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1、为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益 企业并购企业并购 价值评估价值评估价值评估价值评估干干干干 春春春春 晖晖晖晖教授教授教授教授 博士博士博士博士 博士生导师博士生导师博士生导师博士生导师上海财经大学上海财经大学上海财经大学上海财经大学为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益内容提要内容提要价值评估的概述价值评估的概述1账面价值法账面价值法 2重置成本法重置成本法 3市场比较法市场比较法 4DCF法法 5EBITDA倍数法倍数法 6案例
2、分析案例分析 7“奶牛理论奶牛理论”8“对赌协议对赌协议”9为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益价值评估的概述价值评估的概述 1为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益估值（估值（Valuation）的目的是为了交易）的目的是为了交易买卖股票、股权或资产。交易成功的前提买卖股票、股权或资产。交易成功的前提是交易双方达成一致的交易条件，其中交是交易双方达成一致的交易条件，其中交易价格是最重要的条件之一。易价格是最重要的条件之一。估值（估值（估
3、值（估值（ValuationValuation）的目的是为了交易）的目的是为了交易）的目的是为了交易）的目的是为了交易为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益估值结果之外影响交易价格的因素估值结果之外影响交易价格的因素 交易条件，如对价形式（现金或股票等）、支付时交易条件，如对价形式（现金或股票等）、支付时交易条件，如对价形式（现金或股票等）、支付时交易条件，如对价形式（现金或股票等）、支付时间、支付方式（一次或分期）等间、支付方式（一次或分期）等间、支付方式（一次或分期）等间、支付方式（一次或分期）等 为完成交易而发
4、生的各项费用，如律师费、尽职调为完成交易而发生的各项费用，如律师费、尽职调为完成交易而发生的各项费用，如律师费、尽职调为完成交易而发生的各项费用，如律师费、尽职调查费用、差旅费、投入的人力等查费用、差旅费、投入的人力等查费用、差旅费、投入的人力等查费用、差旅费、投入的人力等 交易结构的潜在影响，如资产交易的税负问题，或交易结构的潜在影响，如资产交易的税负问题，或交易结构的潜在影响，如资产交易的税负问题，或交易结构的潜在影响，如资产交易的税负问题，或如股权交易的事后事项，例如员工安置方案或身分如股权交易的事后事项，例如员工安置方案或身分如股权交易的事后事项，例如员工安置方案或身分如股权交易的事后
5、事项，例如员工安置方案或身分置换（最低置换（最低置换（最低置换（最低3 3年合同、不低于年合同、不低于年合同、不低于年合同、不低于90%90%的安置比例，冗员的安置比例，冗员的安置比例，冗员的安置比例，冗员情况）、或有负债问题等情况）、或有负债问题等情况）、或有负债问题等情况）、或有负债问题等 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益政策的连续性与政策变化的可预见性，如行业准入政政策的连续性与政策变化的可预见性，如行业准入政政策的连续性与政策变化的可预见性，如行业准入政政策的连续性与政策变化的可预见性，如行业准入政策和
6、外资鼓励政策等的变化策和外资鼓励政策等的变化策和外资鼓励政策等的变化策和外资鼓励政策等的变化交易方式也会影响交易价格，如拍卖、招投标、集合交易方式也会影响交易价格，如拍卖、招投标、集合交易方式也会影响交易价格，如拍卖、招投标、集合交易方式也会影响交易价格，如拍卖、招投标、集合竞价等方式，与一对一谈判形成的价格会有所不同竞价等方式，与一对一谈判形成的价格会有所不同竞价等方式，与一对一谈判形成的价格会有所不同竞价等方式，与一对一谈判形成的价格会有所不同 交易目的不同也会影响交易价格。如果卖方，例如国交易目的不同也会影响交易价格。如果卖方，例如国交易目的不同也会影响交易价格。如果卖方，例如国交易目的
