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1、某房地产企业稽查案例上一篇 / 下一篇 2010-07-22 10:52:42 查看( 0 ) / 评论( 0 ) / 评分( 0 / 0 ) 一、案件基本情况（一）案件来源2007年6月，市国税稽查局接群众举报：称某房地产公司2006年销售给甲公司价值5444.23万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。（二）企业基本情况某房地产公司成立于2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：其他有限责任公司，注册资金：2000万元人民币，经营范围：房地产开发、经营，商品房销售、租赁，房地产信息咨询，建材销售，室内外装饰
2、，物业管理。该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11万平方米，整个项目分为A、B、C、D四个区，其中ABC区已于2006年1月完工，A区可售面积10853.54平方米，已售2663.38平方米，B区可售面积35383.23平方米，已售16841.69平方米，C区可售面积22161.66平方米，已售9793.35平方米，小计可售面积68398.43平方米，已售29298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积41094.86平方米；合计可售面积109493.29平方米，已售2929
3、8.42平方米。该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85万元；税务机关调增应纳税所得额25.94万元，调整后2003年亏损额为16.91万元。该企业申报2004年度实现租赁收入10.38万元，其他收入2000元，纳税调整后所得为亏损153.41万元；税务机关调增应纳税所得额49.74万元，调整后2004年亏损额为103.67万元。2005年实现其他收入14.59万元，预售收入预计利润750.71万元，经纳税调整后2005年度应纳税所得额为139.34万元，弥补2003年亏损16.91万元及2004年亏损103.67万元后，2005年实际申报应纳税企业所得额为18
4、.76万元，已交企业所得税6.19万元。2006年实现收入15816.48万元，弥补以前年度亏损32.83万元后，2006年企业实际申报应纳税所得额1954.08万元。该企业申报2006年应纳企业所得税1954.08万元，已交企业所得税1954.08万元。二、检查方法与检查过程近几年来，房地产开发业蓬勃发展，环节较多，相关税收政策复杂。为了查深查透房地产行业涉税问题，检查组在查前分析行业特点，详细了解房地产行业的经营运作方式，对项目的取得环节、设计施工环节、销售环节、劳务结算、资金结算方式等进行广泛的调查了解，结合该行业的经营方式和举报信的线索，分析可能存在的税收管理漏洞，拟订了检查重点，制订
5、了检查预案。为防止打草惊蛇，检查组决定根据举报线索按照法定程序，先到购房单位进行调查取证，以固定证据。在甲公司财务人员的配合下，检查组很顺利的取得了某房地产公司的售房合同和甲公司的付房款凭据，并依法对甲公司的法人代表制作了询问笔录，确认了甲公司于2006年10月从某房地产公司购得价值5444.23万元的商铺。在外围调查取得证据后，检查组于2007年9月1日起按照法定程序依法正式对某房地产公司进行检查，为了减少干扰，检查组将某房地产公司2005年、2006年的账簿及凭证以及相关会计资料一并调到市国税稽查局进行检查。该房地产公司使用的是金碟K3财务软件。检查组首先将外调的资料与该公司的账面记录核对
6、比较，结果是该公司于2006年11月所售给甲公司的商铺款5444.23万元全额记入“主营业务收入”，并申报缴纳了企业所得税。至此举报的唯一线索断了。但是，检查组并没有气馁，没有单纯的就账查账，而是采取立体检查法即：将房产网与销售明细账核对，售楼部的销售合同与销售明细账核对。在核对中发现其中有一套B座1层113号的商铺已备案，而该公司的销售明细账没有反映，询问有关人员均说才到公司上班（包括总经理），以前情况不清楚。检查人员分析：既然商品房销售合同已备案，那么款项应该全付或付了首付，既付了款，有可能挂在往来账上，于是重点查往来明细账。果然，在“其他应付款”中发现了一笔可疑资金。为了确认检查人员的推
