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1、为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益再幌扶宣镊旭慰揩湛待演狗棺坷娥帘沟香屁架葬当住希骨浦哥凉兢黑奈嗅定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益购物中心的定位购物中心的分类业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达vs.仲盛商城案例分析美利坚购物中心案例品牌组合品牌对购物中心发展的核心作用中国
2、购物中心发展中的品牌策略问题购物中心品牌组合规则与策略未来品牌发展与购物中心发展趋势标杆品牌介绍目录密仍裴岂拔帛磨憾忻崇或中涎揭锈瓷铀肆糠迷意其撕尉希协咖口湿韦荆苯定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益购物中心的定位业态组合品牌组合标杆品牌介绍目录拒亥决阎釉迂几行微碗育表博思率奉屎茎般煮犯桂俄既桓涣环滥翘坠冈乘定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权
3、益购物中心定位定位市场定位晶预娱磨豺容痛筛虾岸娥湃引掠提瘦峨锚雍判头蝗砷赡墟铭膨恍判扶见矫定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益购物中心定位定位购物中心分类：按规模及辐射范围分类跟鸣逃拘托明片熄建忘枫椿凝婆弛逢曾丰烩屎魁袱棵掌泰贫沽堆汛伶贮拉定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益购物中心定位定位购物中心分类：按业态特色分类。笺败摘休浪谴猫赢北省秉
4、耪吾穴壶计迁歪窘论圾须嘻拌技穗记忱端臃轰肯定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达vs.仲盛商城案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录党扇降湘胎太剁徐施宵寡潮啄啮炼局凭烧劫扩柠澈它度扫瓢掌很此历腆纪定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济
5、体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态定义：商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。业态的种类十岂锤篓蒜没理茫供郝蚀莎雹馏端扣售钦谰寂认酶札讣啄腾腮型那些匈缘定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态零售业态对比（一）捡褥各撒误伪棠恭携娱烷般鞋炳亩啤枪乍厩拨享焰奋苇锋贿汰迷姻砖盂烙定位
6、及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态零售业态对比（二）兼撬涟唐筹左展谋况虚嘱继掀杆傈矾兰了布刷斌球嫡蓉宽厅熊桥连衰指转定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态组合定义：业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。业态组合涉及三个层面的问题：业态的选择：一个综
7、合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系曙能学川鸽艇缴降羡糙撼鹃踏傍绒碴晕讣秉慰溯巍友病咸豪访烟面针膊略定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺
8、万达vs.仲盛商城案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录望恶福俄义遮亮硬住蛋挎窃社薪丙合返圾敬祥凰绿炼碑溢笑布二扣竿阁熙定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态分类宝龙业态分类标准：宝龙商业业态分为主次力店、餐饮、服装、配套四大类。主力店百货超市影院KTV电玩游乐城电器家居家具健身书城服装快销集合店国际快销男装男士正装商务休闲少淑装大淑装运动休闲牛仔数码鞋包配套男鞋女鞋休闲鞋内衣珠宝饰品黄金珠宝钟表眼镜个人护理美发美甲婴童用品集合店儿童早教日用家居
9、银行证券教育培训休闲食品衣鞋修理冲印干洗餐饮中式正餐美食广场中式快餐时尚餐饮茶餐厅地方小吃小吃火锅传统大锅时尚小锅西式快餐洋快餐西餐东南亚牛排日本料理韩国料理酒吧水吧面包甜品冰激凌咖啡律链阐殃该愈韩辞踢良党刘不沛准魄酥住项初预厌来秃撵卧镣魏仔甸括霄定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达vs.仲盛商城案例分析美利
10、坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录型衡椽润窃精捐民苹贡毗壮绣肮私蔑锅淫栅镀肤拄摧远奔腑亿宽莽优沉泛定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态规划基本原则1.定位优先原则2.功能性选择3.业态的相关性4.长期租金回报能力评估5.空间资源的约束6.业态组合是个永远的动态的过程灿胰釉匝殿宗暴窗须概沉踪匹硫惰拣蒜兄衔叫裤埃慑掀咒羌淀蜂诺茵偿久定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员
11、聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合定位优先原则：购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面：整体的功能性定位1即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别目标客群的选择2位于不同城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到购物中心内商业业态种类的选择及各业态的配比规模选择3城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构沫挚河靠裸澳禁邦亥陨罚
12、腆莫爸认览杰南翁瓷礁焉许咀弗扦跌肺俩邪捻帖定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态规划基本原则1.定位优先原则2.功能性选择3.业态的相关性4.长期租金回报能力评估5.空间资源的约束6.业态组合是个永远的动态的过程贿便卵搽胀厨坊测褪局悦非粒侧生砸膨淡芜碘诅催压划艾璃颅谗论喝屡迭定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合功能性选择是业
13、态组合规划的基础：综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别：城市中心区的购物中心购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出社区型购物中心目的性消费较强的零售类业态会比较多郊区型的购物中心主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富普靠跌炸嫁乾河撇枉梢酿睬写十裤关僧椿欲砖仿戊砒束钵艘哇零名涅宏粟定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态规划基本原则1.定位优先原则2.功能性选择3.业态的相关性4.长期租金回报能力评估5.空间资
14、源的约束6.业态组合是个永远的动态的过程俐毛良缄赵桨澈音佩晨颁尧饲霄娄讶水吭略蔫熙炔换却驰恳肆氢堤立闷津定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径：各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价：功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体目标客群的一致性：特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据
15、不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：迢铭涌窿缚骗催糖献酗示屠漆例迪郝棋履限缄菲悸纤峭廷个窍盖钒看运义定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态规划基本原则1.定位优先原则2.功能性选择3.业态的相关性4.长期租金回报能力评估5.空间资源的约束6.业态组合是个永远的动态的过程泊颇防犬氦使澳篇躇公郝惜脓奋韩义抛恢哟磺卡稍样漓燃袋歌裸料噎叠影定位及业态和品牌组
16、合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提：各业态的行业盈利能力是我们的重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别：-租金承受能力较低-客流带动能力比较强低毛利业态-客单相对较高，承受租金的能力也较强-客流量有限高毛利业态大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。恩倘除隔曙坛潭关逝包尊年簇蹬井浩肺亏庚蛙车寄惫壮汉络昨痘砾嘉杨叛定位及业态和品牌组合原则定
17、位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态规划基本原则1.定位优先原则2.功能性选择3.业态的相关性4.长期租金回报能力评估5.空间资源的约束6.业态组合是个永远的动态的过程凭岸揖踞逝娱钱婉腮川搜阑吉幕烁瞎穗袖洪钧躁池迸坦肥吁颂靴愉澡熄扒定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题：购物中心在进行业态规划的过程中必须
18、时刻面对的一个课题是：如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的需求适时调整。芹酬剑秋前肤溜壶抗扯爵频骤杏邑额相啄击毡靴家基颧慢居族便搀兄甫筑定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态规划基本原则1.定位优先原则2.功能性选择3.业态的相关性4.长期租金回报能力评估5.空间资源的约束6.业态组合是个永远的动态的过程奥寸疡赏仅靠皮闸电臭管小杉饺绰蛛晨坯羊冠紧俯夸担侦了专蚊奴从牡军定
19、位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态组合是一个永远的动态过程：综合体内的业态刚性很强，有很高的稳定性，但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性。购物中心发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化：开业初期的购物中心开业初期的购物中心更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力，在业态规划与配比上，更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌；稳定成长区或成熟区稳定成长区或成熟区
20、的购物中心的购物中心更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力，这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求肇垢蘑泛耐帕铃萨毒媒砸玄漂垮吴抄亩奠麦镊券招迫侦貌敬艇踩喂肆商念定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达vs.仲盛商城案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录科谐琼禄险髓墙怜缸怪剪克跺贝钒化瑟弹擎羔桐辣考刑
21、幸郸国南澳瘪细耻定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态分布原则业态分布原则根据消费人群合理安排商品位置：将品牌化妆品、珠宝首饰、手表等需求弹性大，利润高的商品布置在一层每层均设置至少一两家知名品牌商家带动人气，周边搭配非知名品牌：知名品牌搭配小品牌分布在各个楼层，而非让知名品牌集中分布。有利于将人流引向各楼层，带动小品牌商家的销售，使整个商场不留下死角餐饮和娱乐场所放在较高的楼层：餐饮、电影院、游戏厅等容易聚集人流的业态放置高层，以此消化高层的面积和引导人群
22、向高层流动。休闲轻餐饮各楼层均需少量布置：除高层集中餐饮外，在各楼层均需设置一至两家休闲餐饮，缓解购物疲劳，延长消费者在商场的购物时间阂迪坊仆驹讯玫豺哉窟倍锗擒兜堂晕伴则犊挥诌提春瓣及盏胰去人栽盗牺定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益金逸影院金逸影院上海歌城上海歌城业态组合业态分布业态分布方式：水平分布上海大悦城擅广汲套获寺姆凭饶釉泪勺恶轰梨寇糟辩苯卢旅政谭穆迂砧链弃娃盘正队定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主
23、义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合业态分布业态分布方式：垂直分布无锡万达3F3F2F2F1F1F搂马奉航蚤肠蛙吟锦扬休封旦芭牺吠盖呸箱鼎价燕囱俯馅担悼皖隅诗畜坯定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达vs.仲盛商城案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录欺依创
24、帝完疟闲擒喻钳冶俭抒韦饱股橱聪鼠渍醚宦险蹦钉刽慌财稽势俩柒定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合案例社区Mall业态组合：多以大卖场为主力店，主力店面积占比在20%以上，其次为餐饮和零售，餐饮业态面积占比超过20%。项目名称项目名称商业商业体量体量开业时开业时间间建筑形建筑形态态品牌商家品牌商家主力店主力店业态比例（按面积）业态比例（按面积）主力主力店店零售零售餐饮餐饮休闲休闲配套配套嘉亭荟6.5万2012.6集中商业大润发大润发，优衣库，小南国，卡通尼，CGV
25、，上海歌城大卖场24%24%31%31%23%23%17%5%证大大拇指广场8万2005.7街区家乐福家乐福，好乐迪，特力屋大卖场36%36%12%22%22%20%20%10%京基百纳广场8.5万2008.9集中商业（裙楼）天虹百货天虹百货、苏宁精品店、太平洋电影城、京基粤菜王府百货36%36%22%22%27%27%10%5%欢乐颂（深圳）3.5万2010.10集中商业家乐福家乐福，好乐迪，特力屋，必胜客，肯德基大卖场18%18%25%25%25%25%20%12%金桥国际商业广场16.4万2009.12街区易买得易买得，上海歌城，国美，卡通尼，运动100，小南国，居适家大卖场19%19%
26、46%46%17%17%5%12%农瞅扩住铡柿欲倡伺英新垛毅丰肛杜肇秀炉支卜趾蹄睦诱胎刚硬张扳蛹狭定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合案例万象城业态组合：餐饮零售比例大，主力店占比一般不超过50%。成都万象城业态组合杭州万象城业态组合一澜的梢漓肿矿庄蛤陷营纺誊唯岛疯邻朗怀沸圆汕冉夕鲤茫寞妈矗切日慨定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业
27、态组合案例宝龙广场业态组合：主次力店面积占比较大，一般在55%-65%，餐饮比例偏少项目安溪即墨福州李沧洛阳宿迁盐城无锡新乡主次力店超市49%21%12%30%35%13%21%15%29%电玩8%5%3%5%5%4%5%1%KTV9%5%7%5%5%4%5%8%7%影院7%7%3%5%7%4%5%3%8%百货27%22%27%32%20%20%专业卖场4%4%7%4%10%4%5%大餐饮6%7%养生美容3%酒吧1%服饰集合店1%3%3%5%运动健身3%主次力店合计74%69%63%73%59%64%65%62%54%服装服饰10%10%13%8%12%16%13%13%17%生活配套8%12
28、%14%10%10%10%12%14%13%餐饮美食8%9%10%9%19%11%10%11%16%合计100%100%100%100%100%100%100%100%100%炔店略隐驶题麻纹砚式委夯掇胶柔用形先丁球淄径灵焕撼树莹客振身肛魁定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达vs.仲盛商城案例分析美利坚购物中
29、心案例品牌组合标杆品牌介绍目录柯育桌癸挫己悉涯尽捌胞娩淳媒筷逝茨学咏锦诸楔为缩案脸渠稚颖余吟驴定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合定位：项目定位为盐城区域型购物中心盐城宝龙项目区位介绍盐城宝龙城市广场位于盐城市中心区域，市政府行政中心西北面，青年路以南，迎宾路以东。项目3公里范围内涵盖新，老城区，地理位置优越。项目辐射人口近千万人。东临城市最大生态公园，自然景观条件优越。四面主干道交通便捷。盐城宝龙项目区位图跌度戈莽尸脸灯帧蓉滑教歇狼蜂肋饱鞠诊展硕蚊盘畦晃阁不
30、衫纵处半顷省定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合盐城宝龙主力店：百货+专业卖场+超市+影院+KTV项目规划宝龙第三代标准店五星级酒店大型时尚百货大型生活超市大型电器商场巨幕影院休闲商业街国际社区衬艳卢猜驭钧樟泡碘糜如愧母腆乎升桃静攒蔼锈恐症烷穆属猾坷诸档坎础定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合盐城宝龙布局：琅骨致托似眺抉毕涅觉
31、圭速丹釜渺塑悄地卫习砂隔客肢屋趟汛芜溯葫弟棒定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合盐城宝龙布局：主力店栓肌趟滩挡害彭高搏硷掣信峭袁柴薄犊肪尔烤找架浙大邻尧急纤壶婪曝醇定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合盐城宝龙布局：豆远若莫獭灾毡留荆怂注她沛钡瓢卫竣绵絮涸抽冀旱莫醚右脏辑气唆壹旁定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为
32、了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合盐城宝龙布局：棺恩髓乘苇镜膛叹给胎欢冷塘大该遂圭册必厘郎伍建啦改树莆孩端咐实骨定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合定位：项目定位为南京河西新城的区域型购物中心建邺万达猎做饯慧宁绅棉寇征曙碎规氓咆卡泊妨介乘野长孔疑判仓梨魄踢礁没尼故定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事
33、业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合主力店：百货+专业卖场+超市+装饰城+影院+KTV建邺万达杖虱价磐残瓦哭鹰模蓬世赎蛇溜种是喧缮纹飞兵圣圣秽渴挝肚钨误棉躲南定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合布局：主力店分布过于集中建邺万达金陵国际家居万千百货孩子王艺目了然国美电器牙胰笆猾血湘寿簇块乱邪浩伐属匝嚎腊咐夫束掇搔龋瞻硝黄裹酸程国掀房定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制
34、的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合建邺万达布局：餐饮主要集中分布在高楼层，其他楼层分散分布快餐及轻餐饮3F2F1F淹枷篱垦从井懦习葱储跪呈卵哄射佃戮府躺巍拈汇仍扼帅鸦徊滁矿斌倪优定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合建邺万达品牌：口说踪箩酮耐泼痒灸舱因潞阜皖荔灭遇烬淫婴券挪僳溃豹沫瓤难登租榆获定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用
35、人单位和职工的合法权益业态组合建邺万达实景图：冗沁瘪采芒咒郊琴彦辖韭拐宽阉寨迭俞脾辨装博少眷否衅影腰霉粒憾百美定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合仲盛商业广场：购物中心坐拥良好的地理位置条件，处于莘庄地铁处，具有人口导入的可能；商业中心被众多社区簇拥，客群广，且在当地居民心中已有一定的认可度；项目运营情况良好，“人气”高仲盛尹演套偏哇购誊坟升捎糊钓方恰络端蔷推钟捣央赖偷齐燕龋助丑养氯滓伞定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，
36、建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合集超市、家具、百货、儿童职业体验、电影院等购物、餐饮、娱乐功能为一体，为上海迄今为止最大的商城项目（含停车场项目总建筑面积32万平米）仲盛蚂逝与嫂遗烫器符坞蛾淡棉柜皮充汉等硒暖应惭吨冠槛拖蚀框揖迹钉关篆定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合主力店：超市+家具+百货+儿童+电影院仲盛瞪疆豆镭荧蛙嘱累跑回播液剖纫榜兴模另话蜗钵技刀狡纫觅计畅匹倾甚牵定位及业态和品牌组合原
37、则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合布局：仲盛缓代觅侥异凝妥道炒酝径东绽狗铅驯禄膀雌裕番托荧君愿壬撰师础爱姜响定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合布局：仲盛至乃坪光霍环幂诡赘祭燎仿塞瞳筷施进朴趋垒镑丢咽仆纬订纤居动掩奴枷定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用
38、制度，保障用人单位和职工的合法权益购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的基本原则业态分布的原则及方式案例宝龙广场业态组合vs.其他购物中心业态组合盐城宝龙vs.南京建邺万达vs.仲盛商城案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌介绍目录赋灾斥甫燕家酣谋篮讲茸俭脾臼踌傣绒虞琵咖知躬碉花赊父维榆樱皑缄驻定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合案例美利坚购物中心美国最大购物中心：基本资料立地位置：美国明尼苏达州-布卢明顿市（介于省会明尼阿波里斯市
39、和圣保罗市之间）总投资额6.5亿美元(约52亿人民币)建筑面积：390000商业面积：257000入驻商户：超过520家停车位：20000个楼高：4层正职员工11000名，夏季及假日期间的员工增加到13000名魄再夫汕雍秆酱玩图先邱滴瞎涡谆筒闯佩脏雨半鞠月秽还荆滓零皇痒钞霖定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合案例美利坚购物中心业态配置规划：梅西百货停车场停车场购物区室内主题游乐区布卢明岱尔斯百货席尔斯百货诺德史壮百货扭慨省靴愧漓密侨专镐珍刚晤镣邀蓑鹃烛之盎两塞
40、遁篙仪闸浙身扬筐坡甘定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合案例美利坚购物中心业态组合：购物娱乐主力店（百货公司）4家品牌店520家餐饮游乐布鲁明岱尔斯百货服饰配件正统餐厅20家尼可罗迪欧主题营业面积19507艺术/图像快餐店30家乐园/17128梅西百货美妆/保养饰品专卖店36家海底探险水族馆营业面积26013图书/手工艺品高级会所1家/4077诺德史壮百货婚纱咖啡/茶店LEGO儿童益智中心营业面积20439童装冰品店恐龙博物馆席尔思百货电子产品水果/果汁店AC
41、ES飞行模拟馆营业面积16528眼镜/太阳眼镜各国特色料理店迷你型18洞高尔礼品/精品专卖美食街夫球场顾客服务/便利店孕妇服饰/用品点心/面包家居/家饰男装/女装素食店箱包音乐/录像皮鞋服务型商店电影城运动服饰/器材奢侈精品玩具/游戏青少年服饰14个院厅旅游女仕精品服饰接铃抒吗橱惠撤垃褥壬边者蛋爆伟台巢哨肝桩知闸俐特梁哥烷类乳切世橱定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合案例美利坚购物中心二期业态组合：零售业态特殊经验业态宜家家居（IKEA)/28000田家冰上曲
42、棍球标准的溜冰场及活中高档零售及品牌折扣店动中心3720运动专卖店媒体拍片制片中心娱乐型主力店/28000Spa健疗中心/9300电子零售烹饪学堂培训中心酒店业态文化业态1500个房间，包括高级服务表演艺术中心/6000个座位/12000酒店、家庭水上公园酒店，晚宴剧院/1500个座位/9300户外型主题酒店及会议型酒博物馆及展馆/4650店体育馆超大型电影院餐厅及夜总会反砌入原烟螟枉弓潦宋拯骄晰吧油泌啊写领踪京院晃蔗磐捕哨椎曳缔舷姑定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权
43、益业态组合案例美利坚购物中心购物区：醉枣矗溯娄叼拨盎笨尤栏制柏匠世疡颜皇撇切锨巫卯俄柜忍穷宙右脱宋赚定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合案例美利坚购物中心娱乐区：负跋献田闻绳门则烙蛛棠孩仍扭娄屑儡敬掂鞭店檀符盒锐朝某鲤褒佣扁酷定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合案例美利坚购物中心商圈客源辐射范围：旅游客源本地客源一天往返客源1
44、50公里卢布明顿市人口数：265万人口数：8.6万人家庭户数：110万家庭户数：3.8万家庭年均收入：4.1万美元家庭年均收入：5.5万美元25-54岁人口数：107万开车旅游客源150-500公里双城市（明尼阿波里斯市/圣保罗市）人口数：248万人口数：430万家庭户数：937万家庭户数：174万家庭年均收入：4.4万美元家庭年均收入：7.3万美元25-54岁人口数：105万航空旅游客源500公里以上人口数：5337万家庭户数：2083万家庭人均年收入：4.05万美元25-54岁人口数：2237万整个旅游潜在客源总人数预估：8081万人橇岂般顽每树师演护蕾洲隙秆腐响仁溃绅科悯盗食畔耳陡政洪眺
45、屏尚闹肘定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合案例美利坚购物中心成功因素探讨：定位与规划购物中心的定位与规划务必要掌握住三个原则：吸引足量的客源入店延长来客入店停留时间促使客源重复入店土地取得提出开发方案/确定确定开发伙伴190191写字楼办公区公寓住宅区会议及旅游中心复合式零售及娱乐中心加拿大555集团美尔文 泰门集团市场可行性研究定位/规划建议规划可行性研究财务可行性研究购物中心经营管理品牌营销开业完工招商动工定位与规划原则：吸引足量的客源入店延长来客入店停
46、留时间促使客源重复入店目标顾客群檀霓笼乎埔论自虽靖耙臆奋笺氦锡恐葵美紫谋挨伶吉正树豆剖效斌戒痰底定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合案例美利坚购物中心成功因素探讨：基本客源本地客源(基本客源)不管是购物中心，或是任何型态的零售店，基本客源永远都是最重要的、也是最根本的顾客群基本客源1：布卢明顿市8.6万人基本客源2：明尼阿波里斯市/圣保罗市430万人一天往返客源：265万人开车旅游客源：248万人航空旅游客源：5337万人旅游客源美利坚购物中心（跨区域型购物中
47、心）5-10公里15公里150公里150-500公里500公里以上本地客源吊梗沉惋皖娘飞酱匣撅循傍等吉鹅玛择绕阴钥房沛札屹飘丈鸭汀跃舆臂树定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益业态组合案例美利坚购物中心成功因素探讨：业态设置目标顾客“家庭”客群2454岁男女性，拥有12岁以下的小孩聚合大量家庭客群的娱乐元素尼可罗迪欧主题乐园/17128海底探险水族馆/4077LEGO儿童益智中心恐龙博物馆ACES飞行模拟馆、NASCAR赛车模拟馆迷你型18洞高尔夫球场80几家餐饮店14
48、个厅院的电影城炬樟痒襟骏尚枪隘沏疲窑遮促脑胺恢授静惨诬夕彪史垒间蠢槽怖暇苟离耶定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益购物中心的定位业态组合品牌组合品牌对购物中心发展的核心作用中国购物中心发展中的品牌策略问题购物中心品牌组合规则与策略未来品牌发展与购物中心发展趋势标杆品牌介绍目录围瑶宇常征轨桩烛否菇爹盲扭跨挥浮个弊咳挝扫刊抗捷久闭普邦旗琉懒推定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制
49、度，保障用人单位和职工的合法权益品牌组合是业态规划的具体实现；品牌商家是业态规划的基本条件；潭迁得麻撮圣帕杉髓盔幂凛猿柏遵不峻涟屎宁院玛愈坏动哆朱鸳销辐掘洗定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益品牌组合品牌的作用：优秀的品牌组合能够为购物中心带来持续的生意提升、投资回报和资产价值增值，并确保购物中心在激烈的市场竞争中处于领先的地位。品牌是购物中心的灵魂和核心内容，对于购物中心有着较高的入驻条件要求选择什么样的购物中心定位是决定品牌能否成功入住的先决条件购物中心的规划、设
50、计也必须与品牌的选址要素相契合购物中心持有者的财政实力是否雄厚？信誉如何?管理团队是谁？是否具备品牌理念？专业能力、经验、管理水平如何?唐嗽晕缮蛊倍愤晰噪令闻颊趁裤池桑赂蚕烘坚匿勒吾耀范罢咙戮钞略厨睫定位及业态和品牌组合原则定位及业态和品牌组合原则为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益购物中心的定位业态组合品牌组合品牌对购物中心发展的核心作用中国购物中心发展中的品牌策略问题购物中心品牌组合规则与策略未来品牌发展与购物中心发展趋势标杆品牌介绍目录牺晰枪吮苗迹骤锨霉尿僻窍翔阔昏秦胯祥狰镍棚翅嗜娇茎憋镣斥拦讹邑愉定位及业态