7、不同也会影响交易价格。如果卖方，例如国有资产所有者，在转让国有产权时，既考虑经济利益有资产所有者，在转让国有产权时，既考虑经济利益有资产所有者，在转让国有产权时，既考虑经济利益有资产所有者，在转让国有产权时，既考虑经济利益又考虑社会效益和政治影响，则其对买方资质就会作又考虑社会效益和政治影响，则其对买方资质就会作又考虑社会效益和政治影响，则其对买方资质就会作又考虑社会效益和政治影响，则其对买方资质就会作出限制，从而可能拒绝了潜在竞争性买家的更高价格。出限制，从而可能拒绝了潜在竞争性买家的更高价格。出限制，从而可能拒绝了潜在竞争性买家的更高价格。出限制，从而可能拒绝了潜在竞争性买家的更高价格。如
8、果买方，如产业资本，在收购企业时，既考虑获得如果买方，如产业资本，在收购企业时，既考虑获得如果买方，如产业资本，在收购企业时，既考虑获得如果买方，如产业资本，在收购企业时，既考虑获得新市场的进入渠道又考虑到消灭潜在竞争对手，则其新市场的进入渠道又考虑到消灭潜在竞争对手，则其新市场的进入渠道又考虑到消灭潜在竞争对手，则其新市场的进入渠道又考虑到消灭潜在竞争对手，则其出价可能会高于其他类型的买家。出价可能会高于其他类型的买家。出价可能会高于其他类型的买家。出价可能会高于其他类型的买家。估值结果之外影响交易价格的因素估值结果之外影响交易价格的因素估值结果之外影响交易价格的因素估值结果之外影响交易价格
9、的因素 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益企业估值企业估值基于盈利能力的评估方基于盈利能力的评估方基于盈利能力的评估方基于盈利能力的评估方法（着眼于未来净收入）法（着眼于未来净收入）法（着眼于未来净收入）法（着眼于未来净收入）基于资产的评估方法基于资产的评估方法基于资产的评估方法基于资产的评估方法 （着眼于历史的投入）（着眼于历史的投入）（着眼于历史的投入）（着眼于历史的投入）企业估值的方法企业估值的方法 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的
10、合法权益基于资产的估值方法基于资产的估值方法帐面价值法（历史成本法）帐面价值法（历史成本法）帐面价值法（历史成本法）帐面价值法（历史成本法）重置成本法重置成本法重置成本法重置成本法 市场比较法（市场价值法）市场比较法（市场价值法）市场比较法（市场价值法）市场比较法（市场价值法）清算价格法清算价格法清算价格法清算价格法为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益账面价值法账面价值法 2为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益 估值公司资产负债的净值即
11、为公司的账面估值公司资产负债的净值即为公司的账面价值。但是若要评估目标公司的真正价值，还价值。但是若要评估目标公司的真正价值，还必须对资产负债表的各个项目作出必要的调整必须对资产负债表的各个项目作出必要的调整 对资产项目的调整：应注意公司应收账款对资产项目的调整：应注意公司应收账款可能发生的坏账损失、公司外贸业务的汇兑损可能发生的坏账损失、公司外贸业务的汇兑损失、公司有价证券的市值是否低于账面价值、失、公司有价证券的市值是否低于账面价值、固定资产的折旧方式是否合理，尤其是在无形固定资产的折旧方式是否合理，尤其是在无形资产方面，有关专利权、商标权和商誉的评估资产方面，有关专利权、商标权和商誉的评
12、估弹性很大。弹性很大。对负债项目的调整：应审查是否有未入账对负债项目的调整：应审查是否有未入账的负债，如职工退休金、预提费用等，注意是的负债，如职工退休金、预提费用等，注意是否有担保事项等或有负债及尚未核定的税金等。否有担保事项等或有负债及尚未核定的税金等。账面价值法（历史成本法）账面价值法（历史成本法）账面价值法（历史成本法）账面价值法（历史成本法）为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益重置成本法重置成本法 3为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工
