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1、二、核心考点之二房地产评估的市场法市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：修正系数=评估对象对应的指标值参照物对应的指标值分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续
2、相乘的关系。考例1、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与宗地甲条件类似的4宗地A、B、C、D，具体情况如表11；表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物与甲比较，正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优，负号含义相反。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%.另外，该城市地价指数情况1995年至1999年每年分别为100、105、108、110、111.试求待估宗地1999年1月份的价格。（单位：元平方米）表11 宗地成交价交易时间交易情况 容积率 区域因素个别因素甲1999.1
3、 0 1.2 0 0A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%C 760 1988.1 0 1.1 0 -2%D 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%解答与分析：首先需要建立容积率地价指数表，见下表容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4地价指数100 103 106 109 112然后对参照物地价进行修正：A.800111/110100/102106/109100/101100/100762（762.04）B.850111/111100/101106/112100/100100/101789（788.6）C.76
4、0111/110100/100106/103100/100100/98805（805.35）D.780111/110100/100106/100100/99100/99851（851.26）最后确定评估结果：（762+789+805+851）432074801.75元/平方米三、核心考点之三无形资产评估的收益法收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。在考核无形资产评估的收益法时，一定要注意折现的对象是无形资产在评估基准日以后的预期收益，而不是评估基准日以前的历
5、史收益。考例1、甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术，已知条件如下：甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部：该专利为甲企业外购，账面价值100万元，已使用4年，尚可使用6年，假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%；该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，预计在以后6年，甲企业减少收益按折现值计算为50万元，增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可使用的最低收费额（以万元为单位，小数点后保留两位）。解答与分析：重置成本净值100（1+15%） 6/
6、（4+6）69（万元）重置成本净值分摊率50/（150+50）100%25%机会成本50+1060（万元）该专利许可使用的最低收费额69 25%+6077.25（万元）考例2、某企业决定将使用了10年的注册商标转让。据调查，该企业使用这一商标的商品比其他企业同类商品的单价高出5元，该企业年生产量是900万台，假设目前市场情况表明未来5年市场需求量和企业生产量可以达到1000万台。假定折现率为10%，该商标权转让价值是多少？假设不是转让所有权，而是通过许可使用合同将该商标使用权许可给另一企业使用。合同约定：使用期限为5年，经预测该企业使用该商标后每台产品可新增利润5元。第一年至第五年的销售量分为
7、20、25、30、40和 55万台，利润分成率为30%，折现率确定为10%，该商标使用权的价格是多少？解答与分析：使用商标每年可获取的预期超额利润为：10005=5000万元将预期超额利润折现得出该商标评估价格5000（P/A，10%，5）=50003.7908=18954（万元）年份新增利润（万元）折现系数 折现值（万元）1 100 0.9091 90.912 125 0.8264 103.303 150 0.7513 112.704 200 0.6830 136.605 275 0. 6209 170.75合计 614.26该商标使用权的价格=614.5630%=184.368万元考例3、
8、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过论证分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，
9、第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。解答与分析：首先应该注意的是，本例资料没有给出所得税税率，应该理解为不考虑所得税因素对收益的影响。（此判断方法可以推而广之）。首先确定利润分成率：（1）专利重置成本=80（1+25%）=100万元（2）专利约当投资量=100（1+400%）=500万元（3）乙企业资产约当投资量=4000（1+12.5%）=4500万元（4）利润分成率=500（4500+500）=10%确定评估值：（1）确定每年利润额第一、第二年：（500-400）20=2000万元第三、第四
10、年：（450-400）20=1000万元第五年： （430-400）20=600万元（2）确定每年分成额第一、第二年：200010%=200万元第三、第四年：100010%=100万元第五年： 60010%=60万元（3）确定评估值=200（1+10%）+200（1+10%）2+100（1+10%）3+100（1+10%）4+60（1+10%）5=2000.9091+2000.8264+1000.7513+1000.6830+600.6209=527.784万元=528万元（允许有一定误差）当然，所有资产评估的收益法是相通的，无形资产评估收益法的基本原理可以在其他资产评估中广泛应用。比如，对房
11、地产评估运用收益法也可以在实际考试时涉及。考例4、某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%.一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%.折现率为10%.试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。（带租约）解答与分析：首先计算每层可出租面积=200060%=1200平方米。该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二
12、层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=（180+120）120012（1-20%）=3456000元=345.6万元。因为土地使用年限从1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已经经历了4年，还剩36年，再扣除必须履行租约的3年，所以，租约期满后，还可以继续按照正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）120012（1-20%）=3686400元=368.64万元。最后，计算带租约的出售价格=345.6万元3年10%的年金现值系数+368.64万元33年10%的年金现值系数=3509.8万元。考例5、评估机构于2002年1
13、月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。解答
14、与分析：新产品投资以前两年的收益率分别为：10% （12%） 9.8%以及9.8% （12%） 9.6%新产品投产以前两年内股票收益现值10019.8%/（1+15%）+10019.6%/（1+15%）28.52+7.2615.78（万元）新产品投产后第一和第二年该股票收益现值之和100115%/（1+15%）3+100115%/（1+15%）49.86+8.5818.44（万元）从新产品投产后第三年起股利增长率=20%25%=5%从新产品投产后第三年起到以后该股票收益现值=100115%/（15%-5%）1/（1+15%）4=1500.5718=85.77（万元）该股票评估值15.78+18.44+85.77=119.99（万元）