江苏省2023年房地产估价师之开发经营与管理全真模拟考试试卷A卷含答案.doc

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1、江苏省江苏省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理全真年房地产估价师之开发经营与管理全真模拟考试试卷模拟考试试卷 A A 卷含答案卷含答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、某房地产投资项目要求的目标收益率为 10%,当通货膨胀为 3%时,为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响,分析中采用的名义目标收益率应为()。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】D2、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于()。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】D3、采用工程量清单方式招标的,不需要在招标文件中公布的内容

2、是()。A.工程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法【答案】B4、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时,首先需要做的是()。A.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值,并使选择的随机值符合各自的概率分布【答案】B5、下列现金流计算的表达式中,错误的是()。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后,就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税,就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流

3、为负值【答案】C6、某家庭预计今后 20 年内月收入为 8030 元,如果其中的 40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为 9%,则该家庭有偿还能力的 20 年期最大抵押贷款申请额是()万元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【答案】B7、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为 4000 万元,资产合计为 6000 万元,流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 4000 万元,存货为 1500 万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】C8、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估

4、算方法为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A9、2017 年末,某市住房总量为 5000 万平方米,其中经济适用住房 400 万平方米,商品住房 3750 万平方米,同期住房空置量为 750 万平方米,其中经济适用住房为 50 万平方米,商品住房为 450 万平方米,则该市 2017 年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D10、房地产投资决策中常见的期权问题不包括()。A.等待投资型期权B.放弃型期权C.机会型期权D.成长型期权【答案】C11、某投资者以 160 万元购买一个商铺用于出租经营,其中的 60 万元

5、为银行提供的年利率 8%、期限 10 年、按年等额还本付息的抵押贷款,其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为 30 万元,不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的 25%,所得税率为 25%,则该项投资的税前现金回报率为()。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%【答案】B12、投资组合是()的一个有效措施。A.提高投资收益B.提高市场竞争力C.开拓投资领域D.规避投资风险【答案】D13、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 30 万元的住宅,如果该家庭首付款为房价的 20%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年,按月等额偿还,年贷款利率为 6%,月

6、还款额为()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】B14、关于盈利能力分析指标的说法,错误的是()。A.资产报酬率越高,说明企业的获利能力越弱B.成本费用净利率越高,说明企业为获取收益付出的代价越小,企业的获利能力越强C.股东权益报酬率越高,说明企业的获利能力越强D.销售毛利率越大,说明企业通过销售获取利润的能力越强【答案】A15、()是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【答案】B16、某商业店铺的购买价格为 60 万元,其中 40 万元为借贷资金

7、,余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流量为 24000元,投资者权益增加值为 2200 元,店铺市场价值增长率为 2%,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D17、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时,项目以()所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.净收益现值抵偿全部投资【答案】B18、判断房地产经纪机构已往的业绩,关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大【答案】D19、取得开发项目用地所发

8、生的费用为()。A.用地使用费B.土地费用C.土地转让费D.土地租用费【答案】B20、某市 2016 年商品住宅预测销售量为 12 万套,实际销售量为 9 万套,若平滑指数取 0.9,则用指数平滑法预测的该市 2017 年的商品住宅销售量为()万套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】B21、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为 1000 万元,期限为 3 年,年利率为 8%的抵押贷款,到期一次还本付息,则按月计息比按季计息要多付利息()万元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】A22、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2km2,适宜进行

9、“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为 60%;附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为 800 元/m2;开发期需要 3 年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为 2.5 亿元/km2;贷款年利率为 10%;投资利润率为 15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是()。A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用【答案】B23、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社

10、会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究,属于()研究阶段。A.投资机会B.初步可行性C.详细可行性D.项目的评估和决策【答案】A24、一些竞争者可能对某些方面反应强烈,例如对降价竞销反应强烈,但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型【答案】B25、某商铺的租赁期为 15 年,租金按每年 5%的比例递增,第 1 年的租金为 1万元,租金于每年的年初收取,年利率为 8%,则该商铺 15 年租金收入的现值为()万元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49【答案】

11、C26、固经丸中香附的功用A.调气活血B.疏肝理气C.行气养血D.疏肝养血【答案】A27、物业甲为写字楼项目,2016 年末价值为 1000 万元,预计 2017 年末价值为1100 万元的可能性为 50%、为 900 万元的可能性为 50%;物业乙为保龄球场项目,2016 年末价值为 1000 万元,2017 年末价值为 1200 万元的可能性是 50%、为 800 万元的可能性为 50%,甲乙两个物业投资风险比较的结果是()。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断【答案】B28、下列房地产市场指标中,属于房地产租赁市场供给指标的是()。A.