13、的合法权益重置成本法重置成本法 完全重置成本（即重置全价）是指在现时条件下完全重置成本（即重置全价）是指在现时条件下完全重置成本（即重置全价）是指在现时条件下完全重置成本（即重置全价）是指在现时条件下重新购置一项全新状态的资产所需的全部成本重新购置一项全新状态的资产所需的全部成本重新购置一项全新状态的资产所需的全部成本重新购置一项全新状态的资产所需的全部成本 待评估资产价值重置全价综合贬值待评估资产价值重置全价综合贬值待评估资产价值重置全价综合贬值待评估资产价值重置全价综合贬值 待评估资产价值待评估资产价值待评估资产价值待评估资产价值重置全价重置全价重置全价重置全价 综合成新率综合成新率综合成
14、新率综合成新率为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益市场比较法市场比较法 4为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益 市场比较法简称市场法。通过市场调查，市场比较法简称市场法。通过市场调查，选择一个或几个与评估对象类似的企业或选择一个或几个与评估对象类似的企业或资产作为价格参照物，分析比较参照物的资产作为价格参照物，分析比较参照物的各项指标，进行对比调整，据以确定被评各项指标，进行对比调整，据以确定被评估企业或资产价值的评估方法。估企业或资产
15、价值的评估方法。市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益市场比较法估算某项资产价值的计算公式市场比较法估算某项资产价值的计算公式 参照案例资产成交价格参照案例资产成交价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数 委估资产委估资产委估资产委估资产评估价值评估价值评估价值评估价值为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益DC
16、F 法法 5为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益DCF（Discounted Cash Flow）法的步骤）法的步骤DCF法步骤法步骤确定未来确定未来确定未来确定未来 收益年限收益年限收益年限收益年限T T T T 预测未来预测未来预测未来预测未来T T T T年内现金流年内现金流年内现金流年内现金流 确定期望的回确定期望的回确定期望的回确定期望的回报率（贴现率）报率（贴现率）报率（贴现率）报率（贴现率）用贴现率将用贴现率将用贴现率将用贴现率将现金流贴现金流贴现金流贴现金流贴 现现现现后加总后加总后加总后加总 为了
17、规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益DCF法公式法公式企业当前价值企业当前价值企业当前价值企业当前价值 FCFEFCFEt t/(1+r)/(1+r)t t+V+VT T/(1+r)/(1+r)T T；FCFE FCFEt t：预期的第预期的第预期的第预期的第t t期自由现金流量；期自由现金流量；期自由现金流量；期自由现金流量；r r：贴现率贴现率贴现率贴现率(根据情况可取相应的资本成本根据情况可取相应的资本成本根据情况可取相应的资本成本根据情况可取相应的资本成本KK或加权平均资本成本或加权平均资本成本或加权平均资本成
18、本或加权平均资本成本 WACC)WACC)；T T：收益年限；收益年限；收益年限；收益年限；V VT T：第第第第T T年企业的终值；年企业的终值；年企业的终值；年企业的终值；t t：从从从从1 1至至至至T T；企业自由现金流量息税折旧摊销前收益（企业自由现金流量息税折旧摊销前收益（企业自由现金流量息税折旧摊销前收益（企业自由现金流量息税折旧摊销前收益（EBITDAEBITDA）所得）所得）所得）所得 税资本性支出营运资本净增加；税资本性支出营运资本净增加；税资本性支出营运资本净增加；税资本性支出营运资本净增加；贴现率贴现率贴现率贴现率=无风险利率无风险利率无风险利率无风险利率+风险溢价；风
19、险溢价；风险溢价；风险溢价；为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益适用适用DCF法评估企业价值的情况法评估企业价值的情况企业目前的现金流量是正的企业目前的现金流量是正的企业目前的现金流量是正的企业目前的现金流量是正的 将来一段时间内的现金流量和风险能可靠地估计将来一段时间内的现金流量和风险能可靠地估计将来一段时间内的现金流量和风险能可靠地估计将来一段时间内的现金流量和风险能可靠地估计 可以根据风险得出现金流的贴现率可以根据风险得出现金流的贴现率可以根据风险得出现金流的贴现率可以根据风险得出现金流的贴现率 为了规范事业
