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1、国内案例分析国际案例分析小结1现代及知识服务业聚集区生产性服务业聚集区先进制造业聚集区高尚生活区现代生活区现代及知代及知识服服务业聚集区聚集区，以金桥软件园、大三角洲规划为基础，并一直延伸到申江路带状区域，未来主要承载现代商务、办公、商业休闲等功能，大大提升了商业载体的产品比重。生生产性服性服务业聚集区聚集区，宁桥路南侧，至申江路的带状区域，未来主要承载研发、设计、后台服务等生产性服务业功能。先先进制造制造业聚集区聚集区，申江路东侧的带状区域，未来主要发展先进的生产制造业。生活区生活区，包括红枫路西侧的碧云高尚居住区域和商业区域和未来陆行老镇新规划的现代生活区。金桥出口加工区未来发展张江高科技
2、园区未来发展更合理的功能更合理的功能规划划，通过研发区、创业服务区和教育区的合理划分，整合能承载区域可持续发展的功能载体。更高价更高价值的土地的土地资源源，将土地资源由工业用地提升为科研用地，提升了区域的土地及总体价值。丰富的物丰富的物业形形态，以研发楼、办公楼为主要产业载体，辅以集中的商业和生活配套，以及绿化、运动、医疗、教育资源。工业研发板块商务办公板块综合商业板块居住板块文化创意板块漕河泾东区漕河泾东区未来发展未来发展产业的升的升级，由传统制造产业向现代服务业升级。物物业的升的升级，办公楼、创业基地、创意产业园、研发中心、商业零售将取代原有的厂房和仓库。完善的城市功能完善的城市功能，商务
3、配套、商业零售、高尚住宅、绿化景观将成为区域未来发展的新元素。漕河泾浦江配套区未来发展着力打造核心配套区着力打造核心配套区，作为浦江园区唯一的配套地块，将打造成汇集酒店、办公楼、购物中心、住宅和商业的综合配套区。更高的角度更高的角度，未来不仅将成为浦江园区的配套中心，也将成为整个浦江地区的商业中心，进一步提升园区在整个地区的地位。4.案例分析1.国内项目案例分析2.国际项目案例分析3.小结6国外案例韩国首尔数字媒体城“DMC”基本介绍地理位置：坐落于首尔市麻浦区上岩洞上岩千禧城，于1994年开始规划，2002年开始施工，并计划于2015年建设完成。开发模式：整个数字媒体城的开发和推广由首尔市市
4、政府负责，具体实施建设工程计划是由政府专门成立的“数字媒体城处”负责的。首尔市开发公司负责执行土地开发和基础设施的建设。开发成本约65亿美元。占地面积：569,925 平米核心商务：有关媒体与娱乐的广播电视、电影、动漫、游戏、音乐、数字化教育、以及软件开发相关的IT服务。国外案例韩国首尔数字媒体城“DMC”园区优势1.区位优势距离金浦国际机场仅10分钟，仁川机场30分钟距离首尔市中心商业区7公里路程距离北京、东京航程在3小时之内周围有上岩千禧城、世界杯体育场、公共高尔夫球场和外国人居住村等项目，区域环境已相对成熟。2.人才优势首尔是韩国高素质劳动力的聚集区韩国60%的高中生都希望在首尔上大学3
5、.产业优势早在90年代，已有10,000多家小型数字媒体创新型企业聚集首尔。政府最初开发本项目的目的正是为了激励这些中校企业。明确的产业定位：媒体娱乐广播、电影动画制作、音乐网络教育首尔数字媒体城金浦国际机场仁川国际机场上岩千禧城国外案例韩国首尔数字媒体城“DMC”用地规划1.共有用地51块，采取土地出售和出租两种形式，目前出租的土地有2块，未出售的土地有7块，其余42块土地全部出售。2.总占地面积569,925平米，目前已出售/出租土地508,070平米（约89%），尚未出售或出租的土地有61,855平米（约11%）。3.整个媒体称共分为8大区，并根据功能将物业细分成15种不同用途。包括：商
6、业物业、寄宿物业、高科技物业、教育/研发物业、广播物业、住宅与商业物业、通用物业、文化与活动物业、政府办公物业、宗教用物业、都市工业物业、停车区域、教育/研发/高科技物业、商业及休闲物业、以及公共服务物业。商业物业寄宿物业高科技物业教育/研发物业广播物业住宅与商业物业通用物业文化与活动物业政府办公物业宗教用物业都市工业物业停车区域教育/研发/高科技物业商业/休闲物业公共服务物业国外案例韩国首尔数字媒体城“DMC”投资流程1.土地根据其是否属于“教育/科研/高科技”性质分为核心区与非核心区。2.核心区规定只能吸引媒体、娱乐、数码、以及其他IT企业。非核心区可以面向一般企业推出。3.投资适用土地出
