复费用为 10 万元;装修的重置成本为200 万元,平均寿命为 5 年,有效经过年数为 4 年;设备的重置成本为 250 万元,平均寿命为 15 年,有效经过年数为 9 年。假设残值率为零,则该幢写字楼的物质折旧额为()万元。A.400B.628C.656D.700
14、【答案】B42、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标,其中相对科学的距离指标是()。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】D43、某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年,占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限为 50 年的工业用途的土地使用权,厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为()。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B44、价值时点为现在的估价,下列日期中不应选为价值时点的是()。A.估价作业期间的某日B.
15、实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】D45、工料测量法的优点是详细、准确,缺点是费时费力并需要有其他专家的参与,它主要用于具有()的建筑物的估价。A.研究价值B.保存价值C.重大经济价值D.历史价值【答案】D46、如果是为了房屋征收目的而估价,则不考虑房屋租赁因素的影响,应()。A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】A47、某宗房地产交易的成交价格为 300 万元人民币,其中首期支付 30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%,套
16、内建筑面积为100m2,假定折现率为 6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】A48、奇经八脉中,交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是A.冲脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】C49、某宗土地的规划容积率为 3,可兴建 6000m2 的商住楼,经评估总地价为180 万元,该宗土地的单价为()元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】D50、某幢办公楼应配置电梯,但实际未安装,现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重
17、置价格为 2500 万元,其中电梯配置费用为 90 万元,扣除因没有电梯引起的折旧后,该办公楼的价值为()万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、与非专业估价相比,专业估价的特点包括()A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长【答案】ACD2、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】AC3、下列关于房地产估价的市场定价的说法中,正确的有()。A.房地产价值是客观存在的
18、B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果C.房地产价值由市场力量决定D.由市场参与者集体的价值判断所形成E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值【答案】ACD4、下列估价假设中,属于背离事实假设的有()。A.房屋已被查封,司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地勘察,估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制,未对估价对象建筑安全进行专业鉴定,假设其是安全的D.估价对象已出租,征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估,对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】AD5、下列关于明确房地产估价时点的表述中,正确的
19、有()。A.对当前的价值进行评估,一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价,估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁,应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点 E 对原估价结果有异议而引起的复核估价,应以申请复核之日为估价时点【答案】AB6、价值时点为过去时,()也都要以价值时点时的状况为准。A.估价对象区位状况B.估价作业日期C.建筑物实物状况D.土地用途E.估价对象权益状况【答案】ACD7、对抵押房地产变现能力强弱的说法,错误的有()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C
20、.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC8、下列可以作为假设开发法适用的对象有()。A.待开发的土地B.在建工程C.有收益或有潜在收益的房地产D.可装修改造或可以改变用途的房地产 E 既无收益又很少发生交易的房地产【答案】ABD9、下列估价假设中,属于背离事实假设的有()。A.受专业能力限制,未对估价对象建筑安全进行专业鉴定,假设其是安全的B.未进入被征收房屋内实地查勘,估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已被查封,司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租,征收估价中假设其无租约限制E
21、.对估价委托人提供的所有资料未进行核实,在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的【答案】CD10、判定工业房地产区位优劣的主要因素有()。A.临街状况B.是否便于动力取得C.是否便于废料处理D.是否接近大自然E.是否便于产品和原料运输【答案】BC11、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失,造成建筑物功能折旧的主要原因有(),。A.意外破坏的损毁B.市场供给的过量C.建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E.周围环境条件恶化【答案】CD12、运用假设开发法估价的效果,还要求有一个良好的社会经济环境,包括()。A.透明、稳定及具可预见性的房地产政策B.一套统一
22、、严谨及健全的房地产法规C.一个公平交易的房地产信息资料库D.一个公平竞争的市场环境E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库【答案】AB13、下列属于杜能地租理论的有()。A.研究了距离城市不同位置的地租问题B.区分了“田庄的收入”和“土地的收益”C.田庄提供的收入并不完全来自土地D.肯定了亚当斯密关于地租的计算E.地租等于剩余劳动借以体现的剩余产品【答案】ABC14、关于长期趋势法用途的说法,正确的有()。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分
23、析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】AB15、下列关于标准价调整法的表述中,正确的有()。A.标准价调整法是一种批量估价方法B.标准房地产必须是实际存在的C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域D.估价范围仅指估价的区域范围E.主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估【答案】AC16、从房地产估价角度来说,一宗土地的空间范围包括()。A.地表B.地上空间C.地下空间D.权益空间E.区位空间【答案】ABC17、估价对象房地产是建筑面积 300m2 的商品住宅,要评估其在 2014 年 5 月份的市场价格,在选取可比实例时,下面()不能作为可比实例。
24、A.划拨土地、建筑面积 300m2、成交日期为 2014 年 1 月的住宅B.建筑面积 250m2、成交日期为 2011 年 1 月的商品住宅C.建筑面积 50m2、成交日期为 2014 年 3 月的商品住宅D.成交日期为 2014 年 5 月、建筑面积 250m2 的商品住宅E.成交日期为 2014 年 3 月、建筑面积为 300m2 的商品住宅【答案】ABC18、下列关于重新购建价格的说法中,正确的有()。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E 土地的重新购建
25、价格是法定最高出让年限状况下的价格【答案】BCD19、下列选项中属于构筑物的有()。A.办公楼B.地下室C.道路D.水坝E.隧道【答案】CD20、价值时点为过去时,()也都要以价值时点时的状况为准。A.估价对象区位状况B.估价作业日期C.建筑物实物状况D.土地用途E.估价对象权益状况【答案】ACD大题(共大题(共 1010 题)题)一、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案:方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;
26、在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m2 天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用
27、预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居民用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)。【答案】假设开发法方案一:(旧厂房-批发市场)第
28、一年净租金收益33652640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值 V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11 年后才能转售)补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话:010-82326699/4008105999 建设工程教育网(),正保远程教育旗下品牌网站契税(补地价旧厂房价值 V0)4%40
29、0.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/(115%)0.75585.71 万元二、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高 4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为 60 年,有效经过年数为 3 年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的 8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的 3%,年利率为 6%,建设期为 2 年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%,第
30、二年投入 40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的 6.5%,投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元;装修的重置价格为 500 万元,平均寿命为 5 年,已使用 3 年;设备的重置价格为 200 万元,平均寿命为 10年,已使用 3 年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为 80%,月租金为 30 元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为 180 万元,安装费用为 60 万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%,正常月租金为 32 元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算
