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1、关于房地产共有权案例案例一：双方系争的被拆迁房屋原是李某外公外婆租赁。他们去世后，李某的父母搬入并由李某父亲承租。李某夫妇及其女儿三人户口随之迁入，女儿就读于上海，一直住在该处。李某夫妇在南京上海梅山冶金公司工作，在该地单位曾经分配过住房，并已经以其妻子为产权人按公有住房出售的规定购买。其妻子几年前回沪。被拆迁的房屋为面积相当的可分门进出的两间，分别由李某父母与李某妻女居住。现在，该处的房屋动迁，其父亲共得到54万元的补偿款。李某要求分得一半的补偿款，但遭到拒绝。在无奈之下把老父亲告到法院。法院认为，李某及其妻子不是同住人，认定其女儿为同住人。现在李某父亲愿意给孙女10万元，给李某夫妇6万元，
2、与法无悖，判决予以准许。问题：法院的判决是否合法？为什么？提示：应该说该案的判决符合法律规定。综合本案的情况看，李某夫妇对被动迁房屋既没有租赁权，也没有居住权，所以在该房屋动迁时，李某无权取得动迁的补偿。但李某之女为未成年人，户口在被动迁房屋内，而且事实上在该房屋居住多年，有一定的居住权，所以其居住权应该得到一定的补偿。李某父亲自愿给孙女10万元，基本可以看作对李某之女的居住权的补偿。但李某之父对于李某的补偿，法律不予保护，也并不禁止李某父亲自愿进行补偿。实际上该案涉及居住权的问题。该案判决依据为民法通则、合同法、未成年人保护法等法律的相关规定。另外结合本案大家需要了解物权法为何未对居住权进行
3、明确规定。物权法草案四次审议稿第十五章对“居住权”作了规定。这一权利被界定为，因各种原因为家庭成员以外的人设立的长期居住的权利，并不适用婚姻家庭、租赁所产生的居住关系。而在物权法草案五审审议稿中，鉴于居住权的适用面非常窄，删除了有关“居住权”的规定。删除“居住权”的相关规定，并不代表公民“居住权”不受法律保护。规定公民的“居住权”，其实是对这种环境下其余家庭成员居住权利的一种保护，属于人权保障范畴。而从我国现今的实际情况考虑，“居住权”的保障问题其实已经得到解决。我国的合同法涉及租赁合同的法律规定以及最高人民法院就此作出的司法解释明确提出了“买卖不破租赁”以及“承租人优先购买权”的原则，已经给
4、进城务工人员给予了足够的居住权法律保障。而未成年人保护法、妇女权益保障法等相关法律规定也给家庭成员的居住权提供了足够的法律保障。并且，现今解决住房问题已经是政府的公共职责之一，属于社会保障体系范围，再要单独在物权法中予以保障，可以看成是立法资源的一种浪费。案例二：原告等诉称：原告居住的楼房，底层为被告所有，二层以上的产权为原告等所有。被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外，用膨胀螺栓把槽钢固定在楼房框架和四周墙体上，明显加大了楼房主体的负荷。被告的行为致使原告等的住宅墙体开裂，层面渗水，水管漏水，严重影响了原告等的居住安全。被告的行为侵犯了原告等作为产权人的合法权益
5、。请求判令被告恢复房屋原状，并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。被告辩称：被告是在自己的产权范围内对属自己的房屋进行装潢改造，所有工程都是经过有资质的设计单位设计，报有关行政机关批准后进行的，并且得到了房屋安全鉴定机关的鉴定认可，根本不侵犯原告们的权利。原告们所称的损害是楼房质量问题，与被告的装潢改造无关。原告们所诉无理，应当驳回。一审法院认为：原告等户与被告属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定正确处理好相邻关系，共同维护所在楼房的安全。被告在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的部门设计，并得到建设工程规划和抗震、消防等行政主管机关的审核同意。被告如能在严格监督下按
6、照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。原告等主张二至六层房屋的损坏是因被告增建夹层所致，被告已经提供了与己无关的证据，原告等再没有提出反证。对原告等基于这一理由提出的诉讼请求，法院不予支持。问题：法院的判决是否符合法律规定？为什么？提示：法院的判决不符合法律规定。根据物权法70条、71条、84条、85条、91条、92条相关规定，原告与被告既是相邻权人，又是对楼体框架相连部分的共有权人。被告对楼体框架和墙体四周等共有部分进行处分，应该取得全体共有权人的同意。对自己产权范围内的处理，也应该以不影响相邻方的权益为限。本案中被告虽有批准证明，但并没有确切证据证明是在严格监督下按照批准的施
7、工质量标准组织施工的。所以被告应承担相应的民事责任，支持原告的部分诉讼请求，由被告对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。物权法相关规定：第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。第九十一条不动产
8、权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。案例三：2003年6月，王某与李某出于投资的目的，共同出资购买了一处房产，并将该房出租给张某，租金收益双方按投资比例分享。由于房价一路飙升，王某与李某就该房是出租还是出售产生分岐。王某主张出售，李某希望继续出租，以期获得更多投资收益。李某表示，王某若执意出售，自己愿意购买，但承租人也有意购买。按照合同法第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承
9、租人享有以同等条件优先购买的权利，”承租人认为其享有对该房的优先购买权。李某认为自己是该房的共有权人，也享有优先购买权，双方为此各执己见。问题：你认为应当如何处理本案的纠纷？提示：根据民法通则78条和物权法101条的规定和合同法230条规定，共有权人和承租人都享有优先购买权。但共有权人的优先购买权利是物权上的优先权，承租人的权利是债权上的优先权，物权优先于债权，基于物权的优先购买权就优先于基于债权的优先购买权，所以同等条件下，共有权人的优先购买权利优先。相关法条：民法通则第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担
10、义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。物权法第一零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。合同法第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。案例四：A与B是夫妻，有一子一女甲和乙。A于1992年12月30日死亡。在1991年5月30日登记的房地产资料中有权利人为A的房产，即陈家宅10号，建筑面积合计127平方米，但其中没有记载土地使用的状况。1994年12
11、月25日晚，陈家宅10号因为意外的火灾而遭到严重的损坏，二楼全毁，一搂部分被毁。而后修复房屋的资金约2万元都是由甲承担。1999年12月26日，陈家宅10号被动迁。由B、甲、乙拆迁单位签订的拆迁补偿协议共同认可了原房屋的面积为127平方米，评估价格为36847元人民币，并同意按照保留私房产权进行安置。同日签署的“家庭配房协议”中约定：新房4号203室由甲作为权利人，4号602室由乙为权利人，B的户口留在乙处。按照拆迁协议，新配的房屋总面积为134.36平方米，新房与陈家宅10号面积差额6.36平方米；新房的价格为53997元人民币，新旧房差价为20004元。另外新房的补差价的钱由甲和乙各半支付
12、。问题：现在B诉请法院要求分割动迁后的4号203室和602室的产权能否得到支持？提示：B的诉讼请求能得到支持。本案属于共有权物的替代后的分割问题。A、B共同共有房屋陈家宅10号，其中A、B各拥有二分之一的权利，属于A的二分之一在A死亡后发生继承，由B、甲和乙按份共有。关于两套新安置房屋，应看作原来陈家宅10号的替代物，B首先享有二分之一的权利；其次，在没有遗嘱继承的情况下，按照法定继承顺序，另外二分之一的权利由B、甲和乙三位第一顺序的继承人按份继承，各享其中三分之一的权利。对于甲修复房屋所用的资金和取得新房的差价补贴同样由B、甲和乙按权利分额承担义务。附相关法条：物权法96条、97条、98条、
13、102条。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。