7、售或出租的方法，流程为“公布土地”提交商业计划”商业计划审核”候选企业公布”签约”开发”。投资优惠政策1.根据投资总额大小，购买或租赁媒体城推荐地块的企业可享受25年不等的分期付款支付优惠政策。2.优惠利率政策3.外商企业优惠：更灵活的土地价格幅度最长20年的分期付款、优惠利率、更为灵活的物业类型配比、税收优惠若租赁，可获得最高50年的租赁权等已开发已开发3期期2期期公园区公园区交通区交通区河道河道整个首尔市整个首尔市国外案例韩国首尔数字媒体城“DMC”地块地块用户名用户名GFA（sqm）建筑物总楼层建筑物总楼层用途类别用途类别A1的2号地块首尔日本学校15,686地下1层，地上5层教育机构A
8、2友利银行81,801地下5层，地上12层办公及银行IT中心A3DMC Ville30,353地下2层，地上13层总共175户的高档涉外出租公寓A1A区平面图与用户组成区平面图与用户组成国外案例韩国首尔数字媒体城“DMC”A1地块地块用户名用户名GFA（sqm）建筑物总楼层建筑物总楼层用途类别用途类别B4北端黄色1号地块Stanford Korea22,033地下2层，地上14层商务宾馆B4粉红三岩IT协会46,152地下5层，地上12层办公及社区配套B5右上角2号地块友利技术19,957地下5层，地上13层多媒体产品研发B5另外几个地块LG CNS43,809地下4层，地上12层研发及数据中
9、心B6左上角2号地块TRUMPF19,816地下5层，地上12层研发及商务中心B6右上角3号地块韩国电子协会19,973地下5层，地上12层IT中小企业办公楼B6右下角4号地块LG Telecom58,744地下6层，地上14层移动通讯分部的办公楼B区平面图与用户组成区平面图与用户组成国外案例韩国首尔数字媒体城“DMC”A1地块地块用户名用户名GFA（sqm）建筑物总楼层建筑物总楼层用途类别用途类别C1，C2MBC电视台144,586地下2层，地上16层MBC电视台总部C3右半块文化中心（韩国文化体育与旅游部等多个政府部门所属）43,609地下4层，地上14层展示、档案馆、活动中心、文化技术学
10、院C3左半块数码奇幻空间16,341地下2层，地上12层学术研究，录音室等C4德国技术学院中心1号楼中心1：85,603地下4层，地上24层教育研究、研发中心、办公C5Nuritkum广场（韩国知识经济部所属）152,569地下4层，地上22层研发及商务中心、数码展厅等C区平面图与用户组成区平面图与用户组成国外案例韩国首尔数字媒体城“DMC”A1地块地块用户名用户名GFA（sqm）建筑物总楼层建筑物总楼层用途类别用途类别D1右上角1号地块SBS电视台媒体中心52,403.1地下5层，地上17层办公、工作室、广播出版物发行等D1右下角2号地块YTN广播台59,233地下6层，地上17层广播节目制
11、作与发行D2右下角2号地块Dong-A数码媒体中心99,242地下6层，地上19层教育、研发、办公、社区配套D3CJ公司69,333地下6层，地上19层普通办公、工作室、广播D区平面图与用户组成区平面图与用户组成国外案例韩国首尔数字媒体城“DMC”A1地块地块用户名用户名GFA（sqm）建筑物总楼层建筑物总楼层用途类别用途类别E1的1，2号地块德国技术学院中心2，3号楼中心2：40,495中心3：58,968地下3层，地上32层地下3层，地上32层办公及社区配套E2的1号地块Onse Telecom49,409（地下全部及第21层）地下6层，地上21层办公及多功能中心E3的1号地块KBS电视台
12、44,839地下5层，地上21层办公、研发、发行E3的2，3号地块部分DMC研发中心29,759地下4层，地上15层中小创业企业，实验室、孵化器E3号地块部分DMB IT中心72,000地下6层，地上15层服务中心E区平面图与用户组成区平面图与用户组成国外案例韩国首尔数字媒体城“DMC”地块地块用户名用户名GFA（sqm）建筑物总楼层建筑物总楼层用途类别用途类别FDMC地标建筑727,684（地上72%，地下28%）还未确定超高级建筑，吸引各国内外一流企业F区平面图与用户组成区平面图与用户组成国外案例韩国首尔数字媒体城“DMC”地块地块用户名用户名GFA（sqm）建筑物总楼层建筑物总楼层用途类
13、别用途类别GDMC高科技产业中心77,190地下2层，地上8层相关企业的办公、会议、培训等G区平面图与用户组成区平面图与用户组成国外案例韩国首尔数字媒体城“DMC”地块地块用户名用户名GFA（sqm）建筑物总楼层建筑物总楼层用途类别用途类别I1韩国中小企业联合会57,575未定中小企业的办公、培训、与中小企业相关的政府部门等I2Pantech66,649地下6层，地上22层Pantech公司研发及办公I区平面图与用户组成区平面图与用户组成国外案例韩国首尔数字媒体城“DMC”1.慎重的开发：1997年规划到2002年开始建设共经历5年。2002年开始开发到2015年预计开发完成，共需经历13年。