12、房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】C29、在施工过程中,下列情形中,不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是()。A.需要临时停水.停电.中断道路交通B.需临时占用规划批准范围以外场地C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施D.需要进行大量人工拆除作业的【答案】D30、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的 A 区迁至 B 区,则 B 区的物业投资将会减少,这主要是由于房地产投资()的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D31、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店

13、面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2,租期为 5 年,费用按法规各自承担。A.20%的首付款,加上该首付款 2 年的利息B.20%的首付款,加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D.2004 年 10 月的购买价格,加上 20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值,减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和,再

14、减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】C32、某家庭申请了 25 万元 10 年期住房抵押贷款,年利率为 6%。该家庭在按月等额偿还 4 年后于第 5 年初一次偿还了本金 6 万元,则从第 5 年开始该家庭的月还款额减少了()元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24【答案】A33、相对于现金回报率来说,()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率【答案】B34、吸纳量是指报告期内销售房屋和()的数

15、量组合。A.建设房屋B.维修房屋C.出租房屋D.维护房屋【答案】C35、对置业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等,会对投资者的收益产生巨大影响,这种风险是()。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】A36、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估,测算出的估价对象比准价格为 10000 元/m2,收益价格为 12000 元/m2,两个测算结果存在一定差异。A.空置率取值偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增长率取值偏小【答案】B37、在房地产开发投资中,属于财务费用的是

16、()。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】C38、()是具有社会保障性质的政策性商品住房,政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠,但其销售价格和销售对象要受政府的指导。A.廉租房B.经济适用房C.市场价商品住宅D.商品房【答案】B39、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力【答案】A40、某销售型住房市场年初的住房存量为 100 万套,其中空置待售住房 5 万套,本年新竣工住房 13 万套,销售住房 8 万套,则吸纳周期为()。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50【答案】C41、

17、先近似估算工程量,配上相应的概预算定额单价和取费,近似计算项目投资,这种估算方法称为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】C42、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的两居室住房,如对此问题进行调查,属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】B43、张锡纯在镇肝熄风汤中配伍生麦芽的用意A.舒达肝气(疏肝解郁)B.消食化积C.健脾开胃D.和胃调中【答案】A44、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场,一级市场是指()。A.土地使用权出让市场B.土地转让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场【答

18、案】A45、市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业管理水平B.同类型物业的市场供求关系C.业主目标收益要求D.物业适应性【答案】B46、下列各项中,属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是()。A.征地区域农民自住住宅项目B.廉租住房项目C.医疗卫生用地D.基础设施用地【答案】D47、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述,不正确的是()。A.在投资机会研究阶段,投资估算的精确度为20%,研究费用一般占总投资的0.5%0.9%B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻

19、找最有利的投资机会C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇,将项目意向变为概略的投资建议,使投资者可据以决策D.投资机会研究的主要内容有:地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等【答案】A48、竣工验收的工作程序一般分为三个阶段,下列()是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程竣工验收B.分部工程验收C.综合验收D.单位工程验收【答案】A49、下列不属于管理费用的是()。A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费【答案】C50、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展,

20、使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼,同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的()因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、建筑安装工程费用中的财产保险费,属于()。A.措施费B.规费C.间接费D.直接工程费E.企业管理费【答案】C2、房地产权益融资的方式有()。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】AB3、市场调查的第一步是确定问题和调查目标,调查项目的类型包括()。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【答

21、案】ABD4、对置业投资来说,房地产投资经济效果的表现形式中,既可在处置物业时实现,也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有()。A.租金收益B.物业增值C.股权增加D.销售收入E.开发利润【答案】BC5、关于写字楼基础租金的说法,正确的有()。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金【答案】AC6、下列表述中,关于企业在会计确认、计量和报告过程中贯彻及时性的做法正确的有()。A.及时收集会计信息B.在经济交易或者事项发生后,