20、单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益局限性局限性由于高储蓄率传统的存在，在中国长由于高储蓄率传统的存在，在中国长期执行低真实利率的政策成为可能。期执行低真实利率的政策成为可能。很多中国评估师以名义很多中国评估师以名义1年定期存款利年定期存款利率作为无风险利率。在长期通胀预期率作为无风险利率。在长期通胀预期下，这一利率明显是低估的。下，这一利率明显是低估的。贴现率通常由无风险利率与风险溢价贴现率通常由无风险利率与风险溢价之和构成。在中国，因为利率管制而之和构成。在中国，因为利率管制而不存在市场化的利率形成机制，因而不存在市场化的
21、利率形成机制，因而无风险利率的选择成为估值中首先面无风险利率的选择成为估值中首先面对的问题。对的问题。DCF法在中国应用的局限法在中国应用的局限为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益EBITDA倍数法倍数法 6为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益EBITDA（Earning before Interest,Tax,Depreciation and Amortization，息税折旧，息税折旧摊销前收益）是一个财务数据，该数据排摊销前收益）
22、是一个财务数据，该数据排除了复杂的财务杠杆和税收政策的影响，除了复杂的财务杠杆和税收政策的影响，综合反映管理团队经营业绩与企业现金流综合反映管理团队经营业绩与企业现金流贡献能力。贡献能力。EBITDAEBITDA倍数法倍数法倍数法倍数法 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益Company nameEBITDA倍数法公式倍数法公式企业估值企业估值=EBITDA经验倍数经验倍数 以往类似交易的估价以往类似交易的估价 企业外部环境的稳定性，如市场化程度、企业外部环境的稳定性，如市场化程度、政策的稳定性、宏观经济周期等因素
23、政策的稳定性、宏观经济周期等因素 可以选择的退出途径，如拟实施可以选择的退出途径，如拟实施IPOIPO的公的公司估值可以参考市场上可类比公司的市司估值可以参考市场上可类比公司的市盈率等指标盈率等指标 对投资回报的要求，等等对投资回报的要求，等等 经验倍数经验倍数经验倍数经验倍数经验倍数的选择综合经验倍数的选择综合反映了评估者对企业反映了评估者对企业未来盈利能力的信心未来盈利能力的信心与风险判断与风险判断 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益案例分析案例分析 7为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济
24、体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益案例案例1：或有负债对估价的影响：或有负债对估价的影响担担保保 案例背景案例背景案例背景案例背景 某集团公司（母公司）为子公司某集团公司（母公司）为子公司某集团公司（母公司）为子公司某集团公司（母公司）为子公司A A的的的的1 1亿元人民币亿元人民币亿元人民币亿元人民币贷款提供担保。子公司贷款提供担保。子公司贷款提供担保。子公司贷款提供担保。子公司A A的资产评估价值为的资产评估价值为的资产评估价值为的资产评估价值为100100万元，万元，万元，万元，负债评估为负债评估为负债评估为负债评估为1.21.2亿元。亿元。亿元。亿元。按照中国
25、现行的资产评估办法，在集团公司的按照中国现行的资产评估办法，在集团公司的按照中国现行的资产评估办法，在集团公司的按照中国现行的资产评估办法，在集团公司的资产评估中，子公司资产评估中，子公司资产评估中，子公司资产评估中，子公司A A的净资产值计为的净资产值计为的净资产值计为的净资产值计为0 0，并入，并入，并入，并入母公司的评估价值中。母公司的评估价值中。母公司的评估价值中。母公司的评估价值中。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益案例案例1：或有负债对估价的影响：或有负债对估价的影响担担保保 案例分析案例分析案例分析