7、测，经局领导同意，按照法定程序检查组到该笔资金的来源方乙公司进行调查，很快证实，乙公司于2006年11月于该房地产公司签定了B座1层113号的商铺424.8平方米售房合同并于次月全额付清房款135.94万元。取证至此后，该房地产公司对采取收入不申报纳税而偷税的行为供认不讳。在对该公司2005年费用账进行检查时，以下内容需要回复才能看到检查人员发现该公司在管理费用中列支50万元诉讼费（含追溯到04年15万元），后付套印山西省地税局监制章的收据。询问相关人员说：收据上都有你们税务局的监制章，肯定是合法有效凭据。为了证实此收据是否时合法凭据，检查人员在因特网上查实山西省确有此收据后又向山西省国税局征
8、收管理处咨询，答复是此收据只能作为单位内部使用，不是合法有效凭据。故而，检查组确认该公司以第三方收据列支诉讼费50万元。两年期间，该房地产公司采取收入挂“其他应付款”不转“销售收入”144.29万元，在“管理费用”中多列工资及三项费用19.88万元，在“管理费用”中列支无合法凭据费用58.35万元，预估“开发成本”3255.17万元、以收据在开发成本/筹资成本科目列支应付利息145.48万元，无发票列支“开发成本”391.18万元等手段少计应税所得额2526.03万元（多计的开发成本在已售面积和可售面积分摊），应补企业所得税833.59万元。三、违法事实及定性处理（一）违法事实检查组根据项目化
9、稽查管理办法的要求，通过仔细翻阅该房地产公司相关凭证，审核分项目成本明细账，逐项审查其完工成本和未完工成本，期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的归集划分，检查发现如下问题：2005年度1.2005年5月回收拆除的卷帘门款3.16万元挂其他应付款未计收入。2.2004年9月、2005年1月以第三方收据在管理费用-诉讼费列支费50万元。3.2005年1-12月管理费用-房租无合法凭证列支8.35万元。4.2005年1-12月管理费用实际列支工资105.68万元，准予列支34.56万元，企业已作纳税调整51.4万元，少调整19.72万元；职工福利费、职工工会经费、职工教育经费三项费用，实列1
10、5.25万元，应列5.35万元，企业已作纳税调整9.72万元，少调整1720.8元；另：2004年应上缴工会经费7507.31元、2005年应上缴工会经费1.75万元未进行税前扣除。2006年度5.2006年1-12月管理费用-房租无合法凭证列支5.64万元。6.2006年营业外支出列支直接捐款15000元，列支罚款2.35万元。7.2006年11月销售房屋给乙公司，建筑面积424.8平方米，价值135.94万元，挂其他应付款未计收入，未申报纳税。8.2003年-2004年应弥补亏损已在2005年全部弥补，又于2006年税前弥补亏损32.83万元。9.该单位无发票直接预估开发成本3255.16
11、万元；以收据在开发成本/筹资成本科目列支应付利息145.48万元；无发票列支开发成本391.18万元。经计算，截止2006年底，ABCD四个区账面记载共发生开发成本（直接成本）22360.42万元，扣除D区发生开发成本5187.45万元后成本以及上述三项成本后，ABC区实际允许列支的开发成本为1.34亿元。ABC区单位开发成本=ABC区开发成本/ABC可售面积=1956.35元/平方米，ABC区已销部分应结转开发成本=ABC区单位开发成本*ABC区已售面积=5814.9万元，该单位实际已结转开发成本8086.53万元，多结转开发成本2271.63万元。10.企业截止2006年底，ABCD四个区
12、共发生开发间接费用150.25万元，ABCD区单位开发间接费用=开发间接费用/ABCD可售面积=13.72元/平方米，ABC区应结转开发间接费用=ABC区单位开发间接费用*ABC区已售面积=40.78万元，该企业实际结转开发间接费用39.98万元，少结转开发间接费用7992.97元。11.2006年应上缴工会经费2.65万元，企业本期已扣除6912元，税前少扣除1.96万元。（二）处理、处罚情况1.根据中华人民共和国企业所得税暂行条例第五条第（七）项之规定：纳税人的收入总额包括：其他收入。上述问题1应调增该单位2005年应纳税所得额3.16万元。2.根据企业所得税税前扣除办法第三条规定。纳税人
