江西省2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库综合试卷B卷附答案.doc

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1、江西省江西省 20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析题年房地产估价师之房地产案例与分析题库综合试卷库综合试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。其中,()适用于需求明确或很少变更的项目,()主要用来描述面向对象的软件开发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】A2、以下文件扩展名中,()不是视频文件格式。A.MPEGB.AVIC.VOCD.RM【答案】C3、One of the greatest features of a home()is the ability

2、toshare one Internet connection simultaneously over two or morecomputers.A.computerB.deviceC.networkD.work【答案】C4、根据过去的一些数据以及经验模型,人们往往可以总结出某种规律。按照这种规律,又可以对不久的未来做大致的预测。例如,已知 f(0)=1,f(1)=1,f(2)=2,如果 f(x)大致为二次多项式,则 f(3)大致为()。A.2B.3C.5D.4【答案】D5、以下关于程序语言的叙述,正确的是()。A.Java 语言不能用于编写实时控制程序B.Lisp 语言只能用于开发专家系统C

3、.编译程序可以用汇编语言编写D.XML 主要用于编写操作系统内核【答案】C6、事务管理的特性叙述不正确的是A.事务管理特性包括:(1)原子性、(2)一致性(Consistency)(3)隔离性(Isolation)、(4)持续性(永久性)(Durability)B.原子性(Atomicity)是指数据库的逻辑工作单位。C.隔离性(Isolation)是指可以被其他事务干扰。D.持续性(永久性)(Durability)是指一旦提交,改变就是永久性的【答案】C7、若原始数据序列(23,4,45,67,12,8,19,7)采用直接插入排序法(顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置)排序,则进行完第

4、4 趟后的排序结果是()。A.4,8,45,23,67,12,19,7B.4,7,8,12,23,45,67,19C.4,12,8,19,7,23,45,67D.4,12,23,45,67,8,19,7【答案】D8、以下关于软件开发的叙述中,不正确的是()。A.软件要设计得尽量通用,要尽量考虑到长远的需求和应用领域的扩展B.软件开发者对所开发软件性能的了解程度取决于对该软件的测试程度C.软件越复杂则维护越困难,尽量保持简洁是软件设计的一条重要原则D.正常情况下,软件维护期远超实现期,所以,降低维护成本比降低实现成本更重要【答案】A9、某种部件使用在 10000 台计算机中,运行工作 1000

5、小时后,其中 20 台计算机的这种部件失效,则该部件千小时可靠度 R()。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D10、正规式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正规集合中元素数目为(),()是该正规集合中的元素。A.135202cdeB.1202cC.302cdeD.52c【答案】B11、()语言最适用于过程式程序设计。A.CB.HTMLC.JAVAD.PROLOG【答案】A12、在面向对象技术中,不同的对象在收到同一消息时可以产生完全不同的结果,这一现象称为(作答此空),它由()机制来支持。利用类的层次关系,把具有通用功能的消息存放在高层次,而不同的实现这一

6、功能的行为放在较低层次,在这些低层次上生成的对象能够给通用消息以不同的响应。A.绑定B.继承C.消息D.多态【答案】D13、以下关于专业程序员知识和技能的叙述中,不正确的是()。A.了解编译原理有助于快速根据编译错误和警告信息修改代码B.了解开发工具知识有助于直接用工具开发软件而无须任何编程C.了解 OS 底层运行机制有助于快速找到运行时错误的问题根源D.了解网络协议的原理有助于分析网络在哪里可能出现了问题【答案】B14、在面向对象技术中,抽象类是()。A.接口B.没有方法的类C.没有子类的类D.至少有一个未定义消息的类【答案】D15、DoS 攻击的目的是()。A.获取合法用户的口令和帐号B.

7、使计算机和网络无法提供正常的服务C.远程控制别人的计算机D.监听网络上传输的所有信息【答案】B16、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程,不同的环节需要完成相应的估价文书。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】D17、Firewall is a()mechanism used by organizations to protect theirLANs from the Internet.A.reliableB.stableC.peacefulD.security【答案】D18、为提高机

8、场航油保障能力,保障扩建后的机场航油供应,中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点,在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各 5 米为保护范围。在航油管线保护范围内,需建造建筑物、构筑物的,应当在征得市空港办的同意,按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况,便于管理部门制订补偿方案,故产生了本项目的评估。价值时点为 2019 年 4 月 10 日。A.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积(剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限 37 年作为堆场的土地收益)B.土地减损价值=需

9、拆除的建筑物占地面积剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益C.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积(剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限 37 年作为堆场的土地收益)+拆除费用+清理费用D.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积(土地到期时 50 年的土地收益-剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益)+设备及货物搬迁费【答案】A19、在 Windows 系统中,通过设置文件的(),可以使其成为“隐藏”文件;如果用户要整理 D 盘上的碎片,可选中 D 盘,(),单击“开始整理”按钮,在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。A.双击鼠标左键,选择“属性”对话框中的

10、常规选项卡B.单击鼠标右键,选择“属性”对话框中的常规选项卡C.双击鼠标左键,选择“属性”对话框中的工具选项卡D.单击鼠标右键,选择“属性”对话框中的工具选项卡【答案】D20、UML 中行为事物是模型中的动态部分,采用动词描述跨越时间和空间的行为。(46)属于行为事物,它描述了(47)。A.包B.状态机C.注释D.构件【答案】B21、在公司内网中部署()可以最大限度防范内部攻击。A.防火墙B.电磁泄密及防护系统C.邮件过滤系统D.入侵检测系统【答案】D22、软件工程项目质量管理不包括()。A.质量计划B.质量保证C.质量控制D.质量评级【答案】D23、甲方和乙方采用公钥密码体制对数据文件进行加

11、密传送,甲方用乙方的公钥加密数据文件,乙方使用()来对数据文件进行解密。A.甲的公钥B.甲的私钥C.乙的公钥D.乙的私钥【答案】D24、敏捷开发的原则不包括()。A.使用分阶段的计划来管理流程,并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化,并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外,面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】D25、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.租约问题B.租金构成内涵问题C.租金的支付方式问题D.租房用途【答案】D26、()服务器一般

12、都支持 SMTP 和 POP3 协议,分别用来进行电子邮件的发送和接收。A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】D27、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。其中,()适用于需求明确或很少变更的项目,()主要用来描述面向对象软件开发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】D28、如果待排序序列中两个元素具有相同的值,在排序前后它们的相互位置发生颠倒,则称该排序算法是不稳定的。()是稳定的排序方法,因为这种方法在比较相邻元素时,值相同的元素并不进行交换。A.冒泡排序B.希尔排序C.快速排序D.简单选择排序【答案】A29、程序

13、排错是排除经测试发现出错的程序中错误的措施,其中测试排错法发现和排除错误的主要手段是利用()。A.跟踪程序执行B.测试实例比较C.实现逻辑推断D.路径径反向搜索【答案】B30、Most()measures involve data encryption and password.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】A31、估价对象为工业房地产,土地使用权性质为划拨,由于位于区级中心区,企业经过装修改造改为商业用房,自主经营服装生意。A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】D32、一组对象以定义良好但是复

14、杂的方式进行通信,产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解。采用()模式,用一个中介对象来封装一系列的对象交互,从而使各对象不需要显式地相互引用,使其耦合松散,而且可以独立地改变它们之间的交互。此模式与(请作答此空)模式是相互竞争的模式,主要差别是:前者的中介对象封装了其他对象间的通信,而后者通过引入其他对象来分布通信。A.解释器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.观察者(Observer)【答案】D33、在 Word 编辑状态下,有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中,“波浪型细下划线()”是错误的;按()键与工

15、具栏上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D34、A Web()is one of many software applications that function asthe interface between a user and the Internet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B35、用户界面设计的原则不包括(56)A.适合用户的业务领域和操作习惯B.保持界面元素、布局与术语的一致性C.提供反馈机制,注重用户体验D.按照五年后的发展潮流进行时尚设计【答案】D36、动态数据流机最突出的特点是()。A.需

