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1、房地产估价报告一、 估价对象概况本项目估价对象位于广州市东山区x路，共用地面积1,699.16 m2，总建筑面积14,541.54m2，用途为综合，权属人为x，已办理房地产证。估价对象皆位于东山区的繁华地段，该地段写字楼林立，交通便捷，市政配套设施齐全。估价对象建于1997年，为26层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台日立电梯。整栋大楼安装有中央空调及消防自动喷淋系统。据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。二、 估价目的抵押。三、 估价时点本项目的估价时点为2001年9月30日。四、 估价依据1、 房地产估价规范(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999)；2、 中华人民共
2、和国城市房地产管理法；3、 中华人民共和国土地管理法；4、 委托方提供的房地产产权证明文件及其他有关文件；5、 本公司现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料。五、 估价原则1、 遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、 遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；3、 遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。六、 估价方法由于估价对象属收益性房地产，故采用收益法进行估价。七、 估价测算过程收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上，将其累加后将得出估价对象的公开市场价值。本次评估采用的公
3、式为： . (2)其中：V = 待估房地产价值；A= 待估房地产的年净收益；r = 资本化率； s = 净收益每年递增的比率；n = 待估房地产未来可获收益的年限。1、 年毛租金收入月租金单价为： 65（ 元/m2 .月）则年毛租金单价：6512 = 780（ 元/ m2 .年）2、 有效出租率通过对广州市写字楼出租情况调查，发现与评估对象同档次、同地段写字楼有效出租率为83%左右，所以，确定该物业的有效出租率为83%3、 各项费用：营业税及附加：年有效毛租金收入的 5.5%房产税：年有效毛租金收入的12%管理费用：年有效毛租金收入的2 %维修、保养费、保险费及其他费用：取年有效毛租金收入的4
4、.15%各项费用共占年有效毛租金收入的23.65%。4、 年净收益A年净收益A =年毛租金收入有效出租率各项费用 =780 83% （123.65%） =494（ 元/ m2 .年）5、 资本化率r银行年贷款利率为5.85%据调查，广州市写字楼出租的一般盈利率为8%，故r取8%6、 净收益每年递增的比率s随着中国加入WTO，预计广州市写字楼的租售发展前景良好，确定其年租金递增率s为3%。7、 待估房地产未来可获收益的年限n该物业用地使用年限为50年，现剩余使用年限为42年左右，则待估房地产未来可获收益的年限n为42年。8、 估价结果V = 8530（元/ m2）则评估值为：853014,541.54 124,039,300（元）八、 估价结果确定评估对象的评估单价为8530（元/ m2），评估值为124,039,300元。4