13、申报的扣除要真实,合法.真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；合法是指符合国家税收规定,其他法规规定与税收法规规定不一致的,以税收法规规定为准。上述问题2、3应调增该单位2005年应纳税所得额58.35万元，上述问题5应调增该单位2006年应纳税所得额5.64万元。3.根据中华人民共和国企业所得税暂行条例第六条第（二）项之规定：计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。纳税人支付给职工的工资，按照计税工资扣除。计税工资的具体标准，在财政部规定的范围内，由省、自治区、直辖市人民政府规定，报财政部备案。根据中华人民共和国企业所得税暂行条例第六条第
14、（三）项之规定：纳税人的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按照计税工资总额的2、14、1.5标准扣除。上述问题4应调增该单位2005年应纳税所得额19.89万元调减2005年应纳税所得额2.5万元，小计应调增17.39万元。上述问题11应调减2006年应纳税所得额1.96万元。4.根据中华人民共和国企业所得税暂行条例第七条第（四）项之规定：各项税收的滞纳金、罚金和罚款在计算应纳税所得额时不得扣除。上述问题6应调增2006年应纳税所得额3.85万元。5.根据中华人民共和国企业所得税暂行条例第五条第（一）项之规定：纳税人的收入总额包括：生产、经营收入。上述问题7应调增2006年应纳税所得
15、额135.94万元。6.根据中华人民共和国企业所得税暂行条例第五十六条之规定：纳税人不得漏计或重复计算任何影响应纳税所得额的项目。上述问题8应调增2006年应纳税所得额32.83万元。7.根据中华人民共和国企业所得税暂行条例第六条规定：计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。根据企业所得税税前扣除办法第三条规定。纳税人申报的扣除要真实,合法.真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；合法是指符合国家税收规定,其他法规规定与税收法规规定不一致的,以税收法规规定为准。根据关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）第八条第二款
16、第（1）项规定：已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。上述问题9应调增2006年应纳税所得额2271.63万元。8.根据关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）第八条第二款第（2）项之规定：开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发
17、间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。上述问题10应调减2006年应纳税所得额7992.97元。9.根据中华人民共和国税收征收管理法第三十二条，纳税人未按规定期限交纳税款的，税务机关除责令限期交纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。对该单位滞纳税款应按规定加收滞纳金。以上合计2005
18、年应调增应纳税所得额78.90万元，应补企业所得税26.04万元。2006年度应调增应纳税所得额2447.14万元，应补企业所得税807.56万元。合计应补企业所得税833.59万元，按规定加收滞纳金。*定性、罚款部分略！四、案件分析通过对某房地产开发有限公司进行纳税检查，结合我们对其他房地产开发企业的检查，对房地产开发企业的检查应注意以下几点：（一）应着重对房地产开发企业的开发成本，包括直接成本和间接成本的检查，首先审查其合法性，很多企业存在预估开发成本的问题，其次审查其合理性，是否按规定在完工产品和未完工产品之间分摊。（二）应注意对主营业务收入的检查，检查企业是否及时确认主营业务收入，有无
19、瞒报收入的现象，特别是预售收入是否按规定的利润率计入应纳税所得额，着重对签订房屋买卖合同及往来账的核对，对其发票开具情况与收入进行核对。（三）应注意对财务费用或开发成本中的筹资成本进行检查，一是对其真实性、合法性进行审查，二是对其合理性进行审查，筹资成本是否超过国家规定的标准。（四）应注意对费用等进行检查，注意其真实性、合法性，有无不符合规定的情况。（五）应注意对营业外收入，营业外支出进行检查，有无收入未入账，支出不符合规定的情况，特别注意直接捐款、罚款的列支问题。（六）应注意对其他应付款、其他应收款进行检查，有无将应确认的收入长期挂往来账的情况。（七）应注意对应弥补亏损的检查，防止重复弥补亏损的情况。（八）结合当地房产网公布的信息进行检查。出自房地产会计网,地址: