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1、河北省河北省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法精选年房地产估价师之估价原理与方法精选试题及答案一试题及答案一单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价路线价（）临街宽度。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】B2、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。A.估价作业日期B.成交日期C.价值时点D.市场状况调整后【答案】C3、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放
2、抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】C4、从（）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】B5、新建房地产的土地取得成本为 600 万元，建设成本为 500 万元，管理费用为40 万元，销售费用为 20 万元，投资利息为 30 万元，销售税费为售价的 6.5%，直接成本利润率为 20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】A6、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，
3、最适宜作为可比实例的是（）。A.建筑面积 1800m2，两年前出租，年租金 35 万元，位于同一工业区B.建筑面积 1100m2，近期出租，年租金 150 元/m2，位于 20km 外C.建筑面积 10000m2，近期出租，年租金 180 万元，位于同一工业区D.建筑面积 1000m2，近期出租，年租金 20 万元，位于同一工业区【答案】D7、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（）。A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调
4、整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值【答案】A8、下列哪项不属于缓则治本A.痨病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾B.气虚自汗，应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人，应紧急止血【答案】D9、某宗房地产每年净收益为 800 万元，建筑物价值为 3000 万元，建筑物资本化率为 10%，土地资本化率为 8%。该房地产的价值是（）万元。A.6250B.8000C.9250D.1
5、0000【答案】C10、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。A.自然环境B.人文环境C.景观D.施工环境【答案】D11、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】A12、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给_，使其现期供给_。（）A.增加，增加B.减少，增加C.增加，减少D.减少，减少【答案】C13、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为
6、（）。A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋支付之日D.委托估价之日【答案】A14、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B15、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（）。A.最低卖价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价【答案】B16、下列不属于构筑物的是（
7、）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】A17、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5 年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】D18、某房地产的重建成本为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 9，则该房地产扣除该
8、项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】B19、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】A20、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可
9、比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】A21、某房地产重新购建成本中，建安工程费为 4000 万元，专业费用为建安工程费的 10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的 3%，销售费用为重新购建成本的 4%，投资利息为 240 万，房地产开发成本利润率为 20%，销售税费为重新购建成本的 6%，该房地产的重置价值为（）万元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C22、某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为 4230 元/m2，2012 年 9 月的市场价格为 46
10、54 元/m2。根据上述数据，2012 年 1 月至 9 月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C23、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%，投资利润率为 20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】B24、中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（）征收的一种税收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民【答案】C25、从本质上讲，价值时点是由（）决
11、定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】C26、为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3500 元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。自 2008 年 4 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨 0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B27、评估某底层
12、商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】A28、从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于（）。A.账面价格和市场价格B.理论价格和成交价格C.原始价格和投资价格D.正常成交价格即市场价格【答案】D29、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。A.应作为估价资料归档B.不应作为估价资料归档C.由估价机构决定是
13、否归档D.依委托人的意见决定是否归档【答案】A30、某宗房地产的土地面积为 1000m2，建筑面积为 1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元/m2 和 50 元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。A.50B.250C.300D.350【答案】D31、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格100（）可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】A32、某待开发土地，其土地取得费为每亩
14、36 万元，土地开发费为 1.5 亿元/km2。假设开发周期为 2 年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的 60%和40%。银行贷款年利息为 8%，该土地的投资利息为（）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】B33、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定B.征收人与被征收人的口头约定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】A34、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的
15、土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】C35、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】B36、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20 元，燃气 18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8元，场地平整 15 元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】A37
16、、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】A38、某幢大厦的总建筑面积为 10000m2，房地总价值为 5800 万元，其中土地总价值为 3000 万元。某人购买了其中 250m2，该部分的房地价值为 130 万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】A39、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（）。A.房地产的需求价格B.房地产的供给价格C.房地产的均衡价
17、格D.房地产的市场价格【答案】C40、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】C41、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（）。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】B42、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是A.人自身是一个统一的整体B.人与自然环境是一个统一整体C.自然环境是一个有机整体D.人与社会环境是一个统一整体【答案】C43、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格B.预期收益能力C.开发建设成本D.未来收益大小【
