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1、房地产估价师培训：http:/ 年房地产估价师案例分析模拟题年房地产估价师案例分析模拟题一、问答题(共 3 题，每题 10 分)(一)某估价公司于 1999 年 8 月 1 日对一宗地产进行了估价，估价的目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为 1000 万元，银行据此贷款给其业主 800 万元。2001年 10 月 1 日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为 600 万元，加上业主已偿还给银行的部分本金和利息，业主仍欠银行 100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该 100 万损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没
2、有责任和解释其原因?(二)某公司欲将其位于商业区的一栋自建 4 层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为 6000 平方米，竣工日期为 1980年 5 月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该公司应收集哪些资料?(三)商业区某商场共 6 层，每层建筑面积 3000 平方米，土地使用年限为 40 年，从 1996年 5 月 18 日计起。该商场一至四层于 1998 年 5 月 18 日租出，租期为 5 年，月租金为每平方米 240 元，且每年不变;五至六层于 1998 年 7 月 1 日租出，租期为 3 年，月租金为每平方米 210 元，现空
3、置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。二、单项选择题(共 2 大题，5 小题，每小题 10 分。每小题的备选答案中只有一个最符合，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。)(一)1994 年 6 月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地 15000 平方米，建筑面积 50000 平方米。合同决定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积 3：7 比例分房。其中甲分得的部分为自用住宅，不需交纳土地使用权出让金;乙分得的部分定为商品住宅，并于 1994 年 10 月 30 日办理了土地使用权出让手续，交清了 1400万元的
4、土地使用权出让金。1996 年 10 月 30 日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为 3000 万元，至建成还需投入建筑费 6600 万元，自用住宅改为商品住宅还需交纳土地使用权出让金，每平方米建筑面积 1000 元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最近拍卖熟地楼面地价为每平方米 1500 元。问：1，该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为()A，已完工程的建筑费 3000 万元+已交的土地使用权出让金 1400 万元B，已完工程的
5、建筑费 3000 万元+已交的土地使用权出让金 1400 万元+需补交的土地使用权出让金 1500 万元C，在建工程建筑物市场价值+土地市场价值 7500 万元-需补交的土地使用权出让金1500 万元房地产估价师培训：http:/ 7500 万元2，该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为()A，在建工程建筑物市场价值30%+(土地市场价值 7500 万元-需补交的土地使用权出让金 1500 万元)30%B，在建工程建筑物市场价值30%+(土地市场价值 7500 万元-其中的土地使用权出让金部分)30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值C，建工程建筑物市场价值30%+(土地市场价值 7500
6、万元-需补交的土地使用权出让金 1500 万元)30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值D，以上三种判断都不对(二)某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为 460 平方米。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至 600 平方米，该公司认为建 600 平方米经济上不合算，擅自建成建筑面积 1000 平方米的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外资成立合作企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。1，能否改建的最终批准权在于()A，政府房地产管理部门B，政府规划管理部门C，政府土地管理部门D，上级总公司2，评估时依据的建筑面积应为()A，46
7、0 平方米B，600 平方米C，1000 平方米D，以上三个面积都不对3，该公司委托评估应选择()A，房地产管理部门B，资产管理部门C，有资格的房地产估价公司D，验资公司三、指错题(下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指出其中的 13处。将错误的内容写在答题纸处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处的不给分。每指明一处错误得 3 分，本题全对的得 40 分。)置业公司房地产估价结果报告房地产估价师培训：http:/ 12000平方米，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋 7800 平方米建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其
8、余建筑物，新建一栋建筑面积 18000 平方米的写字楼，目前下在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四，估价目的为抵押贷款提供依据五，估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为 2001 年 6 月 30 日六，价值定义(略)七，估价依据(略)八，估价原则(略)五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似的房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)：注：表内面积均为建筑面积根据可比实例，搜集的其它相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动 率为平均每月比上月上涨 0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000 年 12 月 25日美元与人民币的汇价
9、为 1：8.3，2001 年 6 月 30 日为 1：8.27。1，比准价格 A房地产估价师培训：http:/ B=6300100/100(1+50.%)100/(100-25)=8484(人民币元/平方米)3，比准价格 C=13508.27100/100(1+0.5%)100/100=10458(人民币元/平方米)式中可比实例 C 因地域较好，根据以往经验增加 10 个分值。4，估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3=9430(元/平方米)总价=94307800=7355(万元)(二)在建写字楼的估价1，首先测算该写字楼