14、2.充分依托城区：与1998年的首尔城市规划是一体的，充分依托周边区域的产业和商业氛围。3.产业定位清晰但灵活：既锁定数字媒体企业，也给与普通企业，尤其是中小型创业企业以土地。4.土地合作为主：绝大部分拿地企业都将自己的总部和研发机构带入，充分保持了产业定位的完整性和准确性，也解决了招商压力。5.配套完善：住宅、商业、休闲、以及酒店等设施非常完善。6.政府与教育业的力量：政府办事部门的入驻、展厅与档案馆、会议中心的建设。日本学校、德国技术学院等办学机构。国外案例曼彻斯特科学园“MSP”基本介绍1.地理位置：坐落于曼彻斯特的南部。曼彻斯特自工业革命开始就是英国社会新技术、新产业发展的活跃城市。2
15、.开发模式：1978年当时英国兴起知识经济，曼彻斯特市政厅产业发展部研究以创意产业为主的科技园区的可能性。1981年组建了政府和曼彻斯特大学研究部门为主的开发委员会，并于1984年正式对外公开。3.总建筑面积：约193,788平米4.定位产业：以知识、创意、高科技以知识、创意、高科技为发展动力的各类产业，包括生物医药、商业服务、计算机软件、数码科技、工业技术、技术咨询、环境科学、以及公共服务等。上世纪上世纪70年代年代上世纪上世纪80年代年代上世纪上世纪90年代年代21世纪至今世纪至今 英国知识、创意经济的迅速发展使曼彻斯特大学教授Eddie Duff看到了机会。曼彻斯特市市政厅、曼彻斯特大学
16、专家组成执行委员会 84年开园 90年代初满租，并对外扩张 Ruthfold House等新舍陆续建成 从开发商处收购Greenheys 2007年获得英国杰出科学园奖国外案例曼彻斯特科学园“MSP”园区优势1.区位优势周边多条重要铁路线路，例如Manchester Oxford Road Railway，Manchester Central Railway等通往伦敦、谢菲尔德、利物浦等重要城市。周边多条A字公路及M字公路融入全国高速公路系统。距离伦敦仅2小时40分车程2.人才优势毗邻曼彻斯特大学，有充足的学生资源通过高速公路与剑桥、牛津两大学相连3.产业优势曼彻斯特最近十多年来以金融服务业与
17、商务服务业为先导，以创意产业为出发点，逐步从工业重镇开始向商务重镇转型。目前创意产业占曼彻斯特GDP比重已超70%。国外案例曼彻斯特科学园“MSP”园区规划1.采用“一区三园”的形式，分为One Central Park、Technopark与Manchester Science Park三大园区。最高三层办公楼，最低单层办公楼。单层面积控制在1,100sqm3,000sqm，单栋面积控制在2,200sqm7,000sqm内。最小分割可至21sqm，最大达800sqm左右。2.其中，One Central面向快速成长的技术类企业，类似国内的孵化器物业。Techno则配备了最为高端的办公楼，提供
18、最复杂高端的IT设备，可作数据中心用。Manchester Science Park则适合各类企业办公，且配有商务服务、休闲娱乐、健身等设施。One CentralManchester Science ParkTechno 靠近M60，距机场20分钟车程 双层办公楼，10家科技创业企业A幢单层，为曼彻斯特大学所有B幢三层办公楼，8家企业。AB共7幢，AC为三层，DF为双层，G为单层共有128家企业ABCDEFGA国外案例曼彻斯特科学园“MSP”操作模式园区进行统一招商，基本以租租赁物物业为主。物业的出售则通过园区的管理委员会来进行。优惠政策由于面向的较多为中小型企业，园区为其租客提供多种帮助，
19、不仅局限在物业服务上，而更多的在于企业管理和业务拓展上。主要内容有1.业务拓展：园区设立了专门负责人以帮助中小企业进行业务拓展。该负责人拥有20年高科技创新企业的从业经历2.免费推广服务：园区设立了专门负责人帮助企业处理媒体关系、宣传策划等问题。3.租客交流：园区组织租客之间进行早餐会、研讨会、与园区管理者之间的午餐会等活动，帮助彼此沟通，发现商机。4.学术后备：园区帮助企业进行校园招聘、员工培训、实习安排等。5.国际交流：园区通过其与曼彻斯特投资协会和英国贸易投资协会等的关系帮助租客寻找海外商机。6.IT支持：IT咨询服务、IT午餐会以及众多IT相关的后备服务。国外案例曼彻斯特科学园“MSP