26、案例分析 由于母公司为子公司由于母公司为子公司由于母公司为子公司由于母公司为子公司A A提供了贷款担保，当子公司提供了贷款担保，当子公司提供了贷款担保，当子公司提供了贷款担保，当子公司A A无法偿还到期贷款时（这也是实际的情况），母公无法偿还到期贷款时（这也是实际的情况），母公无法偿还到期贷款时（这也是实际的情况），母公无法偿还到期贷款时（这也是实际的情况），母公司（担保方）要代其偿还银行贷款司（担保方）要代其偿还银行贷款司（担保方）要代其偿还银行贷款司（担保方）要代其偿还银行贷款1 1亿元。即使子公亿元。即使子公亿元。即使子公亿元。即使子公司司司司A A宣告破产，母公司的还款责任也不能豁免。
27、但按宣告破产，母公司的还款责任也不能豁免。但按宣告破产，母公司的还款责任也不能豁免。但按宣告破产，母公司的还款责任也不能豁免。但按照现行资产评估办法，该项或有负债无法体现在母公照现行资产评估办法，该项或有负债无法体现在母公照现行资产评估办法，该项或有负债无法体现在母公照现行资产评估办法，该项或有负债无法体现在母公司的资产评估价值中。显然，这样的评估价值无法得司的资产评估价值中。显然，这样的评估价值无法得司的资产评估价值中。显然，这样的评估价值无法得司的资产评估价值中。显然，这样的评估价值无法得到意向收购方的认可。到意向收购方的认可。到意向收购方的认可。到意向收购方的认可。为了规范事业单位聘用关
28、系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益案例案例2：应收账款对估价的影响：应收账款对估价的影响案例背景案例背景案例背景案例背景 某集团公司（母公司）旗下销售公司（子公司某集团公司（母公司）旗下销售公司（子公司某集团公司（母公司）旗下销售公司（子公司某集团公司（母公司）旗下销售公司（子公司B B）账面记录）账面记录）账面记录）账面记录2 2年及年及年及年及3 3年以上的应收账款约年以上的应收账款约年以上的应收账款约年以上的应收账款约2,000,0002,000,000元人民币。资产评估中将相应的坏账准备计为元人民币。资产评估中将相应的坏账准备
29、计为元人民币。资产评估中将相应的坏账准备计为元人民币。资产评估中将相应的坏账准备计为0 0。集团公司（母公司）旗下房地产公司（子公司集团公司（母公司）旗下房地产公司（子公司集团公司（母公司）旗下房地产公司（子公司集团公司（母公司）旗下房地产公司（子公司C C）账面记录）账面记录）账面记录）账面记录3 3年以上其他应收款总计年以上其他应收款总计年以上其他应收款总计年以上其他应收款总计92,000,00092,000,000元元元元人民币，涉及债务方的情况特殊（均是政府部门或公人民币，涉及债务方的情况特殊（均是政府部门或公人民币，涉及债务方的情况特殊（均是政府部门或公人民币，涉及债务方的情况特殊（
30、均是政府部门或公立学校）。资产评估中将相应的坏账准备计为立学校）。资产评估中将相应的坏账准备计为立学校）。资产评估中将相应的坏账准备计为立学校）。资产评估中将相应的坏账准备计为0 0。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益案例案例2：应收账款对估价的影响：应收账款对估价的影响案例分析案例分析案例分析案例分析 按照美国的会计准则，账龄按照美国的会计准则，账龄按照美国的会计准则，账龄按照美国的会计准则，账龄1 1年以上的应收账年以上的应收账年以上的应收账年以上的应收账款应按账面价值的款应按账面价值的款应按账面价值的款应按
31、账面价值的100%100%计提坏账准备。但中国计提坏账准备。但中国计提坏账准备。但中国计提坏账准备。但中国现行的资产评估办法对应收账款的坏账准备计提现行的资产评估办法对应收账款的坏账准备计提现行的资产评估办法对应收账款的坏账准备计提现行的资产评估办法对应收账款的坏账准备计提比例较低。特别是在上述案例中，超过比例较低。特别是在上述案例中，超过比例较低。特别是在上述案例中，超过比例较低。特别是在上述案例中，超过1 1年乃至年乃至年乃至年乃至3 3年以上的应收账款仍作为流动资产按照账面价值年以上的应收账款仍作为流动资产按照账面价值年以上的应收账款仍作为流动资产按照账面价值年以上的应收账款仍作为流动资
