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1、北京世嘉房地产开发有限公司北京世嘉房地产开发有限公司2005年8月世嘉地产世嘉地产-蓬莱旅游地产项目蓬莱旅游地产项目项目可研报告项目可研报告主报告主报告目录目录1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销
2、售方式定位4、经营模式建议、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工作1-本资料来自 -总论总论1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱
3、会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工
4、作2-本资料来自 -该项目是蓬莱市政府和市旅游局重点建设项目，建设用地为旅游度假性该项目是蓬莱市政府和市旅游局重点建设项目，建设用地为旅游度假性质，地块背山面海，占地面积质，地块背山面海，占地面积953亩，租用林地亩，租用林地310亩，总建筑面积约亩，总建筑面积约25万平方米万平方米 项目选址山东省蓬莱市城区西部，项目东部紧邻小泰山、西部与野生动物园相临，南部为政府新规划的市政府用地，北部为蓬莱海滨观光大道，距海岸线仅30米，与长岛隔海相望。项目现已拥有旅游用途出让土地635412平方米（地号：01196，01208-1，01208-2。约953亩）和租用林地310亩。项目拟建设内容主要包括：
5、度假酒店、会议中心、别墅、公寓等物业。3-本资料来自 -该项目是世嘉区域性扩张战略的重要一步该项目是世嘉区域性扩张战略的重要一步，基于稳健投资的原则，世嘉地，基于稳健投资的原则，世嘉地产委托远卓为其进行前期调研及可研工作，为蓬莱项目提供决策依据产委托远卓为其进行前期调研及可研工作，为蓬莱项目提供决策依据世嘉地产作为新崛起于北京房地产界的一家专业房地产开发公司，经营状况良好，目前正处于跨区域扩张的战略发展阶段，山东蓬莱旅游度假项目是其区域性扩张战略的重要一步。世嘉地产已经与蓬莱市政府签订了开发协议，并已经成立了发展公司。远卓管理顾问已经就蓬莱项目的一些分析和定位与世嘉地产主要领导进行了两次汇报与
6、沟通。远卓根据以上工作的结果制作了本文件，供决策参考。本报告代表远卓对世嘉地产蓬莱项目的结论性意见和基于报告时点下的最终建议。随着时间的推移和市场的变化，报告的方案在具体执行上也许需要做适应的调整。本可研报告中的称谓及缩写：北京世嘉房地产开发有限公司：世嘉地产、世嘉远卓管理顾问公司：远卓公司、远卓4-本资料来自 -经过经过9周的工作，项目目前已经进展到最终报告阶段周的工作，项目目前已经进展到最终报告阶段第一阶段第一阶段市场调研市场调研分析分析阶段阶段项目项目 启动会启动会第二阶段第二阶段项目初步定位及方项目初步定位及方案沟通调整案沟通调整中期中期报告会报告会第三阶段第三阶段项目可行性研究项目可
7、行性研究最终最终报告会报告会4周周3周周2周周时间安时间安排排主要主要任务任务召开项目启动会高层内部访谈内外部资料搜集/整理和研究，主要包括：总体宏观环境与项目环境的调研分析度假酒店市场调研分析别墅类高档住宅的市场调研分析会务市场调研分析，等等在对拟建项目的地点条件、环境、市场供需、竞争情况充分调查分析的基础上，提出项目定位的建议召开中期报告会根据反馈意见对方案进行调整项目的财务预测投资分析经营模式建议投融资方案建议结论编写项目可行报告召开最终报告会注：鉴于大部份关于市场调研、项目定位的内容已经在前几次汇报会或讨论会上向世嘉做了沟通，故在今天的报告会注：鉴于大部份关于市场调研、项目定位的内容已
8、经在前几次汇报会或讨论会上向世嘉做了沟通，故在今天的报告会及本文件中不再作详细、深入的介绍。及本文件中不再作详细、深入的介绍。5-本资料来自 -在过去的几周里，远卓和世嘉联合工作小组对蓬莱项目展开了大量的调查在过去的几周里，远卓和世嘉联合工作小组对蓬莱项目展开了大量的调查研究，相互之间进行过多次沟通和讨论研究，相互之间进行过多次沟通和讨论调查研究调查研究地产运作研究地产运作研究地产运作模式研究地产运作难点和相关因素研究国内外优秀案例分析国内外优秀案例分析国内外优秀的旅游地产开发案例（国外7家，国内2家），并对其中9家组合功能的酒店进行详尽的分析大量国内外度假酒店的案例专业人士访谈专业人士访谈政
9、府部门：旅游局/规划局/建设局旅行社/会务代理公司/房地产经纪公司访谈了上海1家会务代理公司、1家房地产中介市场及竞争分析市场及竞争分析蓬莱本地酒店/高档房产市场的供求状况，(蓬莱7家酒店，5家别墅公寓楼盘，1家房地产经纪公司，1家旅行社）周边地区（胶东半岛、环渤海）市场情况及竞争分析（环渤海47家度假酒店）沟通讨论沟通讨论研讨与汇报研讨与汇报前期市场调研结论的汇报项目定位研讨会小组内部讨论小组内部讨论远卓项目小组内部经常就项目的一些细节问题进行深入探讨并就一些数据资料的真实性多方求证、进行二次访谈与世嘉及设计公司的意见交换与世嘉及设计公司的意见交换在保持远卓自己独立专业判断的基础上，充分考虑
10、到相关各方的一些建议6-本资料来自 -第三阶段的项目可行性研究是以前期充分的市场调研和竞争分析，以及在第三阶段的项目可行性研究是以前期充分的市场调研和竞争分析，以及在此基础上形成的项目定位为条件和依据，对项目进行的客观的经济性评价此基础上形成的项目定位为条件和依据，对项目进行的客观的经济性评价本报告基于：本报告基于：1、对市场的充分调研分析、对市场的充分调研分析 2、对该项目竞争对手的充分分析、对该项目竞争对手的充分分析 3、该类项目的成功经验总结、该类项目的成功经验总结 4、基于假设定位下的严谨的财务预测、基于假设定位下的严谨的财务预测本报告在以下的部分将着重对本项目的经济性评价进行研究本报
11、告在以下的部分将着重对本项目的经济性评价进行研究7-本资料来自 -市场调研及前景预测市场调研及前景预测本章内容详见本章内容详见“可研分报告系列一可研分报告系列一市场调研及前景预测市场调研及前景预测”1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议
12、中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工作8-本资料来自 -经济经济蓬莱的经济增长较快，人均收入高于全国与环渤海地区，但人口增长相对较慢，这意味着投资购房的潜力可能会大于自用购房的潜力蓬莱人均收入相对较高，但人均消费相对较低，说明蓬莱居
13、民的消费潜力大，但消费意识不强，消费资源相对匮乏旅游旅游蓬莱旅游收入增长相对较慢，这与以前蓬莱旅游基础设施建设较慢和旅游投入不足有很大关系但是，全国旅游发展趋势良好，国家旅游大环境的影响、山东政府的重视和蓬莱自身的优越条件将会大大推动蓬莱旅游的发展蓬莱新的城市规划将蓬莱定义为度假城市，全力推动观光旅游向休闲度假旅游转变，强化区域旅游度假中心地位，并采取了一系列措施从未来来看，蓬莱市也制定了较长远的旅游规划，预计未来蓬莱的旅游收入将有快速的增长地理特征地理特征蓬莱是一个地理位置优越，经济增长快，发展潜力大的小型旅游度假海滨城市蓬莱地处山东半岛北端，与日本、韩国隔海相望，离烟台、大连等旅游城市都很
14、近；且交通比较便利蓬莱拥有长达86公里的海岸线，是中国为数不多的拥有良好的海岸景观的城市，而且座南朝北，城市气候不潮湿蓬莱气候比较舒适，一年中有七个月适合旅游度假，其中还有五个月气候宜人，适合疗养蓬莱是一个地理位置优越，经济增长快，发展潜力大的小型旅游度假海滨蓬莱是一个地理位置优越，经济增长快，发展潜力大的小型旅游度假海滨城市，由于政府的大力支持，预计未来蓬莱的旅游收入将有快速的增长城市，由于政府的大力支持，预计未来蓬莱的旅游收入将有快速的增长9-本资料来自 -蓬莱酒店的总体供给偏紧，且存在严重结构性短缺，供给者多为蓬莱酒店的总体供给偏紧，且存在严重结构性短缺，供给者多为“小而全小而全”的主题
15、模糊酒店，相互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位的主题模糊酒店，相互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位1.观光旅游、度假休闲、商务和会议会展是蓬莱酒店业的主要客源构成，其中观光旅游和休闲度假是主流，会议市场和商务市场发展迅速2.整体酒店市场大约有1.33亿的潜在市场，预计2008年将达到2.44亿3.按照保守的估计，到2008年市场上将会有大约1616间/套的供给缺口，除去潜在竞争对手规划中的项目，至少有500多间的市场空缺1.蓬莱酒店总体供给偏紧，且存在严重结构性短缺，供给者多为“小而全”的主题模糊酒店，相互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位；对外营业为主的待/在建高星级酒店项目规模较小，且均定位
16、于常规综合酒店2.潜在竞争区域的度假酒店，半数没有度假内涵，有度假内涵的多定位在由康体、休闲娱乐、会议、自然生态等主题不同程度结合的综合类，相当部分定位在低端的休闲娱乐主题3.潜在竞争区域内具有度假内涵的竞争度假酒店，中大型规模居多且多为综合性主题或为会议、高尔夫运动主题，小型规模较少且多为休闲娱乐主题4.潜在竞争区域内具有度假内涵的竞争度假酒店，设计风格以欧式和现代为主，部分也采用中式古典或花园式市市场场需需求求状状况况供供给给和和竞竞争争状状况况10-本资料来自 -对蓬莱的住宿市场需求预测显示，对蓬莱的住宿市场需求预测显示，2008年蓬莱住宿需求将达到年蓬莱住宿需求将达到2.44亿，并亿，
17、并且每年至少按照且每年至少按照10.4%的速度增长，的速度增长，2013年将达到年将达到4亿亿住宿实际收入：3000*63%*200*365=1.38亿1.共3000间客房2.平均入住率63%3.平均房价200元/间天流失住宿需求：20*1.2*0.55*200=0.26亿1.流失20万人次2.人均住宿天数1.2天3.每人每天需要房间数0.55间4.每间客房平均价格200元/间天20042004年住宿需求年住宿需求年住宿需求年住宿需求1.641.64亿亿亿亿=1.64亿亿注：按照国际旅游组织预测的中国注：按照国际旅游组织预测的中国10.4%的平均旅游的平均旅游 消费增速预测未来几年增长消费增速
18、预测未来几年增长蓬莱未来几年住宿需求预测蓬莱未来几年住宿需求预测蓬莱未来几年住宿需求预测蓬莱未来几年住宿需求预测单位：亿元单位：亿元11-本资料来自 -按照保守的估计，到按照保守的估计，到2008年市场上将会有大约年市场上将会有大约1616间间/套的供给缺口，除套的供给缺口，除去去潜在竞争对手规划中的项目，至少有潜在竞争对手规划中的项目，至少有500500多间的市场空缺多间的市场空缺现有现有3000间间/套的供给量不变套的供给量不变平均房间价格为平均房间价格为230元元/间天间天仍然保持仍然保持63%的平均入住率的平均入住率假设条件假设条件 住宿需求总额住宿需求总额 230元元/间天间天 36
19、5天天 63%=4616间间/套套2008年年住宿需求住宿需求1616间间/套套2008年年供给缺口供给缺口潜在竞争对潜在竞争对潜在竞争对潜在竞争对手项目手项目手项目手项目预计供给预计供给预计供给预计供给量量量量（间（间（间（间/套）套）套）套）总供给总供给总供给总供给量量量量（间（间（间（间/套）套）套）套）金港湾金港湾3201100国电培训基国电培训基地地460利群四星级利群四星级酒店酒店 （论证中）（论证中）320潜在竞争对手情况潜在竞争对手情况12-本资料来自 -蓬莱目前的会议场所并未能满足本地会议要求，与周边城市相比，蓬莱会议设蓬莱目前的会议场所并未能满足本地会议要求，与周边城市相比
20、，蓬莱会议设施的数量、规模、档次都不够，大量国家级与省级会议分流到了周边城市施的数量、规模、档次都不够，大量国家级与省级会议分流到了周边城市1.蓬莱会务市场规模近五年平均约700万元，近五年与会人数增速近302.蓬莱市年均接待会议约100次，以省市级会议为主，平均参会人数90人，人均消费1166.3元3.蓬莱比较适合发展商务会议和协会会议，应重点建设舒适型会议场所1.蓬莱周边的竞争者以综合酒店的附属场所为主，蓬莱的会议期限和人均消费都不如周边城市2.蓬莱目前会议设施缺乏，在承办国家级会议方面竞争力不强，而且不能满足当地行政会议的要求3.与周边城市相比，蓬莱会议设施数量、规模、档次都不够市市场场
21、需需求求状状况况供供给给和和竞竞争争状状况况13-本资料来自 -目前蓬莱住宅房地产市场呈现供需两旺的发展态势，外地客户是蓬莱房目前蓬莱住宅房地产市场呈现供需两旺的发展态势，外地客户是蓬莱房地产市场的主力军，特别是在别墅地产市场的主力军，特别是在别墅/公寓等高档房产公寓等高档房产外地客户是蓬莱房地产市场的主力军，特别是在别墅/公寓等高档房产蓬莱郊区农民在城区购房的也比较多购房的主要目的是作为休闲度假的第二居所、异地养老或作为父母养老的居所，或者投资置业等主主要要特特点点需需求求情情况况近几年，蓬莱房地产市场呈现供需两旺的发展态势，别墅和公寓的销售也比较乐观在需求增长的带动下，商品住宅特别是高档住
22、宅的价格上涨比较快蓬莱本地人对房价的心理预期较低，本地对房产的消化能力相对有限未来蓬莱的外地购房者将不断增多，高档房产的价格仍有一定的上涨空间本本地地市市场场周周边边市市场场天津、秦皇岛、大连的别墅价格较高，一般都在4000元以上，目标客群主要集中在东北、河北、北京、天津除青岛市区以外，胶东半岛的别墅和公寓在价格范围上都比较相近，外地的目标客群主要集中在省内周边市场，东北、河北、北京、天津、上海、温州等地胶东半岛单价在20006000元的独栋别墅和20004000元的联排别墅市场竞争力比较强；其中，独栋的户型集中在200400m2，联排在140300m2烟台威海公寓售价比较接近，都集中在150
23、03500元的价格区间，青岛市区的公寓售价普遍比烟台和威海高，主力户型都集中在30200m2现有别墅主要有独栋、联排和叠拼几种形态，价位在35004000元，独栋别墅的面积在250900m2，联排别墅的面积在250m2左右蓬莱的公寓楼盘相对较少，但已经具备一定的市场基础，目前在售的公寓楼盘价格2000元起，均价在2350元，主力户型为97145m2蓬莱目前还没有真正的滨海别墅和公寓，现有的别墅和公寓楼盘无论是在景观、地段还是品质等方面都不及本案住住宅宅发发展展特特点点与与别别墅墅公公寓寓市市场场需需求求供供给给14-本资料来自 -综上所述，我们总的判断为：在蓬莱发展高档旅游度假项目具有一定的市
24、综上所述，我们总的判断为：在蓬莱发展高档旅游度假项目具有一定的市场潜力，且具备良好的资源优势和市场竞争力场潜力，且具备良好的资源优势和市场竞争力项目是否有吸引力？项目是否有吸引力？市场需求状况竞争者资源是否满足从目前蓬莱的酒店和会务市场发展现状来看，都存在尚未被满足的潜在市场，且市场空间较大本地房地产市场发展势头良好，有支撑高档楼盘的消费群体和购买能力海洋资源、山景和蓬莱传统的旅游资源蓬莱本身具备较深厚的文化、历史底蕴，地方文化特色鲜明蓬莱作为滨海旅游度假城市，在国内具有较高的知名度从本地市场看，还不存在与本项目相竞争和抗衡的供给主体与周边市场比较，本项目也具备一定的资源优势和价格优势，性价比
25、高15-本资料来自 -项目定位项目定位本章内容详见本章内容详见“可研分报告系列二可研分报告系列二项目定位报告项目定位报告”1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议、经营模式建
26、议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工作16-本资料来自 -本项目所面向的消费群主要有两种类型：最终消费者，包括临时居住或长期居住本项目所面向的消费群主要有两种类型：最终消费者，包括临时居住或长期居住的客户，这些目标客户对项目的不同要求正是本项目所有定位的根本出发点的客户，这些目标客户对项目的不同要求正是本项
27、目所有定位的根本出发点最终消费者最终消费者投资者投资者休闲度假旅游观光商务旅行第二居所本地购买异地养老投资置业临时居住临时居住长期居住长期居住从客户需求出发，本项目应该是一个以营造优美的自然环境度假胜地为目的，以别墅公寓销售、从客户需求出发，本项目应该是一个以营造优美的自然环境度假胜地为目的，以别墅公寓销售、酒店物业经营与地产增值为盈利组合的旅游地产项目酒店物业经营与地产增值为盈利组合的旅游地产项目17-本资料来自 -本项目应紧密围绕本项目应紧密围绕“人间仙境人间仙境”这一休闲度假概念，选择自然环境和商务这一休闲度假概念，选择自然环境和商务会议为主题，充分满足人们休闲、度假、康体保健和商务的综
28、合需求会议为主题，充分满足人们休闲、度假、康体保健和商务的综合需求人工环境主题娱乐商业主题商务会议主题商务会议主题自然环境主题自然环境主题文化宗教主题本案特点本案特点补充主题，建设适当的室外景观有利度假区的整体品味补充主题，建设适当的室外文化设施有利度假区的整体品味补充主题，但不能采用过于嘈杂的娱乐主题，会破坏休闲度假的整体主题合适，是本项目主题之一，重要的季节平衡工具适于休闲人群的小型娱乐主题设施商务会议设施需求需求突出蓬莱仙境主题的少量人造景观突出蓬莱仙境主题的少量人造景观人间仙境即是“人境”,营造人间仙境将主要突出宜居性，突出人与自然的协调海洋、山林18-本资料来自 -项目的整体定位可以
29、概括为：项目的整体定位可以概括为：4大功能组团、大功能组团、3大管理区域、大管理区域、5个项目公个项目公司进行司进行3期开发期开发管理区域管理区域功能组团功能组团项目公司项目公司开发周期开发周期将整个地块分为将整个地块分为4个功能组团：酒店组团、别墅公寓组团、运动组个功能组团：酒店组团、别墅公寓组团、运动组团、美食与休闲娱乐组团，组团之间有少许交叉，例如酒店组团团、美食与休闲娱乐组团，组团之间有少许交叉，例如酒店组团内还含有若干美食项目和别墅公寓形式的酒店物业。内还含有若干美食项目和别墅公寓形式的酒店物业。将整个地块分为将整个地块分为3个管理区域：酒店管理区域、住宅出售区域和合个管理区域：酒店
30、管理区域、住宅出售区域和合作开发区域。酒店管理区域的物业将主要以经营为主，住宅出售作开发区域。酒店管理区域的物业将主要以经营为主，住宅出售区域的物业将主要以出售为主，而合作开发区域是指土地暂不属区域的物业将主要以出售为主，而合作开发区域是指土地暂不属于本项目，但应合理利用的区域于本项目，但应合理利用的区域整个地块可以考虑成立整个地块可以考虑成立5个项目公司进行开发，分别为酒店投资公个项目公司进行开发，分别为酒店投资公司（司（4星酒店）、别墅投资公司、公寓投资公司（星酒店）、别墅投资公司、公寓投资公司（3星）、高尔夫星）、高尔夫投资公司、物业管理公司投资公司、物业管理公司本地块体量较大，必须长周
31、期进行开发，我们暂定为三期开发，本地块体量较大，必须长周期进行开发，我们暂定为三期开发，开发周期交错展开。第一期为景观、主体酒店、会议中心、部分开发周期交错展开。第一期为景观、主体酒店、会议中心、部分别墅公寓和配套设施等，第二期为别墅、公寓式酒店、别墅公寓别墅公寓和配套设施等，第二期为别墅、公寓式酒店、别墅公寓和配套设施，三期为其余的别墅公寓和配套设施和配套设施，三期为其余的别墅公寓和配套设施435319-本资料来自 -项目总体计划是建设一个具有综合度假功能的度假胜地项目总体计划是建设一个具有综合度假功能的度假胜地主要物业组合：主要物业组合：1.度假酒店2.会议中心3.康体休闲中心4.度假别墅
32、（酒店管理、产权出售）5.度假公寓（酒店管理、产权出售）6.高尔夫7.水上运动中心（游艇、风帆俱乐部）8.运动中心（网球场、卡丁车、保龄球场等）9.海滨浴场10.海滨别墅或酒吧（未来）11.水中别墅（度假用）12.美食天地（酒店内、酒店外、海边）13.商业配套20-本资料来自 -项目的整体规模为项目的整体规模为25万万m2，容积率为，容积率为0.39，一期开发，一期开发34，二期开发，二期开发38，三期开发三期开发2734.4%第二期第二期38.4%第一期第一期第三期第三期27.2%6.8123.80 建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）三期三期259.6 8.6 总计总计20.50.5
33、其它配套1 1 康体中心1053 度假别墅8.832 度假公寓0.50.5 会议中心0.60.6度假酒店（公寓）0.50.5度假酒店（别墅）1.61.60 度假酒店（主体）2.71.11.60 度假酒店建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）功能区域功能区域总计总计二期二期一期一期21-本资料来自 -综合来看，项目的各项功能可以满足主力休闲度假人群的大部分需求，也综合来看，项目的各项功能可以满足主力休闲度假人群的大部分需求，也能满足商务会议群体的需求，并能为生活居住提供满意的环境能满足商务会议群体的需求，并能为生活
34、居住提供满意的环境功能功能可考虑的设施可考虑的设施休闲度休闲度假假休息客房、室外休憩场所、水上别墅疗养桑拿按摩、足疗SPA、美容院、海边瑜伽会所运动高尔夫练习场、水上运动俱乐部、游艇码头、私家海滨浴场、室内海景游泳池、网球场、健身房、保龄球、乒乓球等生活美食餐厅、咖啡厅、小型商业街、夜总会、室内儿童游乐场商务会商务会议议商务会议各种规模和档次的会议室、接待室商务活动室外团队活动空间、小型节目厅和舞厅、商务人群的康体娱乐、小型商务展览、产品演示厅商务配套宴会厅餐厅生活居生活居住住别墅不同类型的别墅公寓酒店式公寓生活社区底商、娱乐健身区22-本资料来自 -度假酒店在档次上多层次设计，由三类建筑构成
35、，分为四星级主体酒店、准度假酒店在档次上多层次设计，由三类建筑构成，分为四星级主体酒店、准五星别墅酒店和三星公寓式酒店，五星别墅酒店和三星公寓式酒店，出于谨慎稳健的原则，一期先行开发出于谨慎稳健的原则，一期先行开发1.6万万m2主体酒店，其余留待二期开发主体酒店，其余留待二期开发房型房型房型房型房价（房价（房价（房价（RMBRMBRMBRMB ）客房面积客房面积客房面积客房面积套数套数套数套数总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积公寓式酒店公寓式酒店 （三星级）（三星级）单人间20020m2196间0.6万m2双人标间28021m2主体酒店主体酒店 （四星级）（四星级）单人间32021m22
36、99间1.6万m2双人标间38028m2 商务套间60045m2 行政套间60045m2 豪华套间80055m2 别墅式酒店别墅式酒店 （准五星）（准五星）滨海花园别墅2800300m215栋0.5万m2豪华滨海花园别墅3400400m223-本资料来自 -会议中心建成会议中心建成5000平米单体二层建筑，一层为可分隔大宴会厅及贵宾室，平米单体二层建筑，一层为可分隔大宴会厅及贵宾室，二层为国际会议厅及若干中小会议室，地下室设厨房等服务区及车库二层为国际会议厅及若干中小会议室，地下室设厨房等服务区及车库设施设施用途用途面积面积最大容量最大容量租价建议租价建议 （元（元/天）天）宴会厅宴会厅宴会厅
37、针对当地居民大型庆典及普通大型会议；承办大型宴会庆典，可分隔为三个中型宴会厅，装修风格喜庆大气3400m21000人15000国际会议厅国际会议厅承办大中型会议，装修风格隆重庄严800m2600人15000会议室会议室承办各种中小会议，数量较多，在装修和设备上拉开档次100m2 2间50m2 6间25m2 4间100人50人25人100m2 6000元50m2 4000元25m2 2000元贵宾室贵宾室装修豪华，为客户提供高级行政接待服务50m220人2000附属设施附属设施前台、影音放映室、传译室、休息室、洗手间、商务中心等950m2其他公建其他公建走道、楼梯、电梯间、机房、厨房、工作区、车
38、库等1400m224-本资料来自 -别墅公寓楼盘在类型、规模及档次上也需要形成差异，以适应不同客户群别墅公寓楼盘在类型、规模及档次上也需要形成差异，以适应不同客户群体的消费能力和需求特点，由于本楼盘有利卖点比较多，在档次上应定位体的消费能力和需求特点，由于本楼盘有利卖点比较多，在档次上应定位于市场的中上水平于市场的中上水平物业物业类型类型总建筑面积总建筑面积 (万万m2)设计类型设计类型各类型的规模各类型的规模(万万m2)价格价格(元元/m2)主力户型主力户型别墅别墅10独栋别墅26000300400m2双拼别墅1.55000250300m2联排别墅33500180250m2叠拼别墅2.530
39、00180200m2小型别墅1300070100m2公寓公寓8.8酒店式公寓（高档）3.8280050120m2酒店式公寓5230080200m225-本资料来自 -在消费群体上，别墅楼盘应主要面向外地市场，而公寓楼盘则应当本地市在消费群体上，别墅楼盘应主要面向外地市场，而公寓楼盘则应当本地市场和外地市场并重场和外地市场并重别墅别墅公寓公寓区域区域市场市场1.省内周边地区省内周边地区：以济南、潍坊、淄博、东营以及胶东半岛为主2.环渤海地区环渤海地区：北京、河北、大连、天津等地3.东北地区东北地区4.以上海为核心的长三角地区以上海为核心的长三角地区5.本地市场本地市场：包括蓬莱城区和郊区本地市场
40、与外地市场并重本地市场与外地市场并重外地市场上，所面向的区域市场与别墅楼盘类似同时，公寓楼盘应依托自身在景观资源上的优势，制定有竞争力的价格，吸引本地居民购买细分细分市场市场1.以度假休闲和养老为主要目的消费群体2.以投资置业为目的的消费群体3.蓬莱城区的一些高收入者4.蓬莱郊区生活富裕的农民1.以度假、养老为目的，但对别墅的购买力相对不足的一部分消费群体2.以投资置业为目的的消费群体3.蓬莱城郊的中高收入者，以长期居住为目的的购买群体26-本资料来自 -在销售方式上，建议度假酒店物业尽量不出售，而别墅公寓应以代租代管在销售方式上，建议度假酒店物业尽量不出售，而别墅公寓应以代租代管的销售模式为
41、主的销售模式为主度假酒店度假酒店别墅公寓别墅公寓为最大限度地降低资金风险，尽快回收资金若采用产权酒店式销售，虽然在旺季可以采取一定策略提高别墅公寓的出租率，要保证每一住宅都有需要有稳定的、较高的出租率比较困难，对承诺的投资回报率需要承担一定的风险，相比而言，售后代租代管的方式更为灵活度假酒店承担排头兵的重要战略职责，不管从土地升值、其他物业价值提升，还是从融资角度，度假酒店的运作成功与否都会对整体项目产生重要影响，所以必须从充分降低运营成功风险的角度保守设置度假酒店的产权结构度假酒店积淀形成的良性资产对未来世嘉的战略转型具有重要战略价值27-本资料来自 -经营状况和财务状况的预测经营状况和财务
42、状况的预测1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的
43、预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工作28-本资料来自 -本项目是一个投资大，时间长，运作复杂的高难度地产项目，经营模式的本项目是一个投资大，时间长，运作复杂的高难度地产项目，经营模式的设计必须可以有效地控制经营风险、降低资金压力设计必须可以有效地控制经营风险、降低资金压力蓬莱项目中必须必须设计良好的经营模式以分散投资风险，必须将自有资金的投入比例、财务费用的控制、备用方案的准备等几方面问题全面、综合地予以考虑，控制
44、和防范综合风险，降低发生可能对世嘉造成负面影响的各类事件的概率。项目的管理方法和控制结构设计不当，无法吸引投资者合作伙伴选择失误，或在工作配合上出现影响经营的问题降低项目管理与人力资源管理上的疏漏由于蓬莱项目整体投资额较大，而且项目时间跨度较长；虽然世嘉公司目前的现金流情况较好，且具有一定的融资能力，但考虑未来公司发展的投资需要，利用一定的财务杠杆降低资金压力仍是必要的手段，需要设立一种经营模式以增加融资平台，放大财务杠杆系数，有利于降低公司资金压力，更大幅度的撬动外部资源降低投资风险降低投资风险降低资金压力降低资金压力降低管理风险降低管理风险29-本资料来自 -公司注册方式公司注册方式注册形
45、式注册地点注册资金经营模式包含四类问题，目前世嘉主要考虑的问题是公司组建形式和公司经营模式包含四类问题，目前世嘉主要考虑的问题是公司组建形式和公司股权结构问题股权结构问题公司组建形式公司组建形式直接组建或间接组建组建的形式公司股权结构公司股权结构股权的结构股权的变更股权的退出公司管控模式公司管控模式各层面公司法人治理结构各层面组织架构、职责各层面组织管控权限跨层级流程30-本资料来自 -公司组建形式有多种可能性，常见的是公司组建形式有多种可能性，常见的是“直接控制项目直接控制项目”与与“通过项目公司通过项目公司间接控制项目间接控制项目”两种，远卓建议采用两种，远卓建议采用“通过项目公司间接控制
46、项目通过项目公司间接控制项目”的方式的方式世嘉蓬莱世嘉蓬莱旅游发展有限公司旅游发展有限公司蓬蓬莱莱项项目目蓬蓬莱莱项项目目蓬蓬莱莱项项目目蓬蓬莱莱项项目目蓬蓬莱莱项项目目世嘉蓬莱世嘉蓬莱旅游发展有限公司旅游发展有限公司蓬蓬莱莱酒酒店店投投资资公公司司蓬蓬莱莱别别墅墅项项目目公公司司蓬蓬莱莱公公寓寓项项目目公公司司蓬蓬莱莱高高尔尔夫夫项项目目公公司司蓬蓬莱莱物物业业管管理理公公司司临临淄淄项项目目公公司司项项目目公公司司世嘉地产世嘉地产31-本资料来自 -具体的公司组建形式为下图所示，但这种结构的前提是土地必须析产（按具体的公司组建形式为下图所示，但这种结构的前提是土地必须析产（按照项目公司进行
47、土地分属）照项目公司进行土地分属）世嘉地产世嘉地产世嘉蓬莱旅游发展有限公司世嘉蓬莱旅游发展有限公司(以下简称以下简称“世嘉蓬莱世嘉蓬莱”）旅游发展公司负责对项目公司的投融资和建设、经营管理酒酒店店投投资资公公司司别别墅墅项项目目公公司司公公寓寓项项目目公公司司高高尔尔夫夫项项目目公公司司物物业业管管理理公公司司其他投资方其他投资方其他投资方其他投资方在前期，世嘉地产、世嘉蓬莱和其他投资方共同组建项目公司。各项目公司负责项目的规划建设及经营管理一期项目公司二期项目公司一期项目公司二期项目公司三期项目公司.32-本资料来自 -酒店投资公司可以涵盖四星级酒店、会议中心、康体中心以及准五星别墅酒店投资
48、公司可以涵盖四星级酒店、会议中心、康体中心以及准五星别墅和三星公寓和三星公寓世嘉蓬莱世嘉蓬莱酒店投资公司酒店投资公司四四星星级级酒酒店店准准五五星星别别墅墅酒酒店店三三星星公公寓寓酒酒店店会会议议中中心心康康体体中中心心投资商投资商B投资商投资商C投资商投资商D蓬莱政府蓬莱政府酒店投资公司是酒店板块的投资者和管理者，他负责下属各酒店产业的公司组建、投资、管控、委托管理会议中心和康体中心可以考虑纳入酒店投资公司之中，产权由酒店投资公司和蓬莱政府共同持有，政府投资的3000万资金可以考虑和康体中心一起投入准五星别墅和三星公寓酒店可以考虑再成立单独的孙公司，孙公司也可吸引投资者，甚至可以由投资者控股
49、，但是在经营上需由酒店投资公司统一委托酒店管理公司管理33-本资料来自 -别墅公寓可以组建成两家子公司或者合成一家子公司，这关键是看投资商别墅公寓可以组建成两家子公司或者合成一家子公司，这关键是看投资商的选择情况的选择情况世嘉蓬莱世嘉蓬莱别别墅墅项项目目公公司司别别墅墅公公寓寓公公司司公公寓寓项项目目公公司司投资商投资商3投资商投资商1投资商投资商2世嘉蓬莱世嘉蓬莱方案一方案一方案二方案二34-本资料来自 -高尔夫建议也成立一家公司，以利于持续经营；物业管理是必须成立的一高尔夫建议也成立一家公司，以利于持续经营；物业管理是必须成立的一家管理型公司，可以寻找知名的物业管理商共同投资家管理型公司，
50、可以寻找知名的物业管理商共同投资世嘉蓬莱世嘉蓬莱高高尔尔夫夫公公司司投资商投资商1高尔夫建议也成立一家公司，以利于持续经营。高尔夫应与别墅、公寓形成互动，别墅与公寓的客户均是高尔夫的客户，使得高尔夫能成为盈利性的物业世嘉蓬莱世嘉蓬莱物物业业公公司司投资商投资商2物业管理是必须成立的一家管理型公司，可以寻找知名的物业管理商共同投资35-本资料来自 -在世嘉蓬莱公司层面应尽量找到投资者在世嘉蓬莱公司层面应尽量找到投资者*，吸收蓬莱市政府退出的股权，降，吸收蓬莱市政府退出的股权，降低资金压力，分散投资风险。这个过程可以持续寻找低资金压力，分散投资风险。这个过程可以持续寻找世嘉地产世嘉地产世嘉蓬莱世嘉