20、”编号编号租客名租客名从事行业从事行业1PRWD Ltd网络及新媒体营销咨询2PremierEnvoy Ltd软件解决方案3Sales Counsel Ltd新媒体营销咨询4Duo Design网页设计，新媒体开发编号编号租客名租客名从事行业从事行业1National EnterpriseAcademy职业教育机构One Central Park平面图与租客组成平面图与租客组成1234221楼楼12楼楼剩余蓝色部分为可出租的部分，下同国外案例曼彻斯特科学园“MSP”编号编号租客名租客名从事行业从事行业一楼1号Melbourne Network外包数据中心一楼2号Townson Associat
21、es未透露二楼1号自用n/a二楼2号城南住房基金金融三楼1号CMS集团IT咨询三楼2号Bell Munro工程咨询编号编号租客名租客名从事行业从事行业1曼彻斯特大学教育Technopark平面图与租户组成平面图与租户组成1Reynolds House平面图平面图ReynoldsHouseTuringHouse一楼一楼二楼二楼三楼三楼12331212Manchester Science Park平面图与租客组成平面图与租客组成WilliamsHouseKilburnHouseEnterpriseHouseSkeltonHouseGreenheysRuthfordHouseSynergyHouse
22、Manchester Science Park介绍介绍1.William House:共分割成15个小间，最小面积21平米，最大面积796平米，有充足的停车位。2.Kilbun House：最新的设备，配有淋浴房、厨房等设施。3.Enterprise House：主要面向更小型的公司，配有实验室、工作间等。最小分割21平米，最大分割343平米。有厨房、冷饮设备等。4.Skelton House：分割较大，253平米至760平米均可分割。5.Greenheys：主要面向创业第一年的企业，提供“方便进出”的租赁服务，并帮助其创业等。6.Ruthford House：最高端的IT设备，特别提供给技术
23、高端型的企业。可作数据中心等用。7.Synergy House：分割面积较大，407平米至869平米均可。面向成长期的技术企业。国外案例曼彻斯特科学园“MSP”国外案例曼彻斯特科学园“MSP”编号编号租客名租客名从事行业从事行业三楼1号Research Triangle研究机构编号编号租客名租客名从事行业从事行业二楼1号Synexus Ltd医药咨询二楼2号NeuTec Pharma Ltd生物制药二楼3号Ground-Gas Solutions Ltd地面供气研发二楼4号Robertson Cooper Ltd心理咨询编号编号租客名租客名从事行业从事行业一楼1号Telecity电信及互联网专
24、门物业管理William House平面图与租客组成平面图与租客组成一楼一楼11二楼二楼1 11122221341三楼三楼国外案例曼彻斯特科学园“MSP”编号编号租客名租客名从事行业从事行业二楼1号AQA考试测评咨询二楼2号ProteinTech Europe Ltd生物技术二楼3号Sapphire Systems Plc金融及企业管理系统二楼4号Imorphics医疗数据服务二楼5号Godel Technologies Europe新媒体软件开发等二楼6号Shield Consultancy医药健康及相关法律咨询二楼7号IT FarmIT技术服务编号编号租客名租客名从事行业从事行业三楼1号A
25、QA考试测评咨询编号编号租客名租客名从事行业从事行业一楼1号Telecity电信及互联网物业管理一楼2号自用办公室n/a一楼3号Marco-Will Plastic Engineering工程咨询Kilburn House平面图与租客组成平面图与租客组成一楼一楼123二楼二楼1234567三楼三楼1国外案例曼彻斯特科学园“MSP”编号编号租客名租客名从事行业从事行业二楼8号4-Front医药咨询二楼9号Agri-Bio生物医药二楼10号LABD数据中心二楼11号Liquid Bronze新媒体二楼12号Nurse Family家政服务二楼13号Trail From Support医疗服务二楼1
26、4号Vissoc Ltd新媒体设计编号编号租客名租客名从事行业从事行业一楼1号J.A.P OptoelectronicLED产业一楼2号4-Front Research Ltd医药咨询一楼3号Personal Audit软件一楼4号Cascade Consulting环境规划及测评编号编号租客名租客名从事行业从事行业二楼1号Galen Research医药研发二楼2号Evolutia Design新媒体设计二楼3号British Blood公益二楼4号Smerud Med.医药研发二楼5号FAB软件二楼6号Ramseys网络营销二楼7号Net Trading网络营销Enterprise Hou
27、se平面图与租客组成平面图与租客组成一楼一楼1234二楼二楼1123456789101112131412国外案例曼彻斯特科学园“MSP”编号编号租客名租客名从事行业从事行业二楼1号Icon Development药物研发一楼2号Colgate Ltd曼彻斯特大学牙医学系研究机构编号编号租客名租客名从事行业从事行业一楼1号Icon Development药物研发Skelton House平面图与租客组成平面图与租客组成11111112一楼一楼二楼二楼国外案例曼彻斯特科学园“MSP”编号编号租客名租客名从事行业从事行业1Arrk Group软件咨询2Manchester Electrical工程咨
28、询3Perry Nicholls营销咨询4Telecity物业管理5Neutec Parma医药研发6Information Prophets环境保护7Datascape Online数据中心编号编号租客名租客名从事行业从事行业8UK Grid Network新媒体营销服务9Medlink Northwest非盈利性组织10Oxyrane医疗服务11Icon Development药物研发12Nanxi Group未透露13Riverhorse新媒体制作、营销14Acous环境保护15IDVAC新媒体制作16WD Silicone药物研发17Melbourne Network数据中心18IPE
29、C研发机构19Manchester MetronetIP业务Greenheys一楼平面图与租客组成一楼平面图与租客组成1123 4 5 6 7 899101010108411121314151610 171819国外案例曼彻斯特科学园“MSP”编号编号租客名租客名从事行业从事行业1Clarient Research营销咨询2Packnet Ltd软件研发3AdInsight Ltd营销咨询4Glitch Ltd新媒体制作5Semiramis Genetics营销咨询6James Fisher MIMIC物业管理软件7SPL Communications多媒体制作8TV Telecom呼叫营销服
30、务9Takagi Ophthalmic精密仪器销售10Ravensoft移动软件研发11IC-E Design新媒体营销Greenheys二楼平面图与租客组成二楼平面图与租客组成123546 6 657 8991011国外案例曼彻斯特科学园“MSP”编号编号租客名租客名从事行业从事行业一楼1号Phone Co-op电信服务二楼2号Expansys Ltd新媒体营销服务二楼3号Conduco Plc新媒体营销服务二楼4号Legality Ltd新媒体营销服务二楼5号Pharmalogical制药二楼6号Biologics Register生物制药编号编号租客名租客名从事行业从事行业一楼1号Nat
31、ional Drug药物证据、治疗一楼2号IPEC研发机构Ruthford House平面图与租客组成平面图与租客组成一楼一楼12122 2222 23456二楼二楼国外案例曼彻斯特科学园“MSP”编号编号租客名租客名从事行业从事行业1号ANS Group数据中心Synergy House平面图与租客组成平面图与租客组成1国外案例曼彻斯特科学园“MSP”1.科学开发：1978年产生开发想法到1984年开园迎来首批租客之间经历了6 6年年的规划和建设，此后不断调整规划，并聘请职业经理人作为CEO进行企业管理操作。2.充分依托城区：园区的发展依托着曼彻斯特市整体从工业重镇向金融、创意、商务重镇转变
32、的历史机遇。园区距离曼彻斯特市中心最短距离仅5分钟车程，并有多条高速公路、铁路通往伦敦、利物浦等英国大型城市。3.产业定位：在“知识经济”的大范围内着重引进医药、软件和多媒体产业企业。并将注意力放在中小企业上，充分获取经济和社会的双重效益。4.物业租赁为主：执行委员会对土地统筹规划，入驻企业均以租赁为主。5.配套完善：不仅具有一流的社区配套以及物业管理服务，更重要的是面向入驻企业的市场拓开、业务拓展、对外交流、免费宣传等服务。这些服务是园区为租客提供的真正的附加价值部分。6.政府与教育业的力量：开发借助了曼彻斯特市政厅的帮助，4天内拿到土地并进行开发。此后邀请政要名人等参与开发和管理，与英国政经界积累长期合作关系，有效营销物业。