10、开发后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为 13500 平方米。因尚未发生实际收益，估价人员调查收集了相邻等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可租建筑面积每平方米每天 1.2 美元，空置率为 20%，运营费用占有效毛收入的 55%。年有效毛收入=13500300 天1.28.27(1-20%)=3215(万元)年运营费用=321555%=1768(万元)净收益=有效毛收入-运营费用收益年期取 50 年资本化率取光辉大厦的投资收益率 10.12%房地产估价师培训：http:/ 14183 万元人民币。2，测算未来还需发生的各项成本及税费等根据
11、该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算估价：(1)续建工程费及管理费等装修工程费 1800 万元，设备及安装工程费 1190 万元，室外工程费 350 万元，管理费等150 万元，合计 3490 万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为 5.85%，续建期为一年，则投资利息=3490=101(万元)(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的 6%，则销售税费=141836%=851(万元)3，在建写字楼的评估价值总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)房地产估价师培训：http:/ 9430 元/平方米，总价值为 7355 万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾万元整)
12、;在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整).估价对象总价值为 17096 万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。四、指出并改正下面估价报告片断中的错误.(本题 10 分.不得在试题上改，在答题处指出并改正.错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分。本题最多扣至零分。)某酒店土地总面积 3000 平方米，土地使用年限 40 年，从 1998 年 10 月 8 日起计;总建筑面积 10000 平方米，共 5 层，每层建筑面积 2000 平方米;首层有 500 平方米建筑面积的大堂，其余出租
13、为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积 100 元，正常出租率为 80%;其余楼层均为客房，共 200 间，当地同档次酒店客房价格为每天 200 元，年平均入住率为80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的 40%，其中出租税费为每月 2 万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米 3000 元，土地资本化率为 8%，建筑资本化率为 10%，酒店欲投保，请评估其 2001 年 10 月 8 日的保险价值。估价过程计算如下：1，有效毛收入=20001001280%+20020036580%=13，600，000(元)2，总费用=20020036540%=5，840，000
14、(元)3，酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13，600，000-5，840，000=7，760，000(元)4，酒店土地净收益=1000030008%=2，400，000(万元)5，酒店建筑物净收益=7，760，000-2，400，000=5，360，000(元)房地产估价师培训：http:/ 2001 年 10 月 8 日的保险价值为 63，114，957 元。2，测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算估价：(1)续建工程费及管理费等装修工程费 1800 万元，设备及安装工程费 1190 万元，室外工程费 350 万元，管理费等150 万元，合计 34
15、90 万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为 5.85%，续建期为一年，则投资利息=3490=101(万元)(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的 6%，则销售税费=141836%=851(万元)3，在建写字楼的评估价值总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)六、估价结果按上一阶段述分析测算，估价对象超市部分单价为 9430 元/平方米，总价值为 7355 万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾万元整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整).估价对象总价值为 17096 万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。四、指出并改正下面估
16、价报告片断中的错误.(本题 10 分.不得在试题上改，在答题处指出并改正.错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分。本题最多扣至零分。)某酒店土地总面积 3000 平方米，土地使用年限 40 年，从 1998 年 10 月 8 日起计;总建房地产估价师培训：http:/ 10000 平方米，共 5 层，每层建筑面积 2000 平方米;首层有 500 平方米建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积 100 元，正常出租率为 80%;其余楼层均为客房，共 200 间，当地同档次酒店客房价格为每天
17、 200 元，年平均入住率为80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的 40%，其中出租税费为每月 2 万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米 3000 元，土地资本化率为 8%，建筑资本化率为 10%，酒店欲投保，请评估其 2001 年 10 月 8 日的保险价值。估价过程计算如下：1，有效毛收入=20001001280%+20020036580%=13，600，000(元)2，总费用=20020036540%=5，840，000(元)3，酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13，600，000-5，840，000=7，760，000(元)4，酒店土地净收益=1000030008%=2，400，000(万元)5，酒店建筑物净收益=7，760，000-2，400，000=5，360，000(元)6，酒店建筑物价值=63，114，957(元)该酒店 2001 年 10 月 8 日的保险价值为 63，114，957 元。