18、答案】B44、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】C45、某写字楼的建筑面积为 540m2，年有效毛收入为 108 万元，年运营费用与建筑物净收益之和为 400 元/m2，土地资本化率为 10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A.500B.750C.800D.1000【答案】C46、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的 6%和 3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，应缴纳的
19、税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427【答案】D47、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为 30 万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少 2.4 万元，该房地产的合理经营期限为（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】C48、()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位【答案】D49、某宗房地产的土地使用期限为 50 年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用 10 年，建筑物剩余经济寿命为 55 年
20、。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 15 万元，报酬率为 7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】A50、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】C多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（）。
21、A.供求关系短期内不太稳定B.自由竞争的市场环境C.较长时期的市场运行D.可大量重复开发建设E.成本和效用变动不同步【答案】BCD2、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】CD3、一般人通常对土地最直观的认识是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大气层 E 地面【答案】C4、在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的
22、服务费【答案】AC5、应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度【答案】AB6、下列关于假设开发法的表述中，正确的有（）。A.假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立场上B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格.预期利润和最高费用C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价D.假设开发法中，开发完成后的价值可以用成本法测算E.假设开发法也称为剩余法【答案】ABC7、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有()。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价
23、时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点 E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点【答案】AB8、建筑物实物因素包括（）。A.建筑规模B.建筑结构C.朝向D.设施设备E.装饰装修【答案】ABD9、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D
24、.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】ACD10、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD11、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。A.比较法B.成本法C.基准地价修正法D.标定地价修正法 E 假设开发法【答案】ABC12、某宗房地产购买总价为 50 万元，首付款为房价的 30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为 1
25、0 年，年利率为 5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（）。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为 50 万元C.该房地产的实际价格为 50 万元D.该房地产的实际价格高于 50 万元E.该房地产不存在名义价格【答案】ABC13、影响房地产价格的经济因素主要有()。A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入 E 人口数量、行政隶属变更、居民收入【答案】ACD14、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A.应采用客观成
26、本，而不是实际成本B.应采用实际成本，而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整【答案】ACD15、下列关于交付估价报告的说法中，正确的有（）。A.交付估价报告是房地产估价的基本程序B.估价报告需经内部机构审核C.估价报告只能由委托人签收D.在交付估价报告时，需在估价报告交接单上签收E.估价报告交给委托人后，房地产估价程序即已结束【答案】ABD16、假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）。A.待开发在建工程价值B.已完工程
27、建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】AC17、某工业房地产的土地是 5 年前以出让方式取得的 50 年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为 200 万元，重新建造该房地产的建设成本为 300万元，管理费用为 15 万元，销售费用为 20 万元，销售税费为 50 万元。正常建设期为 1.5 年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为 6.31%，投资利润率为 12%，土地报酬率为 6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A.评估对象土地取得成本为 196 万元B.应计算利息项目的总金额为
28、535 万元C.土地取得成本的计息期为 1.5 年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为 15.73 万元E.开发利润为 64.20 万元【答案】ACD18、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，然后采用（）等方法求取该土地的重新购置价格。A.市场法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【答案】ABD19、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（）。A.放弃这个项目B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目D.找别人完成项目，签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关
29、专家提供专业帮助【答案】A20、估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】ABD大题（共大题（共 1010 题）题）一、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可
30、全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售
31、价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060
32、%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.
33、75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）二、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，1
34、0 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年
35、期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）
36、1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元三、某宗出租的房地产，建筑
37、面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总
38、有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=
39、4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。四、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率
40、为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】五、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费
41、用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现
42、值。【答案】六、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装
43、费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】七、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2
44、016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22
45、）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）八、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下
46、表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实
47、例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）九、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得
48、知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.
49、7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。一十、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】