16、要程序记数器来实现B.数据流令牌无标号C.令牌带上标号D.同步由门(Latch)寄存器来实现【答案】C37、以下关于软件测试的叙述中,不正确的是()。A.测试能提高软件的质量,但软件的质量不能完全依赖测试B.一般,难以做到彻底的测试,也不允许无休止地测试C.经测试并改正错误后,发现错误较多的模块比发现错误较少的模块更可靠D.软件测试的困难在于如何有效地进行测试,如何放心地停止测试【答案】C38、Telnet 提供的服务是()。A.远程登录B.电子邮件C.域名解析D.寻找路由【答案】A39、()语言最适用于过程式程序设计。A.CB.HTMLC.JAVAD.PROLOG【答案】A40、商务办公楼是

17、指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼【答案】B41、在 Windows 系统中,通过设置文件的(),可以使其成为“隐藏”文件;如果用户要整理 D 盘上的碎片,可选中 D 盘,(),单击“开始整理”按钮,在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。A.双击鼠标左键,选择“属性”对话框中的常规选项卡B.单击鼠标右键,选择“属性”对话框中的常规选项卡C.双击鼠标左键,选择“属性”对话框中的工具选项卡D.单击鼠标右键,选择“属性”对话框中的工具选项卡【答案】D42、欲知 8 位二

18、进制数(b7b6b5b4b3b2b1b0)的 b2 是否为 1,可将该数与二进制数 00000100 进行()运算,若运算结果不为 0,则此数的 b2 必为 1。A.加B.减C.与D.或【答案】C43、一般情况下,企业对程序员的素质要求中不包括()。A.根据有关的合同和规范,对所编写的程序和文档进行保护B.根据企业发展需求绘制软件系统的逻辑模型C.认真细致工作,并想方设法提高软件质量D.具有良好的团队合作精神【答案】B44、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、()、软件设计、编码、测试、运行(维护)6 个阶段。A.可行性分析B.初始调查C.需求分析与定义D.问题分析【答案】C45、以下关于

19、C/C+程序变量的叙述中,错误的是()。A.变量实际上是存储位置的名字B.变量都具有类型属性C.变量必须先声明,然后才能引用D.除了赋值运算,其他运算都不能改变变量的值【答案】D46、以下关于软件维护的叙述中,错误的是()。A.软件维护解决软件产品交付用户之后运行中发生的各种问题B.软件维护期通常比开发期长得多,投入也大得多C.软件的可维护性是软件开发阶段各个时期的关键目标D.软件工程存在定量度量软件可维护性的很好的普遍适用的方法【答案】D47、测试四个程序模块共发现了 42 个错,则()。A.至少有 1 个模块至少有 11 个错B.至少有 1 个模块至少有 12 个错C.至少有 2 个模块都

20、至少有 11 个错D.至多有 2 个模块都至多有 14 个错【答案】A48、软件文档的作用不包括()。A.有利于提高软件开发的可见度B.有利于软件维护和用户使用C.有利于总结经验和实现可重用D.有利于各企业之间交流技术【答案】D49、在面向对象程序设计语言中,对象之间通过()方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中,不正确的是(请作答此空)。A.应该支持被封装的对象B.应该支持类写实例的概念C.应该支持通过指针进行引用D.应该支持继承和多态【答案】C50、估价对象为工业房地产,土地使用权性质为划拨,由于位于区级中心区,企业经过装修改造改为商业用房,自主经营服装生意。A.企业主管部

21、门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】D大题(共大题(共 1010 题)题)一、置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司,法定代表人:;住所:市路号。二、估价方房地产估价事务所,法定代表人:;住所:市路号,二级评估资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示,兼并集团内工厂,获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号,四至范围,总占地面积 12000m2,土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准,已将原有一栋 7800m2 建筑面积的临街厂房改为超市,并拆除其余建筑物;新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼,目前正在建设中。估价对象房地产为