32、产按照账面价值的的的的100%100%计入资产评估价值中。显然，这样的评计入资产评估价值中。显然，这样的评计入资产评估价值中。显然，这样的评计入资产评估价值中。显然，这样的评估价值对美国估价值对美国估价值对美国估价值对美国PEPE来说是无法接受的。来说是无法接受的。来说是无法接受的。来说是无法接受的。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益案例案例3：重置成本法对房屋建筑物价值的评：重置成本法对房屋建筑物价值的评估（估（1）某集团公司拥有的房屋建筑物价值评估中采用某集团公司拥有的房屋建筑物价值评估中采用某集团公司拥有的
33、房屋建筑物价值评估中采用某集团公司拥有的房屋建筑物价值评估中采用的重置成本法的重置成本法的重置成本法的重置成本法 案例背景案例背景案例背景案例背景重置成本法的评估价值重置全价重置成本法的评估价值重置全价重置成本法的评估价值重置全价重置成本法的评估价值重置全价综合成新率综合成新率综合成新率综合成新率 重置全价土地取得费重置全价土地取得费重置全价土地取得费重置全价土地取得费+土地开发费土地开发费土地开发费土地开发费+建安工程造价建安工程造价建安工程造价建安工程造价 +前期及其它工程费前期及其它工程费前期及其它工程费前期及其它工程费+资金成本资金成本资金成本资金成本综合成新率完好分值率综合成新率完好
34、分值率综合成新率完好分值率综合成新率完好分值率60%+60%+60%+60%+理论成新率理论成新率理论成新率理论成新率40%40%40%40%为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益重置全价土地取得费重置全价土地取得费重置全价土地取得费重置全价土地取得费+土地开发费土地开发费土地开发费土地开发费+建安工程造价建安工程造价建安工程造价建安工程造价 +前期及其它工程费前期及其它工程费前期及其它工程费前期及其它工程费+资金成本资金成本资金成本资金成本土地取得费：包括土地转让费或者拆迁安置费和应向国家交土地取得费：包括土地转让
35、费或者拆迁安置费和应向国家交土地取得费：包括土地转让费或者拆迁安置费和应向国家交土地取得费：包括土地转让费或者拆迁安置费和应向国家交纳的出让金、契税和市政设施配套费等费用纳的出让金、契税和市政设施配套费等费用纳的出让金、契税和市政设施配套费等费用纳的出让金、契税和市政设施配套费等费用土地开发费（基础设施配套费）土地开发费（基础设施配套费）土地开发费（基础设施配套费）土地开发费（基础设施配套费）（建安工程造价（建安工程造价（建安工程造价（建安工程造价+土地取土地取土地取土地取得费）得费）得费）得费）额定费率额定费率额定费率额定费率 建安工程造价建安工程造价建安工程造价建安工程造价土建工程造价土建
36、工程造价土建工程造价土建工程造价+装饰工程造价装饰工程造价装饰工程造价装饰工程造价+安装工程造安装工程造安装工程造安装工程造价（给排水、消防、暖通等）价（给排水、消防、暖通等）价（给排水、消防、暖通等）价（给排水、消防、暖通等）前期及其它工程费用建安工程造价前期及其它工程费用建安工程造价前期及其它工程费用建安工程造价前期及其它工程费用建安工程造价额定费率额定费率额定费率额定费率 资金成本（建安工程造价前期及其它工程费）资金成本（建安工程造价前期及其它工程费）资金成本（建安工程造价前期及其它工程费）资金成本（建安工程造价前期及其它工程费）贷款利贷款利贷款利贷款利率率率率建造期建造期建造期建造期2
37、+2+2+2+（土地取得费（土地取得费（土地取得费（土地取得费+前期及其它工程费）前期及其它工程费）前期及其它工程费）前期及其它工程费）贷款贷款贷款贷款利率利率利率利率开发期开发期开发期开发期 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益综合成新率完好分值率综合成新率完好分值率综合成新率完好分值率综合成新率完好分值率60%+60%+60%+60%+理论成新率理论成新率理论成新率理论成新率40%40%40%40%理论成新率（理论成新率（理论成新率（理论成新率（1 1 1 1已使用年限已使用年限已使用年限已使用年限耐用年限）耐
38、用年限）耐用年限）耐用年限）100%100%100%100%为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益案例案例3：重置成本法对房屋建筑物价值的评：重置成本法对房屋建筑物价值的评估（估（2）案例分析案例分析案例分析案例分析集团拥有的物业的综合成新率评估（建筑物部分）集团拥有的物业的综合成新率评估（建筑物部分）集团拥有的物业的综合成新率评估（建筑物部分）集团拥有的物业的综合成新率评估（建筑物部分）物业名称物业名称建成年份建成年份理论年限理论年限已使用年已使用年理论成新率理论成新率综合成新率综合成新率酒店酒店1 1199719