22、及时收集整理各种原始单据或者凭证C.按照会计准则的规定,及时对经济交易或者事项进行确认或者计量,并编制出财务报告D.企业提供清晰明了的会计信息,便于投资者等财务报告使用者理解和使用E.按照国家规定的有关时限,及时地将编制的财务报告传递给财务报告使用者,便于其及时使用和决策【答案】ABC7、房地产开发项目财务评价报表分为()。A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用表【答案】CD8、房地产投资之利包括()。A.较高的收益水平B.抵消通货膨胀影响C.较少的投资D.可获金融机构支持 E 能够得到税收方面的好处【答案】ABD9、关于房地产投资项目敏感性分析的说法,正确的有()

23、。A.敏感性分析是一种动态不确定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补【答案】ACD10、抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【答案】ABCD11、物业资产管理的目标是使房地产的价值最大化,具体管理模式包括()。A.物业管理B.运营管理C.设施管理D.房地产资产管理E.房地产组合投资管理【答案】ACD12、在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场

24、调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】AD13、制订租售方案的工作内容主要包括()。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排 E 市场租售对比分析【答案】AC14、承包商的主要合同关系通常包括()等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【答案】AB15、在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法 E 单位指标估算法【答案】ABC16

25、、下列会计科目中,属于资产类的有()。A.短期投资B.累计折旧C.实收资本D.委托加工材料E.坏账准备【答案】ABD17、土地出让价款的影响因素主要包括()。A.住房指数B.所在城市C.地段D.用途E.使用条件【答案】BCD18、房屋开发费包括()。A.建安工程费B.“三通一平”费C.拆迁安置补偿费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【答案】AD19、收益性物业管理中的运营费用包括()。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】ABCD20、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开

26、发时机的分析与选择 E 融资方式的分析与选择【答案】ACD大题(共大题(共 1010 题)题)一、本次估价背景情况如下:估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题,规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建,但尚未办理完变更手续,后因债务问题需转让该套住宅,委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许,技术上可能,经济上允许,经过充分合理的论证,使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析

27、具体如下:1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地,房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地,且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺,故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建,所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅,但经估价人员实地查勘,为适应改建为商铺用途的需要,可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以,估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况,经过分析测算,若估价对象改建为商铺使用,未来作为商铺使用带来的收入现值,大于作为住宅使用带来的

28、收入现值。所以,估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查,于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2,类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以,估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述,估价对象的最高最佳利用方式为商铺,故本次估价以重新开发为前提。【答案】二、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅,首付款为房价的 50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年,按月等额偿还,年贷款利率为 12%,问:(1)抵押贷款额、月贷

29、款利率与月还款额各为多少(2)如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额,则该家庭须月收入多少,才能购买上述住宅(3)如果该家庭在按月等额还款 5 年后,于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息,则还款额为多少【答案】(1)抵押贷款额 P=10050%=50 万元;月贷款利率 i=12%/12=1%;月还款额为:A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元;(2)该家庭欲购买上述住宅,其月收入须为:5505.43/30%=18351.43 元(3)该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时,

30、所需偿还金额为 Pn=A(1+i)n-m-1)/i(1+i)n-m,其中,n=1220=240,m=125=60,代入数据,得到 Pn=5505.43(1+1%)240-60-1)/1%(1+1%)240-60=458721.59 元=45.87 万元。三、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有:1通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房

31、比特殊厂房的通用性差。估价对象中,大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。2独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。3可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。4房地产开发程度:估价对象为在建工程,至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工。由于在建工程不确定性

32、因素较多,估价对象变现能力较强。5价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买主,变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。6区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】四、本次估价背景如下:估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年,规划总建筑面积为 1.5 万 m2,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价

33、技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段:估价方法适用性分析1根据房地产估价规范(GB/T502911999),主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产,故可以采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全,故可以采用成本法估价。因此,综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵

34、押,所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益,利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建工程建筑物价格,并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据

35、实测算。由于估价对象已停工 3 年,故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】五、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅,首付款为房价的 50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年,按月等额偿还,年贷款利率为 12%,问:(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少(2)如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额,则该家庭须月收入多少,才能购买上述住宅(3)如果该家庭在按月等额还款 5 年后,于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息,则还款额为多少【答案】(1)抵押贷款额 P=10050%=50 万元;月贷款利率 i=12%/12=1%;月还款