22、改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机构确认,估价时点为 2004 年 6 月 30 日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物,客观性不够。全年收益天数按 300 天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。

23、(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费,同时此项也应计算利息。(14)缺附件的有关内容。二、置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司,法定代表人:;住所:市路号。二、估价方房地产估价事务所,法定代表人:;住所:市路号,二级评估资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示,兼并集团内工厂,获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号,四至范围,总占地面积 12000m2,土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准,已将原有一栋 7800m2 建筑面积的临街厂房改为超市,并拆除其余建筑物;新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼,目前正在建设中。估

24、价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机构确认,估价时点为 2004 年 6 月 30 日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物,客观性不够。全年收益天数按 300 天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工

25、程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费,同时此项也应计算利息。(14)缺附件的有关内容。三、指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中,大型商场部分通用性好;办公楼部分通用性较差。2.独立使用性:独立使用性是

26、指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。3.可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。4.房地产开发程度:估价对象为在建工程,至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工。由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越

27、多,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误,改为:变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中,大型商场部分通用性好;办公楼部分通用性较差”说法错误,改为:估价对象中,大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。3.“由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较强”说法错误,改为:由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较弱。4.“一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越强”说法错误

28、,改为:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。四、1、房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函(委托人全名):受您委托,我公司对您提供的位于市区大道号 12 层243.7m2 商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上,经严谨测算,确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币 170.41 万元(大写:人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币 6993

29、元/m2(大写:每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告 2 份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人:(签章)2006 年 10 月 15 日估价师声明(略)【答案】1致委托方函缺估价时点。2致委托方函缺估价报告应用的有效期。3结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。4结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。5结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误,应为:“如果本报告超过应用有效期还未使用,本公司不负任何责任。”6技术报告中可比实例 B、C 商业土地等级与估价对象不一致,应修正。7比较因素欠缺,如可比实例建成年代、容积率、可

30、收益年限等是否相近。8缺少可比实例因素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。9可比实例 C 的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。10市场法中可比实例 B、C 设施设备因素修正与实际描述不符。11估价对象一层层高 4.5m,未进行相应修正处理。12技术报告中市场法缺少计算公式。13租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。1410%空置率和租金损失率 5%应说明确定理由。五、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下:估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为 xx 房地产开发公司,注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时,从估价对

31、象的施工方 xx 建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断:估价的假设条件价值时点 2009 年 6 月 18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下,按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益,并在未来可持续经营。本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提,若提供资料及数据失实,由此产生的估价结果失真,本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地,证载土地使用权终止日期为 2053 年6 月 19 日,剩余使用年限为 44 年。遵循合法原则和谨慎原则,本报告估价对象为商业房地产

32、(未单独办理土地权属证书),设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。估价对象与其他生产要素相结合,能满足其剩余使用年限内的正常使用要求,并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益,包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式,程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】(1)错误:本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为:本次估价以委托人(或 xx 房地产开发公司)提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。(2)错误:设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。改为:设定其土地使用权年限自价值时点起为 44 年。(3)错

33、误:自本报告价值时点起半年内有效。改为:自本报告出具之日起半年内有效。(4)错误:不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为:假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。六、某住宅开发项目土地使用年限为 2005 年 5 月 1 日至 2075 年 4 月 30 日,规划建筑面积 15000m2,预计售价 2000 元/m2。该项目于 2005 年 9 月 1 日开工,原定工期 12 个月,建筑费为 1000 元/m2,管理费为建筑费的 5%,建筑费与相应管理费投入时间为:开工后前两个季度分别为 20%,后两个季度分别为 30%。假定在每个季度中间投入,年利率 6

34、%,销售税率和销售费用分别为售价的 6%和3%,二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006 年 3 月 1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出,投资利润率取20%,季度利率为 1.6%。该项目在 2006 年 3 月 1 日的价格为户,估算如下。计算开发完成后的价值 200015000/(1+1.6%)2 元=2906.256 万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855 万元计算管理费885.8555%/(1+1.6%)1.5 万

35、元=43.251 万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2 万元=253.390 万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格【答案】计算管理费错,应为 885.8555%万元44.293 万元计算销售税费错,应为 2906.256(6%+3%)万元261.563 万元计算利润错,应为(P+885.855+44.293)20%万元(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题七、李某于 2014 年 7 月预购了一幢别墅(总售价为 120 万元),并先后向开发商支付了 114 万元。该别墅于 20

36、15 年 7 月 30 日竣工后,李某付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,进行了重新装修,又花费了 40 万元。2015 年 9 月为筹集资金,作其他投资,欲以该别墅向银行抵押贷款,并于 2015 年 9 月 10 日委托估价机构进行估价。此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为 130 万,李某希望评估价值为 2015 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即 170 万元。现估价人员掌握的资料有:(1)李某与开发商于 2015 年 7 月 30 签订的正式合同原件;(2)李某的购房发票;(3)商品房预售许可证复印件;(4)其他市场资料。问

37、:1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按 170 万元进行估价 3.可否按 2015 年 9 月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全;比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按 170 万元进行估价;估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价,不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求,使估价结果畸高或畸低。3.不能按 2015 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值,因为重新装修时会破坏原有装修,并使原有装修价值受损,所以装修后的房地产价值并不

38、等于简单的成本相加,应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。八、张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋,一套为普通住宅,另一套为酒店式公寓。经了解,普通住宅的市场租金为5000 元/月,酒店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为,普通住宅的投资回报率是 500012/10000006%,而酒店式公寓的投资回报率是70000/10000007%,所以选择购买酒店式公寓。、张某的选择是否正确?、针对两类物业不同的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪些方面为张某

39、投资决策提供专业建议?【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑,酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率;如按报酬率考虑,张某的选择可能不正确,因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限;第二,应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异;第三,还应考虑两套房屋变现能力大小,普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓,一是区位选择非常重要,二是配套服务设施要齐全,三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅,除考虑投资回报率外,重点要关注它的升值空间大小。九、某商务办公楼属于甲公司所有,

40、现在乙公司有意购买此办公楼用于出租,以获取较稳定的租金收益,并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。、商务办公楼估价的常用方法有哪些?、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些?、该估价项目适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象;内部装饰装修;设备、设施;智能化程度;物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技

41、术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先,确定未来收益期限;其次,预测未来各期的净收益;第三,求取报酬率,根据委托方要求,求其最高出价,报酬率确定为一年期银行存款利率。第四,选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。一十、指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅,于 2001 年1 月 10 日竣工投入使用,建筑面积 93.88m2。该住宅原为福利商品房,于 2008年 1 月 10 日补足地价和配套费,全部为业主自用,由于可比实例较少,拟采用成本法评估该住宅于 2016 年 1 月 10 日的市场价格。计算公式如下:房地产价格土地重新取得成本建筑物重置总价建筑物折旧 1

42、.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料,估价对象所占用土地 70 年使用期限的楼面地价为 280 元/m2,现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260 元/m2,则土地重新取得成本为:土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=28093.88=26286.4(元)2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门 2014 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 3200 元/m2,房产管理部门 2015 年 1 月1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 3500 元/m2,房产管理部门 2016 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中

43、砖混结构房屋的重置单价为 4000 元/m2。则估价对象建筑物重置总价为:建筑物重置总价=重置单价建筑面积=350093.88=328580(元)3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算,其计算公式为:建筑物折旧建筑物重置总价(1成新率)其中,建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定,确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为:建筑物折旧=328580(1-70%)=98574(元)4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为:房地产总价=26286.4+32858098574=256292.4(元)【答案】1.土地重新取得成本计算错误,土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=26093.88=24408.8(元);2.建筑物重置总价计算错误,应使用 16 年公布的重置单价,估价对象建筑物重置总价为:建筑物重置总价=重置单价建筑面积=400093.88=375220(元);3.判定建筑物成新时,“建筑物为完好房、七成新”有误,应将完好房改为基本完好房。

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