39、9745.3345.338.508.5081%81%86%86%商城商城1 11997199745.3345.338.508.5081%81%86%86%楼宇楼宇1 11999199946.5846.586.756.7586%86%88%88%大厦大厦1 11993199352.0052.0012.5012.5074%74%78%78%酒店酒店2 21992199252.8352.8313.5013.5074%74%85%85%厂房厂房1 11995199550.0050.0010.5010.5079%79%80%80%为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作
40、人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益案例案例3：重置成本法对房屋建筑物价值的评：重置成本法对房屋建筑物价值的评估（估（3）案例分析案例分析案例分析案例分析 集团拥有的物业的重置单价评估（建筑物部分）集团拥有的物业的重置单价评估（建筑物部分）集团拥有的物业的重置单价评估（建筑物部分）集团拥有的物业的重置单价评估（建筑物部分）物业名称物业名称土建工程重置单位造价土建工程重置单位造价（人民币元）（人民币元）装饰工程重置单位造价装饰工程重置单位造价（人民币元）（人民币元）酒店酒店1 11,0001,000 1,3001,300 商城商城1 11,1001,100 1,8001,800 楼宇楼宇1
41、 1900900 400400 大厦大厦1 12,2002,200 1,8001,800 酒店酒店2 2900900 300300 厂房厂房1 11,2001,200 600600 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益案例案例3：重置成本法对房屋建筑物价值的评：重置成本法对房屋建筑物价值的评估（估（4）案例分析案例分析案例分析案例分析 建筑物平摊地价评估（土地部分）：集团拥有建筑物平摊地价评估（土地部分）：集团拥有建筑物平摊地价评估（土地部分）：集团拥有建筑物平摊地价评估（土地部分）：集团拥有的某大厦建筑面颊的某大
42、厦建筑面颊的某大厦建筑面颊的某大厦建筑面颊62,50062,500平方米，总用地面积平方米，总用地面积平方米，总用地面积平方米，总用地面积4,0524,052平方米（平方米（平方米（平方米（6.0786.078亩）。评估中采用行业平均亩）。评估中采用行业平均亩）。评估中采用行业平均亩）。评估中采用行业平均的每平方米建筑面积所分摊的土地取得费，即的每平方米建筑面积所分摊的土地取得费，即的每平方米建筑面积所分摊的土地取得费，即的每平方米建筑面积所分摊的土地取得费，即600600元元元元/平方米，来计算该处物业的土地取得费。平方米，来计算该处物业的土地取得费。平方米，来计算该处物业的土地取得费。平方
43、米，来计算该处物业的土地取得费。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益案例案例3：重置成本法对房屋建筑物价值的评：重置成本法对房屋建筑物价值的评估（估（5）案例分析案例分析案例分析案例分析 综合成新率高估。根据行业统计数据，目前中国境内建筑物的使用综合成新率高估。根据行业统计数据，目前中国境内建筑物的使用综合成新率高估。根据行业统计数据，目前中国境内建筑物的使用综合成新率高估。根据行业统计数据，目前中国境内建筑物的使用年限平均为年限平均为年限平均为年限平均为3030年左右，远低于理论使用年限（年左右，远低于理论使用年
44、限（年左右，远低于理论使用年限（年左右，远低于理论使用年限（5050年年年年7070年），这表明建年），这表明建年），这表明建年），这表明建筑物的实际成新率应低于理论成新率。但在本案例中，物业的综合成新筑物的实际成新率应低于理论成新率。但在本案例中，物业的综合成新筑物的实际成新率应低于理论成新率。但在本案例中，物业的综合成新筑物的实际成新率应低于理论成新率。但在本案例中，物业的综合成新率普遍高于理论成新率，据称其依据是视觉判断。率普遍高于理论成新率，据称其依据是视觉判断。率普遍高于理论成新率，据称其依据是视觉判断。率普遍高于理论成新率，据称其依据是视觉判断。统一的成新率高估了装修物与安装物的价