36、额为:A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元;(2)该家庭欲购买上述住宅,其月收入须为:5505.43/30%=18351.43 元(3)该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时,所需偿还金额为 Pn=A(1+i)n-m-1)/i(1+i)n-m,其中,n=1220=240,m=125=60,代入数据,得到 Pn=5505.43(1+1%)240-60-1)/1%(1+1%)240-60=458721.59 元=45.87 万元。六、商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声

37、明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方商贸有限公司,法定代表:,住所:市路号。二、估价方房地产估价有限公司,法定代表:,住所:市路号,房地产估价机构资质等级:级。三、估价对象商贸楼位于市路号,四至,属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权(使用年限为 40 年,即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月31 日),土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积为 6611m2,总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设,于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他

38、内容描述(略)四、估价目的评估商务楼市场价值,为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】七、商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方商贸有限公司,法定代表:,住所:市路号。二、估价方房地产估价有限公司,法定代表:,住所:市路号,房地产估价机构资质等级:级。三、估价对象商贸楼位于市路号,四至,属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权(使用年限为 40 年,即 1999 年 4 月 1 日至

39、 2039 年 3 月31 日),土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积为 6611m2,总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设,于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)四、估价目的评估商务楼市场价值,为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】八、本次估价背景情况如下:估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题,规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。

40、李某也已申请改建,但尚未办理完变更手续,后因债务问题需转让该套住宅,委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许,技术上可能,经济上允许,经过充分合理的论证,使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下:1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地,房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地,且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺,故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建,所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住

41、宅,但经估价人员实地查勘,为适应改建为商铺用途的需要,可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以,估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况,经过分析测算,若估价对象改建为商铺使用,未来作为商铺使用带来的收入现值,大于作为住宅使用带来的收入现值。所以,估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查,于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2,类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以,估价对象作为商铺利用

42、的价值为最大。综上所述,估价对象的最高最佳利用方式为商铺,故本次估价以重新开发为前提。【答案】九、H 办公用房建于 2005 年,为 4 层钢筋混凝土框架结构,建筑面积 2310m2,建筑密度为 60%,用地为 2004 年通过出让国有土地使用权取得,使用期限 40年。2010 年因抵押贷款,对该房地产进行评估。采用成本法,其计算过程如下。(1)土地价格估算根据有关资料,考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等,确定估价对象用地楼面地价为 1200 元/m2。则土地价格为:1200231060%1663200(元)166.3(万元)。(2)建筑物价格计算按照本市 2010 年同类钢筋混凝土框

43、架结构建筑物重置价格为2175 元/m2。该工程建设期为 1 年,假设资金分期均匀投入,年贷款利息率为 5.85%,开发商利润率为 20%,则利息为:21750.55.85%63.6(元/m2)。开发商利润为:217520%435(元/m2)。钢筋混凝土框架结构使用年限为 60 年,残值率为 2%,已使用 5 年,根据定率折旧法公式,其成新率为:1(12%)5/60100%92%。建筑物现值为:(217563.6435)92%23105681934.72(元)568.2(万元)。(3)估价结果确定166.3568.2734.5(万元)【答案】一十、H 办公用房建于 2005 年,为 4 层钢筋

44、混凝土框架结构,建筑面积2310m2,建筑密度为 60%,用地为 2004 年通过出让国有土地使用权取得,使用期限 40 年。2010 年因抵押贷款,对该房地产进行评估。采用成本法,其计算过程如下。(1)土地价格估算根据有关资料,考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等,确定估价对象用地楼面地价为 1200 元/m2。则土地价格为:1200231060%1663200(元)166.3(万元)。(2)建筑物价格计算按照本市 2010 年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为 2175 元/m2。该工程建设期为 1 年,假设资金分期均匀投入,年贷款利息率为 5.85%,开发商利润率为 20%,则利息为:21750.55.85%63.6(元/m2)。开发商利润为:217520%435(元/m2)。钢筋混凝土框架结构使用年限为 60 年,残值率为 2%,已使用 5年,根据定率折旧法公式,其成新率为:1(12%)5/60100%92%。建筑物现值为:(217563.6435)92%23105681934.72(元)568.2(万元)。(3)估价结果确定166.3568.2734.5(万元)【答案】

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