31、,正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。(12 分)【答案】(1)计算重新购建价格 C 总:方法一:首先,计算单价建筑安装成本:1200 元/m2;专业费用:12008%=96(元/m2);管理费用:(1200+96)3%=38.88(元/m2);销售费用:C3%;投资利息:(1200+96+38.88+3%C)60%(1+6%)1.51+(1200+96+38.88+3%C)40%(1+6%)0.51=88.93+0.2%C;销售税费:C6.5%;投资利润:(1200
32、+96+38.88+3%C)35%=467.208+1.05%C;每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,计算总价建安成本:120030000=3600(万元);专业费用:36008%=288(万元);三、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高 4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为 60 年,有效经过年数为 3 年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的 8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%
33、,销售费用为重新购建价格的 3%,年利率为 6%,建设期为 2 年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%,第二年投入 40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的 6.5%,投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元;装修的重置价格为 500 万元,平均寿命为 5 年,已使用 3 年;设备的重置价格为 200 万元,平均寿命为 10年,已使用 3 年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为 80%,月租金为 30 元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为 180 万元,安装费用为 60 万元;
34、而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%,正常月租金为 32 元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。(12 分)【答案】(1)计算重新购建价格 C 总:方法一:首先,计算单价建筑安装成本:1200 元/m2;专业费用:12008%=96(元/m2);管理费用:(1200+96)3%=38.88(元/m2);销售费用:C3%;投资利息:(1200+96+38.88+3%C)60%(1+6%)1.51+(1
35、200+96+38.88+3%C)40%(1+6%)0.51=88.93+0.2%C;销售税费:C6.5%;投资利润:(1200+96+38.88+3%C)35%=467.208+1.05%C;每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,计算总价建安成本:120030000=3600(万元);专业费用:36008%=288(万元);四、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额
36、 600 万元,贷款期限 10 年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成,现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月
37、 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值 500 万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 60
38、0=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=455.08(万元)3)2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28(455.08/0.5)4917.12(万元)五、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得 40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完
39、成即可全部租出,租金 3 元/m2天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税
40、费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居住用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第 211年,每年逐年递增的净租金,第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640
41、060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11年后才能转售。)补地价45002640015001250010005 万元契税(补地价旧厂房价值 V0)4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/(115%
42、)0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83(万元)六、某宗出租的房地产,建筑面积为 40000m2,容积率为 4,土地使用期限为40 年,自 2005 年 10 月 1 日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 2007 年 10 月 1 日建成,可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知,2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2,年平均空置率为 20%,平均每月除税费外的运营费用为 30 万元,出租人承担的税费约占租金收入的 8%,该房地产现时土地单
43、价为 2100 元/m2,土地报酬率为 8%,建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。(8 分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=400000.7(120)4012=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=3012+1075.28%=446.02(万元);(3)年净收益:a=AC=1075.2446.02=629.18(万元);或 a=40.7(120%)4012(18%)3012=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/42100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=21008%/11/(1+8)40-5=18
44、0.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=aaL=629.18180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%11/(1+10)405=4330.13(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。七、某幢写字楼,土地面积 4000,总建筑面积为 9000,建成于 2002 年10 月 1 日,土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/,建筑物重建成本为 3000 元/,建筑物自然寿命为 60 年,有效年龄为 10 年。其他
45、的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元,装修的重置价格为 82.5 万元,平均寿命为 5 年,有效年龄为 4 年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧 80 万元,拆除该空调费用为 10 万元,可回收残值 30 万元,重新构建价格(不含安装费)为 130 万元,安装新的空调系统的费用为 8万元,除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年,经过年数为 9 年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗 800 元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每
46、年租金损失为 7 万元。(4)该类写字楼的报酬率为 10%,银行贷款年利率为 5%,土地报酬率为 8%。(5)假设除空调以外,残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】八、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额 600 万元,贷款期限 10 年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成,现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益
47、分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月
48、 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值 500 万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=455.08(万元)3)2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28(455.08/0.
49、5)4917.12(万元)九、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:(1)可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币,2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币;人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币,2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案
50、】(1)建立比较基础可比实例 A1)建筑面积60m2/0.7283.33m22)房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1)统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2)统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)109.065 万/(17%)117.274 万元人民币可比实例 C1)统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币(解释:因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)一十、某宗房地产占地 2000m2,容积率为 3.0。土地是在 2009 年