45、值。根据经验，装修物与统一的成新率高估了装修物与安装物的价值。根据经验，装修物与统一的成新率高估了装修物与安装物的价值。根据经验，装修物与统一的成新率高估了装修物与安装物的价值。根据经验，装修物与安装物的服役年限大大低于建筑物主体的服役年限，即前者的折旧年限安装物的服役年限大大低于建筑物主体的服役年限，即前者的折旧年限安装物的服役年限大大低于建筑物主体的服役年限，即前者的折旧年限安装物的服役年限大大低于建筑物主体的服役年限，即前者的折旧年限远低于后者。而本案例中，评估中采用统一的综合成新率，等于对两者远低于后者。而本案例中，评估中采用统一的综合成新率，等于对两者远低于后者。而本案例中，评估中采
46、用统一的综合成新率，等于对两者远低于后者。而本案例中，评估中采用统一的综合成新率，等于对两者采用统一的折旧年限。特别是酒店业的经营特性，决定其通常在采用统一的折旧年限。特别是酒店业的经营特性，决定其通常在采用统一的折旧年限。特别是酒店业的经营特性，决定其通常在采用统一的折旧年限。特别是酒店业的经营特性，决定其通常在5 5年左年左年左年左右需要进行全面的重新装修。评估报告大大高估了装修物与安装物的实右需要进行全面的重新装修。评估报告大大高估了装修物与安装物的实右需要进行全面的重新装修。评估报告大大高估了装修物与安装物的实右需要进行全面的重新装修。评估报告大大高估了装修物与安装物的实际价值。下表列
47、出了被评估物业的装饰工程价值，读者可以自行判断装际价值。下表列出了被评估物业的装饰工程价值，读者可以自行判断装际价值。下表列出了被评估物业的装饰工程价值，读者可以自行判断装际价值。下表列出了被评估物业的装饰工程价值，读者可以自行判断装饰工程重置价值是否高估。饰工程重置价值是否高估。饰工程重置价值是否高估。饰工程重置价值是否高估。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益案例案例3：重置成本法对房屋建筑物价值的评：重置成本法对房屋建筑物价值的评估（估（6）案例分析案例分析案例分析案例分析物业名称物业名称建成年份建成年份已使
48、用年已使用年综合成新率综合成新率装饰工程重置总造价装饰工程重置总造价（元）（元）酒店酒店119978.5086%58,000,000.00商城商城119978.5086%9,500,000.00楼宇楼宇119996.7588%2,400,000.00大厦大厦1199312.5078%3,000,000.00酒店酒店2199213.5085%3,800,000.00厂房厂房1199510.5080%2,000,000.00为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益案例案例3：重置成本法对房屋建筑物价值的评：重置成本法对房屋
49、建筑物价值的评估（估（7）案例分析案例分析案例分析案例分析 重置单位造价取值偏高。以五星级的酒店重置单位造价取值偏高。以五星级的酒店重置单位造价取值偏高。以五星级的酒店重置单位造价取值偏高。以五星级的酒店1 1 1 1的土建工程重置单位造价的土建工程重置单位造价的土建工程重置单位造价的土建工程重置单位造价（1,0001,0001,0001,000元）、三星级的酒店元）、三星级的酒店元）、三星级的酒店元）、三星级的酒店2 2 2 2的装饰工程重置单位造价（的装饰工程重置单位造价（的装饰工程重置单位造价（的装饰工程重置单位造价（300300300300元）为基准，元）为基准，元）为基准，元）为基准
50、，通过比较可以发现多处重置单位造价偏高的情况。通过比较可以发现多处重置单位造价偏高的情况。通过比较可以发现多处重置单位造价偏高的情况。通过比较可以发现多处重置单位造价偏高的情况。平均分摊地价高估。集团拥有的某大厦建筑面积平均分摊地价高估。集团拥有的某大厦建筑面积平均分摊地价高估。集团拥有的某大厦建筑面积平均分摊地价高估。集团拥有的某大厦建筑面积62,50062,50062,50062,500平方米，总用平方米，总用平方米，总用平方米，总用地面积地面积地面积地面积4,0524,0524,0524,052平方米（平方米（平方米（平方米（6.0786.0786.0786.078亩），则容积率为亩），